Étiquette : appartement

Le droit d’usage et d’habitation

Le droit d’usage et d’habitation confère à une personne déterminée la faculté de loger, avec sa famille, dans un immeuble appartenant à autrui, dans la limite de ses besoins et de ceux de sa famille.

Cette personne n’a pas la possibilité, contrairement à l’usufruit, de louer le bien ou de le vendre. 

Ce droit fait l’objet d’une publicité foncière.

  • Le droit d’habitation a pour objet l’occupation d’un immeuble bâti.
  • Le droit d’usage porte sur le mobilier qui garnit les lieux. 

  • 18/12/2006

Tas de lettres

Demande de remboursement de dépôt de garantie

Forme : lettre recommandée avec avis de réception
 
 
Nom du locataire
Adresse
 
Nom du propriétaire
Adresse
Lieu, date
 
 
Objet : Demande de restitution de dépôt de garantie 
 
 
Madame, Monsieur,
 
 
Je vous ai donné congé pour le logement situé au … (adresse), que j’occupais en temps que locataire, en date du … (date).
 
Le contrat de bail signé le … (date) donnait lieu au paiement d’un dépôt de garantie de … (montant du dépôt de garantie).
 
Je vous informe que l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 vous oblige à restituer le dépôt de garantie dans les 2 mois de l’état des lieux de sortie et de la remise des clés. L’état des lieux qui a eu lieu le … (date), montre que j’ai rendu le logement en bon état, conformément à l’état des lieux d’entrée.
 
Or le délai légal de 2 mois est écoulé depuis le … (date). Je vous rappelle que selon la loi, une fois le délai de 2 mois écoulé, la somme est productrice d’intérêts, calculés aux taux légal. 
 
Je vous mets donc en demeure, de me restituer dans les plus brefs délais, la somme du dépôt de garantie, ainsi que les intérêts, jusqu’au jour du paiement.
 
A défaut, j’emploierai toutes les voies de droits nécessaires à la restitution du dépôt de garantie.
 
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués.
 
 
 
Signature

  • 18/12/2006

Le logement des concubins

Il est important que les concubins se posent la question de leur logement en cas de fin de vie commune, car en l’absence de contrat de mariage ou de PACS, aucune disposition spécifique n’est prévue par la loi.

Ils doivent s’interroger sur 2 points essentiels :

  • Que se passera-t-il pour le logement en cas de séparation ?
  • Que se passera-t-il pour le logement en cas de décès de l’un des concubins ?

Les solutions à ces 2 questions varient selon qu’il s’agit d’une location ou d’un bien dont ils sont propriétaires.

Les concubins sont locataires,

Il faut distinguer 2 hypothèses :

  • Le bail du logement est au nom d’un seul des concubins. Dans ce cas, l’autre n’a aucun droit. Si le locataire en titre donne congé au propriétaire, son concubin ne peut pas se maintenir dans les lieux.
  • Le bail du logement est au nom des 2 concubins. Les 2 concubins ont alors les mêmes droits et obligations. Si l’un des 2 quitte le logement, l’autre sera tenu de payer l’intégralité du loyer.
  • Un des concubins est propriétaire

Dans cette hypothèse, la situation de celui qui n’est pas propriétaire est précaire. En effet, en cas de rupture du concubinage, il devra quitter les lieux.

 L’achat d’un logement en commun

Dans le cas où les concubins souhaitent acheter un logement en commun, les 2 solutions les plus courantes
sont :

⇒ L’achat du logement en indivision

C’est la forme la plus utilisée. Grâce à l’indivision, chaque concubin est propriétaire du bien, à hauteur d’un certain pourcentage, par exemple 50% chacun, ou n’importe quel autre pourcentage (ex : 60% et 40%).

En cas de séparation, plusieurs solutions existent :
– la vente du logement commun et partage du prix ;
– le rachat par l’un des parts de l’autre ;
– le partage en justice de bien.

En cas de décès d’un des concubins, si rien n’a été prévu, la part du concubin décédé ira à ses héritiers. Il est possible d’assurer au concubin restant, la possibilité de se maintenir dans les lieux.
Les différents moyens sont les suivants :
– le legs, les concubins peuvent léguer leur part à l’autre.
– la clause de rachat au profit de celui qui survivra.

⇒ L’achat du logement par une société civile immobilière (SCI)


Dans cette situation, chaque concubin reçoit des parts de la société, à hauteur de sa participation à la SCI. En cas de séparation, la vente des parts de SCI aura lieu, à la condition que la majorité des votes soit d’accord avec cette solution. En cas de décès de l’un des concubins, les parts que le conjoint décédé possède dans la société, iront à ses héritiers.

