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Acheter à deux ! En indivision, quelles précautions ?

Vous vivez en union libre et vous pensiez depuis un moment acheter votre logement. Lors d’une visite d’appartement, c’est le coup de cœur et vous avez décidé d’acheter ensemble le bien immobilier. Votre budget vous le permet mais avez vous pensé au cadre juridique ? Le cadre le plus courant est l’achat en indivision.

L’indivision

Définition

Le principe est simple : chacun des acquéreurs est propriétaire du bien à hauteur de sa participation financière lors de l’achat. On appelle cela « l’indivis ». Par exemple , l’un des deux du fait de son épargne préalable ou de ses revenus plus importants, peut décider de posséder 60 % du bien immobilier et l’autre 40 %. Après l’acquisition, les dettes et les frais seront payés par chaque propriétaire en proportion de sa quote-part. La répartition sera inscrite dans l’acte de propriété.

Cadre juridique de l’indivision

Quelques indications concernant le fonctionnement d’une indivision

  • Lorsque que vous devenez propriétaires, vous êtes tous les deux solidaires des dépenses engagées et des prêts contractés.
  • Le budget des frais d’entretien, de rénovation et de réparation est réparti suivant la quote-part de chacun.
  • Le couple devra être d’accord pour revendre le bien. en cas de conflit c’est le juge qui devra trancher.
  • « Nul n’est tenu de rester dans l’indivision » donc en cas de séparation, l’un des concubins peut demander le partage et le bien sera vendu à un tiers. On peut prévoir dans la convention d’achat, une clause de rachat prioritaire ce qui est recommandé.
  • En cas de décès, les héritiers (enfants, parents, frères ou soeurs) deviendront indivisaires avec le concubin survivant. Ils pourront demander la vente du bien pour récupérer leur part.

Précaution à prendre : Signer une convention d’indivision

En effet, avant l’acquisition, il est recommandé de signer une convention d’indivision ce qui se fait auprès d’un notaire. Il faudra y préciser la quote-part de chacun concernant l’apport personnel initial, mais aussi la quote-part des remboursements du prêt immobilier.

Sans cette convention, le bien est détenu à parts égales devant la loi.

Il faut également notifier dans la convention une clause de rachat prioritaire. Cela signifie que vous bénéficiez d’un droit de préemption si votre ex-conjoint veut céder ses parts à une tierce personne. Cette clause est également valable en cas de décès d’un des concubins.

Protéger le conjoint survivant

En cas de décès de l’un des conjoint, l’autre se retrouvera en indivision avec les héritiers, famille du conjoint ou enfants du couple.

Il faut savoir que les enfants sont des héritiers réservataires. Il n’est pas possible de les déshériter.

Si vous avez des enfants, ils recevront une partie du patrimoine du parent décédé et se retrouveront en indivision avec le conjoint.

Si l’on souhaite favoriser le conjoint survivant il est possible de faire un testament stipulant que le concubin survivant récupère le bien immobilier, mais attention aux droits de succession.

D’autres possibilités existent qui pourront être étudiées avec un notaire.

Le PACS ou le mariage peuvent être des solutions pour éviter des frais de donation ou de succession et pour protéger au mieux son conjoint

Les droits de succession dans le cas d’une indivision

Il faut savoir qu’en cas de décès et même avec une donation par testament les frais de succession seront de 60% pour le concubin survivant.

Pour conserver le bien et limiter les frais de succession, deux solutions :

Soit vous possédez des liquidités, l’investissement en assurance-vie est une solution. Vous désignez votre concubin comme bénéficiaire. Au décès, le placement de l’assurance-vie est transmis hors succession et lui permettra de racheter votre quote-part.

Sans liquidité, la solution c’est de souscrire chacun une garantie décès. Pour les jeunes couples sans patrimoine ou a budget limité c’est la solution idéale. La cotisation à payer par mois ou par an est faible. Par exemple si vous avez moins de 30 ans, le budget sera d’environ 100 € par an pour un capital de 80 000 € ce qui permettra de racheter la quote-part.

L’indivision n’est pas le seul cadre juridique pour acheter un bien immobilier à deux. D’autres solutions moins connues existent pour acheter un bien tels la SCI et la tontine.

Il est important de se poser la question de ce cadre juridique qui va engager les acquéreurs pour de nombreuses années et va contraindre leur budget.


Le paiement des droits de succession

A l’occasion des transmissions par décès, l’Etat perçoit des droits de mutations, appelés communément des droits de succession. Ces droits varient selon la proximité des parents appelés à recueillir la succession. Ils sont relativement modérés en présence du conjoint survivant ou des parents en ligne directe.
 
 
Le calcul des droits de mutations
 
En matière de succession, l’assiette de calcul des droits de mutation, est constituée par l’actif existant au jour du décès, dont on déduit les dettes (le passif) qui étaient à la charge du défunt.
 
Le calcul des droits de mutations prend en compte la part taxable qui correspond à la part revenant à l’héritier, après application des abattements.  
 
Ces règles d’imposition ont été profondément modifiées par laLoi n°2007-1223 du 21 août 2007 en faveur du pouvoir d’achat
 
A noter, les abattements et les barèmes d’imposition sont revus chaque année au premier janvier en fonction de l’inflation.
 
  • Des héritiers exonérés de droits de succession.
Il s’agit :
– du conjoint survivant ou du partenaire lié par un PACS
– Des frères et soeurs célibataires, veufs ou divorcés,  vivant sous le même toit pendant les 5 années ayant précédé le décès et agés de plus de 50 ans ou handicapés
  •  Les abattements 

 

Il existe différents types d’abattements. En 2009 ils s’élevaient à  :
 
> L’abattement selon le lien de parenté ou lien juridique unissant le défunt à l’héritier 
– Entre parents et enfants, l’abattement est de 156 359 €
– Entre frères et sœurs, l’abattement est de 16 636 €
– Pour les neuveux et nièces, l’abattement est de 7 818 €. 
> L’abattement forfaitaire  
A défaut d’autre abattement, un abattement de 1 564 € est opéré sur chaque part successorale 
> L’abattement spécifique pour personne handicapée 
Un abattement spécifique de 156 359 € est applicable aux situations d’héritier handicapé, incapables :
– Soit de travailler dans des conditions normales de rentabilité.
– Soit d’acquérir une instruction ou une formation professionnelle s’il est âgé de moins de 18 ans.         
  •   Les taux de taxation des droits de succession 

> En ligne directe (les ascendants et les descendants),

La part taxable de l’héritier ou du conjoint survivant
Le taux de taxation
< à 7 922 €
5 %
De 7 922 € à 11 833 €
10 %
De 11 833 € à 15 356 €
15 %
De 15 356 € à 542 043 €
20 %
De 542 043 € à 886 032 €
30 %
De 886 032 € à 1 772 064 €
35 %
> à 1 772 064 €
40 %
  
> Entre frères et sœurs
 

La part taxable des frères et sœurs
Le taux de taxation
< à 23 975 €
35 %
> à 23 975 €
40 %
  
A noter : entre parents au-delà du 4ème degré la taxation est de 55 % et au delà et entre non-parents, la taxation est de 60 % de la part de la succession, après abattement. 
  • Réduction des droits de mutation pour les familles nombreuses
 
Si un héritier a 3 enfants ou plus, il faudra déduire la somme de 305 € par enfants au-delà du 2ème, des droits de succession. Cette somme sera de 610 € pour les successions en ligne directe et entre époux. 
 
 
Le paiement des droits de succession
 
Les droits de succession sont payables dans les 6 mois du décès, sauf cas particuliers (ex: régime du paiement fractionné, etc…).

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