La gestion des biens dans un couple
Dans un couple se pose parfois la question de ce que peuvent faire les époux dans la gestion des biens.
On distingue la gestion des biens communs et la gestion des biens propres.
La gestion des biens communs
Le principe est celui de la gestion concurrente. Mais pour les cas les plus graves, il est mis en place une cogestion de la gestion.
Le principe : la gestion concurrente
Le mari ou la femme peuvent passer seul des actes d’administration, conservatoire et des actes de disposition sur les biens communs.
Un époux peut par exemple :
- donner un appartement commun en location, encaisser les loyers et donner congé au locataire ;
- agir en justice au nom de la communauté ;
- acheter une maison avec de l’argent commun ;
- vendre la voiture du couple ;
- vendre les titres du couple.
Il existe 2 exceptions au principe de gestion concurrente :
La gestion autonome
Elle est possible dans 2 hypothèses :
- dans l’activité professionnelle ;
- lorsqu’un époux est hors d’état de manifester sa volonté (avec accord du TGI).
La cogestion
Il s’agit de la participation des 2 époux à l’acte. Cette méthode de gestion n’est applicable que dans les cas graves.
- Les actes à titre gratuit ; Ces actes sont entendus comme des donations, c’est-à-dire des actes établis avec une intention libérale. Sont donc exclus, le cautionnement, les cadeaux d’usage ou des dons modiques.
- Les actes à titre onéreux
La cogestion est obligatoire pour sauvegarder les biens importants du ménage.
Il s’agit donc des :
Actes de disposition
Les biens visés sont : les immeubles, les fonds de commerce, les droits sociaux, les meubles soumis à immatriculation…
Les actes visés sont : les actes d’aliénation (vente, promesse de vente…), les actes de disposition du logement familial…
Actes d’administration
Sont considérés comme des actes d’administration, la perception des capitaux ou la conclusion de certains baux (ruraux, commerciaux…) et surtout la conclusion du bail du logement familial.
La gestion des biens propre
Le principe : l’indépendance de gestion
Chaque époux a la jouissance de ses propres. Il peut en disposer librement.
Les atténuations au principe : l’intervention d’un époux dans la gestion des biens propres de l’autre
Il est possible de donner mandat exprès à son conjoint pour gérer ses biens propres.
Il est également possible d’être en présence d’un mandat tacite. Dans cette hypothèse, un époux s’immisce dans la gestion des biens propres de l’autre et ce dernier ne dit rien.
Donner des biens à ses enfants
Les donations aux enfants sont les plus fréquentes. Elles sont d’ailleurs encouragées par l’administration fiscale.
Il y a deux façons de donner à ses enfants : la donation simple ou la donation-partage.
La donation-partage est une solution qui présente de nombreux avantages par rapport à la donation simple. Elle permet en effet, d’anticiper le règlement de sa propre succession, en partageant ses biens entre ses enfants.
Le montant des abattements et des seuils d’imposition est revu chaque année en fonction de l’inflation.
La donation simple
On parle aussi de donation ordinaire. Il n’y pas de spécificité dans ce type de donation et c’est le régime général des donations qui s’applique.
Ainsi dans le cadre d’une donation en 2008, il est possible de donner tous les 6 ans sans payer de droits de donation,150 000 € à chacun de ses enfants ou 300 000 € si les 2 parents donnent.
Exemple :
Si vous avez 3 enfants, vous pouvez donner, sans payer de droits de donation, les sommes suivantes :
– pour le père : 150 000 € X 3 enfants = 450 000 €
– pour la mère : 150 000 € X 3 enfants = 450 000 €
Le total versé par les parents sera donc de 900 000 € sans verser de droits de donation au Trésor Public.
La donation-partage
Cette donation se fait par acte notarié. C’est à la fois une donation et un partage. Il est possible de procéder à une donation-partage tous les 6 ans, sachant que la règle du non-rappel fiscal des donations est applicable à ce type de donation.
Qui peut faire une donation-partage ?