Pour garantir au concubins survivant le maintien dans les lieux, 2 solutions sont possibles :
– Insérer dans les statuts de la SCI, une clause d’agrément, c’est-à-dire que les héritiers ne pourront devenir propriétaires des parts de société qu’avec l’accord du concubin survivant.
– Prévoir le démembrement de la propriété croisé des parts de la SCI, c’est-à-dire que les parts de l’un en pleine propriété, seront pour l’autre des parts en usufruit, et inversement.

  • 18/12/2006

Les troubles de voisinage

La vie en société implique un certain nombre de contraintes, chacun est donc amené à supporter les inconvénients normaux du voisinage. Cependant, pour que cette proximité soit supportable, le législateur a prévu des règles protectrices. En effet, dès que les troubles deviennent anormaux, il est possible d’agir en justice contre l’auteur ou les auteurs des troubles, afin d’obtenir réparation.


Quand commence un trouble de voisinage ?

 

C’est l’excès qui créé le trouble. La gêne ou le préjudice causé par le trouble de voisinage peut être dû à des faits volontaires ou involontaires.

 

 

Si le trouble est involontaire

 

Il faut dans ce cas que le trouble soit anormal pour être réprimé. Ce sont les tribunaux qui déterminent si le trouble est anormal ou non. C’est une question de fait, qui est étudié au cas par cas.

 

 

Si le trouble est volontaire

 

Dans ce cas il-y-a une faute qui est commise par le voisin. Il pourra donc être attaqué sur le fondement de l’article 1382 du Code civil (responsabilité civile : « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer »). 

 

Les troubles de voisinage les plus fréquents

 
 

Le principal trouble rencontré est celui du bruit. Mais il existe d’autres troubles, tels que les mauvaises odeurs, les fumées, la privation de soleil ou de vue…

 
 
  • Le bruit
 
 
 

Les bruits portant atteinte à la tranquillité du voisinage sont susceptibles de constituer un trouble de voisinage.
On distingue 2 grandes catégories de bruits :

 
 
 

– les bruits domestiques

 

– les aboiements
– la télévision et les appareils de musique
– les outils de bricolage ou de jardinage
– les activités exceptionnelles (ex : fêtes de famille…)
– les appareils électroménagers…

 

 
 

–  les bruits liés à l’activité professionnelle, culturelle, sportive ou de loisir. Les plus fréquents sont les bruits provenant :

 

– d’une discothèque
– d’un restaurant
– d’un cinéma…

 
 

Le caractère excessif des bruits

 
 

Pour qu’il y ait trouble de voisinage, le bruit doit être excessif. Pour les bruits domestiques, le caractère excessif peut être établi à l’oreille. La constatation peut être faite par la police ou la gendarmerie, ou encore par des agents communaux assermentés. Pour les bruits liés à une activité professionnelle, la constatation du trouble doit se faire par un appareil de mesure acoustique. Les personnes capables de mesurer le bruit, sont les services d’hygiène de la mairie ou de la direction départementale des affaires sanitaires et sociales.

 
 
  • Les odeurs
 
 

Les odeurs et fumées constituent des troubles, lorsque celles-ci excèdent les inconvénients normaux du voisinage.

 
 

Exemples d’odeurs créant un trouble de voisinage :     

 
 

– odeurs de cuisine d’un restaurant situé au rez-de-chaussée d’un immeuble
– mauvaises odeurs dues à l’élevage de volaille ou d’une porcherie…

 
 

L’utilisation de barbecue ne constitue pas un trouble de voisinage, à condition de ne pas abuser de ce droit.

 
 
 
  • La privation de vue ou d’ensoleillement
 
 

Le fait d’édifier un bâtiment ou de le surélever peut entrainer une perte de vue ou d’ensoleillement pour les propriétés voisines. Cela peut constituer un trouble anormal de voisinage.

 


Que faire contre les troubles du voisinage?

 
 
 
 

Il existe 2  recours possibles contre les troubles de voisinage : le recours amiable et les recours judiciaires.

 
 

Conseils :
– Il est toujours préférable de tenter de régler le trouble à l’amiable
– Dans tous les cas, constituez un dossier, en collectionnant les preuves du trouble, par témoignage, pétition, certificat médical…

 
 
  • Le recours amiable
 
 

La première démarche est de contacter son voisin pour l’informer de la gêne subie, et pour trouver un arrangement. Si le trouble persiste, vous pouvez envoyer une lettre simple ou recommandée à votre voisin.

 

Vous pouvez aussi contacter la police ou la gendarmerie qui constatera le trouble, et ainsi vous apportera un élément de preuve si vous devez aller jusqu’à la procédure judiciaire.

 

La dernière étape dans le recours amiable est la médiation en mairie. 

