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construire sa piscine

Qui n’a jamais rêvé d’avoir sa propre piscine ? L’idée germe pour certains depuis un certain temps. Mais avant de se lancer, il faut examiner soigneusement les diverses possibilités qui s’offrent à vous. Faire le bon choix dans la construction d’une piscine est déterminant pour pouvoir se baigner en toute tranquillité. D’autant que l’on peut pas toujours faire ce que l’on veut et que les prix peuvent vite s’envoler.

 

Chaque année on recense environ 45 000 nouveaux propriétaires de piscines. Cependant, la construction d’une piscine coûte cher. Vous pouvez construire votre piscine vous-même, ce qui sera sûrement moins onéreux mais plus risqué ou de faire appel à un piscinier.

 

Faire appel à un piscinier

 

La construction et l’installation de votre piscine seront entièrement prises en charge par le professionnel. Ces piscines sont dites "prêtes à plonger". Selon votre budget, vous pourrez choisir la forme et la taille ainsi que les matériaux de construction.

 

Faire construire sa piscine comportent des avantages

  • Vous n’avez à faire qu’à un seul professionnel qui va gérer l’ensemble de la construction et les différents corps de métier nécessaires.

  • Vous bénéficiez de toutes les garanties sur la construction, le revêtement, le matériel et la structure :

    • Garantie décennale : le constructeur est responsable des malfaçons. Cette garantie est accordée pendant 10 ans à compter de la réception des travaux sur le gros oeuvre

    • Garantie du parfait achèvement : l’installateur à l’obligation de réparer tous les problèmes signalés pendant un an après réception des travaux,

    • Garantie biennale : elle s’applique aux problèmes touchant les éléments dissociables et elle peut être plus longue.

Mais également des inconvénients

  • Les prix sont élevés et vont de 15 000 € à 40 000 €, voire plus selon la taille et la forme de la piscine. N’oubliez pas qu’en plus du matériel, vous payez la main d’œuvre.

  • Le surcoût éventuel dû aux diverses opérations de terrassement, de drainage, de dégagement de terrain…

Demandez donc toujours un devis complet et détaillé précisant l’ensemble des tarifs pour chacun des aménagements à effectuer.

 

Comment choisir son piscinier ?

 

Il y a plus de 3000 pisciniers en France. On en trouve de très bons et d’autres beaucoup moins sérieux. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence, il est tout à fait possible de négocier. Faites attention à ceux qui proposent des tarifs trop bas, ce peut être synonyme de mauvaise qualité ou de devis imcomplet. Bien choisir son piscinier est très important et voici quelques critères de sélection:

  • La réputation et l’expérience du constructeur sont à examiner de très près,

  • Le piscinier doit être en mesure de vous montrer certaines de ses constructions et vous donner des références que vous pourrez contacter,

  • Le constructeur doit éventuellement adhérer à la FNCESL (Fédération Nationale des Constructeurs d’Equipement de Sports et Loisirs),

  • La possession du Brevet Professionnel des Métiers de la Piscine par le constructeur est un plus,

  • Le versement d’argent ne doit pas se faire lors de la commande,

  • La garantie décennale souscrite par le professionnel est indispensable, exigez une copie de l’attestation d’assurance,

  • Les entreprises ayant un magasin et pas seulement un site Internet sont à privilégier car elles sont plus facile à recontacter.

Construire soi-même sa piscine

 

Les piscines en kit

 
 

Les piscines en kit sont des piscines vendues prêtes à monter avec une notice explicative. Vous pouvez bénéficier de l’assistance du vendeur, de ses conseils, de ses démonstrations mais il faut déjà être bricoleur et avoir du temps devant soi.

 

Elles sont beaucoup moins onéreuses que les piscines « prêtes à plonger » et ne nécessitent pas ou peu de travaux avant la mise en place. Les prix varient en fonction du matériau choisi et de la taille de la piscine.

 
  • Les piscines hors-sol : de 700 € à 3 000 € pour une piscine à parois souples et de 1 500 € à 15 000 € pour une piscine à parois rigides,

  • Les piscines semi-enterrées : de 2 000 € à 12 000 € ,

  • Les piscines enterrées : de 4 000 € à 19 000 €.

