Quels sont les meubles et équipements obligatoires dans un logement meublé ?
Louer un logement meublé présente l’avantage de ne pas avoir à acheter, ni à déménager les meubles et équipements nécessaires à sa vie quotidienne.
Tous comptes faits, c’est un budget d’équipement évité. Les démarches sont simplifiées lors d’une prise de location, surtout quand on loue pour une courte durée…
Pendant de nombreuses années, l’équipement obligatoire de ces logements n’avait pas été précisé. En effet, Il était simplement précisé qu’il s’agissait d’un logement décent. Il devait être équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
Une liste d’équipement pour les logements meublés fixée par décret
Depuis 2015, une liste a été fixée par décret – Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 .
Avec cette liste les locataires connaissent les équipements minimum et obligatoires qu’ils peuvent exiger en cas de location de meublé.
Les bailleurs, savent également les éléments à fournir pour pouvoir se prévaloir de louer un logement en meublé. Ils peuvent par ailleurs intégrer ce budget dans leurs calculs d’investissement.
Le mobilier d’un logement meublé doit ainsi comporter au minimum les éléments suivants :
- Literie comprenant couette ou couverture
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur avec un compartiment d’une température inférieure ou égale à – 6 °C
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas
- Ustensiles de cuisine
- Table et sièges
- Etagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement
Au delà des meubles et à la discrétion du propriétaire, il arrive que certains frais soient également compris comme le téléphone, la télévision, l’eau, le chauffage, certaines taxes… Il faut se renseigner et demander les charges comprises.
En conséquence, les logements meublés sont parfois un peu plus chers qu’un logement vide. Cependant, les services apportés, la simplicité et la souplesse d’emménagement (pas d’achats, pas de montage, pas de déménagements à prévoir…) peuvent justifier leur intérêt.
Dans le cas de petits budgets et pour des besoins de location de courte durée, comme c’est souvent le cas pour les étudiants, cela présente également l’avantage de bien maitriser son budget logement.
Les plafonds de loyers dans l’investissement locatif en 2010
Dans le cadre de différents dispositifs de défiscalisation existants, il est parfois prévu que certains plafonds de loyers mensuels au mètre carré ne soient pas dépassés pour pouvoir bénéficier d’avantages fiscaux.
Ceux ci sont revus chaque année en fonction de l’évolution l’indice de référence des loyers (IRL) qui est déterminé par l’INSEE. Pour l’année 2010, ils sont parus dans le Bulletin Officiel des Impôts du 11/3/2010, Instructions 5 B-17-10 et 5 D-1-10 / Arrêté du 30.4.10 : JO du 5.6.10
Pour le calcul des plafonds de loyers au m², la surface à prendre en compte est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8 m² (cave, cellier, balcon).
Dispositifs « Besson-ancien »
Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2010 à :
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Zone A
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Zones
B1 et B2 |
Zone C
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17,37€
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11,35 €
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8,22 €
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Le dispositif Besson ancien n’est plus applicable pour les baux conclus à compter du premier octobre 2006. Pour ceux conclus avant cette date le mécanisme demeure et peut être prorogé.
Dispositif « Besson neuf»
Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2010 à :
| Zones |
Déduction au titre de l’amortissement
« Besson-neuf » |
| Zone I bis |
15,56 € |
| Zone I |
13,78 € |
| Zone II |
10,64 € |
| Zone III |
10,04 € |
La liste des communes comprises dans les zones I bis, I, II et III est reproduite à l’annexe III au BOI 5 D-4-99 et au n° 17 du BOI 5 D-8-02.
Borloo ancien
Secteur intermédiaire (déduction à 30%)
Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2010 à :
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Zone A
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Zone B1 et B2
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Zone C
|
|
17,37€
|
11,35 €
|
8,22 €
|
Secteur social et très social (déduction de 45 à 60%)
Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2010 à :
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Zone A
|
Zone
B1 et B2 |
Zone C
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Secteur social
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6,26 €
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5,70 €
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5,12 €
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Secteur très social
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5,93 €
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5,54 €
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4,93 €
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Secteur social – loyers dérogatoires
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9,38 €
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7,75 €
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6,04 €
|
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Secteur très social – loyers dérogatoires
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8,55 €
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6,61 €
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5,47 €
|
La liste des communes comprises dans les zones A, B1, B2 et C est reproduite à l’annexe 11 au BOI 5 D-4-06.
Dispositif « Borloo neuf » et « Scellier Intermédiaire »
Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2010 à :
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Zones
|
Plafonds de Loyers
« Borloo-neuf et Scellier Intermédiaire » |
| Zone A |
17,38 €
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| Zone B1 |
12,08 €
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| Zone B2 |
9,88 €
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| Zone C (non applicable pour le dispositif scellier) |
7,24 €
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Dispositif « Robien-recentré » et « Scellier »
Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2010 à :
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Zones
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Plafonds de loyers
Robien Recentré et Scellier (secteur libre)
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| Zone A |
21,72 €
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| Zone B1 |
15,10 €
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| Zone B2 |
12,35€
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Zone C
(sauf le dispositif scellier non applicable) |
9,02 €
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Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2010 à :
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Zones
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Plafonds de loyers
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| Zone A |
21,72 €
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| Zone B1 et B2 |
15,10 €
|
| Zone C |
10,87 €
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La liste des communes comprises dans les zones A, B1, B2 et C est reproduite à l’annexe 11 au BOI 5 D-4-06.
