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Historique des dispositifs de défiscalisation immobilière
<= Retrouvez le dossier sur Les dispositifs fiscaux dans l’immobilier locatif
Il existe de nombreux dispositifs et avantages fiscaux pour inciter les particuliers à investir dans l’immobilier à but locatif.
Certains de ces dispositifs sont actuellement proposés par l’administration et notamment le tout dernier dispositif Cosse. D’autres ne sont plus disponibles pour un nouvel investissement mais restent toujours applicables sur des investissements encore en cours qui engagent les investisseurs sur plusieurs années.
Vous trouverez ci-dessous un récapitulatif des dispositifs mis en place depuis le début du siècle, car la démarche ne date pas d’hier !
Régimes et dispositifs actuels
Démembrement et Nue Propriété depuis 1804
La nue-propriété, découlant du démembrement de la pleine propriété, est introduite dans le Code civil dès 1804. Il s’agit plus d’une disposition divisant le droit de disposer d’un bien (nue-propriété) au droit de jouir d’un bien (usufruit).
La loi pour la conservation des Monuments Historiques créée à compter de 1900
La loi Monuments Historiques est mise en place à compter de 1900. L’État octroie désormais des avantages fiscaux aux investisseurs se lançant dans la restauration de bâtiments classés.
Statuts spécifiques de la location meublée, LMNP et LMP créé en 1949
Les statuts LMNP et LMP (Loueur en Meublé Non Professionnel et
professionnel) sont instaurés par l’État, qui choisit ainsi
d’alléger les taxes perçues sur les locations de biens meublés.
Loi Malraux créée en 1962
Poursuivant le même objectif que la loi Monuments historiques, la loi Malraux permet de déduire de sa facture fiscale le coût des travaux de restauration, à condition que l’achat soit un bien ancien à caractère historique.
La notion de Déficit foncier créée en 1993
Le déficit foncier représentant la différence négative entre les revenus et les charges déductibles fiscalement d’un investissement immobilier est quant à lui introduit par la loi Balladur.
La loi Demessine créée en 1999 et modifié en 2005
La loi Demessine est introduite de façon à booster la construction de structures dédiées au tourisme dans des zones rurales faiblement attractives.
La loi Girardin créée depuis 2003
La loi Girardin est un dispositif de défiscalisation pour encourager l’investissement locatif à l’Outre-mer.
L’amendement Censi-Bouvard créé en 2009 et valable jusqu’au 31/12/2021
L’amendement Censi-Bouvard, offre des avantages fiscaux, lorsqu’on investit dans une résidence de services telles que les résidences séniors ou les résidences pour étudiants. Il s’inscrit dans les dispositifs de la location meublée.
Il s’adresse aux contribuables qui achètent, jusqu’au 31 décembre 2021.
La loi Pinel créée en 2014
La loi Pinel permet d’obtenir une réduction fiscale jusqu’à 21% si l’on investit dans le neuf et sous certaines conditions de loyers modérés et de périmètre géographique. Elle remplace la loi Duflot.
Elle est à ce jour en vigueur jusqu’à fin 2021.
La loi Cosse créée en 2017
Grâce à cette loi, portée par Emmanuelle Cosse, les propriétaires louant leur bien à un loyer attractif et à des locataires aux revenus modestes peuvent défiscaliser jusqu’à 85% de leurs revenus locatifs.
La loi Denormandie créée en 2019
La loi Denormandie est le tout dernier dispositif de défiscalisation. Les futurs propriétaires bailleurs peuvent bénéficier d’une défiscalisation lorsqu’ils rénovent un logement dans un quartier ancien dégradé. C’est également un moyen pour les collectivités locales d’associer les investisseurs privés à l’amélioration de l’habitat insalubre.
Pour en savoir plus : Investissement locatif et réduction d’impôt, le nouveau dispositif Denormandie !
Dispositifs non disponibles mais pouvant encore être en application
La loi Borloo créée en 2006
La loi Borloo sur l’ancien est mise en place en 2006 et permet toujours , via un mécanisme fiscal, d’amortir 65% de la valeur d’un bien immobilier sur 15 ans.