 
 

Ces piscines sont démontables et déplaçables pour les déménagements. Si vous avez un problème plus tard, vous connaîtrez bien le fonctionnement de votre piscine et vous pourrez intervenir sans faire appel à un professionnel, ce qui vous fera faire des économies. Par contre, la garantie décennale ne s’applique pas à leur construction.

 
 

Les piscines traditionnelles en béton

 
 

Pour la construction d’une piscine traditionnelle en béton, c’est à vous de vous procurer tout le matériel nécessaire et d’en assurer la construction intégrale Vous devez construire la piscine à l’aide de guides de construction que vous trouvez dans la presse ou sur Internet, ainsi que des conseils d’un professionnel. L’avantage est de ne pas payer la main-d’œuvre, mais il vous faudra beaucoup plus de temps pour réaliser l’ouvrage que pour un professionnel.

 
 

Cette piscine peut vous faire gagner jusqu’à 50 % du prix d’une piscine «prête à plonger» mais il vaut mieux bien s’y connaître en bâtiment avant de vous lancer dans un tel projet.

 
 

Les piscines en kit montées par le vendeur

 
 

Cette solution vous permet d’avoir une piscine moins chère qu’une piscine traditionnelle. En plus, vous n’avez pas besoin de monter vous-même la piscine. C’est donc un gain de temps et d’énergie, surtout si vous n’êtes pas certain d’y arriver seul.

  • Le prix de la piscine, montée par le vendeur, sera de 10 000 € à 30 000 €.

 

Les prix indicatifs ne tiennent pas compte des frais annexes, comme le terrassement préalable du terrain ou encore les équipements complémentaires (local technique, robot de nettoyage, sécurité) ou optionnels (contre courant, chauffage).

 
 

A savoir avant de construire sa piscine

 
 

Le financement et la T.V.A.

 
 
 
 
 

La construction d’une piscine ne donne pas le droit à aucune aide, subventions, ou crédits d’impôts.
Pour le financer, vous pouvez faire appel aux organismes de crédit, qui sont parfois en lien avec les pisciniers.
La T.V.A. est à 19.6 % pour l’achat et la construction d’une piscine. Vous n’avez pas le droit au taux de 5.5 % même si vous faites appel à un professionnel du bâtiment.

 
 

Assurance

 
 

La construction d’une piscine entraîne une extention de la responsabilité civile. Vous devez prendre contact avec votre assureur et faire un avenant au contrat pour vous couvrir en cas d’accident pouvant survenir à une tierce personne.

Plus-value

Une piscine en bon état augmente la valeur de la maison et peut faciliter sa vente et la plus-value peut même dépasser le prix de la construction brute de la piscine. En effet, les acheteurs s’évitent formalités, travaux et surprises éventuelles liés à sa construction.

La fiscalité

La taxe d’habitation : La piscine est considérée comme une dépendance de l’habitation puisqu’elle est située près d’une habitation et à l’usage de ses occupants. Elle est donc imposable (article 1407 du Code Général des Impôts). Elle bénéficie d’une exonération temporaire de 2 ans au titre de construction nouvelle. Le calcul de la taxe varie selon les communes et la qualité de la piscine. Cette taxe concerne toute construction supplémentaire reliée au sol de telle façon qu’il soit impossible de la déplacer sans la démolir.

La taxe foncière : La piscine est soumise à taxation dès lors qu’elle nécessite la construction d’un cadre en maçonnerie. Vous devez faire une déclaration dans les 90 jours suivant sa réalisation définitive. Elle peut bénéficier de l’exonération temporaire de taxe foncière durant les 2 années qui suivent son achèvement.

Les piscines hors sol et démontables ne sont pas soumises à ces taxations.

