Faut-il acheter ou louer son appartement ? Faites vos calculs
Acheter ou louer ? Vaste question que chacun d’entre nous se pose un jour !
Quand on paye un loyer on a souvent le sentiment de jeter de l’argent par les fenêtres et on préfèrerait avec cette somme acquérir un patrimoine.
D’un autre coté on est conscient que l’achat d’un appartement ou d’une maison coûte, en frais et remboursements d’emprunt, souvent bien plus cher qu’un loyer et l’on se demande si finalement c’est vraiment rentable ?
Alors, acheter ou louer ? La réponse à cette question est loin d’être aussi simple qu’on pourrait le penser d’un premier abord !
Eléments objectifs et subjectifs…
L’acquisition de son logement est un « projet de vie » et à ce titre se raisonne à deux niveaux.
Au niveau financier bien sur, car près de 30 % des revenus d’un foyer sont souvent attribués au logement qui est le premier poste de dépenses et donc un enjeu important dans l’équilibre budgétaire.
L’achat de son habitation principale a également une dimension « subjective » qui est parfois tout aussi importante. On aime se sentir « chez soi », pouvoir aménager et décorer sa maison à son goût, assurer son avenir avec un toit pour sa retraite, transmettre un bien à ses enfants…
Si la dimension « personnelle » existe indubitablement, dans le choix d’acheter ou louer son logement, les calculs financiers permettent de s’assurer de la faisabilité et de la viabilité du projet à terme et d’analyser l’impact financier du projet sur son patrimoine futur.
Au niveau des calculs financiers
Est-ce qu’au niveau financier, une personne a plus intérêt à acheter son appartement ou à rester locataire ?
Prenons un exemple ; Une personne habite un T2 à Nantes pour un prix moyen de location de 535 € (11,9 € le m2 en décembre 2009 Source seloger.com). Si elle souhaite acheter ce même appartement, le prix d’achat serait de 150 848 + frais notaire 14 247 = 165 095 (Source INSEE prix moyen des appartements en 2008 : 3352 € / m2).
En cas d’achat immobilier :
Si elle emprunte la totalité de la somme à 5,5 % sur 20 ans, les mensualités d’emprunt s’élèveraient par mois à 1 135,67 €.
Elle aura acquis au bout de 20 ans un appartement qui aura un prix de revente, s’il se valorise à 3% par an (hors frais), de 272 448 €.
En cas de location :
La personne reste en location mais elle fait le même effort financier mensuel que si elle payait le remboursement d’emprunt. Chaque mois, elle payera son loyer de 535 € et placera la différence soit 600,67 € (1135,67 – 535) sur un livret au taux moyen de 3%. Avec les sommes placées, elle aura acquis au bout de 20 ans un capital de 196 815 €.
Dans ce cas, cette personne a plus intérêt à d’investir dans l’achat de sa résidence principale que de rester locataire.
La démonstration semble nette, cependant, si l’on regarde ce qu’il s’est passé ces 20 dernières années, on se rend compte que cette situation n’est que théorique et qu’il est difficile de prévoir l’évolution des différents paramètres qui font varier cette équation.
Ces 20 dernières années, rester locataire…
Les placements boursiers ont connu ces 20 dernières années et malgré de forts soubresauts, une très forte croissance. Par exemple, le CAC 40 s’est valorisé de 460% en 20 ans (il est passé de 1000 à 5 614 points) soit une croissance moyenne de 9 % par an.
Le marché de l’immobilier d’autre part, bien que soutenu, a connu une croissance moins forte. Le prix de vente du m2 des appartements selon l’Insee est passé de 1 508 € en 1988 à 3 352 € en 2008 soit une croissance de 222 % en 20 ans, environ 4,1 % par an.
Enfin les taux d’intérêts il y a 20 ans étaient de près de 9%.
Pour reprendre l’exemple précédent,
- En achetant un appartement pour le même montant de 165 095 €, avec un taux d’intérêt de 9%, le remboursement mensuel serait de 1 485,40 €. par ailleurs, En cas d’acquisition, l’appartement atteindrait au bout de 20 ans une valeur de 336 941 €.