La zone A: Paris, petite couronne et la deuxième couronne jusqu’aux limites de l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur (bande littorale Hyères-Menton), le Genevois français.
La zone B1: Agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d’Azur, les départements outre-mer et la Corse.
La zone B2 : Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères, ou à la limite de l’Ile-de-France.
La zone C : Reste du territoire
Dispositif « Scellier outre-mer »
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Départements d’outre-mer
Saint-Martin
Saint-Barthélemy
Mayotte |
Polynésie française
Nouvelle-Calédonie
Saint-Pierre-et-Miquelon
Iles Wallis et Futuna |
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Secteur libre
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12,04 €
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15,33 €
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Secteur intermédiaire
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9,63 €
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12,78 €
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La GRL, Garantie des Risques Locatifs, pour louer plus facilement
La GRL est un contrat d’assurance qui permet aux bailleurs de se garantir contre les risques de loyers impayés.
Il a pour objectif de favoriser l’accès au logement à un plus grand nombre de personnes en facilitant et en sécurisant la relation locative entre un locataire et son propriétaire.
Ce dispositif a été mis en place entre les partenaires sociaux du 1%logement, l’Etat et les assureurs. Il a été récemment élargi par un décret paru le 26/12/2009 qui prévoit la mise en place d’un contrat d’assurance unique pour tout locataire ayant un taux d’effort inférieur à 50 %.
Son principe
La GRL est un contrat d’assurance qui est souscrit par un bailleur privé auprès d’un assureur afin de se garantir contre les risques d’impayés de loyer.
Depuis l’entrée en vigueur du décret du 26/12/2009, le nouveau contrat d’assurances GRL se substitue au dispositif PASS-GRL® . Si un contrat PASS-GRL® avait été souscrit, celui-ci continuera à produire ses effets jusqu’au départ du locataire.
Quelles sont les garanties apportées par la GRL
Le dispositif concerne des logements
appartenant à un bailleur privé, personne physique ou SCI entre parents jusqu’au 4ème degré
mis en location nu ou meublé sur le territoire français,
destiné à la résidence principale et loué moins de 2000 € par mois.
La GRL assure :
- La couverture des impayés de loyer TTC (loyer + charges locatives) pendant toute la durée du bail ou des indemnités d’occupation acquises, jusqu’au départ du locataire dans la limite de 70 000 € de garantie globale par bail.
- La prise en charge des frais de contentieux (compris dans le plafond des frais de 70 000 €)
- La prise en charge des dégradations locatives constatées au départ du locataire, dans la limite d’un plafond de 7 700 euros TTC par logement nu et 3 500 € pour les meublés.
Les locataires concernés
Contrairement à d’anciens dispositifs, le profil des locataires potentiellement concerné a été élargi.
Le GRL couvre désormais :
- Tout candidat locataire quelle que soit sa situation professionnelle, dont les loyers ne représentent pas plus de 50 % de ses revenus, aussi appelé taux d’effort.
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Loyer + charges et taxes locatives mensuels |
| Taux d’effort = |
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Ensemble des ressources mensuelles
( y compris allocations et aide personnelle au logement) |
- Le locataire “en place” depuis plus de 6 mois. Celui-ci ne doit pas avoir eu, 2 mois consécutifs ou non, d’impayés totaux ou partiels de loyer au cours des 6 mois précédant la date de souscription du contrat GRL.
Les ressources prises en compte pour le calcul du taux d’effort comprennent l’ensemble des revenus des personnes composant le ménage locataire ou des colocataires, soit la somme des revenus d’activités ou pensions, des allocations familiales et sociales, y compris aides au logement éventuelles versées et des autres revenus à caractère régulier
Ainsi la GRL dispense le locataire de produire la caution d’un tiers. Il devrait remplacer à terme la garantie LOCA-PASS®.
Comment souscrire ?
Pour souscrire à la GRL il suffit de s’adresser à un assureur adhérent GRL. Le taux de prime est librement fixé par chaque compagnie d’assurances.
Les prix étant fixés librement et il ne faut donc pas hésiter à consulter plusieurs assureurs. Des options supplémentaires peuvent également être ajoutées au socle de base par chaque assureur qui doit en distinguer la tarification.
Combien ça coûte
Si l’on considère quelques uns des prix affichés par les assureurs, la prime s’élève à environ 2,5 % du loyer annuel TTC pour le socle de garantie GRL. Ainsi pour un loyer de 600 €, cela représente 15 € par mois, soit 180 € à l’année.
Le coût de la GRL est déductible des revenus fonciers ou donne droit à un crédit d’impôt (50 % du montant de la prime).
