Le dispositif Scellier et Scellier intermédiaire, pour réduire ses impôts
Un nouveau dispositif en faveur de l’investissement locatif dans le logement neuf a été mis en place. Il s’agit du dispositif « Scellier » qui est complété par le « Scellier intermédiaire » destiné à favoriser la construction de logements pour des foyers plus modestes.
Ce dispositif est applicable à compter du 1er janvier 2009 et a une durée limitée jusqu’au 31 décembre 2012.
Ce nouveau dispositif consiste en une réduction d’impôt de 20 à 25 % de l’investissement réalisé, étalé sur 9 ans. En contrepartie le bailleur prend un engagement de location pendant 9 ans minimums avec un plafonnement des loyers en fonction de la zone géographique.
A noter que ce dispositif est réservé aux communes ayant des difficultés de logement et ne s’applique pas sur certaines zones géographiques.
Le champ d’application
Les logements concernés :
-
Des logements achetés neufs ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012
-
Les logements acquis, qui font l’objet de travaux de réhabilitation par le vendeur.
-
L’acquisition entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 de logements qui ne satisfont pas aux conditions de décence (décret du 30.1.02) et qui font l’objet, de la part de l’acquéreur, de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles de logements neufs (arrêté du 19.12.03 : JO du 21.12.03).
Zones géographiques concernées :
Le régime « Scellier » s’applique aux propriétés urbaines situées en France (métropole et DOM), dans les zones A, B1 et B2.
Les investissements en zone C, (les agglomérations de moins de 50 000 habitants et les zones peu chères et moins peuplées) sont exclus.
Les modalités de ce dispositif
Une réduction d’impôt
Le dispositif Scellier consiste en une réduction d’impôt de :
Exemple : Pour un Investissement de 220 000 € en 2009, la réduction d’impôt est de 55 000 € (220 000 € x 25 %) sur 9 ans, soit 6 111,11 €/ an
Le nouveau dispositif est limité à une acquisition par an et le plafond d’investissement retenu est de 300 000 €.
Au titre d’une même année, il n’est possible de bénéficier de la réduction d’impôt que pour un seul logement.
Si le montant de la réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre d’une année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des six années suivantes.
La réduction d’impôt liée au dispositif " Scellier " s’applique sur demande du contribuable. Cette option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition.
Ce dispositif n’est pas cumulable avec :
-
la réduction d’impôt au titre de l’investissement dans les DOM ;
-
la réduction d’impôt dans le secteur du tourisme ;
-
la réduction d’impôt dans les résidences hôtelières à vocation sociale ;
-
la réduction d’impôt au titre du dispositif « Malraux » ;
-
la déduction au titre de l’amortissement Robien.
Vos engagements
Mettre le logement en location
Le propriétaire s’engage à louer le logement pour une période de 9 ans minimum.
Le logement doit être loué à titre de résidence principale du locataire.
Des plafonds de loyers
Le logement doit être loué en respectant des plafonds de loyers mensuels (hors charges) suivants qui sont pour l’année 2009 de :
| |
Plafonds de Loyers |
| Zone A |
21,65 € |
| Zone B1 |
15,05 € |
Zone B2
|
12,31 € |
La zone A: Paris, petite couronne et la deuxième couronne jusqu’aux limites de l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur (bande littorale Hyères-Menton), le Genevois français.
La zone B1: Agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d’Azur, les départements outre-mer et la Corse.
La zone B2 : Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères ou à la limite de l’Ile-de-France.
La zone C : Reste du territoire – Non applicable au dispositif "Scellier"
Restrictions concernant le locataire
Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur, ni être un descendant ou un ascendant.
Pour le dispositif « Scellier » il n’y a pas d’exigence quant aux conditions de revenus des locataires. Le dispositif « Scellier » intermédiaire prévoit des plafonds de revenus à ne pas dépasser.
Les caractéristiques du dispositif « Scellier intermédiaire »
Spécificités
Ce dispositif a un fonctionnement proche de celui « Scellier » classique. Il est destiné à favoriser le logement de foyers plus modestes.
L’engagement de location est égal ou plus long soit de 9, 12 ou 15 ans.
Au-delà de la période minimale de location de neuf ans, le contribuable peut bénéficier d’un supplément de réduction d’impôt égal chaque année à 2 % du prix de revient du logement par période de trois ans.
