La GRL, Garantie des Risques Locatifs, pour louer plus facilement
La GRL est un contrat d’assurance qui permet aux bailleurs de se garantir contre les risques de loyers impayés.
Il a pour objectif de favoriser l’accès au logement à un plus grand nombre de personnes en facilitant et en sécurisant la relation locative entre un locataire et son propriétaire.
Ce dispositif a été mis en place entre les partenaires sociaux du 1%logement, l’Etat et les assureurs. Il a été récemment élargi par un décret paru le 26/12/2009 qui prévoit la mise en place d’un contrat d’assurance unique pour tout locataire ayant un taux d’effort inférieur à 50 %.
Son principe
La GRL est un contrat d’assurance qui est souscrit par un bailleur privé auprès d’un assureur afin de se garantir contre les risques d’impayés de loyer.
Depuis l’entrée en vigueur du décret du 26/12/2009, le nouveau contrat d’assurances GRL se substitue au dispositif PASS-GRL® . Si un contrat PASS-GRL® avait été souscrit, celui-ci continuera à produire ses effets jusqu’au départ du locataire.
Quelles sont les garanties apportées par la GRL
Le dispositif concerne des logements
appartenant à un bailleur privé, personne physique ou SCI entre parents jusqu’au 4ème degré
mis en location nu ou meublé sur le territoire français,
destiné à la résidence principale et loué moins de 2000 € par mois.
La GRL assure :
La couverture des impayés de loyer TTC (loyer + charges locatives) pendant toute la durée du bail ou des indemnités d’occupation acquises, jusqu’au départ du locataire dans la limite de 70 000 € de garantie globale par bail.
La prise en charge des frais de contentieux (compris dans le plafond des frais de 70 000 €)
La prise en charge des dégradations locatives constatées au départ du locataire, dans la limite d’un plafond de 7 700 euros TTC par logement nu et 3 500 € pour les meublés.
Les locataires concernés
Contrairement à d’anciens dispositifs, le profil des locataires potentiellement concerné a été élargi.
Le GRL couvre désormais :
Tout candidat locataire quelle que soit sa situation professionnelle, dont les loyers ne représentent pas plus de 50 % de ses revenus, aussi appelé taux d’effort.
Loyer + charges et taxes locatives mensuels
Taux d’effort =
Ensemble des ressources mensuelles
( y compris allocations et aide personnelle au logement)
Le locataire “en place” depuis plus de 6 mois. Celui-ci ne doit pas avoir eu, 2 mois consécutifs ou non, d’impayés totaux ou partiels de loyer au cours des 6 mois précédant la date de souscription du contrat GRL.
Les ressources prises en compte pour le calcul du taux d’effort comprennent l’ensemble des revenus des personnes composant le ménage locataire ou des colocataires, soit la somme des revenus d’activités ou pensions, des allocations familiales et sociales, y compris aides au logement éventuelles versées et des autres revenus à caractère régulier
Ainsi la GRL dispense le locataire de produire la caution d’un tiers. Il devrait remplacer à terme la garantie LOCA-PASS®.
Comment souscrire ?
Pour souscrire à la GRL il suffit de s’adresser à un assureur adhérent GRL. Le taux de prime est librement fixé par chaque compagnie d’assurances.
Les prix étant fixés librement et il ne faut donc pas hésiter à consulter plusieurs assureurs. Des options supplémentaires peuvent également être ajoutées au socle de base par chaque assureur qui doit en distinguer la tarification.
Combien ça coûte
Si l’on considère quelques uns des prix affichés par les assureurs, la prime s’élève à environ 2,5 % du loyer annuel TTC pour le socle de garantie GRL. Ainsi pour un loyer de 600 €, cela représente 15 € par mois, soit 180 € à l’année.
Le coût de la GRL est déductible des revenus fonciers ou donne droit à un crédit d’impôt (50 % du montant de la prime).
