Les troubles de voisinage
La vie en société implique un certain nombre de contraintes, chacun est donc amené à supporter les inconvénients normaux du voisinage. Cependant, pour que cette proximité soit supportable, le législateur a prévu des règles protectrices. En effet, dès que les troubles deviennent anormaux, il est possible d’agir en justice contre l’auteur ou les auteurs des troubles, afin d’obtenir réparation.
Quand commence un trouble de voisinage ?
C’est l’excès qui créé le trouble. La gêne ou le préjudice causé par le trouble de voisinage peut être dû à des faits volontaires ou involontaires.
Si le trouble est involontaire
Il faut dans ce cas que le trouble soit anormal pour être réprimé. Ce sont les tribunaux qui déterminent si le trouble est anormal ou non. C’est une question de fait, qui est étudié au cas par cas.
Si le trouble est volontaire
Dans ce cas il-y-a une faute qui est commise par le voisin. Il pourra donc être attaqué sur le fondement de l’article 1382 du Code civil (responsabilité civile : « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer »).
Les troubles de voisinage les plus fréquents
Le principal trouble rencontré est celui du bruit. Mais il existe d’autres troubles, tels que les mauvaises odeurs, les fumées, la privation de soleil ou de vue…
Les bruits portant atteinte à la tranquillité du voisinage sont susceptibles de constituer un trouble de voisinage.
On distingue 2 grandes catégories de bruits :
– les bruits domestiques
– les aboiements
– la télévision et les appareils de musique
– les outils de bricolage ou de jardinage
– les activités exceptionnelles (ex : fêtes de famille…)
– les appareils électroménagers…
– les bruits liés à l’activité professionnelle, culturelle, sportive ou de loisir. Les plus fréquents sont les bruits provenant :
– d’une discothèque
– d’un restaurant
– d’un cinéma…
Le caractère excessif des bruits
Pour qu’il y ait trouble de voisinage, le bruit doit être excessif. Pour les bruits domestiques, le caractère excessif peut être établi à l’oreille. La constatation peut être faite par la police ou la gendarmerie, ou encore par des agents communaux assermentés. Pour les bruits liés à une activité professionnelle, la constatation du trouble doit se faire par un appareil de mesure acoustique. Les personnes capables de mesurer le bruit, sont les services d’hygiène de la mairie ou de la direction départementale des affaires sanitaires et sociales.
Les odeurs et fumées constituent des troubles, lorsque celles-ci excèdent les inconvénients normaux du voisinage.
Exemples d’odeurs créant un trouble de voisinage :
– odeurs de cuisine d’un restaurant situé au rez-de-chaussée d’un immeuble
– mauvaises odeurs dues à l’élevage de volaille ou d’une porcherie…
L’utilisation de barbecue ne constitue pas un trouble de voisinage, à condition de ne pas abuser de ce droit.
- La privation de vue ou d’ensoleillement
Le fait d’édifier un bâtiment ou de le surélever peut entrainer une perte de vue ou d’ensoleillement pour les propriétés voisines. Cela peut constituer un trouble anormal de voisinage.
Que faire contre les troubles du voisinage?
Il existe 2 recours possibles contre les troubles de voisinage : le recours amiable et les recours judiciaires.
Conseils :
– Il est toujours préférable de tenter de régler le trouble à l’amiable
– Dans tous les cas, constituez un dossier, en collectionnant les preuves du trouble, par témoignage, pétition, certificat médical…
La première démarche est de contacter son voisin pour l’informer de la gêne subie, et pour trouver un arrangement. Si le trouble persiste, vous pouvez envoyer une lettre simple ou recommandée à votre voisin.
Vous pouvez aussi contacter la police ou la gendarmerie qui constatera le trouble, et ainsi vous apportera un élément de preuve si vous devez aller jusqu’à la procédure judiciaire.
La dernière étape dans le recours amiable est la médiation en mairie.
Deux voies sont possibles :
– La voie pénale
Si la médiation en mairie est restée sans résultat, un PV d’infraction est établi. Ce PV est alors transmis au procureur dans les 5 jours après la médiation. L’auteur du trouble de voisinage peut être condamné au titre d’une contravention de 3ème classe (maxi 450 €).