La loi Borloo neuf est en second lieu introduite en 2006 et close depuis le 01/01/2006.
Dispositifs de défiscalisation qui ne sont plus en vigueur
La loi Périssol créée en 1996 et en vigueur jusqu’au 31/8/1999
La loi Périssol fut mise en place en 1996 et est restée valable jusqu’en 1999, date à laquelle elle est remplacée par la loi Besson. Loi d’investissement locatif, elle consistait d’ailleurs à un abattement fiscal, correspondant à une partie du prix d’acquisition du bien immobilier.
La loi Besson Neuf créé pour les achats immobiliers entre le 01/01/1999 et le 4 Avril 2009
La loi Besson est entrée en vigueur en 1999. Elle avait pour objectif de favoriser l’investissement locatif dans le neuf. Elle est restée valable jusqu’en 2003.
La loi Besson ancien créée entre 2000 et 2002
La loi Besson est un dispositif de défiscalisation pour encourager la rénovation de bâtiments anciens. Il n’y a plus de bénéficiaire depuis le 30/09/2006 et elle n’est plus appliquée depuis le 31/12/2019.
Le dispositif ROBIEN créé en 2006
Le Robien Classique permettait en investissant dans le neuf d’amortir son bien sur 10 ans avec engagement de location qui pouvait aller jusqu’à 15 ans. La loi Robien recentrée a quant à elle été introduite au 01/01 2006 et appliquée jusqu’au 31/12/2009. Les conditions d’amortissement passent alors à 9 ans avec engagement de location sur 9 ans.
Le dispositif Scellier créé en 2009
La loi d’investissement locatif Scellier permet ainsi aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 25%. Le dispositif fut à cet égard, appliqué sur les investissements réalisés entre 2009 et 2012.
La loi Duflot créée en 2013 et en vigueur jusqu’au 31/12/2016
La loi Duflot avait pour objectif de favoriser l’investissement locatif sous certaines conditions. Elle a été remplacée par la loi PINEL plus souple et plus avantageuse.
Dispositifs fiscaux dans l’immobilier locatif – Les plafonds de ressources :
Certains dispositifs incitatifs à l’investissement locatif fixent des plafonds de ressources pour les locataires.
Ces plafonds sont revus chaque année et fixés par décret. Pour l’année 2010, ces plafonds ont été fixés dans le décret Instructions 5 B-17-10 et 5 D-1-10 : BOI du 11.3.10 / Arrêté du 30.4.10 : JO du 5.6.10.
On considère comme ressources le revenu fiscal de référence (RFR) déclaré en N-2 .
Par exemple pour un loyer conclu en 2010, il s’agit du revenu fiscal de référence de l’année 2008.
Dispositifs « Besson ancien » et « Besson neuf » et « Borloo ancien secteur intermédiaire »
Pour les baux reconduits ou renouvelés en 2010 dans le cadre des dispositifs « Besson-ancien » ou « Besson-neuf », et Borloo ancien secteur intermédiaire (déduction 30%) les plafonds annuels de ressources sont les suivants :
|
Zone A
|
Zone B1 et B2
|
Zone C
|
| Personne seule |
44 306 € |
34 243 € |
29 964 |
| Couple |
66 215 € |
45 726 € |
40 274 |
| Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge |
79 595 € |
54 988 € |
48 214 |
| Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge |
95 342 € |
66 381 € |
58 350 |
| Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge |
112 867 € |
78 087 € |
68 484 |
| Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge |
127 005 € |
88 000 € |
77 251 |
| Majoration par personne à charge à partir de la cinquième |
+ 14 156€ |
+ 9 816 € |
+ 8 774 |
(1) La liste des communes comprises dans les zones A, B1, B2 et C est reproduite à l’annexe 11 au BOI 5 D-4-06.