La GRL représente le prix de la tranquillité pour les bailleurs. Elle doit inciter certaines personnes qui ne souhaitait pas courir le risque d’impayé à remettre en location des logements.
Cependant le coût de ce dispositif vient s’ajouter aux diverses charges qui ne cessent d’augmenter et qui assurément représente encore un frein pour de nombreux bailleurs qui préfèrent encore gérer eux même le risque.
C’est notamment le cas des propriétaires qui ont plusieurs biens locatifs et qui mutualisent le risque ou encore ceux qui sont dans des zones locatives tendues et qui peuvent facilement sélectionner des locataires ayant une bonne solvabilité.
Parce qu’il n’est pas facile de gérer son budget au jour le jour, le site de Budgetfacile.com vous apporte de nombreuses informations et des outils pour vous aider au quotidien à suivre vos comptes et à optimiser vos finances personnelles.
Consultez ces quelques articles pour vous aider dans votre gestion de budget
La France manque de logements, en particulier dans les grandes villes et pour les ménages à revenus modestes.
Afin d’accroître l’offre de logement, le législateur a mis en place différents dispositifs fiscaux afin d’inciter les particuliers à investir dans l’immobilier à but locatif.
Le régime du micro foncier, qui est réservé aux propriétaires dont les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €. Il offre une déduction forfaitaire de 30 % des revenus fonciers.
Des dispositifs fiscaux spécifiques
Ils offrent, dans certaines conditions, des avantages fiscaux aux ménages qui investissent dans l’immobilier locatif.
Le Dispotif Scellier et Scellier Intermédiaire ; Il s’agit d’un nouveau dispositif qui a été mis en place à partir du 1er Janvier 2009 et dont la durée est limitée au 31/12/2012. Il concerne en particulier les zones à forte densité urbaine et offre une réduction d’impôt pouvant atteindre 75 000 € sur 9 ans.
Le Robien recentré et Borloo neuf ; Les investissements réalisés jusqu’au 31/12/2009 peuvent bénéficier de ces dispositifs que ce soit pour l’acquisition ou la réhabilitation de logements. Ils permettent un amortissement pouvant aller jusqu’à 65 % de l’investissement.
La loi Malraux a été modifiée par la loi de Finances 2009. Elle est destinée à encourager la rénovation d’immeubles classés ou situés dans des secteurs sauvegardés et mis en location.
La loi Girardin permet des réductions d’impôt de 40 à 50 % des investissements immobiliers réalisés principalement dans les départements d’Outre mer.
Le dispositif « Besson ancien » est supprimé pour les baux conclus après le 30 septembre 2006. Il reste toutefois applicable aux baux conclus avant cette date car il demeure possible de le proroger dans les conditions décrites dans l’instruction administrative.
La loi Demessine ne s’applique plus pour les investissements réalisés après le 31/12/2006. Elle était destinée à favoriser les investissements en zone de revitalisation rurale.
Conditions à respecter
Selon les investissements réalisés, certaines conditions sont à respecter …
Le traitement minimum des fonctionnaires a été augmenté le 29 juin 2007 et est porté à 1283.20 € mensuels. Celui ci est généralement revu chaque année autour du 1er juillet.
Date
Indice majoré
Montant
29/06/2007
283
1283,20
11/07/2007
Conditions de ressources de la CAF
De nombreuses prestations distribuées par la CAF (Caisse d’Allocations Familiales) sont attribuées sous conditions de ressources, c’est à dire qu’elles dépendent des ressources du foyer en fonction des critères déterminés par la CAF.
Ainsi, il faut, parfois, ne pas dépasser certains plafonds de ressources, d’autre fois contraire avoir des ressources minimum et de plus certaines aides sont proportionnelles aux ressources.
Pour savoir véritablement si on a droit aux prestations demandées, il faut remplir lors de la demande et réactualiser chaque année avant le 1er mai, un tableau de déclaration de ressources.