– La voie civile
Le jugement civil permet d’obtenir la cessation du trouble et d’être dédommagé, si le préjudice subi est prouvé. Le juge compétent est fonction du montant du préjudice subi.
Si le montant du préjudice est :
– inférieur à 1 500 €, c’est le juge de proximité qui est compétent
– entre 1 500 € et 7 600 €, c’est le juge du tribunal d’instance qui est compétent
– supérieur à 7 600 €, c’est le juge du tribunal de grande instance qui est compétent (nécessité d’être assisté d’un avocat devant le TGI).
La loi Malraux
La loi Malraux est une loi de défiscalisation immobilière. Ce dispositif permet aux propriétaires d’immeubles classés et donnés en location, de déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux de restauration et des intérêts d’emprunt.
Cependant, ce dispositif a été modifié pour les opérations réalisées à partir du 1er Janvier 2009 et l’avantage fiscal a été transformé en réduction d’impôt.
Les bénéficiaires
Les bénéficiaires du dispositif Malraux sont les personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés (ex : SCI, SCPI, …).
Les opérations concernées
L’opération de rénovation du logement mis en location, doit avoir lieu :
● Dans un secteur sauvegardé.
● Dans une ZPPAU (zone de protection du patrimoine architectural et urbain). Les ZPPAU remplacent les anciens périmètres de restauration immobilière (PRI).
Les travaux doivent avoir fait l’objet d’une autorisation spéciale préfectorale. Cette autorisation devant intervenir avant le début des travaux.
Le propriétaire s’engage dans ce dispositif à louer le bien pendant une durée d’au moins 6 ans pour les opérations réalisées avant le 1/1/2009 et 9 ans pour celles réalisées depuis.
Le bien loué doit être la résidence principale du locataire.
La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant la date d’achèvement des travaux.
Pour les opérations réalisées avant le 1/1/2009, les propriétaires qui rentraient dans le champ d’application de la loi Malraux ont un double avantage :
→ Les frais de restauration sont imputables sur le revenu global.
→ Aucun plafond de déduction n’est applicable.
Exemple :
Un couple est imposé dans la plus haute tranche d’imposition, c’est-à-dire 48,09%. Ils achètent un appartement rentrant dans les critères de la loi Malraux. Le couple l’achète pour un montant de 300 000 €. Ils entreprennent des travaux à hauteur de 200 000 €.
Grâce à cette loi de défiscalisation immobilière, le couple va pouvoir déduire de son revenu global les 200 000 € de travaux.
Dans l’hypothèse où les travaux sont réalisés sur deux ans, soit 100 000 € par an, 100 000 € de déduction sur une tranche de 48,09% vont permettre d’obtenir 48 090 € d’économie d’impôt.
Pour les opérations dont les demandes de permis de construire et les déclarations de travaux ont été déposées à compter du 1/1/2009, les avantages fiscaux ont été modifiés.
Désormais ces opérations ouvrent droit à une réduction d’impôt de 30 % en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou 40 % en secteur sauvegardé de la totalité des dépenses supportées en vue de la restauration complète d’un immeuble dans la limite de 100 000 € annuel
Les dépenses prises en compte dans le calcul de la réduction d’impôt ne seront pas déductibles des revenus fonciers.
Avantages du dispositif
– Des déductions fiscales qui peuvent être importantes
– Une opportunité pour rénover un bien ancien, pour un coût limité.
Inconvénients du dispositif
– Il s’agit d’un dispositif réservé aux personnes souhaitant s’engager dans des projets lourds de restauration, projets souvent complexes, notamment quand ils concernent des biens classés.
Pour plus de renseignement : art. 84 / CGI : art. 199 tervicies
Le dispositif « ROBIEN »
Dispositif en faveur du logement locatif, il permet aux propriétaires d’amortir leur investissement locatif sur leur revenu foncier.
Le champ d’application
Le dispositif « Robien classique »
La loi Urbanisme et Habitat du 02/07/2003 a mis en place un dispositif d’amortissement pour les investissements immobiliers, le dispositif dit « Robien classique ».
Il s’applique aux propriétés urbaines situées en France (métropole ou DOM). Il concerne :
- Les logements construits ou acquis neufs à compter du 3/04/2003.
