Loyers impayés et expulsion

Un propriétaire peut se retrouver face à des locataires qui ne payent pas leur loyer.

Quelles que soient les raisons de ces impayés, la situation ne peut pas rester durablement en l’état. Soit le paiement des loyers reprend et la situation se régularise, soit le bail est résilié. Les sommes dues seront réclamées en justice et les occupants expulsés si nécessaire.

Quelle est la procédure en cas de loyers impayés ?

Les premières démarches du propriétaire

Bien évidemment dès que possible, le propriétaire doit prendre contact avec les locataires pour les informer des retards constatés et des sommes restant dûes. Il s’agit parfois simplement d’oublis ou de difficultés ponctuelles. Des solutions peuvent être recherchées conjointement, comme un étalement de la dette, et la situation se régulariser.

Il faut bien évidement garder une trace de toutes les relances et accords qui pourraient être trouvés.

Dès le 1er impayé de loyer et si aucune solution ne se dessine d’un commun accord , le propriétaire doit contacter, avant de de résilier le bail :

  • La personne qui s’est portée caution pour le locataire, lorsqu’il en existe une, pour l’informer de la situation et qu’il sera possiblement fait appel à la caution pour recouvrer les loyers
  • Action Logement, si le locataire a souscrit la garantie Visale, qui selon l’accord, prendra à sa charge ou assistera le propriétaire pour recouvrer les loyers.
  • Son assureur s’il a souscrit une assurance garantie de loyers impayés qui lui indiquera la procédure et garantira également selon le contrat le recouvrement des loyers
  • La CAF afin que celle-ci enclenche une procédure pour loyers impayés à partir de 2 mois de loyers impayés hors charge.

Le propriétaire et le locataire peuvent également faire appel à un conciliateur de justice pour formaliser un accord (exemple : étalement du remboursement).

Puis-je résilier le bail ?

Avant toute chose des éléments sont à vérifier dans le bail :

  • vérifier si une clause  résolutoire prévoyant la résiliation automatique du bail en cas de non-paiement du loyer et des charges.
  • la procédure de résiliation dépend de la présence ou non dans le contrat de bail de cette clause.
  • si le bail ne contient pas de clause résolutoire, on parle alors de résiliation judiciaire.
  • En pratique, cette clause existe dans la plupart des contrats de location mais il faut tout de même le vérifier.

Après cette étape de tentative d’arrangement, vous devrez ensuite vous diriger vers des procédures plus juridiques.

Commandement de payer et délais de paiement :

Quand aucun accord n’a été trouvé à l’amiable, il faut alors engager la procédure judiciaire pour résiliation de bail et ensuite expulsion si nécessaire.

  • prendre contact avec un huissier pour que celui-ci envoie au locataire (et à la personne qui s’est portée caution) un commandement de payer précisant les montants réclamés.
  • un juge peut encore accorder des délais de paiement au locataire s’il est en capacité de régler sa dette locative.
  • durant ce délai, les effets de la clause résolutoire : résiliation du bail est suspendue.

Malgré toutes ces précautions, si les dettes de loyers sont  importantes et que le locataire est dans l’impossibilité de les rembourser en plusieurs fois, c’est  alors l’avis d’expulsion.

Expulsion comment ça se passe ?

Au bout de quelques mois, la procédure s’ expulsion va s’appliquer  en présence d’un huissier :

  • lorsque  le locataire ne proteste pas pour quitter les lieux : l’huissier dresse un procès-verbal dans lequel il procède à l’inventaire des meubles et indique les lieux où ils sont déposés et récupère les clés du logement.
  • si  le locataire refuse d’ouvrir la porte : l’huissier dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion et fait appel à une autorité de police.
  • dès lors que le locataire est absent : l’huissier ne peut pénétrer dans le logement que s’il est accompagné d’une autorité de police et d’un serrurier. L’huissier fait enlever les meubles et changer la serrure. Il informe le locataire par une affiche sur la porte lui signifiant qu’il ne peut plus pénétrer dans le logement.

En qualité de propriétaire, vous ne pouvez  pas  :

  • pénétrer dans le logement avant l’intervention d’un huissier,
  •  faire changer la serrure,
  •  toucher aux meubles.

La trêve hivernale c’est quoi ?

Il faut savoir que la loi interdit toute expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars. Le locataire est donc protégé entre ces dates.

Concernant le propriétaire :

  • les procédures ne sont pas bloquées pour autant,
  • rien n’empêche un propriétaire d’envoyer un commandement de payer et de saisir le Tribunal au cours de cette période.

Pour éviter l’expulsion, votre locataire peut encore :

  • demander des délais supplémentaires via le tribunal d’instance,

  • puis payer la dette et quitter le logement. 

En pratique :

L’expulsion est un processus long et stressant.

Après une première lettre de relance, une solution amiable est parfois possible avec son locataire. Son retard est peut-être dû à un retard de versement d’une allocation ou d’un salaire par exemple.

Votre locataire est peut-être de bonne foi, il est alors possible de proposer un étalement de la dette.

Mieux vaut un bon accord qu’un mauvais procès !