Étiquette : prélèvements

Le Prélèvement Forfaitaire Libératoire

Le Prélèvement Forfaitaire Libératoire permet de s’acquitter de l’impôt dû sur les revenus de la plupart des produits de placements.

Sur option, le PFL peut ainsi remplacer avantageusement l’imposition au barème progressif habituellement dû sur tout revenu.

Montant du PFL

Le PFL est un prélèvement qui est forfaitaire car il ne dépend pas des revenus du contribuable et qui est libératoire car il n’est pas intégré à l’impôt sur le revenu (IRPP).

Ce prélèvement forfaitaire est de :

  • 16 % pour les revenus de 2004 à 2007
  • 18 % pour les revenus de 2008 à 2010
  • 19 % pour les revenus de 2011

A ce prélèvement libératoire, il faut ajouter les prélèvements sociaux normalement dûs.

Pour les revenus de 2011 (impôts payés en 2012), le PFL global s’élève donc à 31.3 % et est constitué :

  • Du taux d’imposition forfaitaire soit 19 %
  • Des prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement social  et contributions additionnelles) de 12,30% en 2011.

Le PFL est facultatif

Pour l’imposition de ses revenus de ses placements, le contribuable a le choix entre :

  • Demander l’application du PFL
  • Intégrer ses revenus dans l’assiette de calcul de son impôt sur le revenu afin qu’ils soient imposés au barème progressif  qui est établi en fonction de ses revenus. Les contributions sociales resteront normalement dues.

En l’absence d’option, c’est généralement le régime du barème progressif qui s’applique sauf dans certains cas, par exemple dans le cas de l’imposition des intérêts des livrets bancaires.

Dans quel cas opter pour le FPL ?

Il faut faire ses calculs…

Dans le cas de placement à revenus fixes, tels les livrets bancaires,

Il est généralement intéressant d’opter pour le PFL chaque fois que son taux marginal d’imposition est supérieur au taux d’imposition forfaitaire, c’est-à-dire dans le cas ou les revenus sont  imposés aux taux de 30 ou 41 %.

Dans le cas contraire, si l’on est non imposable ou imposé à un taux inférieur (c’est-à-dire actuellement la tranche à 0%, 5,5% ou 14%) , il sera plus intéressant d’intégrer ses revenus de placement à son revenu global pour sa déclaration fiscale.

Il est à noter qu’en cas d’option au PFL aucune déduction des prélèvements sociaux ne sera possible au regard de l’impôt sur le revenu. En effet il est généralement possible de déduire une fraction de la CSG (5.8%) du revenu imposable de l’année de son paiement.

D’autre part, il faut rester attentif à ce que l’intégration des revenus de placement dans son revenu imposable, en augmentant la base imposable, ne change pas le régime d’imposition et diminue les avantages attachés. On pourrait en effet imaginer qu’ un foyer alors non imposable, le devienne avec l’intégration de ses revenus de placements et perde par là même les avantages liés. Ce foyer aurait mieux fait d’opter pour le PFL  pour ne pas les intégrer dans ses revenus.

Dans le cas des placements à revenus variables, tels les placements en actions (dividendes),  

Ces revenus peuvent également être soumis au PFL depuis le 1er janvier 2008. Il faut noter que dans ce cas, l’option pour le PFL est irrévocable sur le type de revenus.

Les dividendes ont un régime d’imposition particulier et l’option pour le PFL fait perdre un certain nombre d’avantages. Ainsi en cas de PFL sont supprimés l’abattement fiscal de 40 % qui s’applique sur les dividendes, l’abattement fixe annuel de 1525 € pour une personne, la déductibilité de la CSG (5,8%) et le crédit d’impôt de 115 € pour une personne (mais celdernier devrait être supprimé dès 2011).

D’autre part le contribuable ne peut plus déduire les frais et charges se rapportant à ses revenus, le PFL s’appliquant sur ses revenus bruts.

En pratique dans le cas des revenus de placements en actions et obligations il faut généralement avoir un taux marginal d’imposition supérieur à 41 % et d’importants revenus de placement pour avoir intérêt à opter pour le PFL.