- Les logements achetés en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) à compter du 3/04/2003.
- Les logements anciens réhabilités, acquis à compter du 3/04/2003.
Ce dispositif « Robien classique » n’est plus effectif depuis le 1/09/2006, mais il reste applicable aux situations en cours. Il est remplacé par le dispositif « Robien recentré ».
Le dispositif « Robien recentré »
La loi, portant « Engagement National pour le Logement » (ENL) du 13/07/2006 article 40, a modifié le dispositif existant. Ainsi depuis le 1er septembre 2006 on est passé du « Robien classique » au « Robien recentré ».
Ce nouveau dispositif concerne :
- Les logements acquis neufs ou en VEFA à compter du 01/09/2006.
- Les logements que vous avez faits construire et faisant l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier au 1er septembre 2006.
- Les locaux affectés à un autre usage que l’habitation acquis à compter du 01/09/2006.
- Les logements acquis à compter de cette date et que vous réhabilitez.
Vos avantages
Le dispositif de la loi Robien est applicable à la demande du contribuable.
Le dispositif « Robien classique » permet une déduction du revenu foncier au titre de l’amortissement calculé au taux de :
- 8% du prix d’acquisition ou de revient du logement pour les 5 premières années et 2.5% de ce prix pour les 4 années suivantes.
- ou de 8% de 95% du prix de la souscription des parts de SCPI, pour chacune des 5 premières années et 2.5% de ce prix pour les 4 années suivantes.
- ou de 10% du montant des dépenses d’amélioration durant 10 ans.
Le dispositif « Robien recentré », concernant les investissements réalisés à partir du 1er septembre 2006 permet de réaliser une déduction pendant 9 ans sans possibilité de prolongation, de :
- 6% du prix d’acquisition ou de revient du logement pour les 7 premières années et à 4% de ce prix pour les 2 années suivantes.
- ou 6% de 95% du prix de souscription des parts de SCPI, pour les 7 premières années et 4% de ce prix pour les 2 années suivantes.
- Les dépenses d’amélioration continuent à bénéficier d’une déduction de 10% durant 10 ans.
Depuis la loi de finances de 2009, applicable au plus tard le 1er Janvier 2010, ce dispositif, pour les logements acquis neufs ou qui font l’objet d’une demande de permis de construire par le contribuable, sera désormais conditionné au respect de caractéristiques thermiques et de perfomance énergétique (CCH : art L.111-9). Le contribuable devra justifier du respect de cette condition pour le logement concerné.
Vos engagements
Vous devez mettre en location le bien pour une durée minimum de 9 ans. Le dispositif « Robien classique » peut être reconduit pour une période de 2 fois 3 ans, c’est à dire la durée de 2 baux de la loi du 6 juillet 1989. Le dispositif « Robien recentré » quant à lui ne permet pas de le reconduire pour une nouvelle période.
Le logement doit être loué nu, à usage de résidence principale du locataire.
Le locataire doit être une personne physique autre qu’un des membre du foyer fiscal.
La location doit être effective dans les 12 mois suivant la date d’acquisition du logement, de son achèvement ou de la fin des travaux.
Enfin le dispositif ne s’applique qu’à la condition de respecter des plafonds de loyer qui sont réévalués tous les ans. Les plafonds sont définis en fonction de la situation géographique de l’immeuble.
A noter : Aucune condition de ressources des locataires n’est exigée dans ce dispositif
Dispositif « Robien classique » plafonds mensuels de loyer par m², charges non comprises
|
Zones
|
Plafonds de loyers en 2009
|
|
Zone A
|
21,65 €
|
|
Zone B
|
15,05 €
|
|
Zone C
|
10,83 €
|
|
Situation de l’immeuble
|
Plafonds de loyers au m² en 2008
|
|
Zone A
|
21,02 €
|
|
Zone B
|
14,61 €
|
|
Zone C
|
10,51 €
|
Zone A : Agglomération parisienne, Côte d’Azur et agglomération genevoise.
Zone B : Agglomération de plus de 50 000 habitants, communes chères en périphérie de l’agglomération parisienne, zones frontalières ou littorales.