Dispositif Borloo ancien secteur social et très social (déduction de 60%)
Concernant les baux reconduits ou renouvelés en 2010 les plafonds annuels de ressources sont les suivants :
Secteur social :
|
Paris et communes
limitrophes
|
Ile-de-France hors
Paris et communes
limitrophes
|
Autres régions
|
| Personne seule |
21 802 € |
21 802 € |
18 955 € |
| Couple |
32 584 € |
32 584 € |
25 313 € |
| Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge |
42 715 € |
39 170 € |
30 441 € |
| Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge |
50 999 € |
46 917 € |
36 748 € |
| Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge |
60 678 € |
55 541 € |
43 231 € |
| Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge |
68 279 € |
62 500 € |
48 720 € |
| Majoration par personne à charge à partir de la cinquième |
+ 7 607 € |
+ 6 964 € |
+ 5 435 € |
Secteur très social :
|
Paris et communes
limitrophes
|
Ile-de-France hors
Paris et communes
limitrophes
|
Autres régions
|
| Personne seule |
11 993 € |
11 993 € |
10 424 € |
| Couple |
19 551 € |
19 551 € |
15 188 € |
| Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge |
25 629 € |
23 501 € |
18 264 € |
| Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge |
28 051 € |
25 804 € |
20 323 € |
| Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge |
33 371 € |
30 549 € |
23 778 € |
| Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge |
37 554 € |
34 376 € |
26 796 € |
| Majoration par personne à charge à partir de la cinquième |
+ 4 185 € |
+ 3 830 € |
+ 2 988 € |
Dispositif « Borloo-neuf » et « Scellier Intermédiaire »
Les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2010, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :
|
Zone A
|
Zone B1
|
Zone B2
|
Zone C *
(sauf Scellier)
|
| Personne seule |
44 306 € |
32 910 € |
30 168 € |
29 964 € |
| Couple |
66 215 € |
48 328 € |
44 302 € |
40 274 € |
| Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge |
79 595 € |
57 857 € |
53 036 € |
48 214 € |
| Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge |
95 342 € |
70 020 € |
64 185 € |
58 350 € |
| Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge |
112867€ |
82 181 € |
75 334 € |
68 484 € |
| Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge |
127 005€ |
92 700 € |
84 976 € |
77 251 € |
| Majoration par personne à charge à partir de la cinquième |
+14 156€ |
+ 10530€ |
+ 9 652€ |
+ 8 774 € |
* Seuls les logements qui ont fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire avant le 4 mai 2009 sont concernés par la zone C
(1) La liste des communes comprises dans les zones A, B1 et B2 est reproduite à l’annexe 4 au BOI 5 B-17-09.
Dispositif « Scellier outre-mer » (secteur intermédiaire)
Les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2010, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :
|
Départements d’outre-mer
Saint-Martin
Saint-Barthélemy
Mayotte
|
Polynésie française
Nouvelle-Calédonie
Saint-Pierre-et-Miquelon
Iles Wallis et Futuna
|
| Personne seule |
25 929 €
|
22 883 €
|
| Couple |
34 627 €
|
42 321 €
|
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge |
41 641 €
|
44 769 €
|
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge |
50 267 €
|
47 217 €
|
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge |
59 136 €
|
50 487 €
|
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge |
66 645 €
|
53 759 €
|
| Majoration par personne à charge à partir de la cinquième |
+ 7 435 €
|
+ 3 433 €
|
Les plafonds de loyers dans l’investissement locatif en 2010
Dans le cadre de différents dispositifs de défiscalisation existants, il est parfois prévu que certains plafonds de loyers mensuels au mètre carré ne soient pas dépassés pour pouvoir bénéficier d’avantages fiscaux.
Ceux ci sont revus chaque année en fonction de l’évolution l’indice de référence des loyers (IRL) qui est déterminé par l’INSEE. Pour l’année 2010, ils sont parus dans le Bulletin Officiel des Impôts du 11/3/2010, Instructions 5 B-17-10 et 5 D-1-10 / Arrêté du 30.4.10 : JO du 5.6.10
Pour le calcul des plafonds de loyers au m², la surface à prendre en compte est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8 m² (cave, cellier, balcon).
Dispositifs « Besson-ancien »
Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2010 à :
|
Zone A
|
Zones
B1 et B2 |
Zone C
|
|
17,37€
|
11,35 €
|
8,22 €
|
Le dispositif Besson ancien n’est plus applicable pour les baux conclus à compter du premier octobre 2006. Pour ceux conclus avant cette date le mécanisme demeure et peut être prorogé.