Ainsi il peut avoir pour réduction d’impôt jusqu’à 37 % de l’investissement soit 25 % au titre des neufs premières années et 12 % au titre des 6 années suivantes, à déduire sur 15 ans.
En contrepartie le plafonds de loyer est inférieur et les locataires ne doivent pas dépasser un plafond de ressources.
Plafonds de loyers
Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2009 à :
| |
Plafonds de Loyers
Scellier Intermédiaire
|
| Zone A |
17,32 € |
| Zone B1 |
12,04 € |
| Zone B2 |
9,85 € |
| Zone C |
7,22 € |
Plafonds de ressources
Pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2009, les plafonds annuels de ressources sont les suivants
|
|
Zone A
|
Zone B1
|
Zone B2
|
|
Personne seule
|
43 753 €
|
32 499 €
|
29 791 €
|
|
Couple
|
65 389 €
|
47 725 €
|
43 749 €
|
|
Personne seule ou couple ayant une personne à charge
|
78 602 €
|
57 135 €
|
52 374 €
|
|
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge
|
94 153 €
|
69 146 €
|
63 384 €
|
|
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge
|
111 459 €
|
81 156 €
|
74 394 €
|
|
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge
|
125 421 €
|
91 544 €
|
83 916 €
|
|
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième
|
+ 13 979 €
|
+ 10 398 €
|
+ 9 531 €
|
Ces plafonds sont à comparer avec le revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’imposition au titre de l’année précédent l’entrée dans les lieux.
Exemple : pour un logement loué en 2009, il faut prendre pour référence l’avis d’imposition de 2007.
La loi Girardin
La loi Girardin, en vigueur depuis le 22 juillet 2003, est un dispositif de défiscalisation permettant une réduction directe du montant de l’impôt sur le revenu. Ce dispositif vise les particuliers qui investissent dans un logement neuf situé dans les territoires et départements d’Outre-Mer (DOM-TOM).
Les réductions fiscales accordées par cette loi sont différentes selon que le bien est situé en secteur libre ou en secteur intermédiaire. La loi Girardin, qui remplace la loi Paul, s’adresse plutôt, aux investisseurs situés dans les tranches d’imposition médianes ou supérieures.
Le champ d’application
Les lois Paul et Girardin ont mis en place des dispositions spécifiques à l’Outre-Mer. Leur but est de renouveler le parc locatif et lutter contre la crise du logement dans les DOM-TOM.
Pour que la loi Girardin s’applique, la construction de logements locatifs, engagée par les investisseurs, doit intervenir entre le 22 juillet 2003 et le 31 décembre 2017.
Ce dispositif accorde une réduction d’impôt, étalée sur 5 ans, égale à 40% du montant de l’investissement dans le secteur libre et 50% dans le secteur intermédiaire.
Cependant, la loi de finances 2009 a plafonné ce dispositif. Désormais, la somme des réductions d’impôt sur le revenu prévues dans les départements d’outre-mer (CGI : art. 199 undecies A et 199 undecies B) et des reports de ces réductions d’impôts, dont l’imputation est admise pour un contribuable au titre d’une même année d’imposition, ne peut excéder un montant de 40.000 €, sauf cas particuliers (entrepreneurs investisseurs).
La location en secteur intermédiaire
La défiscalisation est maximale lorsque le bien est mis en location dans le secteur intermédiaire. Le propriétaire a, dans ce cas, l’obligation de respecter deux conditions :
→ Une limitation quant aux revenus du locataire
Le propriétaire s’engage à louer son logement, à un locataire ayant des revenus égaux ou inférieurs aux plafonds ci-dessous, pour les baux conclus en 2006 :
|
Situation du locataire
|
Revenus du locataire
|
|
Une personne seule
|
26 241€
|
|
Un couple
|
48 534€
|
|
Un couple marié ou une personne seule avec une personne à charge
|
51 341€
|
|
Un couple marié ou une personne seule avec deux personnes à charge
|
54 149€
|
|
Un couple marié ou une personne seule avec trois personnes à charge
|
57 901€
|
|
Un couple marié ou une personne seule avec quatre personnes à charge
|
61 652€
|
|
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième
|
+ 3 937€
|
Les ressources du locataire s’entendent « revenus nets », celles qui figurent sur son avis d’imposition établi au titre des revenus de l’année précédant celle de la conclusion du bail, ou à défaut de l’année antérieure.