Zone C : Reste du territoire
Dispositif « Robien recentré » plafonds mensuels de loyer par m², charges non comprises
|
Zones
|
Plafonds de loyers en 2009
|
|
Zone A
|
21,65 €
|
|
Zone B1
|
15,05 €
|
|
Zone B2
|
12,31€
|
|
Zone C
|
9,02 €
|
|
Situation de l’immeuble
|
Plafonds de loyers au m² en 2008
|
|
Zone A
|
21,02 €
|
|
Zone B1
|
14,61 €
|
|
Zone B2
|
11,95 €
|
|
Zone C
|
8,76 €
|
La zone A: Paris, petite couronne et la deuxième couronne jusqu’aux limites de l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur (bande littorale Hyères-Menton), le Genevois français.
La zone B1: Agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d’Azur, les départements outre-mer et la Corse.
La zone B2 : Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères, ou à la limite de l’Ile-de-France.
La zone C : Reste du territoire
Les revenus fonciers
Les revenus fonciers sont ceux qui proviennent de la location d’immeubles (maison, appartement, bâtiment, garage, etc…) bâtis ou non bâtis. Ils entrent dans la catégorie des revenus imposables. La loi de Finance de 2006 a modifié les barèmes de l’impôt sur le revenu, ce qui a entraîné une modification du régime des revenus fonciers. Cette modification sera applicable à compter de 2007, soit à compter de l’imposition des revenus de 2006.
Le champ d’application
Les personnes concernées
Les personnes concernées par l’imposition sur les revenus fonciers sont :
Le principe face à un démembrement de la propriété, est qu’en cas d’usufruit, l’usufruitier est imposable.
En cas d’indivision chaque copropriétaire est personnellement imposable à hauteur de ses droits dans l’indivision.
Le principe est que les sociétés qui relèvent de l’impôt sur les sociétés ne sont pas concernées par les revenus fonciers (ex : SA, SARL …), par contre si l’activité ne relève pas de l’impôt sur les sociétés, le régime des revenus fonciers va s’appliquer à compter du moment où cette activité est celle de location immobilière (ex : loyer perçu par une SCI ou loyer perçu par une SNC dès lors que son activité réelle est la location immobilière).
Les revenus concernés
En règle générale les revenus fonciers sont ceux qui proviennent de la location d’immeuble, il existe cependant des exceptions. En effet, il existe des revenus provenant de la location d’immeuble qui ne rentrent pas dans cette catégorie. Il s’agit des revenus suivants :
- Les revenus des biens immobiliers qui sont inscrits à l’actif d’une entreprise
Ces revenus sont imposables selon le régime applicable à l’activité. Ex : un commerçant relève des Bénéfices Industriels et commerciaux (BIC)
- Les revenus de la location meublée
Le droit fiscal assimile la location meublée à une activité commerciale. L’imposition se fait donc dans la catégorie des BIC.
- Les revenus de la sous-location
Ces revenus relèvent de la catégorie des Bénéfices Non Commerciaux (BNC) ex : dans le cadre d’une SCI.
La détermination des revenus fonciers
Le propriétaire qui rentre dans la catégorie des revenus fonciers a le choix, pour la détermination de ses revenus fonciers, entre deux régimes :
Le mode forfaitaire ou régime du micro foncier
Le mode forfaitaire consiste à retenir le régime du micro-foncier.
Dans cette hypothèse, le bénéfice est déterminé par application d’un abattement. L’abattement est de 30% (à compter de l’imposition des revenus de 2006), et le bénéfice est forfaitairement fixé à 70% des recettes brutes.
Ce régime du micro-foncier ne peut s’appliquer que si les recettes brutes ne dépassent pas 15 000 € / an.
A noter : • Aucun justificatif n’est à conserver, ni à fournir
• Les intérêts du prêt finançant le logement ne sont pas déductibles
• Les travaux effectués dans le logement loué ne sont pas déductibles
Le régime réel
Il s’agit d’un système qui fait la comparaison entre les recettes et les dépenses.
- La détermination des recettes
Pour déterminer les recettes, il faut prendre en compte les recettes de toutes natures (ex : les loyers, la location d’emplacement publicitaire…)
Il existe un certain nombre de recettes particulières :
→Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie n’est pas imposable au moment de son encaissement, il ne l’est que s’il est utilisé conformément à sa destination, c’est-à-dire, soit pour payer un loyer impayé ou des frais de remise en état du logement.
