Dispositifs fiscaux dans l’immobilier locatif – Les plafonds de ressources :
Certains dispositifs incitatifs à l’investissement locatif fixent des plafonds de ressources pour les locataires.
Ces plafonds sont revus chaque année et fixés par décret. Pour l’année 2010, ces plafonds ont été fixés dans le décret Instructions 5 B-17-10 et 5 D-1-10 : BOI du 11.3.10 / Arrêté du 30.4.10 : JO du 5.6.10.
On considère comme ressources le revenu fiscal de référence (RFR) déclaré en N-2 .
Par exemple pour un loyer conclu en 2010, il s’agit du revenu fiscal de référence de l’année 2008.
Dispositifs « Besson ancien » et « Besson neuf » et « Borloo ancien secteur intermédiaire »
Pour les baux reconduits ou renouvelés en 2010 dans le cadre des dispositifs « Besson-ancien » ou « Besson-neuf », et Borloo ancien secteur intermédiaire (déduction 30%) les plafonds annuels de ressources sont les suivants :
|
Zone A
|
Zone B1 et B2
|
Zone C
|
Personne seule |
44 306 € |
34 243 € |
29 964 |
Couple |
66 215 € |
45 726 € |
40 274 |
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge |
79 595 € |
54 988 € |
48 214 |
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge |
95 342 € |
66 381 € |
58 350 |
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge |
112 867 € |
78 087 € |
68 484 |
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge |
127 005 € |
88 000 € |
77 251 |
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième |
+ 14 156€ |
+ 9 816 € |
+ 8 774 |
(1) La liste des communes comprises dans les zones A, B1, B2 et C est reproduite à l’annexe 11 au BOI 5 D-4-06.
Dispositif Borloo ancien secteur social et très social (déduction de 60%)
Concernant les baux reconduits ou renouvelés en 2010 les plafonds annuels de ressources sont les suivants :
Secteur social :
|
Paris et communes
limitrophes
|
Ile-de-France hors
Paris et communes
limitrophes
|
Autres régions
|
Personne seule |
21 802 € |
21 802 € |
18 955 € |
Couple |
32 584 € |
32 584 € |
25 313 € |
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge |
42 715 € |
39 170 € |
30 441 € |
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge |
50 999 € |
46 917 € |
36 748 € |
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge |
60 678 € |
55 541 € |
43 231 € |
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge |
68 279 € |
62 500 € |
48 720 € |
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième |
+ 7 607 € |
+ 6 964 € |
+ 5 435 € |
Secteur très social :
|
Paris et communes
limitrophes
|
Ile-de-France hors
Paris et communes
limitrophes
|
Autres régions
|
Personne seule |
11 993 € |
11 993 € |
10 424 € |
Couple |
19 551 € |
19 551 € |
15 188 € |
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge |
25 629 € |
23 501 € |
18 264 € |
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge |
28 051 € |
25 804 € |
20 323 € |
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge |
33 371 € |
30 549 € |
23 778 € |
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge |
37 554 € |
34 376 € |
26 796 € |
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième |
+ 4 185 € |
+ 3 830 € |
+ 2 988 € |
Dispositif « Borloo-neuf » et « Scellier Intermédiaire »
Les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2010, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :
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Zone A
|
Zone B1
|
Zone B2
|
Zone C *
(sauf Scellier)
|
Personne seule |
44 306 € |
32 910 € |
30 168 € |
29 964 € |
Couple |
66 215 € |
48 328 € |
44 302 € |
40 274 € |
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge |
79 595 € |
57 857 € |
53 036 € |
48 214 € |
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge |
95 342 € |
70 020 € |
64 185 € |
58 350 € |
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge |
112867€ |
82 181 € |
75 334 € |
68 484 € |
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge |
127 005€ |
92 700 € |
84 976 € |
77 251 € |
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième |
+14 156€ |
+ 10530€ |
+ 9 652€ |
+ 8 774 € |
* Seuls les logements qui ont fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire avant le 4 mai 2009 sont concernés par la zone C
(1) La liste des communes comprises dans les zones A, B1 et B2 est reproduite à l’annexe 4 au BOI 5 B-17-09.