Il faut distinguer 2 périodes :
Jusqu’au 31 décembre 2006 : Seules les personnes qui ont au moins 2 enfants peuvent faire une succession-partage. Les bénéficiaires de la donation partage ne peuvent être que les enfants du donateur.
A compter du 1er janvier 2007 : Il sera désormais possible de faire une donation-partage au profit à la fois de ses enfants et de ses petits-enfants, du vivant de leurs parents.
Il sera également possible, pour les personnes qui n’ont pas de descendance, de faire une donation-partage à leurs héritiers (ex : les frères ou sœurs).
Ce que les parents peuvent donner en donation-partage
Il est possible de tout donner, à condition que les biens donnés soient la propriété du donateur au jour de l’opération. Les parents peuvent donc donner : des meubles, de l’argent, des immeubles…
Quant à la quantité des biens donnés, c’est une question qui est à la discrétion du donateur. Il faut toutefois éviter de donner tous ses biens ou trop peu de bien.
La position des enfants
Tous les enfants ne sont pas obligatoirement parties à une donation-partage, mais c’est fortement conseillé.
Si un enfant a été écarté de la donation-partage, les biens donnés aux autres seront évalués au jour du décès du donateur, pour vérifier que chacun a bien reçu la part minimale de la succession (le réserve héréditaire).
Conseil : Il est préférable que tous les enfants du donateur participent à la donation-partage et que leurs attributions soient égales.
Les avantages de la donation-partage
L’avantage principal de la donation-partage, est qu’il est un moyen efficace de paix dans les familles. Il permet de régler à l’avance le partage des biens entre les enfants, les parents évitent ainsi les conflits liés au règlement de leur succession.
La donation-partage est également un instrument de stabilité des transmissions de patrimoine.
Et enfin, la donation-partage bénéficie d’une fiscalité favorable. En effet, la donation-partage rentre dans le cadre de la fiscalité de la donation ordinaire.
En cas d’interrogation sur le sujet, n’hésitez pas à prendre contact avec un notaire, ce qui vous permettra de prendre votre décision, en toute sécurité.
La communauté des meubles et acquêts
Le régime de la communauté de meubles et acquêts s’applique surtout aux époux qui se sont mariés avant le 1er février 1966 sans faire de contrat de mariage (régime légal avant 1966). Il est rarement choisi à l’heure actuelle.
La communauté de meubles et acquêts comprend la totalité des biens des époux, c’est-à-dire les biens meubles et le mobilier qu’ils possédaient avant le mariage, et tous les biens mobiliers et immobiliers que les époux ont pu acquérir au cours de leur union.
La masse des biens de la communauté de meubles et acquêts
Trois masses de biens composent le régime de la communauté de meubles et acquêts :
Les biens communs sont ceux de la communauté légale (communauté réduite aux acquêts) augmentés :
– des biens meubles que les époux possédaient avant leur mariage ;
– des biens meubles qu’ils ont reçus par succession, donation ou testament pendant leur mariage (sauf en cas de clause d’exclusion de la communauté) ;
– des immeubles achetés par un époux entre la signature du contrat de mariage et la célébration du mariage (sauf clause contraire).
Les biens propres au mari et à l’épouse sont :
– les biens immeubles que les époux possédaient avant le mariage
– les biens immeubles qu’ils ont reçus par succession, donation ou testament pendant leur mariage
– les biens personnels à chaque époux (vêtements, linge…)
Les dettes dans la communauté de meubles et acquêts
Les dettes communes sont plus nombreuses que dans le régime légal. En effet, la communauté supporte les dettes communes comme dans le régime légal, mais également les dettes liées aux biens meubles propres à chacun des époux (ex : un fonds de commerce).
Les dettes propres sont celles liées aux biens immeubles propres de chaque époux.
La gestion des biens
– Les biens communs
En principe, chaque époux administre et dispose seul des biens communs. Mais il reste responsable des fautes commises dans sa gestion.
Il existe cependant des exceptions à ce principe. Par exemple en cas d’hypothèque d’un immeuble de la communauté, l’accord des 2 époux est nécessaire.