→ Les travaux réalisés par le locataire
Si les travaux sont réalisés volontairement par le locataire, il n’y a pas d’incidence.
Si en revanche le bail prévoyait la réalisation de ces travaux par le locataire, la fin de ce bail a une incidence fiscale. L’administration fiscale considère qu’en fin de bail, le profit correspondant à ces travaux doit être imposé en revenu foncier.
→ Les recettes exceptionnelles
Les recettes exceptionnelles peuvent notamment être :
• Des subventions de l’ANAH (Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat)
Ces subventions vont être considérées comme des recettes avec des modalités particulières d’imposition.
• Des indemnités d’assurances, perçues en réparation d’un dommage sur l’immeuble.
Dès lors que ces sommes sont destinées à financer une dépense déductible, elles sont imposables.
• Des pas de porte ou droit d’entrée
A noter : • Les revenus fonciers sont déterminés sur la base de l’année civile
• Les encaissements pris en compte sont ceux qui se situent en cours d’année
• Si les loyers sont soumis à TVA, on prend en compte les recettes hors taxes
- La détermination des charges
A la détermination des charges, s’appliquent les mêmes principes d’annualité, de décaissement et d’abstraction de la TVA que pour les recettes.
Le contribuable bénéficie d’un certain nombre de droits à déduction
Actuellement, le contribuable a droit à un abattement forfaitaire au taux de 14%, qui couvre :
– Les frais de gestion,
– Les frais d’assurance de l’immeuble,
– L’amortissement du bien
Cet abattement forfaitaire de 14% a pris fin à compter de l’imposition des revenus de 2006. A sa place le législateur a admis la déduction de certaines dépenses qui auparavant n’étaient pas déductibles :
– Les primes d’assurances concernant les garanties de loyers sont déductibles.
– Les intérêts des emprunts souscrits pour l’acquisition de l’immeuble, ainsi que pour la réalisation de travaux, sont déductibles.
– Les primes d’assurances garantissant l’emprunt sont assimilées à des intérêts, elles sont donc déductibles.
– Les charges de copropriété sont également déductibles.
– Les dépenses de travaux sont déductibles. Cette déduction s’applique pour les travaux réalisés par le propriétaire. Il peut s’agir de travaux de réparation (ex : ravalement de l’immeuble), ou des travaux d’amélioration (ex : mise en place d’ascenseur).
– Les frais de procédure sont déductibles.
A noter : les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles.
- La différence entre les recettes et les dépenses : la notion de déficit ou bénéfice foncier
La différence entre les recettes et les dépenses constitue le résultat.
Si le résultat est un déficit, le principe est qu’il peut s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. Le reste du déficit est reportable et s’imputera sur les bénéfices fonciers des 10 années suivantes.
Si le résultat est un bénéfice, il sera intégré au revenu global pour le calcul de l’impôt.
Les dispositifs fiscaux
Différents dispositifs, offrant des avantages fiscaux, existent pour encourager les particuliers à investir dans l’immobilier locatif.
Il convient de les étudier au cas pas cas, afin de déterminer précisément l’impact financier d’un investissement immobilier locatif.
On peut citer parmi les différents dispositifs existants :
– le dispositif Robien
– le dispositif Girardin
– le dispositif « Borloo populaire »
– le dispositif Malraux
– le dispositif Demessine
– le dispositf Scellier et Scellier intermédiaire
Ces dispositifs sont souvent fiscalement intéressants les premières années (pendant 5 à 10 ans) suivant l’investissement, pour cesser au bout de quelques années.
Il faut donc étudier les projets dans le temps, et en particulier comprendre quelle sera la situation à l’issue du dispositif fiscal et le régime d’imposition des plus-values en cas de revente.
Les aides au logement de la CAF
Il existe différentes aides au logement qui s’adressent tant aux propriétaires qu’aux locataires. Celles ci sont souvent conditionnées aux ressources du foyer.
Allocation de logement, pour un logement en location ou en propriété
Cette aide est attribuée par la Caisse d’Allocations Familiales aux foyers modestes, quel que soit votre age ou votre situation familiale, dans deux cas :
-
Si vous êtes locataire, colocataire ou sous-locataire de votre habitation principale, vous pouvez avoir droit à une allocation pour payer votre loyer.
