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Dispositifs fiscaux dans l’immobilier locatif – Les plafonds de ressources 2010

Certains dispositifs incitatifs à l’investissement locatif fixent des plafonds de ressources pour les locataires.

Ces plafonds sont revus chaque année et fixés par décret. Pour l’année 2010, ces plafonds ont été fixés dans le décret Instructions 5 B-17-10 et 5 D-1-10 : BOI du 11.3.10 / Arrêté du 30.4.10 : JO du 5.6.10.

On considère comme ressources le  revenu fiscal de référence (RFR) déclaré en N-2 .

Par exemple pour un loyer conclu en 2010, il s’agit du revenu fiscal de référence de l’année 2008.

Dispositifs « Besson ancien » et « Besson neuf » et "Borloo ancien secteur intermédiaire"

Pour les baux reconduits ou renouvelés en 2010 dans le cadre des dispositifs « Besson-ancien » ou
« Besson-neuf », et Borloo ancien secteur intermédiaire (déduction 30%) les plafonds annuels de ressources sont les suivants :

 

 

Zone A

Zone B1 et B2

Zone C

Personne seule

44 30634 243 €29 964

Couple

66 21545 726 €40 274

Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge

79 59554 988 €48 214

Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge

95 34266 381 €58 350

Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge

112 86778 087 €68 484

Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge

127 00588 000 €77 251

Majoration par personne à charge à partir de la cinquième

+ 14 156+ 9 816 €+ 8 774

 (1) La liste des communes comprises dans les zones A, B1, B2 et C est reproduite à l’annexe 11 au BOI 5 D-4-06.

Dispositif Borloo ancien secteur social et très social (déduction de 60%)

Pour les baux reconduits ou renouvelés en 2010  les plafonds annuels de ressources sont les suivants :

Secteur social :

 

Paris et communes
limitrophes

Ile-de-France hors
Paris et communes
limitrophes

Autres régions

Personne seule

21 802 €21 802 €18 955 €

Couple

32 584 €32 584 €25 313 €

Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge

42 715 €39 170 €30 441 €

Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge

50 999 €46 917 €36 748 €

Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge

60 678 €55 541 €43 231 €

Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge

68 279 €62 500 €48 720 €

Majoration par personne à charge à partir de la cinquième

+ 7 607 €+ 6 964 €+ 5 435 €

 

Secteur très social :

 

Paris et communes
limitrophes

Ile-de-France hors
Paris et communes
limitrophes

Autres régions

Personne seule

11 993 €11 993 €10 424 €

Couple

19 551 €19 551 €15 188 €

Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge

25 629 €23 501 €18 264 €

Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge

28 051 €25 804 €20 323 €

Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge

33 371 €30 549 €23 778 €

Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge

37 554 €34 376 €26 796 €

Majoration par personne à charge à partir de la cinquième

+ 4 185 €+ 3 830 €+ 2 988 €

 

 

Dispositif « Borloo-neuf » et « Scellier Intermédiaire »

Pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2010, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :

 

Zone A

Zone B1

Zone B2

Zone C *
(sauf Scellier)

Personne seule

44 30632 91030 16829 964

Couple

66 21548 32844 30240 274

Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge

79 59557 85753 03648 214

Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge

95 34270 02064 18558 350

Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge

112 86782 18175 33468 484

Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge

127 00592 70084 97677 251

Majoration par personne à charge à partir de la cinquième

+ 14 156+ 10 530+ 9 652+ 8 774

 * Seuls les logements qui ont fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire avant le 4 mai 2009 sont concernés par la zone C

(1) La liste des communes comprises dans les zones A, B1 et B2 est reproduite à l’annexe 4 au BOI 5 B-17-09.