→ Une limitation quant au loyer
Pour bénéficier du montant maximum de défiscalisation du dispositif Girardin, le propriétaire doit respecter un plafond maximum de loyer.
Pour les baux conclus en 2006 avec un nouveau locataire ou faisant l’objet d’un renouvellement, le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, ne doit pas excéder : 136 €/ m² de surface habitable
Le propriétaire qui met en location son logement sous le dispositif Girardin dans le secteur intermédiaire peut défiscaliser jusqu’à 50% du montant de l’acquisition, plafonné à 2 024 € / m² de surface défiscalisable.
La surface défiscalisable = la surface habitable + 14 m² de terrasse couverte.
La location en secteur libre
Le logement bénéficie d’un taux de 40% de défiscalisation, lorsque le bien est mis en location, sans limitation de revenus du locataire, ni limitation de loyer. Cette déduction est plafonné à 2 024 € / m² de surface défiscalisable.
● Vos engagements :
Le propriétaire s’engage à louer le logement nu (non meublé) pour une période de 5 ans en secteur libre et 6 ans en secteur intermédiaire.
Le logement loué doit constituer la résidence principale du locataire.
La location doit intervenir dans les 6 mois suivant la livraison du bien, c’est-à-dire la fin des travaux de construction.
● Vos avantages :
En secteur intermédiaire, la réduction d’impôt est de 50% sur 5 ans (10% par an).
En secteur libre, la réduction d’impôt est de 40% de l’investissement répartie sur 5 ans, soit 8% par an.
Les réductions d’impôts supplémentaires :
• Les logements utilisant l’énergie solaire bénéficient d’une réduction d’impôt supplémentaire de 4%.
• Les logements situés dans une zone d’urbanisation sensible bénéficient d’une réduction d’impôt supplémentaire de 10%.
En plus de la défiscalisation, des avantages complémentaires sont octroyés aux propriétaires immobiliers :
Déduction des charges sur les revenus locatifs :
-
Sous le régime réel, c’est-à-dire lorsque les revenus locatif dépassent 15 000 € / an, le propriétaire peut, en plus de la réduction d’impôt, pratiquer une déduction forfaitaire de 14% qui représente les frais de gestion et les frais d’assurances autres que les primes d’assurances pour loyers impayés.
Déduction de la taxe foncière
-
Les biens neufs défiscalisables sont exonérés de la taxe foncière les 2 premières années de l’acquisition. La demande doit être faite dans les 3 mois suivant l’acquisition ou la livraison. Après ces 2 ans, la taxe foncière sera déductible des revenus fonciers, tout comme tous les impôts annexe à cette taxe.
Les intérêts d’emprunt
-
Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, tout comme les frais d’emprunt (ex : frais de constitution de dossier, agios, frais d’inscription hypothécaire…).
Remarques : La revente des biens défiscalisés créé un marché de l’ancien qui peut intéresser des personnes qui n’ont pas besoin de défiscaliser ou qui souhaitent acheter à des prix inférieurs à ceux du neuf. La revente des biens se fait actuellement sur la base des prix d’acquisition. Toutefois, le projet doit être étudier dans son ensemble.
Au final, vous avez acquis très rapidement un patrimoine immobilier dans les DOM-TOM, qui pourra ensuite vous servir à des fins personnelles.
Exemple :
Un investisseur fait construire un appartement de 60m² de surface habitable et 14m² de terrasse couverte, pour un prix de 150 000 euros.
En mettant le bien en location dans le secteur libre
Le propriétaire bénéficiera d’une réduction de son impôt sur le revenu de :
60 + 14 = 74 m² de surface défiscalisable
74 X 2 024 = 149 776
149 776 X 40% = 59 910,4 € sur 5 ans.
Soit 11 982 € par an de déduction d’impôt sur le revenu.
Ce montant de réduction s’appliquera directement sur l’impôt à payer.
Si le contribuable est imposable à hauteur de 15 000 € d’impôt sur le revenu, avec la réduction Girardin l’impôt final sera de 3 018 €.
En mettant le bien en location dans le secteur intermédiaire
Le propriétaire bénéficiera d’une réduction de son impôt sur le revenu de :
60 + 14 = 74 de surface défiscalisable
74 X 2 024 = 149 776
149 776 X 50% = 74 888€ sur 5 ans.