– Les biens propres
Chaque époux conserve la libre disposition de ses biens propres, à l’exception du logement familial et des meubles meublant ce logement, pour lesquels la libre disposition nécessite le consentement du conjoint.
La liquidation de la communauté
Les règles de liquidation de ce régime sont identiques à celles du régime légal actuellement en vigueur.
Les avantages du régime de la communauté des meubles et acquêts
+ Il permet à chacun des époux de profiter de l’enrichissement de son conjoint.
+ Les revenus, les fonds de commerce, les parts et actions de sociétés, les meubles… quelle que soit leur origine, tombent dans la communauté.
Les inconvénients du régime de la communauté des meubles et acquêts
– La solidarité des époux face aux dettes est encore plus grande que dans le régime légal.
– Il ne respecte pas la tradition familiale, à moins que les donations ou les testaments n’en disposent autrement, en ce qui concerne les biens meubles (argent, bijoux, tableaux…).
La donation au dernier vivant
La donation dite « au dernier vivant » ou de « biens à venir », est très fréquente. Cet acte s’apparente à une disposition testamentaire car elle prend effet au décès du donateur.
La donation au "dernier vivant" est possible quel que soit le régime matrimonial adopté par les époux, y compris le régime de séparation de biens.
Ce type de donation n’est possible qu’entre époux. Les donations entre concubins suivent le droit commun et ne bénéficient pas du régime de faveur des donations entre époux.
Le principe de la donation au dernier vivant
L’un ou les époux expriment leur volonté que reviennent au dernier vivant :
– Soit tout ou partie de leurs biens présents et/ou futurs, propres et communs (rare en pratique);
– Soit la quotité disponible spéciale entre époux (le plus fréquent). Dans cette hypothèse, tout va dépendre des héritiers que laisse le défunt.
Comment est calculé la quotité disponible…
1ere situation : L’époux donateur a des enfants (vivants ou représentés).
Il peut, au choix, donner à son conjoint :
– la quotité disponible "ordinaire" en pleine propriété, soit la part non obligatoirement réservée aux enfants.
– 1/4 en pleine propriété + 3/4 en usufruit.
– la totalité des biens en usufruit.
2ème situation : L’époux donateur n’a pas de descendant, mais il laisse son père ou sa mère.
Dans cette situation, il laisse à son conjoint :
– 3/4 en pleine propriété + 1/4 en nue-propriété
3ème situation : L’époux donateur n’a pas de descendant, mais laisse ses père et mère.
Dans ce cas, il laisse à son conjoint :
– 1/2 en pleine propriété + 1/2 en nue-propriété
4ème situation : L’époux donateur ne laisse ni descendant, ni père ni mère.
Il peut donner à son conjoint l’intégralité de sa future succession.
Révocabilité
La donation au dernier vivant est révocable par le donateur, quand elle est réalisée pendant le mariage. Un époux peut donc à tout moment révoquer la donation. Pour révoquer cette donation, il existe plusieurs solutions :
– retourner chez le notaire
– par testament, en indiquant la mention suivante : "ceci est mon testament, qui révoque toutes les dispositions antérieures"
La donation est irrévocable lorsqu’elle est consentie par un contrat de mariage.
A noter : Depuis le 1er janvier 2005, le divorce ou la séparation entraîne la révocation automatique des donations au dernier vivant, sauf volonté contraire de l’époux donateur.
La forme
La donation au dernier vivant est obligatoirement effectuée par un acte notarié. Les époux peuvent dans un même acte, effectuer une donation conjointe, c’est-à-dire réciproque. Mais ils peuvent également rédiger des actes distincts, correspondant à deux donations distinctes.
Sauf opposition du donateur, le notaire va inscrire la donation au Fichier central des dispositions des dernières volontés. Cette inscription vous coûtera environ 50 €.
Le coût d’une donation au dernier vivant
Les honoraires pour la rédaction de l’acte par le notaire, sont en moyenne de 130 € à 200 €.