Dispositif « Scellier outre-mer » (secteur intermédiaire)
Les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2010, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :
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Départements d’outre-mer
Saint-Martin
Saint-Barthélemy
Mayotte
|
Polynésie française
Nouvelle-Calédonie
Saint-Pierre-et-Miquelon
Iles Wallis et Futuna
|
Personne seule |
25 929 €
|
22 883 €
|
Couple |
34 627 €
|
42 321 €
|
Personne seule ou couple ayant une personne à charge |
41 641 €
|
44 769 €
|
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge |
50 267 €
|
47 217 €
|
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge |
59 136 €
|
50 487 €
|
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge |
66 645 €
|
53 759 €
|
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième |
+ 7 435 €
|
+ 3 433 €
|
Les plafonds de loyers dans l’investissement locatif en 2010
Dans le cadre de différents dispositifs de défiscalisation existants, il est parfois prévu que certains plafonds de loyers mensuels au mètre carré ne soient pas dépassés pour pouvoir bénéficier d’avantages fiscaux.
Ceux ci sont revus chaque année en fonction de l’évolution l’indice de référence des loyers (IRL) qui est déterminé par l’INSEE. Pour l’année 2010, ils sont parus dans le Bulletin Officiel des Impôts du 11/3/2010, Instructions 5 B-17-10 et 5 D-1-10 / Arrêté du 30.4.10 : JO du 5.6.10
Pour le calcul des plafonds de loyers au m², la surface à prendre en compte est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8 m² (cave, cellier, balcon).
Dispositifs « Besson-ancien »
Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2010 à :
Zone A
|
Zones
B1 et B2 |
Zone C
|
17,37€
|
11,35 €
|
8,22 €
|
Le dispositif Besson ancien n’est plus applicable pour les baux conclus à compter du premier octobre 2006. Pour ceux conclus avant cette date le mécanisme demeure et peut être prorogé.
Dispositif « Besson neuf»
Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2010 à :
Zones |
Déduction au titre de l’amortissement
« Besson-neuf » |
Zone I bis |
15,56 € |
Zone I |
13,78 € |
Zone II |
10,64 € |
Zone III |
10,04 € |
La liste des communes comprises dans les zones I bis, I, II et III est reproduite à l’annexe III au BOI 5 D-4-99 et au n° 17 du BOI 5 D-8-02.
Borloo ancien
Secteur intermédiaire (déduction à 30%)
Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2010 à :
Zone A
|
Zone B1 et B2
|
Zone C
|
17,37€
|
11,35 €
|
8,22 €
|
Secteur social et très social (déduction de 45 à 60%)
Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2010 à :
|
Zone A
|
Zone
B1 et B2 |
Zone C
|
Secteur social
|
6,26 €
|
5,70 €
|
5,12 €
|
Secteur très social
|
5,93 €
|
5,54 €
|
4,93 €
|
Secteur social – loyers dérogatoires
|
9,38 €
|
7,75 €
|
6,04 €
|
Secteur très social – loyers dérogatoires
|
8,55 €
|
6,61 €
|
5,47 €
|
La liste des communes comprises dans les zones A, B1, B2 et C est reproduite à l’annexe 11 au BOI 5 D-4-06.
Dispositif « Borloo neuf » et « Scellier Intermédiaire »
Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2010 à :
Zones
|
Plafonds de Loyers
« Borloo-neuf et Scellier Intermédiaire » |
Zone A |
17,38 €
|
Zone B1 |
12,08 €
|
Zone B2 |
9,88 €
|
Zone C (non applicable pour le dispositif scellier) |
7,24 €
|
Dispositif « Robien-recentré » et « Scellier »
Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2010 à :
Zones
|
Plafonds de loyers
Robien Recentré et Scellier (secteur libre)
|
Zone A |
21,72 €
|
Zone B1 |
15,10 €
|
Zone B2 |
12,35€
|
Zone C
(sauf le dispositif scellier non applicable) |
9,02 €
|
Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2010 à :
Zones
|
Plafonds de loyers
|
Zone A |
21,72 €
|
Zone B1 et B2 |
15,10 €
|
Zone C |
10,87 €
|
La liste des communes comprises dans les zones A, B1, B2 et C est reproduite à l’annexe 11 au BOI 5 D-4-06.
