Auteur : BF_MGLS

Loyers impayés et expulsion

Un propriétaire peut se retrouver face à des locataires qui ne payent pas leur loyer.

Quelles que soient les raisons de ces impayés, la situation ne peut pas rester durablement en l’état. Soit le paiement des loyers reprend et la situation se régularise, soit le bail est résilié. Les sommes dues seront réclamées en justice et les occupants expulsés si nécessaire.

Quelle est la procédure en cas de loyers impayés ?

Propriétaires, comment réagir face à des loyers impayés

Ne pas tarder à réagir et garder tous les justificatifs

En tant que propriétaire vous avez investi dans l’immobilier locatif et vous en attendez un revenu sous la forme d’un loyer. Bien souvent celui ci couvre d’ailleurs tout ou partie d’un emprunt qui a servi à l’acquisition et à la rénovation du bien.

Or il arrive régulièrement que des locataires ne payent plus leurs loyer. C’est une situation difficile et souvent inconnue que de se retrouver en face d’un locataire qui ne paye pas son loyer. Or quelles que soient les raisons, pas toujours claires d’ailleurs, la situation ne peut pas durer.

Il faut donc agir assez vite afin d’éviter que la situation ne s’aggrave et ne devienne irréversible et parce que, s’il faut aller en justice, cela prend du temps.

Les premières démarches du propriétaire en cas d’impayés

Bien évidemment dès que possible, le propriétaire doit prendre contact avec les locataires pour les informer des retards constatés et des sommes restant dues. C’est aussi l’occasion de comprendre la situation et d’étudier la suite à donner.

Il s’agit parfois simplement d’oublis ou de difficultés ponctuelles. Des solutions peuvent être recherchées conjointement, comme un étalement de la dette et la situation se régulariser naturellement, mais c’est rare.

Dès le 1er impayé de loyer et si aucune solution ne se dessine d’un commun accord , le propriétaire doit contacter, avant de résilier le bail :

  • La personne qui s’est portée caution pour le locataire, lorsqu’il en existe une, pour l’informer de la situation et qu’il sera possiblement fait appel à la caution pour recouvrer les loyers
  • Action Logement, si le locataire a souscrit la garantie Visale, qui selon l’accord, prendra à sa charge ou assistera le propriétaire pour recouvrer les loyers.
  • Son assureur s’il a souscrit une assurance garantie de loyers impayés qui lui indiquera la procédure et garantira également selon le contrat le recouvrement des loyers
  • La CAF afin que celle-ci enclenche une procédure pour loyers impayés à partir de 2 mois de loyers impayés hors charge.

Il faut bien évidement garder une trace de toutes les relances et accords qui pourraient être trouvés.

La recherche d’une solution à l’amiable d’abord

A ce stade, en tant que propriétaire et avant d’intenter une action en justice vous allez rechercher une solution amiable.

En tant que propriétaire, vous devez comprendre que votre locataire a des problèmes financiers et ce n’est qu’en rétablissant son budget qu’il pourra reprendre le paiement des loyers et régler ses dettes. La participation active du locataire dans la recherche d’une solution est donc nécessaire.

Il aura a sa disposition diverses options :

  • Rechercher avec une assistante sociale s’il peut obtenir des aides, car nombreux sont ceux qui ne les connaissent pas ou pensent qu’ils ne sont pas éligibles.
  • Faire réétudier sa situation par la CAF, surtout si situation a changé.
  • Préciser les conditions de rétablissement de la situation si une entrée d’argent est attendue.
  • Envisager un dossier de surendettement qui gèrera l’ensemble de ses dettes ; Si le dossier est accepté, le propriétaire est prioritaire dans la gestion des dettes s’il y a une capacité de remboursement et les paiements devront reprendre. Si la personne n’est pas solvable les sommes seront perdues dans tous les cas.
  • Déménager rapidement dans un logement moins cher ou chez un proche ; cela permet au propriétaire de récupérer rapidement son bien et c’est mieux que de trainer , engager des frais de justice et aggraver la dette souvent irrécouvrable.

Vous pouvez rechercher un accord amiable en direct avec le locataire si la communication est possible. Vous pouvez aussi faire appel à un conciliateur de justice pour vous aider et formaliser un accord (exemple : étalement du remboursement). Adressez vous au tribunal d’instance de votre domicile pour avoir la liste des conciliateurs.

Engager une action en justice

Si aucune solution amiable n’est trouvable vous allez devoir engager une action en justice.

Vous pouvez la conduire seul ou vous faire aider d’un avocat, ce qui aura bien évidement un coût.

L’injonction de payer

La procédure d’injonction de payer est très adaptée quand on sait que le locataire est solvable. Elle permet d’obtenir rapidement le paiement que ce soit des loyers mais également de toutes sommes dues (charge, préavis…). Vous n’êtes pas obligé d’avoir un avocat pour la conduire.

Un formulaire est à retirer auprès du greffe du tribunal ou en ligne et est à déposer, avec toutes les pièces justificatives :

  • Au Président du tribunal d’instance pour les montant inférieurs à 10 000 €
  • Au Président du tribunal de grande instance pour les montants supérieurs à 10 000 €

Dans tous les cas veillez à bien respecter toutes les démarches et les délais afin que votre procédure soit recevable.

La procédure d’injonction de payer ne nécessite pas de passer devant le tribunal et le président juge sur dossier. Il rend une ordonnance pour accepter ou rejeter votre demande.

Pour la rendre exécutable vous devez la communiquer par huissier dans les 6 mois à votre locataire.

Dans le mois qui suit la signification, le locataire peut faire opposition.

Une fois les oppositions levées vous devez demander au greffe du tribunal d’apposer sur l’ordonnance la formule exécutoire. C’est le titre exécutoire qui vous permettra d’être payé par le biais d’un huissier

Commandement de payer et résiliation de bail

Faut-il résilier le bail ?

Si vous pensez votre locataire insolvable et que la situation ne pourra pas être rétablie, vous allez souhaiter résilier le bail afin de récupérer votre bien.

La procédure de résiliation dépend de la présence ou non dans le contrat de bail, d’une clause résolutoire prévoyant la résiliation automatique  en cas de non-paiement du loyer et des charges.

Avant toute chose vous devez vérifier si cette clause est présente dans le bail. Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, on parle alors de résiliation judiciaire.

En pratique, cette clause existe dans la plupart des contrats de location mais il faut tout de même le vérifier.

Commandement de payer et délais de paiements

Quand aucun accord n’a été trouvé à l’amiable, il faut alors engager la procédure judiciaire pour résiliation de bail et ensuite expulsion si nécessaire.

Vous devez prendre contact avec un huissier pour que celui-ci envoie au locataire (et à la personne qui s’est portée caution) un commandement de payer précisant les montants réclamés.

Le locataire a 2 mois après un commandement de payer pour régler ses dettes. Passé ce délai, le bail est automatiquement résilié via la clause résolutoire.

Il n’est par contre pas possible d’expulser encore le locataire à ce moment là. Il est encore nécessaire d’assigner le locataire devant le tribunal pour constater la résiliation du bail et procéder à son expulsion.

Un juge peut encore accorder des délais de paiement au locataire s’il est en capacité de régler sa dette locative. Durant ce délai, les effets de la clause résolutoire (résiliation du bail) est suspendue.

Expulsion comment ça se passe ?