Au décès du conjoint donateur, le notaire procède à l’enregistrement de la donation, soit un coût supplémentaire de 125 €. Il touchera également ses honoraires calculés sur la valeur des biens donnés. Le tarif applicable est celui des testaments (montant hors taxe) :
– de 0 à 6 500 € : 2.6667%
– > à 6 500 € jusqu’à 17 000 € : 1.1%
– > à 17 000 € jusqu’à 30 000 € : 0.7333%
– > à 30 000 € : 0.55%
Les biens recueillis par l’époux survivant étaient auparavant soumis aux droits de succession. Depuis le 22/8/07, la loi prévoit une exonération totale des droits de succession entre époux.
Ce dernier conserve la possibilité de refuser la donation ou de l’accepter purement et simplement ou sous bénéfice d’inventaire, ou de l’accepter en partie.
Pour toutes informations complémentaires, vous pouvez vous adresser à un notaire, qui vous renseignera sur toutes les modalités de la donation au dernier vivant.
Le régime de la séparation de biens
La séparation de biens est le régime dans lequel chacun des époux conserve la propriété exclusive et la gestion indépendante de ses biens. Il n’existe en principe, ni bien commun, ni dette commune.
Ce régime matrimonial est le plus fréquemment adopté par contrat de mariage.
La séparation de biens est particulièrement conseillée :
– aux couples dont l’un des membres exerce une activité professionnelle indépendante (commerçant, profession libérale…) ;
– aux couples qui ont des enfants d’un premier mariage, pour éviter des problèmes de partage ;
– aux couples dont les patrimoines ou revenus sont importants, et qui souhaitent conserver la propriété exclusive de leurs biens.
La séparation de biens est basée sur une triple séparation :
La séparation des patrimoines
Chaque époux est seul propriétaire :
– de ce qu’il possédait avant de se marier ;
– de tous les biens qu’il crée ou acquiert pendant le mariage ;
– de tous les revenus qu’il perçoit pendant le mariage (salaires, dividendes, loyers…) ;
– de tout ce qu’il reçoit par donation, testament ou héritage pendant le mariage.
Malgré cette séparation, les époux peuvent réaliser ensemble des acquisitions, qui appartiendront en indivision aux 2 époux.
La séparation des dettes
Chaque époux est seul responsable de ses dettes personnelles. Les biens du conjoint ne peuvent pas être saisis pour les payer.
Par exception, certaines dettes doivent être supportées par les 2 époux :
– les engagements pris par les 2 époux ;
– les engagements pris par l’un des époux avec le cautionnement de l’autre ;
– les dettes ménagères (régime impératif) ;
– les dettes liées à des biens qui ont été achetés au nom des 2 époux.
La gestion des biens
Chaque époux gère ses biens personnels comme il l’entend. Il faut toutefois que les conjoints s’acquittent des dépenses de la famille.
Les biens indivis doivent quant à eux être gérés à deux. Un époux ne peut pas les vendre, les donner… sans l’accord de l’autre.
La dissolution du régime de séparation de biens
Les principales causes de disparition du régime de séparation de biens sont le décès de l’un des époux ou le divorce.
En théorie, il n’y a pas de comptes à faire entre les époux, puisqu’ils sont censés avoir des patrimoines distincts.
En pratique, il y a toujours des comptes à faire. Il faut d’abord que chacun reprenne ses biens. Ensuite, les époux doivent décider du sort des biens acquis à leurs 2 noms. Enfin, ils doivent régler leurs dettes.
Les avantages du régime de séparation de biens
+ La totale indépendance patrimoniale des époux
+ Chaque époux est protégé contre les poursuites des créanciers de son conjoint
+ Liquidation simplifiée du régime lors de la dissolution
Les inconvénients du régime de séparation de biens
– Les revenus (salaires, gains et bénéfices) de l’un des époux ne profitent pas à l’autre
– Dangereux pour le conjoint qui n’exerce pas d’activité professionnelle rémunérée
Le régime de la communauté universelle
C’est la forme la plus extrême du régime communautaire. Il s’agit de mettre en commun, les patrimoines des 2 époux. Le patrimoine passé, présent et à venir de l’un appartient à l’autre et inversement. En contrepartie, toutes leurs dettes sont communes, qu’elles aient été contractées avant ou pendant le mariage.