En ce qui concerne les ressources, la CAF prend en compte :
L’ensemble des revenus de l’année civile précédente qui détermineront les prestations allant du 1er juillet au 30 juin. (exemple : les prestations allant du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017 seront déterminées à partir des revenus 2015)
L’ensemble des revenus du foyer, y compris les revenus de la personne avec qui vous vivez en couple, que vous soyez marié ou pas
Les revenus nets du foyer, qui sont proches de ceux retenus par les impôts y compris les indemnités journalières de maladie, maternité, accident… Elle effectue les déductions fiscales (10 et 20 %) sur les salaires et les pensions.
Dans certaines situations, elle peut réévaluer certaines ressources ou les évaluer forfaitairement à partir de vos revenus mensuels.
Dans tous les cas nous vous recommandons de déclarer vos revenus à la CAF, même si vous pensez être au dessus des plafonds. Vous pourriez avoir mal évalué la méthode de calcul et être bénéficiaire de certaines prestations sans le savoir.
19/12/2006
Le régime de la séparation de biens
La séparation de biens est le régime dans lequel chacun des époux conserve la propriété exclusive et la gestion indépendante de ses biens. Il n’existe en principe, ni bien commun, ni dette commune.
Ce régime matrimonial est le plus fréquemment adopté par contrat de mariage.
La séparation de biens est particulièrement conseillée :
–aux couples dont l’un des membres exerce une activité professionnelle indépendante (commerçant, profession libérale…) ;
–aux couples qui ont des enfants d’un premier mariage, pour éviter des problèmes de partage ;
–aux couples dont les patrimoines ou revenus sont importants, et qui souhaitent conserver la propriété exclusive de leurs biens.
La séparation de biens est basée sur une triple séparation :
la séparation des patrimoines
la séparation des dettes
la séparation dans la gestion des biens
La séparation des patrimoines
Chaque époux est seul propriétaire :
–de ce qu’il possédait avant de se marier ;
–de tous les biens qu’il crée ou acquiert pendant le mariage ;
–de tous les revenus qu’il perçoit pendant le mariage (salaires, dividendes, loyers…) ;
–de tout ce qu’il reçoit par donation, testament ou héritage pendant le mariage.
Malgré cette séparation, les époux peuvent réaliser ensemble des acquisitions, qui appartiendront en indivision aux 2 époux.
La séparation des dettes
Chaque époux est seul responsable de ses dettes personnelles. Les biens du conjoint ne peuvent pas être saisis pour les payer.
Par exception, certaines dettes doivent être supportées par les 2 époux :
–les engagements pris par les 2 époux ;
–les engagements pris par l’un des époux avec le cautionnement de l’autre ;
–les dettes ménagères (régime impératif) ;
–les dettes liées à des biens qui ont été achetés au nom des 2 époux.
La gestion des biens
Chaque époux gère ses biens personnels comme il l’entend. Il faut toutefois que les conjoints s’acquittent des dépenses de la famille.
Les biens indivis doivent quant à eux être gérés à deux. Un époux ne peut pas les vendre, les donner… sans l’accord de l’autre.
La dissolution du régime de séparation de biens
Les principales causes de disparition du régime de séparation de biens sont le décès de l’un des époux ou le divorce.
En théorie, il n’y a pas de comptes à faire entre les époux, puisqu’ils sont censés avoir des patrimoines distincts.
En pratique, il y a toujours des comptes à faire. Il faut d’abord que chacun reprenne ses biens. Ensuite, les époux doivent décider du sort des biens acquis à leurs 2 noms. Enfin, ils doivent régler leurs dettes.