Dispositif « Besson neuf»
Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2010 à :
| Zones |
Déduction au titre de l’amortissement
« Besson-neuf » |
| Zone I bis |
15,56 € |
| Zone I |
13,78 € |
| Zone II |
10,64 € |
| Zone III |
10,04 € |
La liste des communes comprises dans les zones I bis, I, II et III est reproduite à l’annexe III au BOI 5 D-4-99 et au n° 17 du BOI 5 D-8-02.
Borloo ancien
Secteur intermédiaire (déduction à 30%)
Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2010 à :
|
Zone A
|
Zone B1 et B2
|
Zone C
|
|
17,37€
|
11,35 €
|
8,22 €
|
Secteur social et très social (déduction de 45 à 60%)
Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2010 à :
| |
Zone A
|
Zone
B1 et B2 |
Zone C
|
|
Secteur social
|
6,26 €
|
5,70 €
|
5,12 €
|
|
Secteur très social
|
5,93 €
|
5,54 €
|
4,93 €
|
|
Secteur social – loyers dérogatoires
|
9,38 €
|
7,75 €
|
6,04 €
|
|
Secteur très social – loyers dérogatoires
|
8,55 €
|
6,61 €
|
5,47 €
|
La liste des communes comprises dans les zones A, B1, B2 et C est reproduite à l’annexe 11 au BOI 5 D-4-06.
Dispositif « Borloo neuf » et « Scellier Intermédiaire »
Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2010 à :
|
Zones
|
Plafonds de Loyers
« Borloo-neuf et Scellier Intermédiaire » |
| Zone A |
17,38 €
|
| Zone B1 |
12,08 €
|
| Zone B2 |
9,88 €
|
| Zone C (non applicable pour le dispositif scellier) |
7,24 €
|
Dispositif « Robien-recentré » et « Scellier »
Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2010 à :
|
Zones
|
Plafonds de loyers
Robien Recentré et Scellier (secteur libre)
|
| Zone A |
21,72 €
|
| Zone B1 |
15,10 €
|
| Zone B2 |
12,35€
|
Zone C
(sauf le dispositif scellier non applicable) |
9,02 €
|
Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2010 à :
|
Zones
|
Plafonds de loyers
|
| Zone A |
21,72 €
|
| Zone B1 et B2 |
15,10 €
|
| Zone C |
10,87 €
|
La liste des communes comprises dans les zones A, B1, B2 et C est reproduite à l’annexe 11 au BOI 5 D-4-06.
La zone A: Paris, petite couronne et la deuxième couronne jusqu’aux limites de l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur (bande littorale Hyères-Menton), le Genevois français.
La zone B1: Agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d’Azur, les départements outre-mer et la Corse.
La zone B2 : Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères, ou à la limite de l’Ile-de-France.
La zone C : Reste du territoire
Dispositif « Scellier outre-mer »
|
|
Départements d’outre-mer
Saint-Martin
Saint-Barthélemy
Mayotte |
Polynésie française
Nouvelle-Calédonie
Saint-Pierre-et-Miquelon
Iles Wallis et Futuna |
|
Secteur libre
|
12,04 €
|
15,33 €
|
|
Secteur intermédiaire
|
9,63 €
|
12,78 €
|
Avez vous intérêt à vous marier ou à vous pacser pour le fisc ?
L’administration fiscale ne considère pas de la même façon le couple selon qu’elle a affaire à des concubins, ou à des personnes mariées ou liées par un Pacs.
Comment s’y retrouver dans la jungle hostile des textes fiscaux ? Avez vous intérêt à vous pacser, à vous marier ou plutôt à rester concubin pour les services fiscaux ?
Vous êtes concubins,
Selon l’impôt en cause, le fisc ignore ou prend en compte votre couple.
Pour l’impôt sur le revenu, chacun garde son foyer fiscal comme s’il était célibataire, avec une part par adulte. Il faut donc faire deux déclarations fiscales. Le cas échéant, le parent isolé qui a des enfants pourra perdre la part demi-part supplémentaire car il n’est plus supposé vivre seul.