 
 
  • Les recours judiciaires
 
 

Deux voies sont possibles :

 

– La voie pénale
Si la médiation en mairie est restée sans résultat, un PV d’infraction est établi. Ce PV est alors transmis au procureur dans les 5 jours après la médiation. L’auteur du trouble de voisinage peut être condamné au titre d’une contravention de 3ème classe (maxi 450 €).

 
 

– La voie civile
Le jugement civil permet d’obtenir la cessation du trouble et d’être dédommagé, si le préjudice subi est prouvé. Le juge compétent est fonction du montant du préjudice subi.

 

Si le montant du préjudice est :
–  inférieur à 1 500 €, c’est le juge de proximité qui est compétent
–    entre 1 500 € et 7 600 €, c’est le juge du tribunal d’instance qui est compétent
–     supérieur à 7 600 €, c’est le juge du tribunal de grande instance qui est compétent (nécessité d’être assisté d’un avocat devant le TGI).

  • 18/12/2006

Les obligations du locataire

Le locataire, lorsqu’il prend possession d’un logement, doit remplir des obligations vis-à-vis du propriétaire. Sa principale obligation est de payer le loyer et les charges. Il a également une obligation de meubler les lieux loués, d’entretenir le logement, d’assurer le logement contre les risques locatifs, et de pas causer de troubles….
 

Vos obligations en tant que locataire

  • Le paiement du loyer et des charges 
Le locataire doit payer le loyer et les charges au terme convenu dans le bail. En général, ce paiement est mensuel.
 
  • Meubler le logement
Le fondement de cette obligation, est la possibilité de faire une saisie des meubles en cas de non paiement des loyers.
 
  • Assurer l’entretien du logement et les réparations locatives
Toutes les menues réparations et réparations d’entretien courant sont à la charge du locataire (décret du 26 août 1987).
Exemple :
      – petit raccords de peinture, de papier peint, de revêtement de sol.
– débouchage de canalisation d’eau, remplacement de joints
– entretien de la chaudière tous les ans
 
  • Assurer le logement contre les risques locatifs
Il s’agit principalement d’une assurance contre les dégâts des eaux, incendies, explosions. Le propriétaire est en droit de demander un justificatif de l’assurance, chaque année.
 
  • Ne pas causer de troubles
Le locataire s’engage à jouir paisiblement du logement. Il ne doit pas le dégrader, ni causer de troubles de voisinage (ex : bruit, fumée …)
 
 

Ce que vous ne pouvez pas faire

 
– Sous-louer le logement
Le locataire ne peut sous louer totalement ou partiellement son logement, qu’avec l’accord express du propriétaire. Les conditions de la sous-location sont librement fixées.
 
 
– Changer l’affectation des lieux loués
Si les locaux loués sont à usage d’habitation, le locataire ne peut pas y exercer d’activité professionnelle.
 
– Transformer le logement ou les équipements
Sans l’accord écrit du propriétaire, le locataire ne peut pas réaliser de transformation dans le logement.
Dans le cas contraire, lors de son départ, le propriétaire, peut exiger la remise en état initial des lieux.
 
 
En cas de doute, vous pouvez vous référer au bail que vous avez signé, qui précise les conditions d’occupation d’un logement en location.
Si vous avez une interrogation, vous pouvez consulter le site de l’ADIL (agence départementale d’information sur le logement) de votre département ou prendre contact avec la commission départementale de conciliation (CDC) en cas de litige avec votre propriétaire.

  • 15/12/2006

Les obligations du propriétaire bailleur

Le propriétaire d’un logement mis en location, doit respecter un certain nombre d’obligations vis-à-vis de son locataire. La principale obligation pour le propriétaire, est de délivrer un logement décent. Il doit également assurer une jouissance paisible du logement, entretenir le logement, et transmettre les quittance de loyers au locataire, lorsque celui-ci en fait la demande.
 

L’obligation de délivrer un logement décent

 
La notion de logement décent a été définie par le décret du 30 janvier 2002. C’est ainsi que le bailleur doit délivrer à son locataire, un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, avec les équipements mentionnés au contrat de location, en bon état de fonctionnement.
 

La notion de logement décent

 
Un logement décent doit satisfaire aux conditions suivantes :
 
→ Le logement assure la sécurité physique et la santé des locataires
 
La notion de sécurité physique et de santé des locataires visées à l’article 2 du décret, est divisée en obligations à la charge du bailleur.
 
– Le logement assure le clos et le couvert, …
 
– Les dispositifs de retenue des personnes, tels les gardes corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons doivent être dans un état conforme à leur usage.
 
– Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements doivent permettre un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale.
 
– Les pièces principales du logement, pièces destinées au séjour ou au sommeil, doivent bénéficier d’un éclairage naturel suffisant et d’une fenêtre ou d’une vitre donnant à l’air libre.
 