Au bout de quelques mois, la procédure d’expulsion va s’appliquer  en présence d’un huissier :

  • lorsque  le locataire ne proteste pas pour quitter les lieux : l’huissier dresse un procès-verbal dans lequel il procède à l’inventaire des meubles et indique les lieux où ils sont déposés et récupère les clés du logement.
  • si  le locataire refuse d’ouvrir la porte : l’huissier dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion et fait appel à une autorité de police.
  • dès lors que le locataire est absent : l’huissier ne peut pénétrer dans le logement que s’il est accompagné d’une autorité de police et d’un serrurier. L’huissier fait enlever les meubles et changer la serrure. Il informe le locataire par une affiche sur la porte lui signifiant qu’il ne peut plus pénétrer dans le logement.

En qualité de propriétaire, vous ne pouvez  pas  :

  • pénétrer dans le logement avant l’intervention d’un huissier,
  •  faire changer la serrure,
  •  toucher aux meubles.

La trêve hivernale c’est quoi ?

Il faut savoir que la loi interdit toute expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars. Le locataire est donc protégé entre ces dates.

Concernant le propriétaire :

  • les procédures ne sont pas bloquées pour autant,
  • rien n’empêche un propriétaire d’envoyer un commandement de payer et de saisir le Tribunal au cours de cette période.

Pour éviter l’expulsion, votre locataire peut encore demander des délais supplémentaires via le tribunal d’instance, puis payer la dette et quitter le logement. 

En pratique,

Quand on a des biens à la location il faut être prêt à gérer des difficultés de paiements.

L’expulsion est un processus long, stressant et couteux, mais il faut malgré tout l’imaginer rapidement pour ne pas que la situation perdure.

La recherche d’une solution amiable avec le locataire doit toujours être privilégiée et c’est généralement au bénéfice des deux parties. Diverses solutions existent telles qu’un étalement de la dette, une procédure de surendettement, un déménagement …

Mieux vaut un bon accord qu’un mauvais procès !

 

 

 

 


Financer ses travaux de rénovation

S’occuper de sa maison, refaire la déco, changer la chaudière, c’est l’occasion de prendre soin de soi mais c’est également le moment de prendre soin de son budget.

La question qui se pose en général est de savoir comment financer ses travaux ? au comptant ou à crédit ?

Payer ses travaux au comptant

Si vous avez des économies, cela peut être tentant de les utiliser pour financer des travaux.

C’est d’autant plus intéressant que les taux d’intérêts sur les sommes placées sont actuellement très faibles, que ce soit sur votre livret A ou votre vieux contrat d’assurance-vie.

De plus en payant vos travaux immédiatement, vous aurez pour avantage de ne pas constituer de dossier de prêt, ce qui peut s’avérer long, compliqué et cher en matière d’assurance et frais de dossier.

Vu comme cela, ça parait logique mais voyons aussi plus loin.

En payant cash, vous vous démunissez de votre épargne de précaution qui doit servir en cas de coup dur, et en cas de décès, aucune assurance n’entrera en jeu.

De plus si les travaux sont importants avec un usage ou un retour sur investissement sur plusieurs années, il n’est pas illogique d’en faire supporter le coût à votre budget sur plusieurs années.

Financer ses travaux à crédit

Le premier avantage de réaliser un crédit travaux c’est que si l’on n’a pas mis d’argent de côté à l’avance on peut tout de même faire les travaux et investir dans son logement immédiatement

Suivant l’ampleur des travaux et vos souhaits, vous avez le choix d’effectuer soit un prêt conso, soit un prêt travaux.

Prêt personnel et crédit consommation

Pour les prêts personnels, la somme empruntée peut aller jusqu’à 75 000 € mais la durée est courte avec un maximum de 7 ans ce qui peut générer des mensualités importantes.

En théorie, il n’y a pas besoin de justificatif précis, des devis suffisent.

Dès que le prêt est débloqué il faut commencer à le rembourser même si les travaux ne sont pas finis !

Prêt travaux affecté

Ce prêt est lié à une dépense bien précise et il est indispensable de présenter les factures pour que les fonds soient débloqués.

Le remboursement commence uniquement quand les travaux sont terminés.

Le prêt à taux zéro

Il ne faut pas oublier que vous pouvez contracter un prêt à taux zéro. Ce prêt est toutefois uniquement lié à la rénovation énergétique. Dans ce cas, vous n’avez pas de frais et vous gardez l’esprit tranquille puisque l’assurance prendra tout en charge en cas de décès.

Faites des simulations

Payer une partie cash et l’autre à crédit peut être également la solution. Dans tous les cas, prenez le temps de faire les calculs.

En réalisant une simulation de prêt, vous serez surpris de constater que les taux de crédit sont très bas en ce moment. Soyez cependant vigilant sur les frais de dossier, mais surtout aux coûts des assurances.

N’hésitez pas à interroger plusieurs organismes et méfiez vous des crédits négociés en même temps que le devis ou des crédits faits sur le lieu de vente qui sont souvent plus chers.

Cash ou à crédit, il faut adapter votre prêt à votre capacité de remboursement et d’endettement et toujours préserver l’équilibre de votre budget.






J’ai reçu une lettre d’huissier, que faire ?

Recevoir une lettre d’un huissier est toujours très angoissant. Elle résulte habituellement d’un créancier, de votre propriétaire, d’un fournisseur ou des impôts… qui ont demandé à un huissier de vous signifier officiellement que vous avez une dette impayée et d’une étape de procédure.

Vous avez peut être fait l’autruche pendant quelques temps ! Les simples lettres de relance de vos créanciers sont restées sans réponse ! Alors aujourd’hui que faire ? Que risquez vous ? Comment ça se passe ensuite ?

Ne pas faire l’autruche

En cas de difficultés financières, votre premier réflexe est peut-être de mettre les courriers de côté par crainte d’en découvrir le contenu et ses conséquences.
Il est pourtant préférable pour vous et votre budget, de vous en préoccuper dans les meilleurs délais et de bien en prendre connaissance.

Cela vous permettra de préserver vos droits et d’éviter que la situation ne s’aggrave.

Attention, on confond parfois lettre d’huissier et courriers de cabinet de recouvrement. Dans tous les cas il est important de bien les lire et de les distinguer car elles ne demandent pas les mêmes actions et n’engagent pas les mêmes procédures.

La procédure de recouvrement

Si vous avez des impayés de loyers, de crédits, etc.. la première étape pour votre créancier sera de vous adresser des lettres simples puis recommandées.

Puis votre créancier, s’il veut récupérer son argent après les lettres de relance restées sans réponse, doit faire intervenir un huissier. Par ce biais, l’huissier vous notifiera la dette et pourra engager la procédure de recouvrement.

Dans un premier temps il s’agit souvent d’un recouvrement dit « amiable » en dehors de toute procédure judiciaire. Mais ensuite et sans solution de recouvrement et selon la procédure, l’huissier pourra vous remettre par exemple une convocation devant un tribunal .

Recouvrement amiable et négociations

Au départ, l’huissier ne devrait pas vous faire croire que vous risquez une saisie de vos biens. Ne vous laissez pas intimider, il s’agit bien d’une phase dite amiable.

Si vous êtes absent de votre domicile, l’huissier de justice laisse un avis de passage. Cet avis indique que la copie de l’acte doit être retirée dans le plus bref délai à son étude. Vous pouvez la retirer vous-même ou par toute personne à qui vous avez donné procuration. Cette copie est conservée à l’étude pendant trois mois.

A ce stade, aucun cabinet de recouvrement ne peut vous facturer des frais de dossier ou de traitement.

Le conseil : Prenez contact avec l’huissier, allez retirer l’acte et lisez le avec attention. C’est très important pour faire valoir vos droits et vous défendre. Cela vous permet également de vérifier de quelle dette il s’agit, si elle n’est pas prescrite et dans quelle procédure vous êtes engagé.

Par contre, si vous faites encore l’autruche cela ne signifie pas que rien ne va se produire. Vous pourriez au contraire voir un jugement rendu sans votre présence et qui s’imposera à vous, que vous le vouliez ou pas.