-
Si vous êtes propriétaire de votre logement, vous pouvez avoir droit à une allocation de logement pour acheter, construire ou améliorer votre logement.
Dans tous les cas, le logement doit respecter des conditions de décence, d’aménagements et de superficie selon le nombre d’occupants. (vérifier les critères auprès de la CAF)
Le montant de l’allocation est dépendant de très nombreux critères : montant des ressources, situation familiale, nature du logement, lieux de résidence, loyer, nombre de personnes à charge (enfants, parents âgés…). L’aide est revue dès que l’un de ces critères évolue.
Si vous avez moins de 25 ans vous pouvez avoir droit à cette aide à titre personnel, mais il faut savoir que vos parents n’auront plus droit aux prestations familiales pour vous.
Compte tenu de la complexité de calcul, il est difficile de préciser les critères d’obtention pour cette aide.
L’aide est versée une fois par mois et est revue dès qu’il y a un changement dans votre situation. Si vous êtes locataire, l’allocation peut vous être versée directement ou versée à votre propriétaire (obligatoire dans le cadre d’une HLM). Si vous êtes propriétaire, elle peut être versée directement à l’organisme préteur.
Cette aide est attribuée par la Caisse d’Allocations Familiales (CAF). Pour la demander, il faut remplir un formulaire de demande et joindre les justificatifs demandés.
Aide personnalisée au logement (APL)
Cette aide est distribuée par la Caisse d’Allocations Familiales. Elle est destinée à aider les personnes à revenus modestes à se loger.
Elle concerne les personnes :
-
Qui louent un logement conventionné (avec un contrat qui lie le propriétaire à l’Etat comme pour les HLM)
-
Qui accèdent à la propriété avec des prêts PAP (Prêt d’accession à la propriété), PC Prêt conventionné ou PAS (prêt d’accession sociale)
Les aides sont données directement au bailleur ou à l’organisme préteur
Compte tenu de la complexité de calcul, il est difficile de donner les critères d’obtention pour cette aide. Nous vous recommandons d’aller sur le site de la CAF : Simulation de l’aide au logement .
Cette aide est attribuée par la Caisse d’Allocation Familiale (CAF). Pour la demander, il faut remplir un formulaire de demande et joindre les justificatifs demandés.
Prêt à l’amélioration de l’habitat.
Ce prêt est destiné à aider les locataires ou les propriétaires à faire des travaux pour améliorer leur logement. Il permet de financer l’achat de matériaux et/ou les prestations d’une entreprise qui effectuera les travaux.
Il peut être attribué à toute personne bénéficiant des prestations familiales (n’en font pas partie l’AHA ou l’aide au logement) sans condition de revenus.
Le prêt doit financer des travaux d’amélioration (cf. la liste de la CAF) à l’exclusion des travaux d’entretien, des travaux luxueux ou de travaux destinés à finir une construction neuve.
Le prêt est accordé pour financer une partie des dépenses réellement engagées et sera au maximum de 1067.14 €, au taux préférentiel de 1 %, remboursable en 36 mensualités.
Cette aide est attribuée par la Caisse d’Allocations Familiales (CAF). Pour la demander, il faut remplir un formulaire de demande et joindre les justificatifs demandés.
Après accord, le prêt sera versé pour moitié au départ du dossier et pour le solde sur présentation des factures. Compte tenu du nombre de demandes, des délais importants peuvent exister pour leur attribution.
Le droit d’usage et d’habitation
Le droit d’usage et d’habitation confère à une personne déterminée la faculté de loger, avec sa famille, dans un immeuble appartenant à autrui, dans la limite de ses besoins et de ceux de sa famille.
Cette personne n’a pas la possibilité, contrairement à l’usufruit, de louer le bien ou de le vendre.
Ce droit fait l’objet d’une publicité foncière.
- Le droit d’habitation a pour objet l’occupation d’un immeuble bâti.
- Le droit d’usage porte sur le mobilier qui garnit les lieux.