 







Dispositif « Scellier outre-mer » (secteur intermédiaire)

Pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2010, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :

 

Départements d’outre-mer
Saint-Martin
Saint-Barthélemy
Mayotte

Polynésie française
Nouvelle-Calédonie
Saint-Pierre-et-Miquelon
Iles Wallis et Futuna

Personne seule

25 929 €

22 883 €

Couple

34 627 €

42 321 €

Personne seule ou couple ayant une personne à charge

41 641 €

44 769 €

Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge

50 267 €

47 217 €

Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge

59 136 €

50 487 €

Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge

66 645 €

53 759 €

Majoration par personne à charge à partir de la cinquième

+ 7 435 €

+ 3 433 €

 


Les plafonds de loyers dans l’investissement locatif en 2010

Dans le cadre de différents dispositifs de défiscalisation existants, il est parfois prévu que certains plafonds de loyers mensuels au mètre carré ne soient pas dépassés pour pouvoir bénéficier d’avantages fiscaux.

Ceux ci sont revus chaque année en fonction de l’évolution l’indice de référence des loyers (IRL) qui est déterminé par l’INSEE. Pour l’année 2010, ils sont parus dans le Bulletin Officiel des Impôts du 11/3/2010, Instructions 5 B-17-10 et 5 D-1-10  / Arrêté du 30.4.10 : JO du 5.6.10

Pour le calcul des plafonds de loyers au m², la surface à prendre en compte est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8 m² (cave, cellier, balcon).


Dispositifs « Besson-ancien »

Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2010 à :

Zone A

Zones
B1 et B2

Zone C

17,37€

11,35 €

 8,22 €

 Le dispositif Besson ancien n’est plus applicable pour les baux conclus à compter du premier octobre 2006. Pour ceux conclus avant cette date le mécanisme demeure et peut être prorogé.

Dispositif « Besson neuf»

Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2010 à :

ZonesDéduction au titre de l’amortissement
« Besson-neuf »
Zone I bis15,56 €
Zone I 13,78 €
Zone II10,64 €
 Zone III10,04 €

La liste des communes comprises dans les zones I bis, I, II et III est reproduite à l’annexe III au BOI 5 D-4-99 et au n° 17 du BOI 5 D-8-02.

Borloo ancien

Secteur intermédiaire (déduction à 30%)

Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2010 à :

Zone A

Zone B1 et B2

Zone C

17,37€

11,35 €

 8,22 €

 Secteur social et très social (déduction de 45 à 60%) 

Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2010 à :

 

Zone A

Zone
B1 et B2

Zone C

Secteur social

6,26 €

5,70 €

5,12 €

Secteur très social

5,93 €

5,54 €

4,93 €

Secteur social – loyers dérogatoires   

9,38 €

7,75 €

6,04 €

Secteur très social – loyers dérogatoires  

8,55 €

6,61 €

5,47 €

La liste des communes comprises dans les zones A, B1, B2 et C est reproduite à l’annexe 11 au BOI 5 D-4-06.

 

Dispositif  "Borloo neuf" et "Scellier Intermédiaire "  

Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2010 à :

Zones

Plafonds de Loyers 
« Borloo-neuf et Scellier Intermédiaire »

Zone A

17,38 €

Zone B1

12,08 €

Zone B2

9,88 €

Zone C (non applicable pour le dispositif scellier)

7,24 €

 

Dispositif  "Robien-recentré" et "Scellier "     

 Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2010 à :

Zones

Plafonds de loyers  

Robien Recentré et Scellier (secteur libre)

Zone A

21,72 €

Zone B1

15,10 €

Zone B2

12,35€

Zone C
(sauf le dispositif scellier non applicable)

9,02 €

 

Dispositif  "Robien classique"     

 Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2010 à :

Zones

Plafonds de loyers 

Zone A

21,72 €

Zone B1 et B2

15,10 €

Zone C

10,87 €

 La liste des communes comprises dans les zones A, B1, B2 et C est reproduite à l’annexe 11 au BOI 5 D-4-06.

La zone A: Paris, petite couronne et la deuxième couronne jusqu’aux limites de l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur (bande littorale Hyères-Menton), le Genevois français.

 

La zone B1: Agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d’Azur, les départements outre-mer et la Corse.
 