C’est pourquoi, il est essentiel de prendre connaissance des actes de l’huissier, surtout si vous ne contestez pas la dette.

A cette phase de la procédure, il existe différentes alternatives et solutions et soit vous réglez la somme à payer, soit vous négociez un plan de remboursement, ou encore vous étudiez une procédure de surendettement…

Il en est encore temps, avant que la dette ne s’alourdisse de trop ou que vous vous retrouviez dans une situation extrème (saisie, expulsion…). C’est aussi retrouver de la tranquillité car il n’est jamais agréable de se retrouver avec des relances d’huissiers…

N’hésitez pas également à chercher de l’aide et des conseils auprès des associations ou encore à solliciter des fonds d’urgence tel que le FSL (Fond de Solidarité pour le Logement) auprès de la CAF.

Assignation à comparaitre devant un Tribunal

Maintenant, si vous n’avez pas répondu au recouvrement amiable dans les 3 mois, l’huissier de justice vous remet une assignation à comparaître devant un tribunal.

Il est important de s’y rendre et de se défendre. Vous n’êtes pas obligé de prendre un avocat et vous pouvez vous défendre seul mais n’hésitez pas à solliciter l’aide d’un ami pour vous soutenir dans ce cas.

Si vous contestez la dette vous devrez alors présenter vos arguments et votre bonne foi devant le juge.

Si vous ne pouvez pas payer et/ou si la dette a beaucoup augmenté, vous pouvez chercher à obtenir des délais de paiement ou un allègement de la dette et des frais.

IMPORTANT : si vous ne pouvez pas vous présenter devant le Tribunal le jour prévu et si vous n’avez pas de représentant, manifestez-vous quelques temps avant auprès du greffe (secrétariat) pour demander un renvoi en présentant le justificatif de votre empêchement. Il vous sera alors fixé une autre date d’audience.

Décision rendue par le Tribunal

Si votre créancier a obtenu gain de cause, l’huissier vous signifie alors le jugement pour le paiement de mensualités de crédit impayées ou pour la résiliation du bail par exemple. Cet acte a pour objectif de porter officiellement à votre connaissance qu’une décision de justice a été rendue. A partir de ce moment là, les délais des voies de recours sont possibles comme par exemple le délai d’appel. Une fois tous les délais de recours expirés, si vous n’exécutez pas la décision en réglant la somme prévue, le créancier pourra en demander l’exécution forcée. 

Par exemple, si le juge a décidé la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, le propriétaire peut alors adresser à son locataire un commandement de quitter les lieux par un acte délivré par huissier .

Ne pas faire l’autruche face à des difficultés financières, chercher des solutions en cas de problèmes d’argent est essentiel pour assurer sa stabilité et sa tranquillité financière.

L’application budget facile est là pour vous aider à gérer votre budget et vous permettre de suivre vos revenus et vos dépenses sur plusieurs mois. N’hésitez pas à l’utiliser pour faire un bilan et prendre votre argent en main.




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La retraite … C’est pour quand ? Et la réforme ?

Calculer sa retraite est un calcul complexe. Il faut savoir que son budget retraite est généralement revu largement à la baisse et qu’il vaut mieux l’anticiper. La dernière Loi n°2010-1330 concernant les retraites est parue le 9 Novembre 2010. Celle ci a établit l’âge de départ à la retraite à 62 ans.

Aujourd’hui en 2019, face à un déficit prévisible du régime de retraite, le Président de la République a engagé une réflexion pour revoir les régimes de retraite, uniformiser les règles et réformer l’épargne retraite.

Age de départ à la retraite ?

Actuellement, 62 ans c’est l’âge légal de départ à la retraite .
Pour percevoir aujourd’hui la retraite de base du régime général de la Sécurité Sociale, le salarié doit avoir au moins 62 ans. De plus pour percevoir sa retraite à taux plein il faut remplir certaines conditions et notamment atteindre une durée d’assurance retraite minimale. Le nombre de trimestre à valider est fonction de votre année de naissance.
Une retraite de la Sécurité Sociale à taux plein représente 50 % de son salaire annuel moyen.

Et le projet de réforme ?

En ce qui concerne l’âge de départ, il semblerait qu’un assuré aurait toujours le droit de partir en retraite à 62 ans. Cependant la réforme encouragera les futurs retraités à partir plus tard et à faire que l’âge moyen de départ soit plutôt de 63 ou 64 ans.

Un système de bonus-malus pourrait être mis en place dans cet optique. Plus l’assuré partira en retraite tard, plus le montant de sa pension sera élevé. Inversement, s’il part avant l’âge d’équilibre, sa retraite se verra appliquer une décote et sera moins importante.

L’âge de départ dit d’équilibre pourrait en fait évoluer en fonction de l’évolution de l’espérance de vie et pourra changer dans le temps.

Quelle pension ?

Actuellement, la retraite du régime général du salarié est calculée à partir du salaire annuel moyen perçu au cours de sa carrière. Il est multiplié par un taux de liquidation, qui peut varier en fonction du nombre de trimestres cotisés.

Que dit la réforme ?

Les règles actuelles devraient être remplacées fin 2019 par une retraite par points. Il faut savoir que cette règle existe déjà pour le régime de retraite complémentaire Agirc-Arrco. Le montant de la retraite serait donc calculé à partir du nombre de points acquis au cours de la carrière et non plus à partir du nombre de trimestres cotisés.

Ce nombre de points dépendrait ainsi des revenus touchés par l’assuré tout au long de sa carrière. De plus, certains événements (une naissance par exemple) devrait aussi permettre d’en acquérir. L’assuré serait libre de partir quand il le souhaite. Dès qu’il aura atteint l’âge de départ en retraite et qu’il estimera avoir cotisé suffisamment.

La valeur du point pourrait varier au fil des années. Elle serait fonction de l’évolution des salaires et serait indexée.

Comment calculer sa retraite ?

Un site unique simple, rapide et sécurisé permet de vérifier sa situation retraite. Il regroupe la retraite de la Sécurité Sociale et celle des complémentaires : https://www.lassuranceretraite.fr/portail-info/home/salaries/age-et-montant-de-ma-retraite/quel-sera-montant-ma-retraite/le-calcul-en-detail.html .

Nouveautés pour votre épargne retraite et votre budget

La loi Pacte de 2019 (Plan d’Action pour la Croissance et la Transformation des Entreprises) dessine certaines des orientations du gouvernement en faveur de l’épargne retraite :

  • Développer l’épargne salariale au sein des très petites, petites et moyennes entreprises.
  • Simplifier et assurer la portabilité des produits d’épargne retraite en permettant à chacun de conserver et alimenter son produit d’épargne retraite tout au long de son parcours professionnel et en facilitant la sortie en capital .
  • Encourager l’épargne retraite en permettant la déduction du revenu imposable de l’épargne versée.
  • Mise en place du PER (Plan d’épargne retraite) qui succèdera au PERP et Loi Madelin.

Dans les faits, la retraite signifie souvent une baisse de revenus et ce n’est pas la réforme qui devrait modifier cet état de fait.

Il est important d’anticiper cette situation et dès lors projeter son budget pour les prochaines années.

Pour vivre une retraite sereine, il faut donc préparer sa retraite. Pendant l’activité professionnelle, les solutions comme par exemple l’achat de sa résidence principale, l’achat immobilier à but locatif, l’épargne sur un PERP et demain un PER, ou un PEA sont des pistes de réflexion …

Nous allons suivre avec attention toutes ces réformes très impactantes sur votre budget !


