Vous payez trop cher vos assurances !
Vive la rentrée ! Au retour des vacances, les feuilles d’impôts tombent dans les boîtes aux lettres. Bientôt, ce sera au tour des assureurs de nous présenter leur cotisation pour 2013. Les premières estimations de hausses pour l’année à venir oscillent entre 4 et 10%. Allez vous vous laisser faire ?
Alors que la crise est partout, la défense de votre budget familial est entre vos mains.
Face à une augmentation d’une prime d’assurance, les marges de manœuvre sont étroites, mais des solutions existent toutefois.
Soyez actifs et réactifs ! La hausse des cotisations assurance n’est pas une fatalité ! Il vous reste du temps (un peu seulement) pour gérer ce budget annuel. C’est à croire que bon nombre de nos « partenaires » dans notre vie quotidienne (banques, assurances, opérateurs téléphoniques…) comptent sur notre paresse administrative pour nous imposer des hausses de tarifs que l’inflation actuelle ne justifie pas. Il n’y a qu’à regarder son salaire pour s’en convaincre.
A la réception du courrier de votre assureur, il vous restera 20 jours pour résilier votre contrat si vous n’êtes pas d’accord avec le prix demandé.
La conjoncture affecte aussi les assureurs…
Les assureurs cherchent à rattraper sur votre cotisation l’argent qu’ils ne gagnent plus sur les marchés financiers. Le placement de leur trésorerie leur rapporte actuellement beaucoup moins car les taux d’intérêt sur les marchés sont très bas et les capitaux se détournent de l’assurance vie (les épargnants préférant se tourner vers les livrets A ou autres produits bancaires).
Si vous n’êtes pas convaincus, allez voir ce que disent les sites investisseurs des grands de l’assurance que sont la CNP ou Axa, par exemple.
Faire des économies grâce à une bonne gestion de son budget.
Dans ce contexte commercial, il est plus que jamais utile de faire jouer la concurrence !
En quelques clics sur un site de comparateur d’assurance, on s’aperçoit qu’on peut obtenir, sans difficulté, une réduction d’au moins 10% !
Assurance : la chasse aux nouveaux clients est ouverte.
Les assureurs veulent de nouveaux clients et négligent les anciens. C’est une invitation permanente à l’infidélité qui nous est proposée par les compagnies qui ont la chance de nous avoir comme client, mais qui ne nous remercient pas.
Soyez "nouveau client" en changeant d’assureur, après avoir vérifié sur le site d’un comparateur ce que peut vous offrir une nouvelle compagnie. Le choix est large et les offres souvent intéressantes pour votre portemonnaie.
Certains pourraient craindre de ne pas être bien remboursés en cas de sinistre. En choisissant une compagnie en ligne, filiale d’une compagnie de bonne réputation, il n’y a pas de raison de craindre de mauvaise expérience.
Les économies réalisées par l’absence d’agence justifient que les compagnies en ligne soient moins chères.
Au fait, quand avez-vous vu votre assureur pour la dernière fois ?
Low cost oui, low quality non : Avec un budget bien géré, vous faites du bien à vos finances et à votre famille.
Les revenus fonciers
Les revenus fonciers sont ceux qui proviennent de la location d’immeubles (maison, appartement, bâtiment, garage, etc…) bâtis ou non bâtis. Ils entrent dans la catégorie des revenus imposables. La loi de Finance de 2006 a modifié les barèmes de l’impôt sur le revenu, ce qui a entraîné une modification du régime des revenus fonciers. Cette modification sera applicable à compter de 2007, soit à compter de l’imposition des revenus de 2006.
Le champ d’application
Les personnes concernées
Les personnes concernées par l’imposition sur les revenus fonciers sont :
Le principe face à un démembrement de la propriété, est qu’en cas d’usufruit, l’usufruitier est imposable.
En cas d’indivision chaque copropriétaire est personnellement imposable à hauteur de ses droits dans l’indivision.
Le principe est que les sociétés qui relèvent de l’impôt sur les sociétés ne sont pas concernées par les revenus fonciers (ex : SA, SARL …), par contre si l’activité ne relève pas de l’impôt sur les sociétés, le régime des revenus fonciers va s’appliquer à compter du moment où cette activité est celle de location immobilière (ex : loyer perçu par une SCI ou loyer perçu par une SNC dès lors que son activité réelle est la location immobilière).
Les revenus concernés
En règle générale les revenus fonciers sont ceux qui proviennent de la location d’immeuble, il existe cependant des exceptions. En effet, il existe des revenus provenant de la location d’immeuble qui ne rentrent pas dans cette catégorie. Il s’agit des revenus suivants :
- Les revenus des biens immobiliers qui sont inscrits à l’actif d’une entreprise
Ces revenus sont imposables selon le régime applicable à l’activité. Ex : un commerçant relève des Bénéfices Industriels et commerciaux (BIC)
- Les revenus de la location meublée
Le droit fiscal assimile la location meublée à une activité commerciale. L’imposition se fait donc dans la catégorie des BIC.
- Les revenus de la sous-location
Ces revenus relèvent de la catégorie des Bénéfices Non Commerciaux (BNC) ex : dans le cadre d’une SCI.