- En restant locataire et en payant un même loyer de 535 €, la somme placée chaque mois serait de 950,40 €. Dans ce cas, le capital acquis avec les placements serait de 611 540 €.
En conséquence, il valait mieux rester locataire que devenir propriétaire.
Difficile de prévoir l’avenir…
Ce deuxième exemple laisse apparaître que de nombreux paramètres peuvent faire pencher la balance financière d’un coté ou de l’autre.
Les taux d’intérêts
Les taux d’intérêt ont un impact très important car ils influent fortement sur le montant des remboursements d’emprunts en cas d’accession à la propriété d’une part et dans le même temps conditionnent la rémunération des sommes disponibles pour être placées qui seront souvent d’autant mieux rémunérées que les taux d’intérêts seront hauts.
En conséquence, plus les taux d’intérêts seront bas, plus les conditions seront favorables à l’accession à la propriété… Aujourd’hui les experts sont d’accord pour dire que les taux d’intérêts sont particulièrement bas, ce qui est un élément favorable à un investissement immobilier.
L’évolution des marchés
« La pierre » est souvent considérée comme un placement sûr et stable cependant les problèmes récents rencontrés sur le marché de l’immobilier remettent en cause cette certitude. De plus, à l’inverse des marchés de capitaux si le marché de l’immobilier semble moins risqué à court terme, il est considéré par les spécialistes comme plus risqué à long terme : obsolescence du bien, dégradation de l’environnement, instabilité juridique, évolution des normes…
Personne ne peut dire à quel niveau se situera le marché immobilier dans 20 ans…
Pour obtenir des placements ayant des niveaux de rentabilité corrects, il est souvent nécessaire de se tourner vers des placements dynamiques souvent adossés aux marchés boursiers.
Connus pour leur forte volatilité à court terme ils sont néanmoins réputés pour être sûrs à long terme et d’ailleurs ceux-ci ont connu une forte croissance depuis 20 ans malgré de très fortes crises. Si l’on considère l’évolution des taux ces 20 dernières années, il est évident qu’il aurait mieux valu investir en bourse qui a connu une évolution moyenne annuelle de 9% que dans l’immobilier à 4,1 %.
Ainsi, au regard de ces éléments, il est bien difficile de projeter l’évolution de ces marchés sur les 20 prochaines années…
Des paramètres extérieurs
Enfin d’autres éléments sont à prendre en considération même s’ils influent moins sur l’analyse et n’ont pas été pris en compte dans les calculs dans un souci de simplification et considérant qu’ils se neutralisent en grande partie.
Les loyers vont avoir tendance à augmenter chaque année même si cette croissance devrait être plus faible sur les prochaines années. Cette augmentation des loyers plaide en faveur de l’achat de son habitation principale car si l’on emprunte avec des taux fixes, les remboursements quant à eux resteront stables puis disparaitront à l’échéance de l’emprunt.
Les personnes qui accèdent à la propriété bénéficient également d’aides spécifiques : déductibilité des emprunts, prêts à taux préférentiels…
En revanche, les propriétaires constatent souvent des charges supplémentaires que les locataires ne paient pas ; ils doivent payer la taxe foncière, les frais d’entretien et de co-propriété. De plus les propriétaires de leur logement réalisent généralement plus de travaux d’aménagements et de décoration.
Votre situation personnelle
Enfin, le cas reste théorique, car il ne tient pas compte de votre capacité d’endettement, de vos moyens financiers réels, de votre patrimoine actuel ou de vos perspectives professionnelles.
Par exemple ces calculs supposent que vous ne déménagiez pas avant l’échéance de votre crédit or on sait que les propriétaires changent de résidence tous les 7,5 ans en moyenne. Si vous déménagez, vous aurez à supporter les frais de notaire et d’agence immobilière (soit,de 12 à 17% du prix de votre bien) ce qui pourrait anéantir l’avantage financier acquis.
Votre stratégie financière
La réponse réside peut-être dans votre stratégie financière…
L’acquisition de son logement principal permet souvent d’équilibrer et sécuriser son patrimoine. Les foyers disposent en général de fonds placés sur les marchés financiers et l’acquisition du logement lui permet d’équilibrer les risques en investissant dans l’immobiler. De plus cet investissement peut ensuite être un socle pour d’autres investissements car il peut être mobilisé avec un crédit hypothécaire pour réaliser d’autres opérations.