Les enfants en commun sont rattachés au foyer fiscal de l’un ou de l’autre, au choix. Et qui dit choix dit possibilité d’optimisation puisque l’un est nécessairement meilleur que l’autre. Encore faut-il vérifier… Si les conditions sont remplies, celui qui ne compte pas les enfants à charge peut déduire une pension alimentaire. Aussi une répartition maline des parts, combinée avec une déduction de pension alimentaire, peut rapporter gros.
Pour les droits de succession, vous ne bénéficiez d’aucun avantage et le tarif appliqué entre concubins est de 60%. L’assurance-vie peut vous aider à vous transmettre des sommes à moindre coût fiscal.
Pour l’ISF, le fisc vous reconnaît comme un couple officiel et additionne vos patrimoines.
Vous êtes liés par un Pacs, vous êtes mariés,
Mariage ou pacs, c’est du pareil au même pour le fisc.
Vous constituez un seul foyer fiscal. Vous déposez une seule déclaration où sont pris en compte les revenus de chacun, et vous disposez de deux parts pour le couple.
Si les revenus des conjoints sont identiques, il n’est pas forcément plus intéressant de se marier pour des raisons fiscales. En revanche, dés que les revenus sont différents, des économies substantielles sont possibles. Faites vos calculs sur minefi.gouv.fr pour faire le bon choix, et peut-être une optimisation d’un point de vue fiscal.
Le présent du fisc pour la célébration officielle de votre union est l’économie d’impôt réalisée au titre de cette année, pour laquelle trois déclarations sont déposées. Cela entraîne automatiquement une baisse d’impôt, plus ou moins forte selon le choix de la date qui pourra être calculée judicieusement.
Si vous avez des enfants, d’autres optimisations sont cumulables. Le partenaire pacsé ou le conjoint marié est totalement exonéré de droits sur la succession de son conjoint. Les donations entre conjoints ouvrent droit à un abattement sur le montant reçu de 79 533 euros, et les droits sont calculés avec un taux de 5 % à 40 % selon le montant de la donation. Attention cependant, la loi protège davantage les personnes mariées en ce qui concerne leurs droits à la succession du conjoint.
Par Marie Lambert, avocat, enseignante et fiscaliste
Auteur du livre "Le guide pratique Impôts et vie privée 150 idées d’économies" chez Eyrolles
Loi Demessine
La loi Demessine est encore appelée "l’investissement en Zone de Revitalisation Rurale" et plus communément nommé, Z.R.R.. Ce dispositif de défiscalisation connaît de nombreux avantages. Celui ci ne s’applique plus sur les investissements réalisés après le 31/12/2006.
Le régime de la loi Demessine, instauré par la Loi de Finances 1999, a pour but de favoriser les investissements locatifs dans des résidences de tourisme situées dans les Zones de Revitalisation Rurale.
Ce dispositif, basé sur la réalisation d’investissements immobiliers, a été reconduit jusqu’au 31 décembre 2006. En offrant des avantages fiscaux, il permet à des investisseurs de se constituer un patrimoine immobilier tout en dynamisant des zones encore peu développées.
Le champ d’application
- Les investisseurs concernés
L’acquéreur peut être une personne physique qui réalise des investissements locatifs directement ou par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés (Société Civile Immobilière de gestion, SCPI…).
- Les investissements concernés
Le logement doit être neuf, c’est-à-dire que le bien ne doit jamais avoir été habité.
Le logement doit être acquis entre le 01/01/1999 et le 31/12/2006.
Le logement doit être situé dans une résidence de tourisme classée, située dans une zone de revitalisation rurale.
Vos engagements
Le propriétaire s’engage à louer le logement pendant 9 ans minimum.
Le logement doit être loué vide, c’est-à-dire sans être meublé.
La location doit prendre effet dans le mois qui suit l’achèvement ou l’acquisition si elle est postérieure.
Vos avantages
Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 25% du montant de l’investissement (plafonné à 50 000 € pour une personne seule et 100 000 € pour un couple marié), répartie sur 6 ans, quelle que soit votre tranche d’imposition.
La réduction d’impôt est donc de :
4 166 € par an maximum, pendant 6 ans pour un couple marié (25% X 100 000 € / 6 ans).