La zone B2 : Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères, ou à la limite de l’Ile-de-France.
 
La zone C : Reste du territoire

Dispositif « Scellier outre-mer »

 

Départements d’outre-mer
Saint-Martin
Saint-Barthélemy
Mayotte

Polynésie française
Nouvelle-Calédonie
Saint-Pierre-et-Miquelon
Iles Wallis et Futuna

Secteur libre

12,04 €

 15,33 €

Secteur intermédiaire

  9,63 €

  12,78 €

 

 

 
 

 

 


Avez vous intérêt à vous marier ou à vous pacser pour le fisc ?

L’administration fiscale ne considère pas de la même façon le couple selon qu’elle a affaire à des concubins, ou à des personnes mariées ou liées par un Pacs.

Comment s’y retrouver dans la jungle hostile des textes fiscaux ? Avez vous intérêt à vous pacser, à vous marier ou plutôt à rester concubin pour les services fiscaux ?

Vous êtes concubins,

Selon l’impôt en cause, le fisc ignore ou prend en compte votre couple.

Pour l’impôt sur le revenu, chacun garde son foyer fiscal comme s’il était célibataire, avec une part par adulte. Il faut donc faire deux déclarations fiscales. Le cas échéant, le parent isolé qui a des enfants pourra perdre la part demi-part supplémentaire car il n’est plus supposé vivre seul.

Les enfants en commun sont rattachés au foyer fiscal de l’un ou de l’autre, au choix. Et qui dit choix dit possibilité d’optimisation puisque l’un est nécessairement meilleur que l’autre. Encore faut-il vérifier… Si les conditions sont remplies, celui qui ne compte pas les enfants à charge peut déduire une pension alimentaire. Aussi une répartition maline des parts, combinée avec une déduction de pension alimentaire, peut rapporter gros.

Pour les droits de succession, vous ne bénéficiez d’aucun avantage et le tarif appliqué entre concubins est de 60%. L’assurance-vie peut vous aider à vous transmettre des sommes à moindre coût fiscal.
Pour l’ISF, le fisc vous reconnaît comme un couple officiel et additionne vos patrimoines.

Vous êtes liés par un Pacs, vous êtes mariés,

Mariage ou pacs, c’est du pareil au même pour le fisc.

Vous constituez un seul foyer fiscal. Vous déposez une seule déclaration où sont pris en compte les revenus de chacun, et vous disposez de deux parts pour le couple.

Si les revenus des conjoints sont identiques, il n’est pas forcément plus intéressant de se marier pour des raisons fiscales. En revanche, dés que les revenus sont différents, des économies substantielles sont possibles. Faites vos calculs sur minefi.gouv.fr pour faire le bon choix, et peut-être une optimisation d’un point de vue fiscal.

Le présent du fisc pour la célébration officielle de votre union est l’économie d’impôt réalisée au titre de cette année, pour laquelle trois déclarations sont déposées. Cela entraîne automatiquement une baisse d’impôt, plus ou moins forte selon le choix de la date qui pourra être calculée judicieusement.

Si vous avez des enfants, d’autres optimisations sont cumulables. Le partenaire pacsé ou le conjoint marié est totalement exonéré de droits sur la succession de son conjoint. Les donations entre conjoints  ouvrent droit à un abattement sur le montant reçu de 79 533 euros, et les droits sont calculés avec un taux de 5 % à 40 % selon le montant de la donation. Attention cependant, la loi protège davantage les personnes mariées en ce qui concerne leurs droits à la succession du conjoint.

Par Marie Lambert, avocat, enseignante et fiscaliste
Auteur du livre "Le guide pratique Impôts et vie privée 150 idées d’économies" chez Eyrolles

 


Investissements locatifs – Tableau récapitulatif des dispositifs fiscaux les plus habituels

Il est souvent complexe de se repérer dans les différents dispositifs fiscaux qui existent, d’autant qu’ils sont modifiés ou remplacés très souvent.
 