Soit 14 977,6 par an de déduction d’impôt sur le revenu.
Si le contribuable est imposable à hauteur de 15 000 € d’impôt sur le revenu prévisible, avec la réduction Girardin l’impôt final sera de 22,4 €.
Avantages du dispositif
· Une déduction d’impôt élevée pouvant aller jusqu’à 50% des sommes investies.
· Possibilité d’acquérir un patrimoine immobilier dans les DOM-TOM à coût avantageux.
Inconvénients du dispositif
· Des investissements à réaliser dans les DOM-TOM, difficiles à maîtriser car se situant souvent dans des zones éloignées.
· Il y a souvent nécessité de passer par des intermédiaires (coûts, fiabilité…)
Remarques : Comme dans tout investissements immobilier, il faut bien comprendre les différents paramètres du projet et de l’environnement avant de s’engager.
Le BORLOO neuf ou « populaire »
Un nouveau dispositif en faveur de l’investissement locatif dans le neuf ou dans l’ancien à réhabiliter, le "Borloo populaire", a été mis en place. Il est applicable à compter du 01/09/2006 .
Ce dispositif fiscal permet au propriétaire d’amortir 65 % du prix d’acquisition du logement et de bénéficier d’une déduction spécifique de 30 % sur les loyers. Il est soumis au respect de conditions de loyers et de ressources du locataire.
Le champ d’application
Les bailleurs concernés
Il s’agit des personnes physiques qui louent des biens immobiliers. Ils sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Les logements concernés
Il s’agit :
-
Des logements neufs ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), acquis à compter du 1er septembre 2006.
-
Des logements que le contribuable a fait construire, à condition que la déclaration d’ouverture du chantier ait lieu à compter du 1er septembre 2006.
-
Des locaux affectés à un autre usage que l’habitation et transformés en logement, s’ils ont été acquis à compter du 1er septembre 2006.
-
Des logements faisant l’objet de travaux de réhabilitation définis par l’arrêté du 19/12/2003, acquis à compter du 01/09/2006.
Les modalités de ce dispositif
La déduction fiscale liée au dispositif " Borloo populaire " s’applique sur demande du contribuable. Cette option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition.
Le propriétaire s’engage à louer le logement pour une période de 9 ans minimum, sachant qu’il est possible de prolonger l’avantage par périodes de 3 ans et pour une durée maximum de 6 ans.
Le logement doit être loué à titre de résidence principale du locataire.
Depuis la loi de finances de 2009, applicable au plus tard le 1er Janvier 2010, ce dispositif, pour les logements acquis neufs ou qui font l’objet d’une demande de permis de construire par le contribuable, sera désormais conditionné au respect de caractéristiques thermiques et de perfomance énergétique (CCH : art L.111-9). Le contribuable devra justifier du respect de cette condition pour le logement concerné.
Vos avantages
Il existe un double avantage fiscal à ce dispositif « Borloo populaire » :
-
Une déduction spécifique de 30% des revenus bruts fonciers, applicable pendant toute la durée de l’engagement de location
-
Une déduction au titre de l’amortissement du prix initial d’acquisition ou de construction du logement. Le propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers un amortissement égal à :
A l’issue de la période de 9 ans, le contribuable peut continuer à bénéficier d’une déduction de l’amortissement égal à 2.5%, à la condition que le bail se poursuive ou que le bien soit reloué dans les conditions de ressources et de loyer du dispositif.
Au total, le propriétaire est en mesure d’amortir 65% du coût d’acquisition du logement.
Vos engagements
Conditions relatives au locataire
Pour avoir droit au dispositif du « Borloo populaire » le propriétaire s’engage à respecter un plafond de ressources du locataire, ce plafond étant fixé par décret.
Ces plafonds sont à comparer avec le revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’imposition au titre de l’année précédent l’entrée dans les lieux. Par exemple pour un logement loué en 2007, il faut prendre pour référence l’avis d’imposition de 2005
Le logement ne peut être loué à un ascendant ou à un descendant du propriétaire, ni à un membre du foyer fiscal.