Projet de regroupement de crédit

Acheter à deux ! En indivision, quelles précautions ?

vous vivez en union libre et vous pensiez depuis un moment acheter votre logement. Lors d’une visite d’appartement, c’est le coup de cœur et vous avez décidé d’acheter ensemble le bien immobilier. Votre budget vous le permet mais avez-vous pensé au cadre juridique ? Le cadre le plus courant est l’achat en indivision.

L’indivision

Définition

Le principe est simple : chacun des acquéreurs est propriétaire du bien à hauteur de sa participation financière lors de l’achat. On appelle cela « l’indivis ». Par exemple , l’un des deux du fait de son épargne préalable ou de ses revenus plus importants, peut décider de posséder 60 % du bien immobilier et l’autre 40 %. Après l’acquisition, les dettes et les frais seront payés par chaque propriétaire en proportion de sa quote-part. La répartition sera inscrite dans l’acte de propriété.

Cadre juridique de l’indivision

Quelques indications concernant le fonctionnement d’une indivision :

  • Lorsque que vous devenez propriétaires, vous êtes tous les deux solidaires des dépenses engagées et des prêts contractés.
  • Le budget des frais d’entretien, de rénovation et de réparation est réparti suivant la quote-part de chacun.
  • Le couple devra être d’accord pour revendre le bien, en cas de conflit c’est le juge qui devra trancher.
  • « Nul n’est tenu de rester dans l’indivision » donc en cas de séparation, l’un des concubins peut demander le partage et le bien sera vendu à un tiers. On peut prévoir dans la convention d’achat, une clause de rachat prioritaire ce qui est recommandé.
  • En cas de décès, les héritiers (enfants, parents, frères ou soeurs) deviendront indivisaires avec le concubin survivant. Ils pourront demander la vente du bien pour récupérer leur part.

Précaution à prendre … Signer une convention d’indivision

En effet, avant l’acquisition, il est recommandé de signer une convention d’indivision ce qui se fait auprès d’un notaire. Il faudra y préciser la quote-part de chacun concernant l’apport personnel initial, mais aussi la quote-part des remboursements du prêt immobilier.

Sans cette convention, le bien est détenu à parts égales devant la loi.

Il faut également notifier dans la convention une clause de rachat prioritaire. Cela signifie que vous bénéficiez d’un droit de préemption si votre ex-conjoint veut céder ses parts à une tierce personne. Cette clause est également valable en cas de décès d’un des concubins.

Protéger le conjoint survivant

En cas de décès de l’un des conjoint, l’autre se retrouvera en indivision avec les héritiers, famille du conjoint ou enfants du couple.

Il faut savoir que les enfants sont des héritiers réservataires. Il n’est pas possible de les déshériter.

Si vous avez des enfants, ils recevront une partie du patrimoine du parent décédé et se retrouveront en indivision avec le conjoint.

Si l’on souhaite favoriser le conjoint survivant, il est possible de faire un testament stipulant que le concubin survivant récupère le bien immobilier, mais attention aux droits de succession.

D’autres possibilités existent qui pourront être étudiées avec un notaire.

Le PACS ou le mariage peuvent être des solutions pour éviter des frais de donation ou de succession et pour protéger au mieux son conjoint.

Les droits de succession dans le cas d’une indivision

Il faut savoir qu’en cas de décès et même avec une donation par testament, les frais de succession seront de 60 % pour le concubin survivant.

Pour conserver le bien et limiter les frais de succession, deux solutions :

Soit vous possédez des liquidités, l’investissement en assurance-vie est une solution. Vous désignez votre concubin comme bénéficiaire. Au décès, le placement de l’assurance-vie est transmis hors succession et lui permettra de racheter votre quote-part.

Sans liquidité, la solution c’est de souscrire chacun une garantie décès. Pour les jeunes couples sans patrimoine ou a budget limité c’est la solution idéale. La cotisation à payer par mois ou par an est faible. Par exemple si vous avez moins de 30 ans, le budget sera d’environ 100 € par an pour un capital de 80 000 € ce qui permettra de racheter la quote-part.

L’indivision n’est pas le seul cadre juridique pour acheter un bien immobilier à deux. D’autres solutions moins connues existent pour acheter un bien tels la SCI et la tontine.

Il est important de se poser la question de ce cadre juridique qui va engager les acquéreurs pour de nombreuses années et va contraindre leur budget.


Question logement … Acheter ou louer ?

Devenir propriétaire est le rêve de beaucoup de français ! Faire son nid, arrêter de jeter de l’argent par les fenêtres, autant de bonnes raisons qui encouragent à acheter son logement.

Mais face au prix de l’immobilier, notamment dans certaines grandes agglomérations comme Paris, Nantes, Lyon, Bordeaux, Rennes sa réalisation est parfois bien difficile. Quand le budget n’est pas suffisant, il est parfois plus raisonnable de rester locataire. C’est aussi un investissement et un engagement que certains ne veulent pas prendre.

Avant de franchir le pas de l’achat immobilier, il faut donc se poser toutes les questions !

Les avantages de l’achat

Un calcul avantageux

C’est mathématique, si vous pensez garder votre bien entre 15 et 20 ans à conditions égales, l’achat sera plus favorable que de louer son logement.

Aux taux actuels, avec un remboursement d’emprunt proche de votre loyer, au bout de 20 ans vous en êtes propriétaire. Plutôt que de payer un loyer en pure perte, vous allez vous constituer un capital dans l’immobilier.

Ainsi, au moment du départ à la retraite et même plus tôt, vous aurez fini de payer votre logement et vous en disposerez alors gratuitement. Votre budget logement deviendra alors quasi nul, ce qui sera intéressant car les revenus baissent souvent à la retraite.

Un patrimoine immobilier et une garantie

L’acquisition de son habitation principale est le début de constitution d’un patrimoine immobilier. En effet au bout de quelques années et progressivement vous allez acquérir un capital immobilier. Celui ci en étant vendu, loué ou gagé vous permettra ensuite de peut être réinvestir dans d’autres projets.

Par ailleurs, on considère que les remboursements d’emprunt immobilier peuvent être assimilés à une épargne forcée ! En effet quand on n’a pas cette obligation de remboursement, on a tendance à dépenser l’argent disponible que l’on a, en oubliant de le mettre de coté pour des lendemains plus difficiles ou des projets futurs ; Un peu d’épargne forcée, cela a du bon si on est un mauvais épargnant !

Enfin, acheter à aussi l’avantage de protéger le conjoint et les enfants. En effet lors de la souscription d’un emprunt immobilier, vous êtes généralement obligé de prendre une assurance décès et invalidité. Ainsi, en cas d’accident, l’assurance payera la part d’emprunt concerné ce qui permettra à la famille de continuer à se loger ou de disposer d’un capital.

Un logement à votre goût

L’aspect financier compte mais il n’est pas seul. Acquérir son logement, c’est une étape dans la vie personnelle ! On s’installe, on peut personnaliser son logement, créer son nid douillet, avoir son bureau, cultiver son jardin…

Il est vrai qu’en location on a pas toujours le choix et on ne pourra pas ou ne voudra pas investir dans son logement !

Les avantages de la location

Tout d’abord, ne vous arrêtez pas aux idées reçues : « la location, c’est jeter de l’argent par les fenêtres ». C’est un des aspects de l’équation mais il y a aussi des avantages à louer !

Louer c’est la liberté !

Si vous souhaitez être libre que ce soit pour des raisons professionnelles ou personnelles restez locataire !

Être locataire signifie pouvoir donner rapidement congé à son bailleur. Cela permet d’être plus mobile et aujourd’hui, la mobilité professionnelle est souvent nécessaire.