Ci joint un tableau récapitulatif des principaux dispositifs fiscaux qui peuvent s’appliquer dans le cadre d’investissements locatifs pour que vous puissiez, d’un seul coup d’oeil, déterminer celui qui s’adapte le mieux à votre situation.
Il existe d’autres dispositifs mais qui concernent des investissements plus spécifiques dans les Départements d’Outre Mer, dans les monuments historiques…

 

 
Principaux dispositifs fiscaux dans le cadre d’investissement locatifs en 2007
 
 
Logements loués vides
Logements loués meublés
 
Robien recentré
neuf et ancien à réhabiliter
neuf et ancien à réhabiliter
Borloo ancien
Logements concernés
Tous logements, mais les revenus fonciers du bailleur doivent être inférieurs à 15 000 €
(option possible pour les régimes à frais réels)
Tous logements
(sur option quand les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €)
Neuf ou ancien réhabilité
 
Logements acquis depuis le 1/9/06
Option à exercer dans la déclaration de revenu de l’année d’acquisition
Neuf ou ancien réhabilité
 
Logements acquis depuis le 1/9/06
Option à exercer dans la déclaration de revenu de l’année d’acquisition
Logements anciens avec convention ANAH
 
Logements mis en location depuis le 1/10/06
Option à exercer dans la déclaration de revenu de l’année de mise en location
Tous logements, mais les recettes du bailleur pour la location meublée doivent être inférieures à 76 300 € et être inférieurs de 50 % de son revenu global (sinon statut de LMP)
Zone géographique
France métropolitaine et DOM
France métropolitaine et DOM
France métropolitaine. Dans les DOM pas de cumul avec la réduction d’impôt
France métropolitaine. Dans les DOM pas de cumul avec la réduction d’impôt
France métropolitaine et DOM
France métropolitaine et DOM
Amortissement
Non
Non
6 % pendant 7 ans
4 % pendant les 2 années suivantes
 
6 % pendant 7 ans
4 % pendant les 2 années suivantes
2,5 % pendant les 2 périodes de 3 ans suivantes (si conditions respectées)
 
Non
Non
Déductions spécifiques
Abattement de 30 %
Aucune
Déduction de 26% en ZRR uniquement
Déduction de 30 %
Déduction de 30 % si logement conventionné ANAH – secteur intermédiaire Déduction de 45 % si logement conventionné secteur social
Abattement de 68 % avec un minimum de 305 €
Engagement de location
Non
Non
9 ans
Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur
9, 12 ou 15 ans
Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur ni être ascendant ou descendant
6 ans
Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur ni être ascendant ou descendant
Non
Déficit foncier imputable sur le revenu
Non
Oui jusqu’à
10 700 €
Oui jusqu’à
10 700 €
Oui jusqu’à
10 700 €
Oui jusqu’à
10 700 €
Sans objet
Plafond de loyer
Non
Non
Oui
Le plus haut
Oui
Oui
Deux conventions
Non
Plafond de ressources
Non
Non
Non
Oui
Oui
Non
 

Le régime fiscal des concubins

Les concubins sont soumis à un statut fiscal particulier. Ils sont considérés comme célibataires en ce qui concerne l’impôt sur le revenu et les droits de mutation, alors qu’ils bénéficient d’une imposition commune pour l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF).

 

L’impôt sur le revenu

 

L’administration fiscal ne fait pas de différence entre une personne célibataire et une personne vivant en concubinage. Les concubins sont imposables séparément à l’impôt sur le revenu.
Les enfants communs mineurs pourront être rattachés à l’un ou l’autre de leurs parents, mais pas par les deux.

Si l’enfant a été reconnu par un seul de ses parents, il sera rattaché à la déclaration de celui-ci.

 

 

Les droits de donation et de succession

 
 

Pour les droits de succession ou de donation, les concubins sont considérés comme des personnes sans lien de parenté l’une envers l’autre.
Les dons et les legs qu’ils peuvent se consentir sont imposés au taux de 60%, sous réserve des réductions de droits pour les donations (selon la nature des biens donnés et l’âge du donateur) et de l’abattement de 1 500 € pour les legs.