Vous préférerez investir sur les marchés financiers, peut-être pour diversifier votre risque si vous avez déjà des biens immobiliers ou encore si vous souhaitez disposer d’un capital plus facilement mobilisable.
Enfin, il faut noter que la vertu d’un achat immobilier est de vous « obliger » à affecter une certaine partie de vos revenus à votre patrimoine, car en restant locataire, il est souvent difficile de s’obliger à placer chaque mois des sommes dans cet objectif. Il fonctionne un peu comme une épargne forcée.
Alors faut-il rester locataire ?
Nous n’avons pas dit ça ! A chacun de faire son analyse et la part des choses dans ses attentes et sa stratégie financière.
Mais il ne faut pas se cacher la réalité. Devenir propriétaire n’est pas aussi financièrement intéressant que l’on voudrait bien le croire, les charges et frais sont importants et les risques existent… Cependant, sans pouvoir prédire de l’avenir et en laissant à chacun son interprétation des éléments, la faiblesse des taux actuels fait pencher la balance vers l’acquisition de son logement.
D’un autre coté, être locataire a ses inconvénients mais reste « pratique » surtout quand on est encore actif et que l’on risque de déménager occasionnellement.
Et puis, il ne faut pas oublier que d’autres alternatives existent…
Pourquoi ne pas plutôt acheter au moment de partir à la retraite avec le capital mis de coté pendant votre période de location ?
Pourquoi ne pas rester locataire et investir dans l’immobilier locatif en profitant des avantages fiscaux octroyés par l’état ?
Equipement et rénovation du logement : bénéficiez du crédit d’impôt pour le développement durable.
La loi de finances de 2005 a créé un crédit d’impôt qui a pour objectif d’encourager les particuliers à acquérir des équipements énergétiques (chaudières, fenêtres, panneaux solaires…) performants.
Cette mesure a été mise en place afin d’encourager l’aménagement des constructions neuves et la rénovation des logements existants avec des équipements énergétiques de bon niveau énergétique pour diminuer la production de gaz à effet de serre en France.
Il serait dommage de ne pas profiter de ce crédit d’impôt, qui compense souvent le surcoût lié à la performance exigée et facilite donc l’acquisition d’équipements énergétiques performants.
Cette loi qui date de 2005 s’applique sur les investissements réalisés de 2005 à 2012. Elle a été complétée depuis, par différentes lois, arrêtés et instructions qui précisent notamment les dépenses concernées et les niveaux de performances exigées.
Les dépenses concernées
Le crédit d’impôt porte sur le montant des équipements et des matériaux hors main d’œuvre (sauf pour la pose des matériaux d’isolation des parois opaques). Les dépenses prises en compte concernent :
Le coût d’acquisition
- des équipements de chauffage
- chaudières à condensation…
- des matériaux d’isolation thermique qu’ils soient installés dans une maison individuelle ou dans un immeuble collectif;
- des matériaux pour l’isolation des parois opaques (plancher bas sur sous sol, sur vide sanitaire ou sur passage ouvert, des toitures terrasses, des planchers et plafonds de combles, rampants de toitures…)
- Des matériaux pour l’isolation des parois vitrées (fenêtres, portes-fenêtres, vitrages à isolation renforcée, double fenêtre…)
- des volets isolants
- du calorifugeage des tuyaux pour éviter des pertes d’énergie
- d’appareils de régulation de chauffage
- des équipements utilisant des énergies renouvelables ou des pompes à chaleur autres que air/air dont la finalité essentielle est la production de chaleur
- Équipements de chauffage ou de fourniture d’eau chaude sanitaire fonctionnant à l’énergie solaire et dotés de capteurs solaires : chauffe-eau et chauffage solaire
- Equipements de chauffage ou de production d’eau chaude fonctionnant au bois ou autres biomasses dont le rendement énergétique doit être supérieur ou égal à 70 % pour lesquels la concentration en monoxyde de carbone doit être inférieure ou égale à 0,6%
- Poêles, foyers fermés, inserts de cheminées intérieures
- Cuisinières utilisées comme mode de chauffage
- Chaudières autres que les chaudières à condensation ou à basse température mentionnées précédemment et dont la puissance thermique est inférieure à 300 kW et dont le rendement est supérieur ou égal à 70% pour les équipements à chargement manuel, supérieur ou égal à 75% pour les équipements à chargement automatique
- Systèmes de fourniture d’électricité à partir de l’énergie solaire : énergie photovoltaïque
- Systèmes de fourniture d’électricité à partir de l’énergie éolienne, hydraulique ou de biomasse
- Équipements de chauffage ou de fournitures d’ECS (Eau chaude sanitaire) fonctionnant à l’énergie hydraulique
- Pompes à chaleur géothermiques et pompes à chaleur air/eau
- les équipements de raccordement à certains réseaux de chaleur alimentés par des énergies renouvelables ou des installations de cogénération.