2 083 € par an maximum, pendant 6 ans pour une personne seule ( 25 % X 50 000 € / 6 ans)
- L’imputation du déficit foncier sur le revenu global
Vous bénéficiez également d’une possibilité de déduire le déficit foncier de l’activité de votre revenu global. En effet, quand l’ensemble des charges est supérieur aux revenus locatifs, l’investisseur peut directement imputer cette situation de déficit sur son revenu global, à hauteur de 10 700 € par an.
Si le déficit foncier est supérieur à cette limite, le montant non affecté sera imputable sur les revenus fonciers des années suivantes.
- Jouissance temporaire du logement
Vous avez la possibilité d’exercer un droit de jouissance temporaire sur le bien acquis. Autrement dit, vous pouvez "partir en vacances" dans la résidence, sous réserve que votre durée d’occupation n’excède pas plus 8 semaines par an.
Remarques :
Cet investissement n’est intéressant que si le bien est loué correctement et régulièrement. Une attention particulière doit donc être portée sur la gestion du bien et la fréquentation de la zone touristique. Il faut donc choisir un opérateur expérimenté et une région attractive pour le tourisme. En montagne, mieux vaut privilégier les stations bénéficiant d’une saison d’hiver et d’été.
Au terme des 9 années, vous pouvez modifier votre bail pour bénéficier ensuite du statut de loueur en meublé.
La loi Girardin
La loi Girardin, en vigueur depuis le 22 juillet 2003, est un dispositif de défiscalisation permettant une réduction directe du montant de l’impôt sur le revenu. Ce dispositif vise les particuliers qui investissent dans un logement neuf situé dans les territoires et départements d’Outre-Mer (DOM-TOM).
Les réductions fiscales accordées par cette loi sont différentes selon que le bien est situé en secteur libre ou en secteur intermédiaire. La loi Girardin, qui remplace la loi Paul, s’adresse plutôt, aux investisseurs situés dans les tranches d’imposition médianes ou supérieures.
Le champ d’application
Les lois Paul et Girardin ont mis en place des dispositions spécifiques à l’Outre-Mer. Leur but est de renouveler le parc locatif et lutter contre la crise du logement dans les DOM-TOM.
Pour que la loi Girardin s’applique, la construction de logements locatifs, engagée par les investisseurs, doit intervenir entre le 22 juillet 2003 et le 31 décembre 2017.
Ce dispositif accorde une réduction d’impôt, étalée sur 5 ans, égale à 40% du montant de l’investissement dans le secteur libre et 50% dans le secteur intermédiaire.
Cependant, la loi de finances 2009 a plafonné ce dispositif. Désormais, la somme des réductions d’impôt sur le revenu prévues dans les départements d’outre-mer (CGI : art. 199 undecies A et 199 undecies B) et des reports de ces réductions d’impôts, dont l’imputation est admise pour un contribuable au titre d’une même année d’imposition, ne peut excéder un montant de 40.000 €, sauf cas particuliers (entrepreneurs investisseurs).
La location en secteur intermédiaire
La défiscalisation est maximale lorsque le bien est mis en location dans le secteur intermédiaire. Le propriétaire a, dans ce cas, l’obligation de respecter deux conditions :
→ Une limitation quant aux revenus du locataire
Le propriétaire s’engage à louer son logement, à un locataire ayant des revenus égaux ou inférieurs aux plafonds ci-dessous, pour les baux conclus en 2006 :
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Situation du locataire
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Revenus du locataire
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Une personne seule
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26 241€
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Un couple
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48 534€
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Un couple marié ou une personne seule avec une personne à charge
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51 341€
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Un couple marié ou une personne seule avec deux personnes à charge
|
54 149€
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Un couple marié ou une personne seule avec trois personnes à charge
|
57 901€
|
|
Un couple marié ou une personne seule avec quatre personnes à charge
|
61 652€
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Majoration par personne à charge à partir de la cinquième
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+ 3 937€
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Les ressources du locataire s’entendent « revenus nets », celles qui figurent sur son avis d’imposition établi au titre des revenus de l’année précédant celle de la conclusion du bail, ou à défaut de l’année antérieure.