Les plafonds de ressources des locataires sont les suivants pour les baux conclus en 2008, sur la base de l’avis d’imposition de 2006 :
|
COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRE
|
LIEU DU LOGEMENT
|
|
Zone A (en €)
|
Zone B1
(en €)
|
Zone B2
(en €)
|
Zone C
(en €)
|
|
Personne seule
|
42 396
|
31 491
|
28 867
|
28 672
|
|
Couple
|
63 362
|
46 245
|
42 392
|
38 538
|
|
Personne seule ou couple ayant une personne à charge
|
76 165
|
55 363
|
50 750
|
46 136
|
|
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge
|
91 234
|
67 002
|
61 419
|
55 835
|
|
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge
|
108 003
|
78 640
|
72 087
|
65 533
|
|
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge
|
121 533
|
88 706
|
81 314
|
73 922
|
|
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième
|
+ 13 545
|
+ 10 075
|
+ 9 235
|
+ 8 395
|
Les plafonds de ressources des locataires sont les suivants pour les baux conclus en 2007, sur la base de l’avis d’imposition de 2005 :
|
COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRE
|
LIEU DU LOGEMENT
|
|
Zone A (en €)
|
Zone B1
(en €)
|
Zone B2
(en €)
|
Zone C
(en €)
|
|
Personne seule
|
33 233
|
24 685
|
22 628
|
22 475
|
|
Couple
|
49 668
|
36 250
|
33 230
|
30 209
|
|
Personne seule ou couple ayant une personne à charge
|
59 704
|
43 398
|
39 782
|
36 165
|
|
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge
|
71 516
|
52 521
|
48 145
|
43 768
|
|
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge
|
84 661
|
61 644
|
56 507
|
51 370
|
|
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge
|
95 267
|
69 535
|
63 740
|
57 946
|
|
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième
|
+ 10 617
|
+ 7 897
|
+ 7 239
|
+ 6 580
|
La zone A: Paris, petite couronne et la deuxième couronne jusqu’aux limites de l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur (bande littorale Hyères-Menton), le Genevois français.
La zone B1: Agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d’Azur, les départements outre-mer et la Corse.
La zone B2 : Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères, ou à la limite de l’Ile-de-France.
La zone C : Reste du territoire
Conditions relatives au loyer
Le propriétaire s’engage à respecter des plafonds de loyer. Ceux-ci sont environ 30% inférieurs à ceux du marché des logements neufs.
Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2008 à :
|
Situation de l’immeuble
|
Plafonds de loyer au m²
|
|
Zone A
|
16,82 €
|
|
Zone B1
|
11,69 €
|
|
Zone B2
|
9,56 €
|
|
Zone C
|
7,01€
|
Pour les baux conclus en 2007, les plafonds de loyers mensuels (charges non comprises) à ne pas dépasser sont les suivants :
|
Situation de l’immeuble
|
Plafonds de loyer au m²
|
|
Zone A
|
16,37 €
|
|
Zone B1
|
11,37 €
|
|
Zone B2
|
9,30 €
|
|
Zone C
|
6,82 €
|
Ces plafonds sont relevés chaque année au 1er janvier, dans les mêmes proportions que la variation de l’IRL (indice de référence des loyers).
La loi Besson
La loi Besson a été instaurée par la Loi de Finances de 1999 et fait suite à la loi Perissol.
Ce dispositif n’est plus applicable sur les opérations réalisées depuis le 3 avril 2003. Il a été remplacé par le régime « de Robien ».
La loi Besson s’appliquait aux logements neufs et assimilés, acquis après le 1er janvier 1999 et jusqu’au 3 avril 2003.
Elle consistait à conserver et à louer un logement pendant 9 ans. Le propriétaire devait respecter un plafond de loyer, revu chaque année, ainsi qu’un plafond de ressources du locataire.
Ce dispositif permettait de défiscaliser, en amortissant sur 15 ans, jusqu’à 65% du montant de l’opération.
Le taux de déduction était de 8 % du prix d’acquisition les 5 premières années et de 2,5 % les 10 années suivantes.
Ce dispositif permettait d’imputer les déficits fonciers (jusqu’à 10 700 € / an) sur le revenu global. Les déficits fonciers éventuellement dégagés étaient reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Le plafond des loyers et des ressources du locataire, représentait une contrainte pour le propriétaire bailleur. De plus, le prix de location au mètre carré excluait quasiment tout investissement à Paris intra-muros, ainsi que dans les villes françaises réputées « chères » (Annecy, Aix-en-Provence, Chartres, Strasbourg, Nice…)
Ce régime n’est plus applicable, pour les investissements réalisés à compter d’avril 2003.