- les équipements de récupération et de traitement des eaux pluviales (depuis le premier (depuis janvier 2007)
Les dépenses afférentes dans le cadre de la rénovation sur une immeuble achevé depuis plus de deux ans à :
- la pose de matériaux pour l’isolation des parois opaques
- la réalisation du diagnostic de performance énergétique, en dehors des cas où la réglementation le rend obligatoire.
L’installation doit être réalisée par des professionnels et faire l’objet d’une facture portant mention des caractéristiques requises pour les services fiscaux.
Un arrêté fixe la liste des équipements, matériaux et appareils qui ouvrent droit au crédit d’impôt. Il précise les caractéristiques techniques et les critères de performances minimales requis pour l’application du crédit d’impôt.
Les bénéficiaires du crédit d’impôt
Les contribuables domiciliés en France peuvent bénéficier de ce dispositif. Ils doivent être :
- Propriétaires, locataires ou occupants à titre gratuit et ils doivent affecter le logement à leur habitation principale
- ou depuis le 01/01/09, Propriétaires bailleurs, pour des logements achevés depuis plus de deux ans et qu’ils s’engagent à louer nus à usage d’habitation principale, pendant une durée minimale de cinq ans, à des personnes autres que leur conjoint ou un membre de leur foyer fiscal.
Montant du crédit d’impôt
L’avantage fiscal consiste en un crédit d’impôt dont le montant est calculé un pourcentage des dépenses engagées. Si le contribuable ne paye pas d’impôt, il percevra un remboursement du montant du crédit d’impôt.
Le crédit d’impôt s’applique pour le calcul de l’impôt dû au titre de l’année du paiement de la dépense par le contribuable ou au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure.
Plafond du crédit d’impôt
Les dépenses engagées sur lesquelles portent le calcul du crédit d’impôt sont plafonnées.
Pour les dépenses engagées sur leur habitation principale, le montant des dépenses ouvrant droit au crédit d’impôt ne peut excéder, au titre d’une période de cinq années consécutives comprises entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2012 :
- 8000 € pour une personne seule
- 16000 € pour un couple
- + 400 € par personne à charge.
Pour un logement donné en location, le montant des dépenses ouvrant droit au crédit d’impôt pour le bailleur ne peut excéder, pour la période du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012, la somme de 8 000 €. Au titre de la même année, le nombre de logements donnés en location et faisant l’objet de dépenses ouvrant droit au crédit d’impôt est limité à trois par foyer fiscal.
Mode de calcul du crédit d’impôt
Ce crédit d’impôt va de 25 à 50 % des dépenses engagées selon la nature des dépenses.
Pour les chaudières à condensation,
Le taux du crédit d’impôt est fixé à 25 %. Ce taux est porté à 40 % à la double condition que ces chaudières soient installées dans un logement achevé avant le 1/1/1977 et que leurs installations soient réalisées au plus tard le 31 décembre de la 2ème année qui suit celle de l’acquisition du logement.
Pour les chaudières basse température, le taux de crédit d’impôt qui était de 15% n’existe plus à compter du 1er janvier 2009.