 

 

L’impôt de solidarité sur le fortune

 
 

Les concubins font normalement l’objet d’une imposition commune.

Cependant il existe 2 exceptions :

  lorsque l’un d’eux est pacsé par ailleurs ;

  lorsque l’un d’eux est marié et qu’il est imposé avec son conjoint


Les Marchands de Biens (MDB)

On appelle Marchands de Biens, les personnes qui achètent en leur nom certains biens, spécialement des immeubles, des biens immobiliers, en vue de les revendre. La rémunération de ces personnes consiste dans la marge qu’elles réalisent à la revente du bien.
 
 
Le champ d’application
 
Les marchands de biens sont des personnes physiques ou morales qui habituellement, achètent des immeubles (maisons, appartements…), des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières en vue de les revendre.
 
Cette activité s’applique aux activités immobilières, sans travaux de construction (qui sont de nature commerciale).
 
La qualification de marchand de biens correspond à un régime fiscal.
 
Fiscalement, il existe un régime particulier des Marchands de Biens. Il permet de n’être imposé que sur la marge réalisée lors de la revente du bien.
 
 
Vos engagements
 
Pour que le régime des MDB s’applique, il faut respecter plusieurs obligations :
 
▪ Faire une déclaration d’existence, adressée au centre des impôts de la résidence, dans le délai d’un mois à compter du commencement des opérations de Marchands de Biens.
           
▪ Tenir un répertoire présentant jour par jour tous les actes se rattachant à l’exercice de la profession.
 
▪ Enregistrer les actes dans les 10 jours, sauf quand ils ont été rédigés par notaire.
 
▪ Soumettre au droit de communication des agents des impôts, le répertoire et l’ensemble des documents comptables.
 
Ce régime préférentiel impose au marchand de biens de revendre les biens acquis, dans un délai de quatre ans. Dans le cas contraire, le régime classique des plus-values s’appliquera de plein droit.
 
 
Vos avantages
 
==> La particularité du régime des marchands de biens est que la base d’imposition est constituée par la marge brute et non par la totalité du prix de vente du bien.
 
Cette marge correspond à la différence entre, d’une part, le prix de vente et d’autre part, les sommes que le vendeur a versées, à quelque titre que ce soit, pour l’acquisition du bien (sommes payées au précédent propriétaire, honoraires, droits d’enregistrement, etc…).
 
Sur cette marge (marge = prix de vente – prix de revient fiscal) s’applique la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de 19.6%.
 
Exemple :
 
Achat d’un bien à 100 000 €, revente de ce bien dans les 4 ans au prix de 150 000 €.
 TVA calculée sur la marge de 50 000 € au taux de 19,6% soit 9 800 € à payer lors de la revente.
 
 
 
==> De plus les marchands de bien bénéficient d’un régime fiscal avantageux lors de l’achat d’un bien.
 
Les achats réalisés par les MDB, sont exonérés des droits de vente, c’est-à-dire des droits d’enregistrement. Ils supportent le taux réduit de 0.715 % du prix de vente, appelé taxe de publicité foncière.
 
A noter : si le bien n’est pas revendu dans les 4 ans, les droits d’enregistrement normaux (5% depuis le 1er janvier 2006) doivent être appliqués, majorés des intérêts de retard.
  
Exemple :
 
Système des MDB :
 
Achat d’un bien par un MDB pour un prix de 100 000 €.
Application de la taxe de publicité foncière, soit : 100 000 X 0.715% = 715 €
 
Le MDB devra donc payer 715 € de frais d’enregistrement
 
Système normal des droits d’enregistrement :
 
Achat d’un bien par un particulier pour un prix de 100 000 €.
Application du taux normal des droits d’enregistrement, soit : 100 000 X 5% = 5 000 €
 
Le particulier devra donc payer 5 000 € de frais d’enregistrement.

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