Comment exercer l’option au PFL ?

L’option pour le PFL devra être formulée auprès de sa banque ou e son intermédiaire financier et avant l’encaissement de ses revenus.  Cette option peut n’être que partielle et ne concerner que certains revenus.

Il n’y a aucune déclaration spéciale à effectuer auprès de l’administration fiscale si l’établissement payeur est établi en France.

En pratique votre régime d’imposition est déterminé par avance avec votre intermédiaire financier  et reste identique tant que vous ne manifestez pas votre intention d’en changer.

Le prélèvement est réalisé directement par votre banque ou votre établissement financier qui reversera les sommes au Trésor et aux organismes concernés.

Faites le bon choix 

On constate que de très nombreux contribuables font le mauvais choix d’imposition fiscale pour leurs revenus de placements et payent donc plus d’impôts que nécessaire.

Les contribuables optent bien souvent pour le PFL, plus facile à mettre en oeuvre, alors qu’ils auraient tout intérêt à les intégrer dans leur déclaration de revenus…

Pour ne pas trop payer, à vos calculettes !

 

 En savoir plus : Article125 A du Code Général des Impots


La fiscalité de la vente immobilière

La fiscalité de la vente immobilière comprend différents modes d’imposition.
  • La TVA immobilière s’applique pour les ventes de terrain à bâtir, ainsi que pour les ventes d’immeubles bâtis depuis moins de 5 ans, sous certaines conditions (appartement, maison…).
  • Les droits d’enregistrement s’appliquent dès lors que la vente n’est pas soumise à la TVA immobilière.
  • La plus value immobilière est applicable aux personnes physiques, et morales (SCI …) qui réalisent des plus values dans le cadre de la gestion de leur patrimoine.
 
La TVA immobilière
 
Le principe de la TVA est la taxation sur la valeur ajoutée.
 
 
==> Dans la vente de terrains à bâtir
 
 
La TVA immobilière s’applique en principe aux ventes de terrains à bâtir.
 
Sont considérés comme des terrains à bâtir :
  • les terrains nus (lotissement ou hors lotissement)
  • les terrains recouverts de bâtiments destinés à être démolis
  • les immeubles inachevés
 
Le principe
 
En principe les ventes de terrain à bâtir sont soumises à la TVA immobilière et donc exonérées de droits d’enregistrement.
 
La TVA est normalement due par l’acquéreur. Elle peut être, cependant, à la charge du vendeur dans 2 cas :
  • Lorsque le terrain a déjà fait l’objet d’une vente soumise à TVA
  • Lorsque le vendeur est une collectivité publique
 
La TVA devient exigible à la date de l’acte de vente.
 
A noter : Si le prix est fixé TTC, on peut déterminer le montant HT en appliquant le coefficient de 0.836.
 
Exemple : 150 000 € TTC  et 150 000 X 0.836 = 125 400 € HT
 
 
La dérogation
 
Il y a cependant une dérogation importante. Les terrains à bâtir acquis par des particuliers pour la construction de maison d’habitation, sont exclus du champ d’application de la TVA immobilière et relèvent des droits d’enregistrement.
 
Par ailleurs, la mesure dérogatoire ne concerne que les acquisitions faites par des particuliers personnes physiques, par conséquent si l’acquisition est faite par une personne morale (ex : SCI…) la TVA immobilière s’applique.
L’acquéreur doit déclarer dans l’acte, qu’il projette une telle construction. Aucun délai de réalisation n’est cependant imposé.
 
A noter : Si l’immeuble d’habitation est destiné à être vendu après construction c’est la TVA immobilière qui s’applique ; L’exonération de TVA est donc réservée aux particuliers qui envisagent de construire pour leur habitation personnelle ou pour la location.
 