→ Le logement doit comporter des éléments d’équipement et de confort
 
L’article 3 du décret définit les éléments d’équipement et de confort :
 
– Le logement comporte une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion. 
 
– La décence suppose l’eau potable et l’eau courante.
 
–  Les installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes doivent empêcher le refoulement des odeurs et des effluents  et doivent être munies de siphon.
 
– La cuisine ou le coin cuisine est aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et d’évacuation des eaux usées.
 
–  L’installation sanitaire doit comprendre un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle.
 
– Le réseau électrique doit permettre l’éclairage suffisant de toutes les pièces ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
 
→ Le logement doit avoir une surface minimum de 9 m²
 
L’article 4 du décret prévoit que le logement doit comporter au moins une pièce principale, d’une surface habitable :
–          d’au moins 9 m²
–          d’une hauteur sous plafond d’au moins 2.20 m²
–          ou bien d’un volume habitable d’au moins 20 m3 
 
A noter : Il n’est pas tenu compte des parties du logement ayant une hauteur inférieure à 1.80m.
 

Les démarches du locataire en cas de logement indécent

La première démarche consiste à écrire un courrier, mettant en demeure le bailleur de faire réaliser   les travaux.
En aucun cas un locataire ne peut suspendre le paiement de ses loyers pour faire pression sur le propriétaire.
Si le propriétaire ne réagit pas et que la situation perdure, il est possible de saisir le juge, qui rendra une décision, autorisant le locataire à réaliser lui même les travaux. A défaut de cette autorisation du juge, le locataire risque de ne pas pouvoir obtenir le remboursement des travaux.
 

Le bailleur doit assurer une jouissance paisible du logement

 
Le propriétaire doit assurer, la paisible jouissance du logement loué. Il répond des troubles de jouissance causés par des tiers, comme par exemple, ceux causés par d’autres locataires. Il n’est exonéré de son obligation, qu’en cas de force majeure.
 
Il doit garantir le locataire, contre les vices susceptibles de troubler son usage (ex: les vices de construction du logement), entretenir les lieux loués en y faisant les réparations nécessaires, qui ne sont pas à la charge du locataire, et les maintenir en bon état d’usage.
 

Le bailleur doit entretenir le logement

 
Le propriétaire doit entretenir les locaux loués et effectuer toutes les réparations autres que celles qui incombent au locataire. Il a, à sa charge, toutes les réparations dues à la vétusté, à un vice de construction ou à un cas de force majeure.
 

Le bailleur doit remettre les quittances de loyer

 
Le bailleur est également tenu de délivrer gratuitement, à la demande du locataire, une quittance de loyer et des charges.
 

Ce qu’il ne peut pas faire

 
Le bailleur ne peut s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, sauf s’ils constituent une transformation importante du logement (cloisons, sanitaires, ouvertures, etc…).
Sans accord du propriétaire, celui-ci pourra exiger une remise en état du logement, conforme à l’état des lieux d’entrée.
 
 
Pour tous renseignements complémentaires, vous pouvez consulter le site de l’ADIL (agence départementale d’information sur le logement) de votre département ou prendre contact avec la commission départementale de conciliation (CDC) en cas de litige avec un locataire.

  • 15/12/2006

La loi Besson

La loi Besson a été instaurée par la Loi de Finances de 1999 et fait suite à la loi Perissol.
Ce dispositif n’est plus applicable sur les opérations réalisées depuis le 3 avril 2003. Il a été remplacé par le régime « de Robien ».

La loi Besson s’appliquait aux logements neufs et assimilés, acquis après le 1er janvier 1999 et jusqu’au 3 avril 2003. 

Elle consistait à conserver et à louer un logement pendant 9 ans. Le propriétaire devait respecter un plafond de loyer, revu chaque année, ainsi qu’un plafond de ressources du locataire.

Ce dispositif permettait de défiscaliser, en amortissant sur 15 ans, jusqu’à 65% du montant de l’opération.

Le taux de déduction était de 8 % du prix d’acquisition les 5 premières années et de 2,5 % les 10 années suivantes.

Ce dispositif permettait d’imputer les déficits fonciers (jusqu’à 10 700 € / an) sur le revenu global. Les déficits fonciers éventuellement dégagés étaient reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Le plafond des loyers et des ressources du locataire, représentait une contrainte pour le propriétaire bailleur. De plus, le prix de location au mètre carré excluait quasiment tout investissement à Paris intra-muros, ainsi que dans les villes françaises réputées « chères » (Annecy, Aix-en-Provence, Chartres, Strasbourg, Nice…)

Ce régime n’est plus applicable, pour les investissements réalisés à compter d’avril 2003.

 
 
Consulter le dossier : Les dispositifs fiscaux dans l’immobilier locatif

  • 14/12/2006

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