Permis de construire et autorisation de travaux

Il y a trois sortes de formalités administratives en l’absence de directives à cet effet dans le Plan d’Occupation des Sols (POS) de la commune :

    • Aucune formalité dans le cas d’une piscine hors-sol de surface de bassin inférieure à 20 m², de hauteur de paroi inférieure à 1 m et de distance supérieure à 3 m des limites de la propriété. Aucune formalité n’est nécessaire également pour les piscines intérieures ne modifiant pas l’habitation,

    • Une déclaration de travaux (formulaire CERFA PC156) à retirer à la mairie suffit pour les piscines de plein air à usage familial dont la surface est inférieure à 100 m² et la hauteur au-dessus du sol inférieure à 60 cm et pour les piscines couvertes de surface inférieure à 20 m².

    • Un permis de construire (formulaire CERFA PC158) est nécessaire pour tous les autres cas.

Dans tous les cas, se renseigner auprès de la mairie pour connaître la situation de sa maison par rapport au Plan d’Occupation du Sol et pour le choix du formulaire à retirer.

Construire soi-même sa piscine est moins coûteux que faire appel à un professionnel. Dans les deux cas, le prix de la piscine va varier sensiblement en fonction de la taille, de la forme, des matériaux utilisés et du choix entre une piscine hors sol, semi enterrée ou enterrée.

Il faut aussi prendre en compte les dépenses annexes de la piscine pure. Entre le terrassement, la construction d’un local technique, l’ensemble des accessoires et matériels ainsi que la consommation en eau et en éléctricité, la facture devient très vite élevée. C’est pourquoi il est primordial de bien évaluer son budget et de connaître précisément les tarifs de chaques éléments et prestations.


La fiscalité de la vente immobilière

La fiscalité de la vente immobilière comprend différents modes d’imposition.
  • La TVA immobilière s’applique pour les ventes de terrain à bâtir, ainsi que pour les ventes d’immeubles bâtis depuis moins de 5 ans, sous certaines conditions (appartement, maison…).
  • Les droits d’enregistrement s’appliquent dès lors que la vente n’est pas soumise à la TVA immobilière.
  • La plus value immobilière est applicable aux personnes physiques, et morales (SCI …) qui réalisent des plus values dans le cadre de la gestion de leur patrimoine.
 
La TVA immobilière
 
Le principe de la TVA est la taxation sur la valeur ajoutée.
 
 
==> Dans la vente de terrains à bâtir
 
 
La TVA immobilière s’applique en principe aux ventes de terrains à bâtir.
 
Sont considérés comme des terrains à bâtir :
  • les terrains nus (lotissement ou hors lotissement)
  • les terrains recouverts de bâtiments destinés à être démolis
  • les immeubles inachevés
 
Le principe
 
En principe les ventes de terrain à bâtir sont soumises à la TVA immobilière et donc exonérées de droits d’enregistrement.
 
La TVA est normalement due par l’acquéreur. Elle peut être, cependant, à la charge du vendeur dans 2 cas :
  • Lorsque le terrain a déjà fait l’objet d’une vente soumise à TVA
  • Lorsque le vendeur est une collectivité publique
 
La TVA devient exigible à la date de l’acte de vente.
 
A noter : Si le prix est fixé TTC, on peut déterminer le montant HT en appliquant le coefficient de 0.836.
 
Exemple : 150 000 € TTC  et 150 000 X 0.836 = 125 400 € HT
 
 
La dérogation
 
Il y a cependant une dérogation importante. Les terrains à bâtir acquis par des particuliers pour la construction de maison d’habitation, sont exclus du champ d’application de la TVA immobilière et relèvent des droits d’enregistrement.
 
Par ailleurs, la mesure dérogatoire ne concerne que les acquisitions faites par des particuliers personnes physiques, par conséquent si l’acquisition est faite par une personne morale (ex : SCI…) la TVA immobilière s’applique.
L’acquéreur doit déclarer dans l’acte, qu’il projette une telle construction. Aucun délai de réalisation n’est cependant imposé.
 
A noter : Si l’immeuble d’habitation est destiné à être vendu après construction c’est la TVA immobilière qui s’applique ; L’exonération de TVA est donc réservée aux particuliers qui envisagent de construire pour leur habitation personnelle ou pour la location.
 