Être locataire c’est aussi ne pas prendre d’engagements financiers sur le long terme. Un tel engagement peut freiner le mouvement. Cela nous lie parfois avec quelqu’un d’autre, nous oblige à maintenir un niveau de revenu minimum, nous fixe géographiquement etc….

Un bien immobilier peut toujours être revendu bien sur, mais c’est toujours un peu long, complexe et générateurs de frais qui viennent s’ajouter. Il vaut mieux, si l’on n’est pas sûr de vouloir prendre cet engagement rester locataire le temps de murir le projet !

La location c’est facile !

Il faut savoir que louer son logement, c’est profiter d’un service de la part d’un propriétaire.

C’est lui qui prend en charge les réparations majeures du logement, assure l’entretien des parties communes, paye les impôts fonciers, assure la mise aux normes etc… ce sont des avantages et une tranquillité d’esprit qui a un coût !

Etudier son projet d’achat immobilier

Pour quelle durée ?

La question à se poser c’est combien de temps je pense rester dans les lieux ? Si vous pensez rester moins de 3 ans, la location est fortement conseillée.

En effet, revendre un appartement génère des frais fixe, frais d’agence immobilière, de « frais de notaire », qui ne seront pas compensés sur une courte durée par une éventuelle augmentation du prix du bien.

Cependant, on peut aussi conserver le bien pour le mettre en location et commencer à constituer son patrimoine immobilier. Le loyer perçu vous servira ensuite à acheter votre habitation principale ou à louer par ailleurs.

Commencer par épargner

En tant que locataire, on ne pense pas toujours à épargner mais cela a bien des avantages, surtout si on conserve un loyer réduit

Le locataire épargnant discipliné épargnera pour plus tard.

Cette épargne pourra constituer un apport personnel pour un futur achat immobilier et ainsi minimiser le montant emprunté.

Il pourra envisager son achat immobilier au moment de la retraite sur un secteur qui lui conviendra, parfois différent, peut être moins cher que pendant son activité professionnelle !

Cela permettra également d’évaluer la capacité réelle d’emprunt du foyer qui sera constituée du montant du loyer et de l’épargne habituelle.

Bien définir son projet

Souvent quand on pense à acheter on a un projet en tête. Nombre de chambre, jardin, localisation etc… Il faut bien l’étudier car on cherche souvent mieux que ce que l’on a et les prix montent.

Il faut savoir que pour un appartement similaire, il y a souvent un surcout à devenir propriétaire. Les investisseurs le savent, les loyers couvrent rarement la totalité du prix d’acquisition et il faut souvent ajouter 10 à 25% en plus. Cela dépend des villes et plus les villes sont chères, plus la différence est importante et de la taille de l’appartement et plus ils sont grands plus la différence est importante.

Mais même dans ce cas, le solde à terme est en faveur de l’acquisition

Vous n’êtes pas pressé, prenez le temps de bien étudier votre projet et faites des simulations

Combien puis je emprunter ?

On estime souvent la capacité de remboursement d’emprunt à 30 % des revenus mensuels, mais cela reste un indicateur qui peut être adapté à la situation.

Les banques considèrent également le reste à vivre, c’est à dire ce qu’il vous reste après avoir remboursé vos emprunts pour vivre au quotidien !

Leur estimation est proche du calcul du RSA légèrement augmenté de 5 à 10 %.

Mais, c’est à vous d’abord de déterminer combien vous voulez mettre dans votre logement, en fonction de votre mode de vie et de votre niveau de revenu et de vos charges habituelles. Faites votre bilan budgétaire et vous aurez une première indication de cette capacité de remboursement en additionnant votre charge de loyer et votre épargne mensuelle…

Attention à rester raisonnable car cet emprunt va constituer l’essentiel de vos charges fixes sur plusieurs années. Si elles sont trop lourdes sur votre budget, vous allez être contraint de manger des pâtes très longtemps ce qui ne sera pas tenable ! Il faut conserver un peu de marge pour gérer les impondérables et les petits plaisirs qui restent nécessaires.

Questions à se poser et situations particulières

Localisation… Attention !

Selon la localisation recherchée, les coûts sont très différents et parfois prohibitifs ! Il faut donc parfois arbitrer sur la localisation quel quartier, quel éloignement du lieux de travail…

On constate que lors d’un achat les personnes sont souvent amenées à s’éloigner de leur lieux de travail. Cela leur permet ainsi de réaliser leur rêve de jardin ou de chambre supplémentaire, mais elles oublient souvent les inconvénients de la distance.

Si vous envisagez de vous éloigner de votre lieu de travail, des lieux de vie de vos enfants, n’oubliez pas de ré-intégrer dans votre balance les coûts de transport supplémentaires qui peuvent vite peser dans un budget (cout du véhicule + essence) et les temps de transports générateurs de fatigue et de stress !

Comment va évoluer le marché de l’immobilier ?

Nous n’avons pas de boule de cristal et il est impossible de dire quel sera le prix de l’immobilier demain. De nombreux facteurs peuvent l’influencer, comme un contexte international, les taux de crédit, la spéculation dans une région, le contexte économique local, la promotion ou au contraire la dégradation d’un quartier…

Les lois fiscales ou les décrets peuvent aussi changer le contexte et le faire monter en raréfiant les constructions ou au contraire le faire baisser car trop de logement à vendre sur le marché.

Ainsi on constate que le prix du marché est cyclique et dépendant du contexte. Il peut être très élevé à un moment donné mais aussi perdre de sa valeur sur une autre période. N’oublions pas qu’à Paris, entre 1991 et 1996, le prix du mètre carré a perdu 40 %.

Bien évidement si on achète au plus haut et que l’on doit revendre au plus bas, l’opération s’avèrera mauvaise et vous pouvez même y perdre de l’argent.

A contrario, si on peut revendre plus cher que l’on a acheté, alors cette plus-value améliorera encore le bilan de l’opération. Certains y ont d’ailleurs fait leur fortune.

Que faire aujourd’hui ? Acheter en pensant que le marché immobilier va continuer à progresser ? Personne ne pourra vous l’assurer mais on constate quand même, que sur de longues périodes la tendance du marché immobilier est positive.

Un conseil ! Plus l’achat est à long terme et mieux vous connaissez le secteur immobilier dans lequel vous investissez et plus vous avez de chances de faire une bonne opération.

Que se passe t’il si je perds mon travail ?

Attention aux idées reçues ! « Si j’achète mon logement et je me retrouve au chômage, au moins je serai chez moi « . Fausse bonne idée, la banque face à un propriétaire en cours d’accession, aura toujours des moyens pour vous expulser si vous ne remboursez pas votre prêt immobilier.

Pas de panique cependant ! Vous pouvez souscrire à une assurance perte d’emploi lorsque vous réaliserez votre emprunt immobilier.

Vous savez aussi qu’il est toujours possible de revendre et redevenir locataire si les remboursements d’emprunts deviennent trop lourd pour votre budget. Vous retrouverez le capital que vous avez déjà remboursé pendant cette période d’épargne forcée. C’est l’un des avantages à acquérir son logement.

Acheter à 2 ?

Acheter à deux est fréquent. C’est souvent le cas quand on commence à s’établir ensemble, que l’on souhaite constituer un lieu de vie plus grand, et avec deux revenus il est plus facile d’acheter.

Il faut d’ailleurs bien préciser lors de l’achat, les modalités de la propriété du bien, car cela déterminera à terme une éventuelle séparation du capital acquis.

En cas de séparation, comme pour les divorces il y a deux solutions habituelles : Soit l’un rachète la part de l’autre en fonction d’une estimation de prix, soit le bien est vendu et chacun récupère sa part au prorata de leurs apports.

La location/accession, une opportunité !