Ce régime est très rarement choisi au moment du mariage, il est le plus souvent adopté à l’occasion d’un changement de régime matrimonial, pour des époux âgés et sans enfants ou dont les enfants sont adultes et autonomes.
La masse universelle
Dans le régime de la communauté universelle, tous les biens, meubles (une voiture, un bateau…) et immeubles (un appartement, une maison…), présents et à venir sont communs.
Les biens présents
Ce sont les biens que les époux possèdent au jour de leur mariage.
Les biens à venir
Ce sont les biens dont les époux seront propriétaires par la suite.
Exemple : – Biens reçus par donation
– Biens reçus par succession
– Biens acquis à titre onéreux pendant le mariage
Les exclusions
Il existe 2 types de bien qui sont exclus de la masse universelle :
– les biens attachés à la personne
Il s’agit des par exemple des linges et vêtements personnels ou des réparations de dommage corporel…
– les biens donnés ou légués
Il s’agit des biens donnés ou légués qui ont fait l’objet d’une clause d’exclusion de la communauté. C’est une option que les époux peuvent choisir, mais qui n’est pas automatique.
La gestion des biens communs
Les règles de la communauté légale s’appliquent pour la gestion des biens communs.
Cependant les époux peuvent prévoir une clause d’administration conjointe, dans le contrat de mariage. Ainsi le consentement des 2 époux est nécessaire pour les actes d’administration (entretien du logement, assurance, emprunt…) et de disposition (ex : vente de leur maison). Par contre les actes conservatoires (les actes les moins graves) peuvent toujours être exécuté par l’un ou l’autre des époux.
Les dettes des époux tombent automatiquement dans la communauté universelle. Il s’agit des :
– dettes présentes (avant le mariage)
– dettes futures (pendant le mariage)
La dissolution de la communauté universelle
L’actif et le passif sont normalement partagés par moitié entre les 2 époux. Mais le plus souvent il est convenu dans le contrat de mariage que le survivant sera attributaire de la totalité des biens communs, et ainsi aura seul la charge de payer toutes les dettes.
La situation du conjoint survivant
Le conjoint survivant n’est pas assujetti aux droits de succession. Cela explique l’intérêt de ce régime pour les couples d’un certain âge n’ayant pas d’enfant.
La situation des enfants du couple
En présence d’enfant issu du mariage, la situation favorable du conjoint survivant, les place dans une situation défavorable au plan successoral et fiscal.
– Au plan successoral
Au décès du 1er conjoint, il n’y a pas d’ouverture de succession. Ce n’est donc qu’au décès du 2ème conjoint que les enfants pourront hériter. La période peut être longue et le parent qui a la main sur la totalité des biens, peut les gérer comme il l’entend, et même les dilapider.
– Au plan fiscal
Au décès de leur 2nd parent, le montant des droits de succession à payer par les enfants sera plus important.
En effet, comme il n’y a qu’une seule transmission, l’abattement de 50 000 € ne jouera qu’une seule fois. Les enfants perdent donc le bénéfice d’un abattement de 50 000 € sur la part de communauté qui aurait dû leur revenir au décès du premier de leurs parents.
Les avantages de la communauté universelle
+ C’est le régime matrimonial le plus simple
+ Le conjoint survivant peut disposer seul de tous les biens, sans payer de droits de succession ni de donation
+ Régime idéal pour les couples de personnes âgées n’ayant pas d’enfant
Les inconvénients de la communauté universelle
– Les enfants du mariage n’héritent qu’après le décès du 2ème conjoint, contrairement aux autres régimes matrimoniaux où ils héritent dès le décès du 1er conjoint
– Les enfants ne bénéficieront que d’un seul abattement (50 000 €) au lieu de 2 dans les autres régimes matrimoniaux
– En présence d’enfant d’un 1er mariage, ce régime peut créer de sérieux conflits
– Les dettes de l’activité professionnelle de l’un des conjoints engage tous les biens de la communauté, il est donc préférable d’opter pour ce régime après sa carrière professionnelle, au moment de sa retraite.