Pour l’acquisition de matériaux d’isolation thermique, pour l’acquisition d’appareils de régulation de chauffage, pour la pose de matériaux pour l’isolation des parois opaques et de programmation des équipements de chauffage,
Le taux du crédit d’impôt est de 25%. Ce taux est porté à 40 % à la double condition que ces équipements soient installés dans un logement achevé avant le 1/1/1977 et que leur installation soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la 2 ème année qui suit celle de l’acquisition du logement.
Pour tous les équipements de production d’énergies renouvelables et les pompes à chaleur dont la finalité essentielle est la production de chaleur,
Le taux de crédit d’impôt est passé de 40 % à 50 % au 1er janvier 2006. Ce taux est ramené à 40 % pour les dépenses payées en 2009 et à 25 % pour les dépenses payées à compter du 1er janvier 2010 en ce qui concerne les chaudières et équipements de chauffage de production d’eau chaude indépendants fonctionnant au bois ou autres biomasses et les pompes à chaleur géothermales ou air/eau. Toutefois, lorsque ces équipements sont installés dans un logement achevé avant le 1er janvier 1977 et que les dépenses sont réalisées au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de son acquisition à titre onéreux ou gratuit, le taux est fixé à 40 %. Par ailleurs, les pompes à chaleur air-air ne sont plus éligibles au dispositif du crédit d’impôt à compter du 1er janvier 2009.
Pour les équipements de récupération et de traitement des eaux pluviales,
Le taux du crédit d’impôt est de 25%.
Pour les équipements de raccordement à certains réseaux de chaleur,
Le taux du crédit d’impôt est de 25%.
Pour la réalisation des diagnostics de performance énergétique,
Le taux du crédit d’impôt est de 50 % du montant des dépenses.
Cumul du crédit d’impôt avec d’autres mesures
Les deux dispositifs fiscaux, le crédit d’impôt pour l’acquisition ou la construction de la résidence principale et le crédit d’impôt en faveur de l’aide aux personnes, sont cumulables avec ce dispositif.
En ce qui concerne l’Eco prêt, Il faudra choisir entre ce crédit d’impôt et le prêt. En revanche les travaux non concernés par le crédit d’impôt pourront bénéficier du prêt.
Une exception, pour les années 2009 et 2010, les ménages dont les revenus fiscaux de référence de l’avant dernière année (N-2) n’exèdent pas 45000 € pourront cumuler le crédit d’impôt et l’Eco prêt si leurs investissements sont éligibles.
Pour les propriétaires bailleurs, les dépenses ayant bénéficié du crédit d’impôt ne pourront être déductibles pour la détermination de leur revenu foncier.
Conditions de réalisation
Les travaux doivent être réalisés par une entreprise et faire l’objet d’une facture. On ne peut acheter directement les équipements.
La facture doit respecter certaines conditions :
- Coordonnées de l’entreprise ayant réalisé les travaux
- Adresse des travaux
- Nature, désignation et montant des travaux ainsi que le cas échéant les caractéristiques et critères de performances des équipements.
Dans le cas d’une construction neuve et quand les équipements sont intégrés dans le logement, le constructeur fournira une attestion précisant les même éléments.
Ce dispositif fiscal présente un double intérêt :
Il permet de diminuer fortement le coût initial des investissements réalisés, tout en étant plus respectueux de l’environnement.
Il permet d’investir dans des équipements performants, moins coûteux à l’usage, et dont le surcout est amorti souvent en quelques années.
Cependant, un conseil ! Avant d’engager vos travaux, vérifiez auprès de votre Centre des impôts l’éligibilité de votre projet au crédit d’impôt pour le Développement Durable car les textes sont multiples et complexes
Pour plus de renseignements :
Comment êtes vous assuré en cas de tempête ?
Une tempête, une inondation, un glissement de terrain… et les dégâts causés aux habitations, aux véhicules et parfois même aux personnes peuvent être très importants…
Etes vous assuré ou pas ? Que faire dans ces cas là…
Le cadre général
Lorsque vous êtes sinistré par un événement naturel, vous pouvez être pris en charge par différentes assurances selon la situation et les dégâts constatés :
Pour les habitations,
Si le sinistre est consécutif à des vents violents, à une tempête ou aux pluies survenues dans les 48 heures après l’évènement, vous devez actionner la « garantie tempête » comprise dans les contrats multirisques des assurances d’habitation.