 
 
==> Dans la vente d’immeubles bâtis
 
 
Les ventes d’immeubles bâtis, soumises à la TVA immobilière, sont à classer dans 2 catégories :
  • Les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA)
  • Les ventes intervenant après achèvement à 2 conditions : 
    • La vente doit intervenir dans les 5 ans de l’achèvement
    • La vente n’a pas été précédée d’une autre mutation à titre onéreux, c’est à dire le bien n’a jamais été revendu depuis l’achèvement.
A noter : C’est donc seulement la 1ère mutation dans les 5 ans qui est soumise à TVA immobilière. Les autres cessions sont soumises aux droits d’enregistrement (5%).
 
 
La notion de TVA immobilière
 
Lorsque les ventes immobilières sont soumises à la TVA immobilière , les ventes sont imposées selon un certain nombre de règles : 
  • Le redevable est le vendeur
  •  La TVA est exigible à la date du fait générateur, c’est à dire la date constatant l’opération ou à défaut au moment du transfert de propriété.
  • Lorsque le prix est payable en plusieurs échéances (ex : VEFA), le vendeur peut acquitter la TVA au fur et à mesure des encaissements.
  •  L’assiette de la TVA est constituée par le prix augmenté des charges éventuelles.
  •  Le taux de la TVA est de 19.6%, c’est à dire le taux normal de droit commun.
 Remarque : Lorsque une vente immobilière est soumise à la TVA immobilière, l’acquéreur est tenu de payer la taxe de publicité foncière de 0.715 % du prix de vente. Il est donc plus intéressant pour l’acquéreur que la vente soit soumise à la TVA immobilière, car il ne sera pas soumis aux droits d’enregistrement de 5 % du prix de vente, mais seulement à la taxe de publicité foncière.
 
 
Les droits d’enregistrement (droits de vente)
 
Ces droits s’appliquent dès lors que la vente n’est pas soumise à la TVA immobilière. Ils sont applicables et exigibles sur toutes les ventes d’immeubles.
 
Le paiement du droit de vente doit intervenir avant l’accomplissement de la formalité d’enregistrement au fichier immobilier.
 Les droits d’enregistrement sont, sauf convention contraire, supportés par l’acquéreur.
 
 
L’assiette de ces droits
 
Les droits de vente sont calculés sur le prix de vente.
L’assiette est augmentée des charges et de toutes les indemnités stipulées au profit du vendeur.
 
Ex : l’obligation faite à l’acquéreur de rembourser la taxe foncière « prorata temporis ».
 
Le taux d’imposition
 
Jusqu’au 1 janvier 2006 le taux était de 4.89%.
 
Ce taux comprenait :
            – Un droit départemental de 3.60%
            – Une taxe communale de 1.20%
– Des frais d’assiette et de recouvrement au profit de l’Etat de 2.50% calculés sur la base du droit départemental, soit 0.9%
 
Depuis le 1er janvier 2006, le taux a changé puisqu’il s’est ajouté une taxe au profit de l’Etat de 0.20%. Le taux est donc désormais de 5%.
 
 
 
Les plus values immobilières des particuliers
 
En cas de vente d’un bien immobilier, vous pouvez être imposé au titre de la plus-value que vous avez réalisée.
 
Le champ d’application
 
Le régime actuel résulte de la loi de Finance de 2004. Les personnes concernées sont les personnes physiques qui réalisent des plus-values immobilières dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé.
 
Ce régime s’applique aussi en cas de cession immobilière réalisée par une société soumise à l’impôt sur le revenu et relevant donc de la transparence fiscale (ex : les SCI).
 
NB : En présence d’une cession à titre gratuit, l’imposition des plus values ne s’applique pas. (ex :une succession)
 
Les exonérations de plus-values
 
La principale exonération est celle de la résidence principale. En effet, la plus-value est toujours exonérée en cas de vente de la résidence principale.
 
Une exonération est prévue également, en cas de cession par une personne domiciliée hors de France, à condition qu’elle ait fixé son domicile fiscal en France de manière continue pendant au moins 2 ans. Cette exonération ne s’applique qu’à la 1ère cession.
 
Il existe aussi une exonération de la plus-value, en cas d’expropriation, à condition que l’indemnité perçue par le propriétaire, soit utilisée dans les 12 mois de l’expropriation, pour l’acquisition, la construction, ou l’agrandissement d’un immeuble.
 