Le régime de la participation aux acquêts
Pendant le mariage, le régime de la participation aux acquêts fonctionne comme un régime de séparation de biens. A la dissolution du régime, l’époux qui s’est le plus enrichi a une dette envers son conjoint. Il doit partager son enrichissement comme dans un régime communautaire.
La participation aux acquêts est un régime peu choisi par les couples français, alors que ce régime a été adopté comme régime légal par de nombreux pays européens (Allemagne, Norvège, Suisse…).
Pendant le mariage,
Pendant le mariage, le régime de la participation aux acquêts fonctionne comme un régime de séparation de biens.
Il y a 2 masses de biens :
– les biens personnels de l’épouse
– les biens personnels du mari
En théorie, les époux sont donc totalement indépendants. La gestion des biens se fait comme dans le régime de séparation de biens, c’est-à-dire que chaque époux gère ses biens personnels comme il l’entend.
Dans la pratique, l’indépendance est limitée. Les époux peuvent surveiller la façon dont l’autre gère ses biens.
A la dissolution du mariage,
La séparation de biens n’est pas totale, puisqu’à la dissolution du mariage, chaque époux à vocation à recevoir la moitié des acquêts (enrichissement au cours du mariage) de l’autre. On se retrouve alors dans un régime matrimonial communautaire.
Il faut d’abord mesurer l’enrichissement de chacun pendant le mariage, pour pouvoir partager cet enrichissement. Il faut ensuite calculer cet enrichissement et enfin l’époux qui s’est le plus enrichi doit régler sa dette en argent à son conjoint.
Mesurer l’enrichissement des époux
Pour cela, il faut faire la différence entre :
– Le patrimoine d’origine (les biens et les dettes existant au jour du mariage, les biens recueillis par succession ou donation pendant le mariage et les biens propres par nature)
– Le patrimoine final (tous les biens et les dettes appartenant à chacun des époux au jour de la dissolution)
Calculer l’enrichissement
Il faut ensuite calculer l’enrichissement moyen réalisé et le répartir par moitié entre les époux. Le contrat de mariage peut prévoir une autre répartition de l’enrichissement.
Exemple : ¼ pour le mari et ¾ pour l’épouse
L’époux qui s’est le plus enrichi doit régler sa dette immédiatement et en argent. A défaut de ce paiement en argent, son conjoint peut faire saisir ses biens.
Les dettes contractées par un époux restent à sa charge et les créanciers d’un époux ne peuvent poursuivre l’autre.
Les avantages du régime de la participation aux acquêts
- Avantages, pendant le mariage, du régime de la séparation de biens, sans les inconvénients à la fin du régime
- Ce régime combine l’indépendance et la participation aux bénéfices
- C’est le régime légal dans de nombreux pays européen (Suisse, Allemagne, Norvège…)
Les inconvénients du régime de la participation aux acquêts
- Régime hybride
- Difficile d’évaluer le patrimoine d’origine à la fin du régime
- Si l’un des époux est propriétaire d’un commerce ou d’une entreprise qui est son outil de travail, il peut être alors intéressant de l’exclure du partage, pour protéger cet époux en cas de divorce.
A noter : La mise en oeuvre de ce régime est délicate. Pour faciliter l’application de ce régime, le mieux est d’établir un état descriptif de tous les biens de chacun, au début et à la dissolution du mariage.
Les régimes matrimoniaux
Les régimes matrimoniaux sont un ensemble de règles qui concernent les couples mariés. Les régimes matrimoniaux organisent les relations patrimoniales et financières entre les conjoints et entre les conjoints et les tiers.
Il existe plusieurs catégories de régimes matrimoniaux :
– les régimes séparatistes ; dans ces régimes, les époux possèdent des biens personnels qu’ils gèrent en toute indépendance, il n’existe pas de biens communs ;
– les régimes communautaires ; dans ces régimes, il existe une communauté de biens entre les époux ;
– la participation aux acquêts ; ce régime fonctionne, pendant le mariage, comme le régime de la séparation de bien. Chaque époux est propriétaire de son patrimoine et le gère en toute indépendance et à la dissolution du mariage, l’époux qui s’est le plus enrichi a une dette envers son conjoint, il doit partager son enrichissement comme dans un régime communautaire.