→ Une limitation quant au loyer
Pour bénéficier du montant maximum de défiscalisation du dispositif Girardin, le propriétaire doit respecter un plafond maximum de loyer.
Pour les baux conclus en 2006 avec un nouveau locataire ou faisant l’objet d’un renouvellement, le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, ne doit pas excéder : 136 €/ m² de surface habitable
Le propriétaire qui met en location son logement sous le dispositif Girardin dans le secteur intermédiaire peut défiscaliser jusqu’à 50% du montant de l’acquisition, plafonné à 2 024 € / m² de surface défiscalisable.
La surface défiscalisable = la surface habitable + 14 m² de terrasse couverte.
La location en secteur libre
Le logement bénéficie d’un taux de 40% de défiscalisation, lorsque le bien est mis en location, sans limitation de revenus du locataire, ni limitation de loyer. Cette déduction est plafonné à 2 024 € / m² de surface défiscalisable.
● Vos engagements :
Le propriétaire s’engage à louer le logement nu (non meublé) pour une période de 5 ans en secteur libre et 6 ans en secteur intermédiaire.
Le logement loué doit constituer la résidence principale du locataire.
La location doit intervenir dans les 6 mois suivant la livraison du bien, c’est-à-dire la fin des travaux de construction.
● Vos avantages :
En secteur intermédiaire, la réduction d’impôt est de 50% sur 5 ans (10% par an).
En secteur libre, la réduction d’impôt est de 40% de l’investissement répartie sur 5 ans, soit 8% par an.
Les réductions d’impôts supplémentaires :
• Les logements utilisant l’énergie solaire bénéficient d’une réduction d’impôt supplémentaire de 4%.
• Les logements situés dans une zone d’urbanisation sensible bénéficient d’une réduction d’impôt supplémentaire de 10%.
En plus de la défiscalisation, des avantages complémentaires sont octroyés aux propriétaires immobiliers :
Déduction des charges sur les revenus locatifs :
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Sous le régime réel, c’est-à-dire lorsque les revenus locatif dépassent 15 000 € / an, le propriétaire peut, en plus de la réduction d’impôt, pratiquer une déduction forfaitaire de 14% qui représente les frais de gestion et les frais d’assurances autres que les primes d’assurances pour loyers impayés.
Déduction de la taxe foncière
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Les biens neufs défiscalisables sont exonérés de la taxe foncière les 2 premières années de l’acquisition. La demande doit être faite dans les 3 mois suivant l’acquisition ou la livraison. Après ces 2 ans, la taxe foncière sera déductible des revenus fonciers, tout comme tous les impôts annexe à cette taxe.
Les intérêts d’emprunt
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Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, tout comme les frais d’emprunt (ex : frais de constitution de dossier, agios, frais d’inscription hypothécaire…).
Remarques : La revente des biens défiscalisés créé un marché de l’ancien qui peut intéresser des personnes qui n’ont pas besoin de défiscaliser ou qui souhaitent acheter à des prix inférieurs à ceux du neuf. La revente des biens se fait actuellement sur la base des prix d’acquisition. Toutefois, le projet doit être étudier dans son ensemble.
Au final, vous avez acquis très rapidement un patrimoine immobilier dans les DOM-TOM, qui pourra ensuite vous servir à des fins personnelles.
Exemple :
Un investisseur fait construire un appartement de 60m² de surface habitable et 14m² de terrasse couverte, pour un prix de 150 000 euros.
En mettant le bien en location dans le secteur libre
Le propriétaire bénéficiera d’une réduction de son impôt sur le revenu de :
60 + 14 = 74 m² de surface défiscalisable
74 X 2 024 = 149 776
149 776 X 40% = 59 910,4 € sur 5 ans.
Soit 11 982 € par an de déduction d’impôt sur le revenu.
Ce montant de réduction s’appliquera directement sur l’impôt à payer.
Si le contribuable est imposable à hauteur de 15 000 € d’impôt sur le revenu, avec la réduction Girardin l’impôt final sera de 3 018 €.