Si le sinistre est consécutif à un événement naturel ayant eu une intensité anormale tel qu’une inondation, une sécheresse, des coulées boues, un affaissement de terrain, une avalanche, un séisme, le régime légal de garantie des catastrophes naturelles peut, dans certains cas, s’appliquer.
Depuis la loi du 13/7/1982 tous les biens assurés « en dommages » contre l’incendie, les dégâts des eaux, le vol… sont automatiquement assurés contre les dégâts dus aux catastrophes naturelles…
Pour que ce régime puisse s’appliquer, il faut que le sinistre soit reconnu par arrêté interministériel comme « catastrophe naturelle».
D’autre part cette garantie n’intervient que sur les biens déjà assurés. Les barrières, les pelouses, les parkings qui ne sont pas assurés ou encore les pertes indirectes telles que les loyers sont ainsi exclus de cette garantie.
Pour les véhicules
Vous devez actionner l’assurance habituelle de votre véhicule avec la garantie « incendie », « dommages » ou « tout risque ».
Selon l’origine du sinistre, les dégâts peuvent également être pris en compte dans le cas de la garantie catastrophe naturelle.
Cependant les véhicules assurés uniquement en responsabilité civile (assurance au tiers) ne sont pas assurés en cas de tempête et sont donc exclus des garanties liées aux catastrophes naturelles. Relisez votre contrat…
Pour les dommages corporels
Les personnes ayant subi un dommage corporel peuvent prétendre à une indemnisation, si elles sont bénéficiaires d’une garantie individuelle accident ou d’une garantie accidents de la vie.
La garantie catastrophe naturelle ne s’applique qu’aux biens matériels ce qui exclu les dommages corporels.
Pour les entreprises et les professionnels
Les garanties « multirisque entreprise » sont obligatoires et comprennent la garantie « tempête » et sont donc, de fait, également éligibles aux garanties liées aux catastrophes naturelles.
D’autres assurances peuvent également intervenir telles que le régime des calamités agricoles pour les agriculteurs, les assurances professionnelles pour les artisans, commerçant, industriels, les garanties en perte d’exploitation…
En l’absence d’assurance couvrant les dégâts
Certains biens ne sont pas assurés ou sont exclus des garanties liées aux catastrophes naturelles.
Vous pouvez dans ce cas parfois bénéficier d’une assistance de solidarité de la part d’associations caritatives ou des pouvoirs publics. Adressez-vous à la mairie de votre domicile qui pourra vous renseigner…
Les démarches à entreprendre
Recherchez les contrats d’assurance garantissant les biens endommagés,
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Le contrat « multirisque » de votre appartement, maison, commerce…
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Le contrat de « dommages » de votre véhicule
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Tout autre contrat spécifique…
Déclarez le sinistre,
Prévenez votre assureur le plus vite possible et par lettre recommandée de préférence ou déplacez-vous à son cabinet pour déclarer votre sinistre.
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Dans le cas d’une tempête, vous disposez d’un délai de cinq jours pour faire la déclaration
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Dans le cas d’une catastrophe naturelle, vous devez le déclarer dans un délai de 10 jours à compter de la parution au journal officiel
Si vous êtes en location, vous devez également en avertir le propriétaire de l’appartement qui doit lui-même en avertir le syndic.
Etablissez une demande d’indemnisation,
Celle ci comprendra
Sur une habitation dévastée lors d’une tempête, certains dégâts seront consécutifs aux vents violents et pris en charge dans le cadre de la garantie « Tempête » alors que d’autres pourront être pris en charge dans le cadre de l’inondation consécutive aux pluies et seront indemnisés dans le cadre des garanties « catastrophes naturelles ».