La détermination des revenus fonciers
Le propriétaire qui rentre dans la catégorie des revenus fonciers a le choix, pour la détermination de ses revenus fonciers, entre deux régimes :
Le mode forfaitaire ou régime du micro foncier
Le mode forfaitaire consiste à retenir le régime du micro-foncier.
Dans cette hypothèse, le bénéfice est déterminé par application d’un abattement. L’abattement est de 30% (à compter de l’imposition des revenus de 2006), et le bénéfice est forfaitairement fixé à 70% des recettes brutes.
Ce régime du micro-foncier ne peut s’appliquer que si les recettes brutes ne dépassent pas 15 000 € / an.
A noter : • Aucun justificatif n’est à conserver, ni à fournir
• Les intérêts du prêt finançant le logement ne sont pas déductibles
• Les travaux effectués dans le logement loué ne sont pas déductibles
Le régime réel
Il s’agit d’un système qui fait la comparaison entre les recettes et les dépenses.
- La détermination des recettes
Pour déterminer les recettes, il faut prendre en compte les recettes de toutes natures (ex : les loyers, la location d’emplacement publicitaire…)
Il existe un certain nombre de recettes particulières :
→Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie n’est pas imposable au moment de son encaissement, il ne l’est que s’il est utilisé conformément à sa destination, c’est-à-dire, soit pour payer un loyer impayé ou des frais de remise en état du logement.
→ Les travaux réalisés par le locataire
Si les travaux sont réalisés volontairement par le locataire, il n’y a pas d’incidence.
Si en revanche le bail prévoyait la réalisation de ces travaux par le locataire, la fin de ce bail a une incidence fiscale. L’administration fiscale considère qu’en fin de bail, le profit correspondant à ces travaux doit être imposé en revenu foncier.
→ Les recettes exceptionnelles
Les recettes exceptionnelles peuvent notamment être :
• Des subventions de l’ANAH (Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat)
Ces subventions vont être considérées comme des recettes avec des modalités particulières d’imposition.
• Des indemnités d’assurances, perçues en réparation d’un dommage sur l’immeuble.
Dès lors que ces sommes sont destinées à financer une dépense déductible, elles sont imposables.
• Des pas de porte ou droit d’entrée
A noter : • Les revenus fonciers sont déterminés sur la base de l’année civile
• Les encaissements pris en compte sont ceux qui se situent en cours d’année
• Si les loyers sont soumis à TVA, on prend en compte les recettes hors taxes
- La détermination des charges
A la détermination des charges, s’appliquent les mêmes principes d’annualité, de décaissement et d’abstraction de la TVA que pour les recettes.
Le contribuable bénéficie d’un certain nombre de droits à déduction
Actuellement, le contribuable a droit à un abattement forfaitaire au taux de 14%, qui couvre :
– Les frais de gestion,
– Les frais d’assurance de l’immeuble,
– L’amortissement du bien
Cet abattement forfaitaire de 14% a pris fin à compter de l’imposition des revenus de 2006. A sa place le législateur a admis la déduction de certaines dépenses qui auparavant n’étaient pas déductibles :
– Les primes d’assurances concernant les garanties de loyers sont déductibles.
– Les intérêts des emprunts souscrits pour l’acquisition de l’immeuble, ainsi que pour la réalisation de travaux, sont déductibles.
– Les primes d’assurances garantissant l’emprunt sont assimilées à des intérêts, elles sont donc déductibles.
– Les charges de copropriété sont également déductibles.
– Les dépenses de travaux sont déductibles. Cette déduction s’applique pour les travaux réalisés par le propriétaire. Il peut s’agir de travaux de réparation (ex : ravalement de l’immeuble), ou des travaux d’amélioration (ex : mise en place d’ascenseur).
– Les frais de procédure sont déductibles.
A noter : les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles.
- La différence entre les recettes et les dépenses : la notion de déficit ou bénéfice foncier
La différence entre les recettes et les dépenses constitue le résultat.
Si le résultat est un déficit, le principe est qu’il peut s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. Le reste du déficit est reportable et s’imputera sur les bénéfices fonciers des 10 années suivantes.
Si le résultat est un bénéfice, il sera intégré au revenu global pour le calcul de l’impôt.
Les dispositifs fiscaux
Différents dispositifs, offrant des avantages fiscaux, existent pour encourager les particuliers à investir dans l’immobilier locatif.
Il convient de les étudier au cas pas cas, afin de déterminer précisément l’impact financier d’un investissement immobilier locatif.
On peut citer parmi les différents dispositifs existants :
– le dispositif Robien
– le dispositif Girardin
– le dispositif « Borloo populaire »
– le dispositif Malraux
– le dispositif Demessine
– le dispositf Scellier et Scellier intermédiaire
Ces dispositifs sont souvent fiscalement intéressants les premières années (pendant 5 à 10 ans) suivant l’investissement, pour cesser au bout de quelques années.
Il faut donc étudier les projets dans le temps, et en particulier comprendre quelle sera la situation à l’issue du dispositif fiscal et le régime d’imposition des plus-values en cas de revente.