 
 
==> Dans la vente d’immeubles bâtis
 
 
Les ventes d’immeubles bâtis, soumises à la TVA immobilière, sont à classer dans 2 catégories :
  • Les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA)
  • Les ventes intervenant après achèvement à 2 conditions : 
    • La vente doit intervenir dans les 5 ans de l’achèvement
    • La vente n’a pas été précédée d’une autre mutation à titre onéreux, c’est à dire le bien n’a jamais été revendu depuis l’achèvement.
A noter : C’est donc seulement la 1ère mutation dans les 5 ans qui est soumise à TVA immobilière. Les autres cessions sont soumises aux droits d’enregistrement (5%).
 
 
La notion de TVA immobilière
 
Lorsque les ventes immobilières sont soumises à la TVA immobilière , les ventes sont imposées selon un certain nombre de règles : 
  • Le redevable est le vendeur
  •  La TVA est exigible à la date du fait générateur, c’est à dire la date constatant l’opération ou à défaut au moment du transfert de propriété.
  • Lorsque le prix est payable en plusieurs échéances (ex : VEFA), le vendeur peut acquitter la TVA au fur et à mesure des encaissements.
  •  L’assiette de la TVA est constituée par le prix augmenté des charges éventuelles.
  •  Le taux de la TVA est de 19.6%, c’est à dire le taux normal de droit commun.
 Remarque : Lorsque une vente immobilière est soumise à la TVA immobilière, l’acquéreur est tenu de payer la taxe de publicité foncière de 0.715 % du prix de vente. Il est donc plus intéressant pour l’acquéreur que la vente soit soumise à la TVA immobilière, car il ne sera pas soumis aux droits d’enregistrement de 5 % du prix de vente, mais seulement à la taxe de publicité foncière.
 
 
Les droits d’enregistrement (droits de vente)
 
Ces droits s’appliquent dès lors que la vente n’est pas soumise à la TVA immobilière. Ils sont applicables et exigibles sur toutes les ventes d’immeubles.
 
Le paiement du droit de vente doit intervenir avant l’accomplissement de la formalité d’enregistrement au fichier immobilier.
 Les droits d’enregistrement sont, sauf convention contraire, supportés par l’acquéreur.
 
 
L’assiette de ces droits
 
Les droits de vente sont calculés sur le prix de vente.
L’assiette est augmentée des charges et de toutes les indemnités stipulées au profit du vendeur.
 
Ex : l’obligation faite à l’acquéreur de rembourser la taxe foncière « prorata temporis ».
 
Le taux d’imposition
 
Jusqu’au 1 janvier 2006 le taux était de 4.89%.
 
Ce taux comprenait :
            – Un droit départemental de 3.60%
            – Une taxe communale de 1.20%
– Des frais d’assiette et de recouvrement au profit de l’Etat de 2.50% calculés sur la base du droit départemental, soit 0.9%
 
Depuis le 1er janvier 2006, le taux a changé puisqu’il s’est ajouté une taxe au profit de l’Etat de 0.20%. Le taux est donc désormais de 5%.
 
 
 
Les plus values immobilières des particuliers
 
En cas de vente d’un bien immobilier, vous pouvez être imposé au titre de la plus-value que vous avez réalisée.
 
Le champ d’application
 
Le régime actuel résulte de la loi de Finance de 2004. Les personnes concernées sont les personnes physiques qui réalisent des plus-values immobilières dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé.
 
Ce régime s’applique aussi en cas de cession immobilière réalisée par une société soumise à l’impôt sur le revenu et relevant donc de la transparence fiscale (ex : les SCI).
 
NB : En présence d’une cession à titre gratuit, l’imposition des plus values ne s’applique pas. (ex :une succession)
 
Les exonérations de plus-values
 
La principale exonération est celle de la résidence principale. En effet, la plus-value est toujours exonérée en cas de vente de la résidence principale.
 
Une exonération est prévue également, en cas de cession par une personne domiciliée hors de France, à condition qu’elle ait fixé son domicile fiscal en France de manière continue pendant au moins 2 ans. Cette exonération ne s’applique qu’à la 1ère cession.
 
Il existe aussi une exonération de la plus-value, en cas d’expropriation, à condition que l’indemnité perçue par le propriétaire, soit utilisée dans les 12 mois de l’expropriation, pour l’acquisition, la construction, ou l’agrandissement d’un immeuble.
 