Demande de remboursement de dépôt de garantie
Forme : lettre recommandée avec avis de réception
Nom du locataire
Adresse
Nom du propriétaire
Adresse
Lieu, date
Objet : Demande de restitution de dépôt de garantie
Madame, Monsieur,
Je vous ai donné congé pour le logement situé au … (adresse), que j’occupais en temps que locataire, en date du … (date).
Le contrat de bail signé le … (date) donnait lieu au paiement d’un dépôt de garantie de … (montant du dépôt de garantie).
Je vous informe que l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 vous oblige à restituer le dépôt de garantie dans les 2 mois de l’état des lieux de sortie et de la remise des clés. L’état des lieux qui a eu lieu le … (date), montre que j’ai rendu le logement en bon état, conformément à l’état des lieux d’entrée.
Or le délai légal de 2 mois est écoulé depuis le … (date). Je vous rappelle que selon la loi, une fois le délai de 2 mois écoulé, la somme est productrice d’intérêts, calculés aux taux légal.
Je vous mets donc en demeure, de me restituer dans les plus brefs délais, la somme du dépôt de garantie, ainsi que les intérêts, jusqu’au jour du paiement.
A défaut, j’emploierai toutes les voies de droits nécessaires à la restitution du dépôt de garantie.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués.
Signature
Le logement des concubins
Il est important que les concubins se posent la question de leur logement en cas de fin de vie commune, car en l’absence de contrat de mariage ou de PACS, aucune disposition spécifique n’est prévue par la loi.
Ils doivent s’interroger sur 2 points essentiels :
Les solutions à ces 2 questions varient selon qu’il s’agit d’une location ou d’un bien dont ils sont propriétaires.
Les concubins sont locataires,
Il faut distinguer 2 hypothèses :
-
Le bail du logement est au nom d’un seul des concubins. Dans ce cas, l’autre n’a aucun droit. Si le locataire en titre donne congé au propriétaire, son concubin ne peut pas se maintenir dans les lieux.
-
Le bail du logement est au nom des 2 concubins. Les 2 concubins ont alors les mêmes droits et obligations. Si l’un des 2 quitte le logement, l’autre sera tenu de payer l’intégralité du loyer.
-
Un des concubins est propriétaire
Dans cette hypothèse, la situation de celui qui n’est pas propriétaire est précaire. En effet, en cas de rupture du concubinage, il devra quitter les lieux.
L’achat d’un logement en commun
Dans le cas où les concubins souhaitent acheter un logement en commun, les 2 solutions les plus courantes
sont :
⇒ L’achat du logement en indivision
C’est la forme la plus utilisée. Grâce à l’indivision, chaque concubin est propriétaire du bien, à hauteur d’un certain pourcentage, par exemple 50% chacun, ou n’importe quel autre pourcentage (ex : 60% et 40%).
En cas de séparation, plusieurs solutions existent :
– la vente du logement commun et partage du prix ;
– le rachat par l’un des parts de l’autre ;
– le partage en justice de bien.
En cas de décès d’un des concubins, si rien n’a été prévu, la part du concubin décédé ira à ses héritiers. Il est possible d’assurer au concubin restant, la possibilité de se maintenir dans les lieux.
Les différents moyens sont les suivants :
– le legs, les concubins peuvent léguer leur part à l’autre.
– la clause de rachat au profit de celui qui survivra.
⇒ L’achat du logement par une société civile immobilière (SCI)
Dans cette situation, chaque concubin reçoit des parts de la société, à hauteur de sa participation à la SCI. En cas de séparation, la vente des parts de SCI aura lieu, à la condition que la majorité des votes soit d’accord avec cette solution. En cas de décès de l’un des concubins, les parts que le conjoint décédé possède dans la société, iront à ses héritiers.
Pour garantir au concubins survivant le maintien dans les lieux, 2 solutions sont possibles :
– Insérer dans les statuts de la SCI, une clause d’agrément, c’est-à-dire que les héritiers ne pourront devenir propriétaires des parts de société qu’avec l’accord du concubin survivant.
– Prévoir le démembrement de la propriété croisé des parts de la SCI, c’est-à-dire que les parts de l’un en pleine propriété, seront pour l’autre des parts en usufruit, et inversement.