 
Les modalités de calcul des plus-values
 
==> Il faut prendre en compte le prix de cession. Il s’agit du prix réel qui a été stipulé dans l’acte.
Si le vendeur a supporté des frais, ils viennent en déduction sous réserve d’être justifiés.
Ex : Prix de vente 100 000 €, une main levée d’hypothèque de 800 €
       Le prix de cession pris en compte sera donc de 99 200 €

==> On prend en compte également, le prix d’acquisition, c’est à dire celui qui figure dans l’acte d’acquisition.

A noter : si le bien a été reçu à titre gratuit, on prend en compte la valeur qui a été déclarée.

Ce prix d’acquisition est majoré des frais justifiés (ex : droits de succession, frais d’agence…). Si on ne peut pas en justifier, on bénéficie d’une majoration forfaitaire de 7.50% au titre des frais.

Il y a également la possibilité de bénéficier de majoration pour travaux. Le prix d’acquisition peut être majoré du montant des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement, rénovation ou amélioration depuis l’acquisition du bien. Pour cela, il faut des justificatifs.

De plus, les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise. Ils ne doivent pas avoir le caractère de dépenses locatives, ni avoir été déduis de l’impôt sur le revenu.
 
Si le bien est cédé plus de 5 ans après son acquisition et si aucun travaux ne vient majorer le prix d’acquisition, le vendeur a la possibilité de bénéficier d’une majoration forfaitaire de 15% pour les travaux.
 
Le calcul des plus-values
 
La plus-value brute est égal à la différence entre :
 
· le prix de vente éventuellement corrigé des frais
            · le prix de revient comprenant le prix d’achat majoré des frais et des travaux  
           
 
Les abattements
 
Il existe plusieurs abattements applicables aux plus values brutes.
 
  • Il y a un abattement pour la durée de détention

Il s’agit d’un abattement de 10% par an au delà de la 5ème année de détention. Au bout de 15 ans, la plus-value est exonérée.

A noter : Les années se comptent en années entières.  Exemple : Pour une vente le 10/05/2006, la fin de la première année est le 10/05/2007 
  • Un abattement fixe de 1 000 €       
Pour chaque cession un abattement fixe de 1 000 € est applicable.
 
 
Le taux d’imposition
 
Le taux d’imposition est de 27%.
 
Ce taux se décompose comme suit :
==> Un taux de base de 16%
==> + Des prélèvements sociaux :     
  • CSG = 8.2%
  • CRDS = 0.5%   
  • Prélèvements sociaux = 2%
  • Contribution additionnelle = 0.3%
 
A noter : Certaines ventes sont exonérées en raison de leur faible montant, il en est ainsi lorsque le prix de cession ne dépasse pas 15 000 €.
 
Exemple de calcul de plus-value :
 
Achat d’un immeuble le 30 janvier 1998 : Prix d’acquisition = 100 000 €      Frais payés (frais d’acte + commission d’agence) = 10 000 €
 
La vente de l’immeuble est prévue pour le 28 octobre 2006 : Prix de vente = 170 000 €
 
Méthode de calcul :
 
Prix de vente – (Prix d’acquisition + majoration pour frais réels d’acquisition + majoration forfaitaire pour travaux) = Plus-Value brute
 
Soit :    170 000 – (100 000 + 10 000 + (100 000 X 15%))
            170 000 – (110 000 + 15 000)
            170 000 – 125 000
            = 45 000 € de plus-value brute
 
Abattements :  

– pour la durée de détention (10% par an au delà de la 5ème année)

Acquisition le 30 janvier 1998 jusqu’au 30 janvier 2006 = 8 ans de détention
5 ans ne compte pas ; donc 3 ans d’abattement , soit 30% de 45 000 € = 13 500 € 

– l’abattement général

L’abattement général est égal à 1 000 €.

 La plus value nette après abattements est donc de : 45 000 – 13 500 – 1 000 = 30 500 €.
 
L’impôt sur les plus-values étant de 27 %, la somme à payer sera de : 30 500 x 27% = 8 235 € 

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