La GRL représente le prix de la tranquillité pour les bailleurs. Elle doit inciter certaines personnes qui ne souhaitait pas courir le risque d’impayé à remettre en location des logements.
Cependant le coût de ce dispositif vient s’ajouter aux diverses charges qui ne cessent d’augmenter et qui assurément représente encore un frein pour de nombreux bailleurs qui préfèrent encore gérer eux même le risque.
C’est notamment le cas des propriétaires qui ont plusieurs biens locatifs et qui mutualisent le risque ou encore ceux qui sont dans des zones locatives tendues et qui peuvent facilement sélectionner des locataires ayant une bonne solvabilité.
Pour plus de renseignements, consulter le décret du 26/12/2009
Les obligations du propriétaire bailleur
Le propriétaire d’un logement mis en location, doit respecter un certain nombre d’obligations vis-à-vis de son locataire. La principale obligation pour le propriétaire, est de délivrer un logement décent. Il doit également assurer une jouissance paisible du logement, entretenir le logement, et transmettre les quittance de loyers au locataire, lorsque celui-ci en fait la demande.
L’obligation de délivrer un logement décent
La notion de logement décent a été définie par le décret du 30 janvier 2002. C’est ainsi que le bailleur doit délivrer à son locataire, un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, avec les équipements mentionnés au contrat de location, en bon état de fonctionnement.
La notion de logement décent
Un logement décent doit satisfaire aux conditions suivantes :
→ Le logement assure la sécurité physique et la santé des locataires
La notion de sécurité physique et de santé des locataires visées à l’article 2 du décret, est divisée en obligations à la charge du bailleur.
– Le logement assure le clos et le couvert, …
– Les dispositifs de retenue des personnes, tels les gardes corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons doivent être dans un état conforme à leur usage.
– Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements doivent permettre un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale.
– Les pièces principales du logement, pièces destinées au séjour ou au sommeil, doivent bénéficier d’un éclairage naturel suffisant et d’une fenêtre ou d’une vitre donnant à l’air libre.
→ Le logement doit comporter des éléments d’équipement et de confort
L’article 3 du décret définit les éléments d’équipement et de confort :
– Le logement comporte une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion.
– La décence suppose l’eau potable et l’eau courante.
– Les installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes doivent empêcher le refoulement des odeurs et des effluents et doivent être munies de siphon.
– La cuisine ou le coin cuisine est aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et d’évacuation des eaux usées.
– L’installation sanitaire doit comprendre un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle.
– Le réseau électrique doit permettre l’éclairage suffisant de toutes les pièces ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
→ Le logement doit avoir une surface minimum de 9 m²
L’article 4 du décret prévoit que le logement doit comporter au moins une pièce principale, d’une surface habitable :
– d’au moins 9 m²
– d’une hauteur sous plafond d’au moins 2.20 m²
– ou bien d’un volume habitable d’au moins 20 m3
A noter : Il n’est pas tenu compte des parties du logement ayant une hauteur inférieure à 1.80m.
Les démarches du locataire en cas de logement indécent
La première démarche consiste à écrire un courrier, mettant en demeure le bailleur de faire réaliser les travaux.
En aucun cas un locataire ne peut suspendre le paiement de ses loyers pour faire pression sur le propriétaire.
Si le propriétaire ne réagit pas et que la situation perdure, il est possible de saisir le juge, qui rendra une décision, autorisant le locataire à réaliser lui même les travaux. A défaut de cette autorisation du juge, le locataire risque de ne pas pouvoir obtenir le remboursement des travaux.
Le bailleur doit assurer une jouissance paisible du logement
Le propriétaire doit assurer, la paisible jouissance du logement loué. Il répond des troubles de jouissance causés par des tiers, comme par exemple, ceux causés par d’autres locataires. Il n’est exonéré de son obligation, qu’en cas de force majeure.
Il doit garantir le locataire, contre les vices susceptibles de troubler son usage (ex: les vices de construction du logement), entretenir les lieux loués en y faisant les réparations nécessaires, qui ne sont pas à la charge du locataire, et les maintenir en bon état d’usage.
Le bailleur doit entretenir le logement
Le propriétaire doit entretenir les locaux loués et effectuer toutes les réparations autres que celles qui incombent au locataire. Il a, à sa charge, toutes les réparations dues à la vétusté, à un vice de construction ou à un cas de force majeure.
Le bailleur doit remettre les quittances de loyer
Le bailleur est également tenu de délivrer gratuitement, à la demande du locataire, une quittance de loyer et des charges.
Ce qu’il ne peut pas faire
Le bailleur ne peut s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, sauf s’ils constituent une transformation importante du logement (cloisons, sanitaires, ouvertures, etc…).
Sans accord du propriétaire, celui-ci pourra exiger une remise en état du logement, conforme à l’état des lieux d’entrée.
Pour tous renseignements complémentaires, vous pouvez consulter le site de l’ADIL (agence départementale d’information sur le logement) de votre département ou prendre contact avec la commission départementale de conciliation (CDC) en cas de litige avec un locataire.