La location-accession est un dispositif qui facilite l’achat d’une résidence principale à des personnes qui veulent acheter pour la première fois leur résidence principale (primo accédant) et dont les revenus des années antérieures sont limités.

Cela permet d’avoir un logement neuf, parfois en centre-ville, avec les nouvelles normes thermiques, phoniques, RT 2012, NF Habitat… à des prix très intéressants.

C’est particulièrement intéressant pour des jeunes qui entrent dans la vie active donc avec des revenus précédemment faibles mais qui disposent désormais de revenus suffisants et d’une situation stable pour songer à une acquisition.

En résumé, acheter ? ou louer ?

Un achat immobilier s’envisage nécessairement à moyen terme, si vous avez des doutes, prenez le temps d’étudier votre projet.. en restant locataire vous êtes libre de toute contrainte.

Par contre, sur le long terme et d’un point de vue purement financier, vous avez généralement tout intérêt à acquérir votre habitation principale. C’est souvent la première étape de la constitution du patrimoine personnel.


étudiant qui démarre dans la vie avec des projets

Lycéen ou étudiant, quelle rémunération pour mon stage ?

Aujourd’hui, lycéens et étudiants doivent effectuer des stages en entreprise publique ou privée. C’est souvent les premiers pas dans le monde professionnel et il est légitime de poser la question de la gratification.

Cette rémunération est souvent fort appréciée pour un premier budget, mais elle n’est pas obligatoire et peut être négociée.

Qui est concerné par l’indemnité de stage ?

Selon la durée et le statut du stage, la gratification peut être facultative ou avec un minimum obligatoire. Elle peut aussi être négociée avec l’employeur.

Pour bénéficier d’une rémunération, certaines conditions sont à respecter :

  • être lycéen ou étudiant en cours de formation.
  • signer une convention de stage avec l’école et l’entreprise.
  • effectuer un stage de 2 mois* consécutifs ou non au cours d’une même année scolaire.
  • la durée du stage ne doit pas dépasser 6 mois.
  • ne pas être mineur de moins de 16 ans.
  • ne pas être en simple stage d’observation en entreprise.

*Les 2 mois correspondent à plus de 44 jours, à raison de 7 heures par jour ; cela représente donc plus de 308 heures de stage.

Quelques spécificités :

  • Dans le domaine agricole, pour être rémunéré, la durée du stage pour les élèves en établissement supérieur doit être de 3 mois minimum.
  • Pour les stages effectués à l’étranger, les modalités sont fixées entre les 3 parties : établissement scolaire, stagiaire et entreprise.

Comment est calculée la gratification de stage ?

La gratification pour les stages de moins de 2 mois n’est pas obligatoire, cependant elle peut être négociée avec l’employeur,

Au delà de deux mois une gratification minimum est due et son calcul est règlementé.

La base de calcul est définie à 15% minimum du plafond horaire de la Sécurité Sociale. Il est revu chaque année au 1er Janvier. Attention, il ne faut pas confondre ce plafond avec celui du SMIC horaire.

En 2019, si l’on fait le calcul, cela correspond à 15 % de 25 € soit 3,75 € de l’heure soit par exemple 551,25 € pour 21 jours travaillés.

Le montant versé est fonction du nombre de jours de présence effective, et l’indemnité peut varier d’un mois sur l’autre.

L’entreprise peut décider plutôt un lissage avec le même montant chaque mois, quelque soit le nombre de jours de présence et les heures effectuées (sans dépasser la durée légale).

La gratification est due pour la totalité du stage et la durée prend effet dès le 1er jour. Le versement est mensuel et ne doit pas être effectué en une seule fois en fin de stage.

Si l’entreprise octroie des tickets restaurants, vous pouvez en bénéficier comme les salariés de l’entreprise. Il en est de même pour les frais de transport.

Quel montant puis-je espérer ?

Un simulateur est mis à la disposition des employeurs et des stagiaires pour calculer le montant. Il suffit de renseigner la date de signature de la convention de stage et de préciser si l’employeur est un organisme public ou non.

Organisme public ou privé ?

Il faut savoir que la rémunération d’un stage dans un organisme public, ne peut pas dépasser le montant minimum légal.

Par exemple, pour un stage de 47 Jours et 329 heures effectuées, vous percevrez 1 233,75 €. En cas de gratification mensuelle lissée cela représente 411,25 € maximum.

Par contre, un stage rémunéré dans un organisme privé peut être plus élevé en fonction de la convention de branche professionnelle et des compétences que vous avez mis en avant lors de votre entretien « d’embauche ». Dans ce cas il n’y a pas de maximum et la gratification dépendra de la négociation entre le stagiaire et l’entreprise et pourra être de l’ordre d’un salaire dans certains cas.

La rémunération est-elle exonérée de taxes et impôts?

Si votre rémunération est égale au minimum légal (15 % du plafond horaire de la SS) les montants perçus sont exonérés pour l’employeur de charges sociales (CSG, CRDS). Par contre si vous dépassez les 15 % du plafond horaire, la partie supérieure est soumise à cotisations sociales.

Si vous percevez des bourses du CROUS ou de lycée, vous pouvez cumulez les aides et la gratification de stage.

En ce qui concerne l’assurance chômage, vous ne cotiserez pas.

Dans le cadre des APL pour étudiant, la gratification n’est pas prise en compte dans le calcul, à condition que celle-ci ne représente pas un SMIC annuel.

Les avantages du stage

Le stage est tout d’abord un premier pas dans le monde du travail et un bon moyen de vérifier si la formation que vous faites correspond à votre projet professionnel.

Même non rémunéré, c’ est une démarche toujours intéressante ! C’est l’occasion d’enrichir son CV avec la connaissance d’un secteur d’activité, d’une expérience enrichissante…

La gratification, elle est toujours bienvenue dans les petits budgets étudiants et fait d’autant plus plaisir qu’elle reconnait les premières compétences.

Par ailleurs, il arrive régulièrement que certaines entreprises, qui ont du mal a trouver des stagiaires ou qui recherchent des profils particuliers, proposent des indemnités de stage plus importantes que le minimum légal, voire proposent, pour plus de simplicité administrative, un emploi salarié « classique ».

Ne soyez pas surpris et n’hésitez pas à poser la question des conditions financières du stage et des avantages spécifiques de l’entreprise.

Enfin, le stage peut également être l’occasion d’une pré-embauche. Dans certains secteurs d’activité et selon votre profil, certaines entreprises proposent des emplois à l’issue des stages de fin d’étude. C’est pour elles un excellent moyen de détecter des candidats intéressants et de les former. Pour l’étudiant c’est un moyen de se faire connaître et de vérifier que le poste correspond à ce qu’il recherche.

Bon à savoir : si vous êtes embauché dans les 3 mois qui suivent la fin de votre stage, le temps du stage est déduit de la période d’essai et est pris en compte dans le calcul des droits liés à l’ancienneté.

Stage ou emploi ?

Les étudiants profitent souvent des vacances d’été pour gagner de l’argent afin de disposer d’un budget suffisant pour le reste de l’année.

Cette gratification est donc un vrai plus pour les petits budgets.

Cependant, c’est souvent la gratification minimum qui est appliquée lors des premiers stages. Les étudiants doivent donc souvent prendre des jobs d’été pour compléter leur budget.



Bon plan vacances, échangez votre logement !

L’idée d’échanger son appartement ou sa maison pendant les vacances date des années 50. Cette pratique est tout d’abord apparue aux USA, puis s’est développée dans tous les pays du monde ; un bon moyen de partir en vacances sans trop dépenser pour le plus grand plaisir de votre budget vacances. En effet il ne restera à votre charge que le transport et les activités sur place, car pour le reste vous dépenserez comme si vous étiez resté chez vous !