Vous devrez attester de l’existence et de la valeur de ces objets et apportant tout type de documents : factures initiales d’achat, actes notariés, contrats de location, photographies, objets endommagés, devis de remplacement…
Dans un cadre professionnel, vous devrez également préparer les attestations de propriété, les contrats de location, un extrait du registre du commerce, les bilans et compte de résultat des sept années écoulées, le chiffre d’affaires de l’exercice en cours et des trois années écoulées…
Quelques mesure conservatoires :
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Conservez les objets endommagés afin qu’ils puissent être examinés ultérieurement,
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Prenez de nombreuses photos, des films, recueillez des témoignages de la situation générale et des dégâts causés,
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Amenez les véhicules chez le garagiste pour qu’il puisse être examiné par l’expert,
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Protégez ce qui peut encore l’être (exemple bâcher un toit, mettre les meubles à l’abri),
-
Si vous réparez vous-même certains dommages, conservez vos factures d’achat de matériaux car elles seront prises en compte dans le règlement du sinistre,
Ne commencez pas les gros travaux avant l’avis de l’expert.
L’expertise
En fonction de la description des premiers dégâts, votre assureur vous dira si le passage d’un expert est nécessaire ou pas.
Votre assurance désignera, à ses frais, un expert habilité. Celui constatera les dégâts si nécessaire et fixera ensuite le montant des dommages avec vous.
Pour les sinistres très importants, il est souvent recommandé de se faire assister par un expert que vous choisirez vous-même.
Les conditions de remboursement
Les délais de remboursement
Ils sont variables et sont surtout liés à la rapidité du montage et du traitement du dossier. Dans certains cas des avances peuvent être accordées.
En cas de catastrophe naturelle l’assureur doit verser l’indemnité dans un délai de trois mois à compter soit :
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de la date de la remise de l’état estimatif des dommages et pertes
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de la date de publication de l’arrêté interministériel, si elle est plus tardive.
Le montant de remboursement
Ils sont dépendants des clauses de votre contrat d’assurance et des franchises prévues.
Si la tempête a rendu votre maison inhabitable, votre assureur pourra prendre en charge les frais de votre relogement dans la mesure où votre contrat le prévoit (garantie frais de relogement), ou de gardiennage (frais de garantie assistance).
En cas de reconnaissance de catastrophe naturelle, une somme reste à la charge de l’assurée. Il s’agit d’une franchise qui peut être exceptionnellement supprimée.
Elle est de :
-
380 € pour les habitations,
-
10 % du montant des dommages pour les biens professionnels (avec des montants minimums)
-
trois jours d’activité pour la garantie pertes d’exploitation ou celle prévue par le contrat.
Le droit d’usage et d’habitation
Le droit d’usage et d’habitation confère à une personne déterminée la faculté de loger, avec sa famille, dans un immeuble appartenant à autrui, dans la limite de ses besoins et de ceux de sa famille.
Cette personne n’a pas la possibilité, contrairement à l’usufruit, de louer le bien ou de le vendre.
Ce droit fait l’objet d’une publicité foncière.
- Le droit d’habitation a pour objet l’occupation d’un immeuble bâti.
- Le droit d’usage porte sur le mobilier qui garnit les lieux.
Le logement des concubins
Il est important que les concubins se posent la question de leur logement en cas de fin de vie commune, car en l’absence de contrat de mariage ou de PACS, aucune disposition spécifique n’est prévue par la loi.
Ils doivent s’interroger sur 2 points essentiels :
Les solutions à ces 2 questions varient selon qu’il s’agit d’une location ou d’un bien dont ils sont propriétaires.
Les concubins sont locataires,
Il faut distinguer 2 hypothèses :
-
Le bail du logement est au nom d’un seul des concubins. Dans ce cas, l’autre n’a aucun droit. Si le locataire en titre donne congé au propriétaire, son concubin ne peut pas se maintenir dans les lieux.
-
Le bail du logement est au nom des 2 concubins. Les 2 concubins ont alors les mêmes droits et obligations. Si l’un des 2 quitte le logement, l’autre sera tenu de payer l’intégralité du loyer.
-
Un des concubins est propriétaire
Dans cette hypothèse, la situation de celui qui n’est pas propriétaire est précaire. En effet, en cas de rupture du concubinage, il devra quitter les lieux.
