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Les dispositifs fiscaux dans l’immobilier locatif

La France manque de logements, en particulier dans les grandes villes et pour les ménages à revenus modestes.

Afin d’accroître l’offre de logement, le législateur a mis en place différents dispositifs fiscaux afin d’inciter les particuliers à investir dans l’immobilier à but locatif.

 

Tableau récapitulatif des dispositifs fiscaux dans l’investissement locatif

 

Les régimes d’imposition des revenus de location

Les régimes "habituels" des revenus locatifs sont les suivants :

L’imposition aux frais réel, qui est le régime général d’imposition.

Le régime du micro foncier, qui est réservé aux propriétaires dont les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €.  Il offre une déduction forfaitaire de 30 % des revenus fonciers.

Des dispositifs fiscaux spécifiques

Ils offrent, dans certaines conditions, des avantages fiscaux aux ménages qui investissent dans l’immobilier locatif. 

Le Dispotif Scellier et Scellier Intermédiaire ; Il s’agit d’un nouveau dispositif qui a été mis en place à partir du 1er Janvier 2009 et dont la durée est limitée au 31/12/2012. Il concerne en particulier les zones à forte densité urbaine et offre une réduction d’impôt pouvant atteindre 75 000 € sur 9 ans.

Le Robien recentré et Borloo neuf ; Les investissements réalisés jusqu’au 31/12/2009 peuvent bénéficier de ces dispositifs que ce soit pour l’acquisition ou la réhabilitation de logements. Ils permettent un amortissement pouvant aller jusqu’à 65 % de l’investissement.

La loi Malraux a été modifiée par la loi de Finances 2009. Elle est destinée à encourager la rénovation d’immeubles classés ou situés dans des secteurs sauvegardés et mis en location.

La loi Girardin permet des réductions d’impôt de 40 à 50 % des investissements immobiliers réalisés principalement dans les départements d’Outre mer.

Le dispositif  « Besson ancien » est supprimé pour les baux conclus après le 30 septembre 2006. Il reste toutefois applicable aux baux conclus avant cette date car il demeure possible de le proroger dans les conditions décrites dans l’instruction administrative.

La loi Demessine ne s’applique plus pour les investissements réalisés après le 31/12/2006. Elle était destinée à favoriser les investissements en zone de revitalisation rurale.

Conditions à respecter

Selon les investissements réalisés, certaines conditions sont à respecter …

Plafonds de loyers en 2010

Plafonds de loyers en 2009

Plafonds de loyers en 2008

Plafonds de ressources des locataires en 2010

Plafonds de ressources des locataires en 2009

Indice de référence des loyers, pour calculer les variations de loyers

Pour consulter précisément les communes situées dans chaque zone, consulter l’arrété du 24/9/2009

Pour les logements loués en meublés

Deux dispositifs existent :

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ; Il est réservé aux propriétaires dont les revenus fonciers en location meublée n’exèdent pas 23000 € en 2009

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) pour les propriétaires dont les revenus fonciers en location meublée sont supérieurs à 23000 €.

 


Le BORLOO neuf ou « populaire »

Un nouveau dispositif en faveur de l’investissement locatif dans le neuf ou dans l’ancien à réhabiliter, le "Borloo populaire", a été mis en place. Il est applicable à compter du 01/09/2006 .
Ce dispositif fiscal permet au propriétaire d’amortir 65 % du prix d’acquisition du logement et de bénéficier d’une déduction spécifique de 30 % sur les loyers. Il est soumis au respect de conditions de loyers et de ressources du locataire.
 
 
Le champ d’application


 
Les bailleurs concernés
 
 Il s’agit des personnes physiques qui louent des biens immobiliers. Ils sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
 
Les logements concernés
 
Il s’agit :
  • Des logements neufs ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), acquis à compter du 1er septembre 2006.
  • Des logements que le contribuable a fait construire, à condition que la déclaration d’ouverture du chantier ait lieu à compter du 1er septembre 2006.
  • Des locaux affectés à un autre usage que l’habitation et transformés en logement, s’ils ont été acquis à compter du 1er septembre 2006.
  • Des logements faisant l’objet de travaux de réhabilitation définis par l’arrêté du 19/12/2003, acquis à compter du 01/09/2006.
 
Les modalités de ce dispositif
 
La déduction fiscale liée au dispositif " Borloo populaire " s’applique sur demande du contribuable. Cette option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition.
Le propriétaire s’engage à louer le logement pour une période de 9 ans minimum, sachant qu’il est possible de prolonger l’avantage par périodes de 3 ans et pour une durée maximum de 6 ans.
Le logement doit être loué à titre de résidence principale du locataire.