 
Les modalités de calcul des plus-values
 
==> Il faut prendre en compte le prix de cession. Il s’agit du prix réel qui a été stipulé dans l’acte.
Si le vendeur a supporté des frais, ils viennent en déduction sous réserve d’être justifiés.
Ex : Prix de vente 100 000 €, une main levée d’hypothèque de 800 €
       Le prix de cession pris en compte sera donc de 99 200 €

==> On prend en compte également, le prix d’acquisition, c’est à dire celui qui figure dans l’acte d’acquisition.

A noter : si le bien a été reçu à titre gratuit, on prend en compte la valeur qui a été déclarée.

Ce prix d’acquisition est majoré des frais justifiés (ex : droits de succession, frais d’agence…). Si on ne peut pas en justifier, on bénéficie d’une majoration forfaitaire de 7.50% au titre des frais.

Il y a également la possibilité de bénéficier de majoration pour travaux. Le prix d’acquisition peut être majoré du montant des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement, rénovation ou amélioration depuis l’acquisition du bien. Pour cela, il faut des justificatifs.

De plus, les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise. Ils ne doivent pas avoir le caractère de dépenses locatives, ni avoir été déduis de l’impôt sur le revenu.
 
Si le bien est cédé plus de 5 ans après son acquisition et si aucun travaux ne vient majorer le prix d’acquisition, le vendeur a la possibilité de bénéficier d’une majoration forfaitaire de 15% pour les travaux.
 
Le calcul des plus-values
 
La plus-value brute est égal à la différence entre :
 
· le prix de vente éventuellement corrigé des frais
            · le prix de revient comprenant le prix d’achat majoré des frais et des travaux  
           
 
Les abattements
 
Il existe plusieurs abattements applicables aux plus values brutes.
 
  • Il y a un abattement pour la durée de détention

Il s’agit d’un abattement de 10% par an au delà de la 5ème année de détention. Au bout de 15 ans, la plus-value est exonérée.

A noter : Les années se comptent en années entières.  Exemple : Pour une vente le 10/05/2006, la fin de la première année est le 10/05/2007 
  • Un abattement fixe de 1 000 €       
Pour chaque cession un abattement fixe de 1 000 € est applicable.
 
 
Le taux d’imposition
 
Le taux d’imposition est de 27%.
 
Ce taux se décompose comme suit :
==> Un taux de base de 16%
==> + Des prélèvements sociaux :     
  • CSG = 8.2%
  • CRDS = 0.5%   
  • Prélèvements sociaux = 2%
  • Contribution additionnelle = 0.3%
 
A noter : Certaines ventes sont exonérées en raison de leur faible montant, il en est ainsi lorsque le prix de cession ne dépasse pas 15 000 €.
 
Exemple de calcul de plus-value :
 
Achat d’un immeuble le 30 janvier 1998 : Prix d’acquisition = 100 000 €      Frais payés (frais d’acte + commission d’agence) = 10 000 €
 
La vente de l’immeuble est prévue pour le 28 octobre 2006 : Prix de vente = 170 000 €
 
Méthode de calcul :
 
Prix de vente – (Prix d’acquisition + majoration pour frais réels d’acquisition + majoration forfaitaire pour travaux) = Plus-Value brute
 
Soit :    170 000 – (100 000 + 10 000 + (100 000 X 15%))
            170 000 – (110 000 + 15 000)
            170 000 – 125 000
            = 45 000 € de plus-value brute
 
Abattements :  

– pour la durée de détention (10% par an au delà de la 5ème année)

Acquisition le 30 janvier 1998 jusqu’au 30 janvier 2006 = 8 ans de détention
5 ans ne compte pas ; donc 3 ans d’abattement , soit 30% de 45 000 € = 13 500 € 

– l’abattement général

L’abattement général est égal à 1 000 €.

 La plus value nette après abattements est donc de : 45 000 – 13 500 – 1 000 = 30 500 €.
 
L’impôt sur les plus-values étant de 27 %, la somme à payer sera de : 30 500 x 27% = 8 235 € 

Share via