Pourquoi échanger ?

Le fait d’échanger est bien sûr un avantage pour votre budget car vous n’avez plus de logement à payer, mais c’est aussi une façon de découvrir d’autres pays ou d’autres régions. Cela vous permet de faire de nouvelles rencontres, de découvrir de nouvelles cultures et de vous loger selon les habitudes du pays et parfois dans le plus grand confort.

La contrepartie pour vous, sera à votre tour de prêter votre logement ou votre résidence secondaire à quelqu’un intéressé par ce type de bien et en fonction de sa localisation et de la période pour des vacances.

Aspects pratiques et administratifs de l’échange de logement :

Y-a-t’il des risques ?

Échanger sa maison ou son appartement, c’est forcément prendre un risque, mais il est tout de même très limité si vous passez par des organismes spécialisés qui étudient le sérieux des utilisateurs.

Des sites, comme Homelink, proposent d’évaluer les locataires et les biens, pour plus de transparence et au bénéfice de tout le monde.

Il faut aussi savoir que les cambriolages ont lieu principalement durant les vacances dans les maisons vides. En pretant votre maison qui sera ainsi occupée, vous encourrez moins de risque de mauvaise surprise à votre retour de congés !

Mais comme on n’est jamais à l’abri de mauvaises surprises, il convient de vérifier les conditions d’assurance.

Suis-je assuré ?

Les assureurs encouragent d’ailleurs cette pratique et vous conseillent seulement de les prévenir avant l’arrivée de vos hôtes.

Votre assurance habitation couvrira les frais si par hasard un sinistre avait lieu lors de votre absence. De votre côté, vérifiez que vous avez bien souscrit une assurance responsabilité civile quand vous partirez.

Autre risque auquel on ne pense pas forcément, mais qui peut gâcher vos vacances : l’annulation de l’échange. Heureusement, cela arrive très rarement, mais en cas de force majeure (maladie, décès, catastrophe naturelle), votre rêve de villa peut tomber à l’eau.

Actuellement, aucune assurance ne couvre l’annulation d’échange. L’assureur Chapka propose uniquement des solutions de remboursement si vous décidez d’annuler votre séjour à condition que la prestation soit achetée par un professionnel du tourisme.

Si vous êtes passé par une agence, elle pourra juste vous proposer un échange sur une autre période.

Puis-je échanger mon logement si je suis locataire ?

Un locataire peut échanger son logement : cela équivaut à le prêter à des amis. Ce n’est pas une sous-location, car il n’y a pas d’échange d’argent.

Quelques recommandations :

N’hésitez pas à notifier sur papier les conditions de l’échange. Le prêt à usage ou commodat (art. 1875 du code civil.), est un contrat entre l’hôte et le propriétaire. Celui-ci prête pour une durée déterminée son bien à un tiers qui en a l’usage durant la durée du contrat. Ce contrat écrit peut servir en cas de litiges.

Si vous passez par un organisme ce que l’on vous recommande, il vous proposera alors de signer un contrat qui précisera les conditions et responsabilités.

Quand vous avez décidé le lieu de l’échange, il est fortement conseillé d’acheter des billets d’avion échangeables et remboursables. En cas d’annulation de cet échange vous en limiterez les frais.

Comment procéder à l’échange ?

Vous avez la possibilité de proposer l’échange en déposant une annonce sur un site spécialisé d’échange de maison de vacances tel que Intervac.fr. Vous décrivez votre bien, la destination où vous souhaitez aller et la période choisie.

Le site rapproche les demandes et les offres et fait des propositions, à vous ensuite de l’accepter ou pas. Très important, les annonces sont pour la plupart traduites en plusieurs langues.

Les étapes pour réussir cet échange :

Lorsque vous aurez sélectionné votre site d’échange vous devrez décrire votre bien de façon précise.

N’oubliez pas certains détails importants comme la distance par rapport à l’aéroport le plus proche. Essayez de penser à tous les intérêts touristiques présents dans votre région. Mentionnez le lien Internet de votre ville ou de votre région afin de rendre votre annonce attractive.

Précisez clairement le nombre de personnes que votre logement peut accueillir ainsi que le niveau de confort (nombre de chambres et présence ou non de couchages d’appoint). Si vous ne souhaitez pas que des enfants séjournent chez vous, n’oubliez pas de le mentionner ! Et au contraire, si vous possédez des articles de puériculture et des jouets, mettez-le en avant.

Pour que votre annonce soit remarquée, faites quelques photos, car les offres non illustrées sont beaucoup moins consultées.

Enfin, il faudra préciser où et quand vous souhaitez partir ; pour recevoir un maximum d’offres, vous avez la possibilité de laisser vos choix de dates et de destination ouverts.

Il ne vous reste plus qu’à payer en ligne, et voilà votre annonce est affichée sur le site de l’agence !
Vous êtes sûr de recevoir rapidement plusieurs propositions. Si elles ne vous intéressent pas, renvoyez une réponse type rédigée à l’avance pour gagner du temps. Sinon, engagez le dialogue par mail ou bien par téléphone.

Une fois que vous vous êtes mis d’accord, il vous suffit de remplir un contrat d’échange et de préparer vos prochaines vacances !

Bien préparer son échange d’appartement ou maison :

Cela va sans dire, votre logement doit être propre et rangé.

Conseils pratique :

  • mettez sous clef vos objets de valeur et laissez de la place dans vos placards.
  • Mettez-vous d’accord sur l’utilisation ou non du téléphone avant de partir.

Pour que vos hôtes passent un séjour agréable, n’oubliez pas de leur rédiger :

  • un petit guide de la maison comprenant les modes d’emploi des appareils ménagers, le code Wifi, les numéros de téléphone utiles (médecin, police, baby-sitter…), 
  • un plan de votre ville ou de votre région…
  • mettez-vous d’accord sur la manière dont ils pourront récupérer, puis rendre vos clefs (concierge, amis, famille).

Ce n’est évidemment pas obligatoire, mais vous pouvez demander à un de vos proches d’accueillir vos hôtes. Cette attention sera fort appréciée.

Sauter le pas, à l’aventure !

Il n’y a pas de bon ou mauvais endroit en France ou dans le monde pour ces échanges, chaque lieu est une belle découverte.

Vous pouvez être locataire d’un petit appartement à Paris et l’échanger contre une villa à Los Angeles par exemple !

Le principal inconvénient à l’échange est de laisser sa maison à des personnes que vous ne connaissez pas. C’est un peu de travail pour la ranger, un peu d’appréhension aussi parfois, mais c’est aussi une aventure très enrichissante à tenter.

Et partir en vacances sans trop dépenser, quel plaisir pour votre budget vacances !



Renégocier son prêt immobilier…c’est simple !

Le poids des crédits et emprunts est souvent très important dans le budget des ménages. Il est donc nécessaire régulièrement de les examiner et de voir comment les gérer au mieux.

Or quand les taux de prêt immobilier sont extrêmement bas comme c’est le cas actuellement, il y a une opportunité qu’il faut savoir saisir.

Il ne faut pas hésiter à demander à sa banque de renégocier ses prêts en cours ou les faire racheter par une banque concurrente.

Votre budget crédit immobilier en sera allégé et vous réaliserez ainsi d’importantes économies !

Quelle baisse envisager ?

Même si vous avez déjà renégocié votre crédit une première fois, rien ne vous empêche de refaire une deuxième demande.

Attention tout de même, pour que l’opération soit financièrement intéressante il faut au moins 1 point d’écart entre le taux proposé et l’ancien taux.