Depuis la loi de finances de 2009, applicable au plus tard le 1er Janvier 2010, ce dispositif, pour les logements acquis neufs ou qui font l’objet d’une demande de permis de construire par le contribuable, sera désormais conditionné au respect de caractéristiques thermiques et de perfomance énergétique (CCH : art L.111-9). Le contribuable devra justifier du respect de cette condition pour le logement concerné.

Vos avantages


 
Il existe un double avantage fiscal à ce dispositif « Borloo populaire » :
  • Une déduction spécifique de 30% des revenus bruts fonciers, applicable pendant toute la durée de l’engagement de location
  • Une déduction au titre de l’amortissement du prix initial d’acquisition ou de construction du logement. Le propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers un amortissement égal à :
      • 6% du prix d’acquisition du logement pendant les 7 premières années
      • 4% de ce prix pour les 2 années suivantes
 A l’issue de la période de 9 ans, le contribuable peut continuer à bénéficier d’une déduction de l’amortissement égal à 2.5%, à la condition que le bail se poursuive ou que le bien soit reloué dans les conditions de ressources et de loyer du dispositif.
 
Au total, le propriétaire est en mesure d’amortir 65% du coût d’acquisition du logement.
 
 
Vos engagements


 
Conditions relatives au locataire
 
Pour avoir droit au dispositif du « Borloo populaire » le propriétaire s’engage à respecter un plafond de ressources du locataire, ce plafond étant fixé par décret.
 
Ces plafonds sont à comparer avec le revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’imposition au titre de l’année précédent l’entrée dans les lieux. Par exemple pour un logement loué en 2007, il faut prendre pour référence l’avis d’imposition de 2005
 
Le logement ne peut être loué à un ascendant ou à un descendant du propriétaire, ni à un membre du foyer fiscal.

Les plafonds de ressources des locataires sont les suivants pour les baux conclus en 2008, sur la base de l’avis d’imposition de 2006 :
 
COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRE
LIEU DU LOGEMENT
Zone A (en €)
Zone B1
(en €)
Zone B2
(en €)
Zone C
(en €)
Personne seule
42 396
31 491
28 867
28 672
Couple
63 362
46 245
42 392
38 538
Personne seule ou couple ayant une personne à charge
76 165
55 363
50 750
46 136
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge
91 234
67 002
61 419
55 835
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge
108 003
78 640
72 087
65 533
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge
121 533
88 706
81 314
73 922
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième
+ 13 545
+ 10 075
+ 9 235
+ 8 395
 

 
Les plafonds de ressources des locataires sont les suivants pour les baux conclus en 2007, sur la base de l’avis d’imposition de 2005 :
 
 
COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRE
LIEU DU LOGEMENT
Zone A (en €)
Zone B1
(en €)
Zone B2
(en €)
Zone C
(en €)
Personne seule
33 233
24 685
22 628
22 475
Couple
49 668
36 250
33 230
30 209
Personne seule ou couple ayant une personne à charge
59 704
43 398
39 782
36 165
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge
71 516
52 521
48 145
43 768
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge
84 661
61 644
56 507
51 370
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge
95 267
69 535
63 740
57 946
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième
+ 10 617
+ 7 897
+ 7 239
+ 6 580
 
 
La zone A: Paris, petite couronne et la deuxième couronne jusqu’aux limites de l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur (bande littorale Hyères-Menton), le Genevois français.
 
La zone B1: Agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d’Azur, les départements outre-mer et la Corse.
 
La zone B2 : Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères, ou à la limite de l’Ile-de-France.
 
La zone C : Reste du territoire
 
 
Conditions relatives au loyer
 
Le propriétaire s’engage à respecter des plafonds de loyer. Ceux-ci sont environ 30% inférieurs à ceux du marché des logements neufs.
 
Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2008 à :

 
Situation de l’immeuble
 
 
Plafonds de loyer au m²
 
Zone A
 
16,82 €
 
Zone B1
 
11,69 €
 
Zone B2
 
9,56 €
 
Zone C
 
7,01€
 
Pour les baux conclus en 2007, les plafonds de loyers mensuels (charges non comprises) à ne pas dépasser sont les suivants :
 
 
Situation de l’immeuble
 
 
Plafonds de loyer au m²
 
Zone A
 
16,37 €
 
Zone B1
 
11,37 €
 
Zone B2
 
9,30 €
 
Zone C
 
6,82 €
 
 
Ces plafonds sont relevés chaque année au 1er janvier, dans les mêmes proportions que la variation de l’IRL (indice de référence des loyers).
 

 
 

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