La zone A: Paris, petite couronne et la deuxième couronne jusqu’aux limites de l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur (bande littorale Hyères-Menton), le Genevois français.
La zone B1: Agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d’Azur, les départements outre-mer et la Corse.
La zone B2 : Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères, ou à la limite de l’Ile-de-France.
La zone C : Reste du territoire
Dispositif « Scellier outre-mer »
|
Départements d’outre-mer
Saint-Martin
Saint-Barthélemy
Mayotte |
Polynésie française
Nouvelle-Calédonie
Saint-Pierre-et-Miquelon
Iles Wallis et Futuna |
Secteur libre
|
12,04 €
|
15,33 €
|
Secteur intermédiaire
|
9,63 €
|
12,78 €
|
Récapitulatif des dispositifs fiscaux dans l’investissement locatif
Il est souvent complexe de se repérer dans les différents dispositifs fiscaux qui existent, d’autant qu’ils sont modifiés ou remplacés très souvent.
Ci joint un tableau récapitulatif des principaux dispositifs fiscaux qui peuvent s’appliquer à partir du 1er janvier 2009, dans le cadre d’investissements locatifs pour que vous puissiez, d’un seul coup d’oeil, déterminer celui qui s’adapte le mieux à votre situation.
|
Champ d’application
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Amortissement ou réduction d’impôt
|
Déduction spécifique sur les revenus fonciers
|
Engagement de location
|
Plafond de loyer par zone en euros
|
Plafond de ressources du locataire
|
Frais réels
|
Tous logements
|
Non
|
Non
|
Non
|
Non
|
Non
|
Micro-foncier
|
Tous logements
Réservé aux propriétaires dont les revenus fonciers <15000 €
|
Non
|
30 % forfaitaire
|
Non
|
Non
|
Non
|
Robien recentré
Jusqu’au 31/12/2009
|
Neuf ou ancien réhabilité
|
Amortissement 6% – 7ans puis 4% – 2 ans
Max :
50 % 9 ans
|
26 % en ZRR
|
Oui
|
A : 21.65
B1 : 15.05
B2 : 12.31
C : 9.02
|
Non
|
Borloo neuf
Jusqu’au 31/12/2009
|
Neuf ou ancien réhabilité
|
Amortissement 6% 7ans puis 4% 2 ans puis 2,5% 6 ans
Max :
65 % 15 ans
|
30 %
|
Oui
|
A : 17.32
B1 : 12.04
B2 : 9.85
C : 7.22
|
Oui
|
Scellier
|
Neuf ou ancien réhabilité
Uniquement sur les zones A et B
|
Réduction d’impôt :
25 % sur 9 ans
Report sur le revenu global pendant 6 ans
|
26 % en ZRR
|
Oui
|
A : 21.65
B1 : 15.05
B2 : 12.31
|
Non
|
Scellier Intermédiaire
|
Neuf ou ancien réhabilité
Uniquement sur les zones A et B
|
Réduction d’impôt :
25 % sur 9 ans
puis 2% 6 ans soit 37 %
Report sur le revenu global pendant 6 ans
|
30 %
|
Oui
|
A : 17.32
B1 : 12.04
B2 : 9.85
|
Oui
|
Borloo ancien
|
Ancien avec conventionnement ANAH
|
Non
|
Intermédiaire : 30 %
Social et très social 45 %
|
Oui
|
A : Intermédiaire 17.31
Social : 6.24
très social : 5.91
B : 11.31
C : 8.19
|
Oui
|
Location meublée
(Régime Micro BIC)
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Tous logements et réservé aux propriétaires dont les revenus fonciers en location meublée < 23 000 €
|
Non
|
50 % HT
|
non
|
Non
|
Non
|
Location meublée
|
Tous logements
Réservé aux propriétaires dont les revenus fonciers en meublé > 23 000 €
|
Oui sur 20 à 25 ans
|
déficits imputables sur le revenu global
|
non
|
Non
|
Non
|
Loi Malraux |
Rénovation d’immeubles classés
Secteur sauvegardé ou ZPAU
|
Réduction d’imôts de 30 à 40 % |
|
Oui |
Non |
Non |
Loi Girardin |
Investissement Outre Mer |
40 ou 50 % de l’investissement |
frais déductibles |
5 ou 6 ans |
Oui |
Oui |