Par exemple en Mai 2019, les taux étaient aux alentours de 1,35 % sur 20 ans. Ainsi tous les crédits supérieurs à 2,40 % pouvaient être renégociés avec de belles économies sur un budget.

Tout dépendra donc de l’écart entre votre ancien taux (que vous connaissez) et du nouveau taux que l’on va vous proposer.

Dans un premier temps il faut se renseigner rapidement en ligne sur les taux moyen actuellement constaté, pour savoir s’il est intéressant de renégocier.

Si c’est le cas, avec au minimum 1% entre les deux, il faut engager une demande de renégociation plus précise.

Comment procéder ?

Des informations sont à réunir et un calcul est à faire avant la demande de renégociation auprès de votre banque ou de la concurrence.

Pour faire ces calculs nous vous recommandons d’utiliser les calculatrices financières de budgetfacile ; Elles vous seront d’un grand secours.

Vérifier la durée restante

Pour que l’opération soit rentable, il faut environ 10 ans de durée restante.

Comme vous le savez, les 1ères années du prêt sont celles où l’on rembourse plus d’intérêt que de capital et donc plus il reste d’annuité plus c’est intéressant.

Exemple : pour un prêt réalisé pour un montant de 225 000 € sur 15 ans au taux de 1,60 %, échéances de 1 406 € (hors assurance), le capital restant dû au bout de 5 ans est de 155 910 € et non 140 640 €.

Identifier la différence de taux de prêt

1 % minimum d’écart entre le taux de départ et le nouveau taux est conseillé.

Il faut savoir que le taux qui vous est accordé dépend d’une part de votre profil financier (votre apport personnel, vos revenus, votre capacité de remboursement, votre « risque »), mais aussi d’autre part de la stratégie de la banque que ce soit au niveau des taux ou de sa volonté à faire du crédit immobilier.

N’hésitez donc pas à solliciter votre banque mais également d’autres organismes qui peuvent vous faire des offres plus intéressantes.

Calculez les coûts induits par cette opération

Cette opération génère généralement des frais, et il faut donc les identifier et ne pas signer, les yeux fermés, une offre globale qui vous convient ; il y a peut être de meilleures opérations à faire.

On identifie en général les frais suivants,

  • Les frais d’IRA (Indemnité de Remboursement Anticipé) qui peuvent s’élever à 3 % du capital restant dû,
  • Les nouveaux frais de garantie, (hypothèque…)
  • Le nouveau coût de l’assurance emprunteur en tenant compte de votre nouvel état de santé et du type d’assurance proposé
  • Des frais de dossier souvent entre 1000 et 4500 €

Les frais de remboursement anticipé (IRA)

Ces frais sont dus, comme leur nom l’indique, quand un prêt est remboursé par anticipation, souvent dans le cas des rachats de crédits. Leur montant est limité par la loi et ne peut dépasser l’équivalent d’un semestre d’intérêts au taux moyen du crédit. Ils sont également plafonnés à 3 % du capital restant dû.

On pourrait croire que 3% de frais d’IRA ne rend pas intéressant un rachat de crédit mais c’est ce n’est pas le cas. Il faut juste faire le calcul et souvent votre prestataire vous y aidera. En effet ces frais d’IRA ne s’applique qu’une seule fois, sur le capital restant du alors que les taux d’intérêts s’appliquent tous les ans ! Il vaut mieux parfois les payer, c’est un calcul à faire.

Définir votre stratégie mettre à plat votre budget

En quelques années votre situation a peut être changé et votre stratégie financière aussi. Ce peut l’être l’occasion de remettre à plat votre budget, vos crédits et redéfinir vos besoins.

Par exemple, sans augmenter vos mensualités vous pouvez penser à réduire la durée du prêt plutôt que le montant des mensualités. Vous aurez plus vite remboursé votre crédit et le gain global sur votre budget en sera plus conséquent, car les intérêts s’appliqueront sur une période plus courte.

Vous pouvez au contraire préférer allonger le prêt, voire le regrouper avec d’autres que vous auriez, pour alléger votre budget mensuel et diminuer les mensualités à court terme.

Auprès de qui faire cette renégociation ?

Pour information, on constate souvent que renégocier son prêt coûte moins cher auprès de sa banque. En effet auprès de votre banque vous pourrez renégocier les frais de remboursement anticipés (IRA), éviter un changement de garantie (hypothèque ou caution), limiter les frais de dossier car ils vous connaissent et voudront vous retenir…

Cependant les taux proposés sont souvent moins intéressants car ils ne sont pas très intéressés par la renégociation.

N’hésitez pas donc à interroger d’autres banques et organismes, qui ont souvent des offres très intéressantes ; Vous aurez ainsi une bonne vision du marché et des arguments à faire valoir dans la négociation avec votre banque.

Concrètement : 200 000 € emprunté au taux de 2.45 % sur 25 ans en Mai 2014, renégocié en Mai 2019 au taux de 1.33 % vous permet de gagner 2 ans sur la durée du prêt.

Le gain total hors frais de renégociation et de garantie sera de l’ordre de 24 000 € ! Ça vaut la peine d’aller voir son banquier.

N’oubliez pas de revoir également l’assurance emprunteur et de changer éventuellement d’assureur car on voit de temps en temps des dossiers où le taux d’assurance est supérieur au taux du crédit !



Projet de regroupement de crédit

Nouveau : l’éco-prêt 0% plus accessible !

L’Eco PTZ est un prêt à taux zéro qui vient d’être remodelé depuis le mois de Mars 2019.

Il permet ainsi de rénover son bien immobilier à moindre coût. Par ce biais, votre budget rénovation pour les travaux d’économie d’énergie de votre logement est financé sans aucun intérêt.

Quel type de travaux ?

Vous pouvez réaliser l’un des travaux de rénovation suivants (auparavant il fallait 2 bouquets de travaux pour en bénéficier) :

  • isolation performante de la toiture.
  • isolation performante des murs donnant vers l’extérieur.
  • isolation performante des portes et des fenêtres donnant sur l’extérieur.
  • installation ou remplacement d’un chauffage ou d’une production d’eau chaude sanitaire.
  • installation d’un chauffage utilisant les énergies renouvelables.
  • installation d’une production d’eau chaude sanitaire utilisant les énergies renouvelables.
  • isolation des planchers bas (à compter du 1er juillet 2019).

N’hésitez pas à vérifier sur le site de l’ ADEME la liste complète des travaux éligibles.

Pour rappel :

Vos travaux doivent être effectués par un artisan ou une entreprise du bâtiment détenant la mention RGE

Conditions pour en bénéficier ?

Désormais ce prêt s’adresse :

  • à tout propriétaire, occupant ou bailleur, dont le logement a été construit avant 1990.
  • ce prêt est toutefois plafonné à 30 000 €, pour une durée maximum de 10 ans.
  • la durée du prêt peut être portée à 15 ans pour certains travaux.
    Cette durée maximum sera appliquée pour tous les éco-prêts à partir du 1er juillet 2019.
  • aucune condition de ressource n’est exigée.

Au 1er juillet 2019, l’éco-PTZ sera étendu à tous les logements achevés depuis 2 ans.

Attention, cet Eco-PTZ est proposé à ce jour jusqu’au 31 décembre 2021.

Pour plus d’information, vous pouvez prendre contact avec un conseiller des services public FAIRE. Ce nouveau service public guide les propriétaires dans leurs travaux de rénovation énergétique.

Exemple : pour 10 000 € empruntés sur 10 ans, cela représente des mensualités de 83,33 €.

Profitez de cet Eco-pret à taux préférentiel pour effectuer des travaux tels que changement de chaudière, remplacement de fenêtres, isolation de la toiture… C’est l’occasion et vous constaterez des économies sur votre budget énergie.