En mettant le bien en location dans le secteur intermédiaire
Le propriétaire bénéficiera d’une réduction de son impôt sur le revenu de :
60 + 14 = 74 de surface défiscalisable
74 X 2 024 = 149 776
149 776 X 50% = 74 888€ sur 5 ans.
Soit 14 977,6 par an de déduction d’impôt sur le revenu.
Si le contribuable est imposable à hauteur de 15 000 € d’impôt sur le revenu prévisible, avec la réduction Girardin l’impôt final sera de 22,4 €.
Avantages du dispositif
· Une déduction d’impôt élevée pouvant aller jusqu’à 50% des sommes investies.
· Possibilité d’acquérir un patrimoine immobilier dans les DOM-TOM à coût avantageux.
Inconvénients du dispositif
· Des investissements à réaliser dans les DOM-TOM, difficiles à maîtriser car se situant souvent dans des zones éloignées.
· Il y a souvent nécessité de passer par des intermédiaires (coûts, fiabilité…)
Remarques : Comme dans tout investissements immobilier, il faut bien comprendre les différents paramètres du projet et de l’environnement avant de s’engager.
La loi Malraux
La loi Malraux est une loi de défiscalisation immobilière. Ce dispositif permet aux propriétaires d’immeubles classés et donnés en location, de déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux de restauration et des intérêts d’emprunt.
Cependant, ce dispositif a été modifié pour les opérations réalisées à partir du 1er Janvier 2009 et l’avantage fiscal a été transformé en réduction d’impôt.
Les bénéficiaires
Les bénéficiaires du dispositif Malraux sont les personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés (ex : SCI, SCPI, …).
Les opérations concernées
L’opération de rénovation du logement mis en location, doit avoir lieu :
● Dans un secteur sauvegardé.
● Dans une ZPPAU (zone de protection du patrimoine architectural et urbain). Les ZPPAU remplacent les anciens périmètres de restauration immobilière (PRI).
Les travaux doivent avoir fait l’objet d’une autorisation spéciale préfectorale. Cette autorisation devant intervenir avant le début des travaux.
Le propriétaire s’engage dans ce dispositif à louer le bien pendant une durée d’au moins 6 ans pour les opérations réalisées avant le 1/1/2009 et 9 ans pour celles réalisées depuis.
Le bien loué doit être la résidence principale du locataire.
La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant la date d’achèvement des travaux.
Pour les opérations réalisées avant le 1/1/2009, les propriétaires qui rentraient dans le champ d’application de la loi Malraux ont un double avantage :
→ Les frais de restauration sont imputables sur le revenu global.
→ Aucun plafond de déduction n’est applicable.
Exemple :
Un couple est imposé dans la plus haute tranche d’imposition, c’est-à-dire 48,09%. Ils achètent un appartement rentrant dans les critères de la loi Malraux. Le couple l’achète pour un montant de 300 000 €. Ils entreprennent des travaux à hauteur de 200 000 €.
Grâce à cette loi de défiscalisation immobilière, le couple va pouvoir déduire de son revenu global les 200 000 € de travaux.
Dans l’hypothèse où les travaux sont réalisés sur deux ans, soit 100 000 € par an, 100 000 € de déduction sur une tranche de 48,09% vont permettre d’obtenir 48 090 € d’économie d’impôt.
Pour les opérations dont les demandes de permis de construire et les déclarations de travaux ont été déposées à compter du 1/1/2009, les avantages fiscaux ont été modifiés.
Désormais ces opérations ouvrent droit à une réduction d’impôt de 30 % en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou 40 % en secteur sauvegardé de la totalité des dépenses supportées en vue de la restauration complète d’un immeuble dans la limite de 100 000 € annuel
Les dépenses prises en compte dans le calcul de la réduction d’impôt ne seront pas déductibles des revenus fonciers.
Avantages du dispositif
– Des déductions fiscales qui peuvent être importantes
– Une opportunité pour rénover un bien ancien, pour un coût limité.
Inconvénients du dispositif
– Il s’agit d’un dispositif réservé aux personnes souhaitant s’engager dans des projets lourds de restauration, projets souvent complexes, notamment quand ils concernent des biens classés.
Pour plus de renseignement : art. 84 / CGI : art. 199 tervicies