Les époux ont la possibilité, avant le mariage de rédiger un contrat de mariage, devant notaire. En l’absence de contrat de mariage, les époux sont soumis au régime légal de la « communauté réduite aux acquêts ».
Il existe des règles applicables à tous les types de régimes matrimoniaux, il s’agit du régime primaire impératif. Ces règles assurent l’interdépendance des conjoints et leur indépendance.
Les principaux régimes matrimoniaux applicables en France sont les suivants :
Les Marchands de Biens (MDB)
On appelle Marchands de Biens, les personnes qui achètent en leur nom certains biens, spécialement des immeubles, des biens immobiliers, en vue de les revendre. La rémunération de ces personnes consiste dans la marge qu’elles réalisent à la revente du bien.
Le champ d’application
Les marchands de biens sont des personnes physiques ou morales qui habituellement, achètent des immeubles (maisons, appartements…), des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières en vue de les revendre.
Cette activité s’applique aux activités immobilières, sans travaux de construction (qui sont de nature commerciale).
La qualification de marchand de biens correspond à un régime fiscal.
Fiscalement, il existe un régime particulier des Marchands de Biens. Il permet de n’être imposé que sur la marge réalisée lors de la revente du bien.
Vos engagements
Pour que le régime des MDB s’applique, il faut respecter plusieurs obligations :
▪ Faire une déclaration d’existence, adressée au centre des impôts de la résidence, dans le délai d’un mois à compter du commencement des opérations de Marchands de Biens.
▪ Tenir un répertoire présentant jour par jour tous les actes se rattachant à l’exercice de la profession.
▪ Enregistrer les actes dans les 10 jours, sauf quand ils ont été rédigés par notaire.
▪ Soumettre au droit de communication des agents des impôts, le répertoire et l’ensemble des documents comptables.
Ce régime préférentiel impose au marchand de biens de revendre les biens acquis, dans un délai de quatre ans. Dans le cas contraire, le régime classique des plus-values s’appliquera de plein droit.
Vos avantages
==> La particularité du régime des marchands de biens est que la base d’imposition est constituée par la marge brute et non par la totalité du prix de vente du bien.
Cette marge correspond à la différence entre, d’une part, le prix de vente et d’autre part, les sommes que le vendeur a versées, à quelque titre que ce soit, pour l’acquisition du bien (sommes payées au précédent propriétaire, honoraires, droits d’enregistrement, etc…).
Sur cette marge (marge = prix de vente – prix de revient fiscal) s’applique la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de 19.6%.
Exemple :
Achat d’un bien à 100 000 €, revente de ce bien dans les 4 ans au prix de 150 000 €.
TVA calculée sur la marge de 50 000 € au taux de 19,6% soit 9 800 € à payer lors de la revente.
==> De plus les marchands de bien bénéficient d’un régime fiscal avantageux lors de l’achat d’un bien.
Les achats réalisés par les MDB, sont exonérés des droits de vente, c’est-à-dire des droits d’enregistrement. Ils supportent le taux réduit de 0.715 % du prix de vente, appelé taxe de publicité foncière.
A noter : si le bien n’est pas revendu dans les 4 ans, les droits d’enregistrement normaux (5% depuis le 1er janvier 2006) doivent être appliqués, majorés des intérêts de retard.
Exemple :
Système des MDB :
Achat d’un bien par un MDB pour un prix de 100 000 €.
Application de la taxe de publicité foncière, soit : 100 000 X 0.715% = 715 €
Le MDB devra donc payer 715 € de frais d’enregistrement
Système normal des droits d’enregistrement :
Achat d’un bien par un particulier pour un prix de 100 000 €.
Application du taux normal des droits d’enregistrement, soit : 100 000 X 5% = 5 000 €
Le particulier devra donc payer 5 000 € de frais d’enregistrement.