L’achat d’un logement en commun
Dans le cas où les concubins souhaitent acheter un logement en commun, les 2 solutions les plus courantes
sont :
⇒ L’achat du logement en indivision
C’est la forme la plus utilisée. Grâce à l’indivision, chaque concubin est propriétaire du bien, à hauteur d’un certain pourcentage, par exemple 50% chacun, ou n’importe quel autre pourcentage (ex : 60% et 40%).
En cas de séparation, plusieurs solutions existent :
– la vente du logement commun et partage du prix ;
– le rachat par l’un des parts de l’autre ;
– le partage en justice de bien.
En cas de décès d’un des concubins, si rien n’a été prévu, la part du concubin décédé ira à ses héritiers. Il est possible d’assurer au concubin restant, la possibilité de se maintenir dans les lieux.
Les différents moyens sont les suivants :
– le legs, les concubins peuvent léguer leur part à l’autre.
– la clause de rachat au profit de celui qui survivra.
⇒ L’achat du logement par une société civile immobilière (SCI)
Dans cette situation, chaque concubin reçoit des parts de la société, à hauteur de sa participation à la SCI. En cas de séparation, la vente des parts de SCI aura lieu, à la condition que la majorité des votes soit d’accord avec cette solution. En cas de décès de l’un des concubins, les parts que le conjoint décédé possède dans la société, iront à ses héritiers.
Pour garantir au concubins survivant le maintien dans les lieux, 2 solutions sont possibles :
– Insérer dans les statuts de la SCI, une clause d’agrément, c’est-à-dire que les héritiers ne pourront devenir propriétaires des parts de société qu’avec l’accord du concubin survivant.
– Prévoir le démembrement de la propriété croisé des parts de la SCI, c’est-à-dire que les parts de l’un en pleine propriété, seront pour l’autre des parts en usufruit, et inversement.
Les obligations du locataire
Le locataire, lorsqu’il prend possession d’un logement, doit remplir des obligations vis-à-vis du propriétaire. Sa principale obligation est de payer le loyer et les charges. Il a également une obligation de meubler les lieux loués, d’entretenir le logement, d’assurer le logement contre les risques locatifs, et de pas causer de troubles….
Vos obligations en tant que locataire
- Le paiement du loyer et des charges
Le locataire doit payer le loyer et les charges au terme convenu dans le bail. En général, ce paiement est mensuel.
Le fondement de cette obligation, est la possibilité de faire une saisie des meubles en cas de non paiement des loyers.
- Assurer l’entretien du logement et les réparations locatives
Toutes les menues réparations et réparations d’entretien courant sont à la charge du locataire (décret du 26 août 1987).
Exemple :
– petit raccords de peinture, de papier peint, de revêtement de sol.
– débouchage de canalisation d’eau, remplacement de joints
– entretien de la chaudière tous les ans
- Assurer le logement contre les risques locatifs
Il s’agit principalement d’une assurance contre les dégâts des eaux, incendies, explosions. Le propriétaire est en droit de demander un justificatif de l’assurance, chaque année.
- Ne pas causer de troubles
Le locataire s’engage à jouir paisiblement du logement. Il ne doit pas le dégrader, ni causer de troubles de voisinage (ex : bruit, fumée …)
Ce que vous ne pouvez pas faire
– Sous-louer le logement
Le locataire ne peut sous louer totalement ou partiellement son logement, qu’avec l’accord express du propriétaire. Les conditions de la sous-location sont librement fixées.
– Changer l’affectation des lieux loués
Si les locaux loués sont à usage d’habitation, le locataire ne peut pas y exercer d’activité professionnelle.
– Transformer le logement ou les équipements
Sans l’accord écrit du propriétaire, le locataire ne peut pas réaliser de transformation dans le logement.
Dans le cas contraire, lors de son départ, le propriétaire, peut exiger la remise en état initial des lieux.
En cas de doute, vous pouvez vous référer au bail que vous avez signé, qui précise les conditions d’occupation d’un logement en location.
Si vous avez une interrogation, vous pouvez consulter le site de l’ADIL (agence départementale d’information sur le logement) de votre département ou prendre contact avec la commission départementale de conciliation (CDC) en cas de litige avec votre propriétaire.