Les obligations du propriétaire bailleur
Le propriétaire d’un logement mis en location, doit respecter un certain nombre d’obligations vis-à-vis de son locataire. La principale obligation pour le propriétaire, est de délivrer un logement décent. Il doit également assurer une jouissance paisible du logement, entretenir le logement, et transmettre les quittance de loyers au locataire, lorsque celui-ci en fait la demande.
L’obligation de délivrer un logement décent
La notion de logement décent a été définie par le décret du 30 janvier 2002. C’est ainsi que le bailleur doit délivrer à son locataire, un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, avec les équipements mentionnés au contrat de location, en bon état de fonctionnement.
La notion de logement décent
Un logement décent doit satisfaire aux conditions suivantes :
→ Le logement assure la sécurité physique et la santé des locataires
La notion de sécurité physique et de santé des locataires visées à l’article 2 du décret, est divisée en obligations à la charge du bailleur.
– Le logement assure le clos et le couvert, …
– Les dispositifs de retenue des personnes, tels les gardes corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons doivent être dans un état conforme à leur usage.
– Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements doivent permettre un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale.
– Les pièces principales du logement, pièces destinées au séjour ou au sommeil, doivent bénéficier d’un éclairage naturel suffisant et d’une fenêtre ou d’une vitre donnant à l’air libre.
→ Le logement doit comporter des éléments d’équipement et de confort
L’article 3 du décret définit les éléments d’équipement et de confort :
– Le logement comporte une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion.
– La décence suppose l’eau potable et l’eau courante.
– Les installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes doivent empêcher le refoulement des odeurs et des effluents et doivent être munies de siphon.
– La cuisine ou le coin cuisine est aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et d’évacuation des eaux usées.
– L’installation sanitaire doit comprendre un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle.
– Le réseau électrique doit permettre l’éclairage suffisant de toutes les pièces ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
→ Le logement doit avoir une surface minimum de 9 m²
L’article 4 du décret prévoit que le logement doit comporter au moins une pièce principale, d’une surface habitable :
– d’au moins 9 m²
– d’une hauteur sous plafond d’au moins 2.20 m²
– ou bien d’un volume habitable d’au moins 20 m3
A noter : Il n’est pas tenu compte des parties du logement ayant une hauteur inférieure à 1.80m.
Les démarches du locataire en cas de logement indécent
La première démarche consiste à écrire un courrier, mettant en demeure le bailleur de faire réaliser les travaux.
En aucun cas un locataire ne peut suspendre le paiement de ses loyers pour faire pression sur le propriétaire.
Si le propriétaire ne réagit pas et que la situation perdure, il est possible de saisir le juge, qui rendra une décision, autorisant le locataire à réaliser lui même les travaux. A défaut de cette autorisation du juge, le locataire risque de ne pas pouvoir obtenir le remboursement des travaux.
Le bailleur doit assurer une jouissance paisible du logement
Le propriétaire doit assurer, la paisible jouissance du logement loué. Il répond des troubles de jouissance causés par des tiers, comme par exemple, ceux causés par d’autres locataires. Il n’est exonéré de son obligation, qu’en cas de force majeure.
Il doit garantir le locataire, contre les vices susceptibles de troubler son usage (ex: les vices de construction du logement), entretenir les lieux loués en y faisant les réparations nécessaires, qui ne sont pas à la charge du locataire, et les maintenir en bon état d’usage.
Le bailleur doit entretenir le logement
Le propriétaire doit entretenir les locaux loués et effectuer toutes les réparations autres que celles qui incombent au locataire. Il a, à sa charge, toutes les réparations dues à la vétusté, à un vice de construction ou à un cas de force majeure.
Le bailleur doit remettre les quittances de loyer
Le bailleur est également tenu de délivrer gratuitement, à la demande du locataire, une quittance de loyer et des charges.
Ce qu’il ne peut pas faire
Le bailleur ne peut s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, sauf s’ils constituent une transformation importante du logement (cloisons, sanitaires, ouvertures, etc…).
Sans accord du propriétaire, celui-ci pourra exiger une remise en état du logement, conforme à l’état des lieux d’entrée.
Pour tous renseignements complémentaires, vous pouvez consulter le site de l’ADIL (agence départementale d’information sur le logement) de votre département ou prendre contact avec la commission départementale de conciliation (CDC) en cas de litige avec un locataire.