Les avantages du régime de séparation de biens
+ La totale indépendance patrimoniale des époux
+ Chaque époux est protégé contre les poursuites des créanciers de son conjoint
+ Liquidation simplifiée du régime lors de la dissolution
Les inconvénients du régime de séparation de biens
–Les revenus (salaires, gains et bénéfices) de l’un des époux ne profitent pas à l’autre
–Dangereux pour le conjoint qui n’exerce pas d’activité professionnelle rémunérée
18/12/2006
Les revenus fonciers
Les revenus fonciers sont ceux qui proviennent de la location d’immeubles (maison, appartement, bâtiment, garage, etc…) bâtis ou non bâtis. Ils entrent dans la catégorie des revenus imposables. La loi de Finance de 2006 a modifié les barèmes de l’impôt sur le revenu, ce qui a entraîné une modification du régime des revenus fonciers. Cette modification sera applicable à compter de 2007, soit à compter de l’imposition des revenus de 2006.
Le champ d’application
Les personnes concernées
Les personnes concernées par l’imposition sur les revenus fonciers sont :
Les personnes physiques
Le principe face à un démembrement de la propriété, est qu’en cas d’usufruit, l’usufruitier est imposable.
En cas d’indivision chaque copropriétaire est personnellement imposable à hauteur de ses droits dans l’indivision.
Les personnes morales
Le principe est que les sociétés qui relèvent de l’impôt sur les sociétés ne sont pas concernées par les revenus fonciers (ex : SA, SARL …), par contre si l’activité ne relève pas de l’impôt sur les sociétés, le régime des revenus fonciers va s’appliquer à compter du moment où cette activité est celle de location immobilière (ex : loyer perçu par une SCI ou loyer perçu par une SNC dès lors que son activité réelle est la location immobilière).
Les revenus concernés
En règle générale les revenus fonciers sont ceux qui proviennent de la location d’immeuble, il existe cependant des exceptions. En effet, il existe des revenus provenant de la location d’immeuble qui ne rentrent pas dans cette catégorie. Il s’agit des revenus suivants :
Les revenus des biens immobiliers qui sont inscrits à l’actif d’une entreprise
Ces revenus sont imposables selon le régime applicable à l’activité. Ex : un commerçant relève des Bénéfices Industriels et commerciaux (BIC)
Les revenus de la location meublée
Le droit fiscal assimile la location meublée à une activité commerciale. L’imposition se fait donc dans la catégorie des BIC.
Les revenus de la sous-location
Ces revenus relèvent de la catégorie des Bénéfices Non Commerciaux (BNC) ex : dans le cadre d’une SCI.
La détermination des revenus fonciers
Le propriétaire qui rentre dans la catégorie des revenus fonciers a le choix, pour la détermination de ses revenus fonciers, entre deux régimes :
Le mode forfaitaire ou régime du micro foncier
Le mode forfaitaire consiste à retenir le régime du micro-foncier.
Dans cette hypothèse, le bénéfice est déterminé par application d’un abattement. L’abattement est de 30% (à compter de l’imposition des revenus de 2006), et le bénéfice est forfaitairement fixé à 70% des recettes brutes.
Ce régime du micro-foncier ne peut s’appliquer que si les recettes brutes ne dépassent pas 15 000 € / an.
A noter : • Aucun justificatif n’est à conserver, ni à fournir
• Les intérêts du prêt finançant le logement ne sont pas déductibles
• Les travaux effectués dans le logement loué ne sont pas déductibles
Le régime réel
Il s’agit d’un système qui fait la comparaison entre les recettes et les dépenses.
La détermination des recettes
Pour déterminer les recettes, il faut prendre en compte les recettes de toutes natures (ex : les loyers, la location d’emplacement publicitaire…)
Il existe un certain nombre de recettes particulières :
→Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie n’est pas imposable au moment de son encaissement, il ne l’est que s’il est utilisé conformément à sa destination, c’est-à-dire, soit pour payer un loyer impayé ou des frais de remise en état du logement.
→ Les travaux réalisés par le locataire
Si les travaux sont réalisés volontairement par le locataire, il n’y a pas d’incidence.
Si en revanche le bail prévoyait la réalisation de ces travaux par le locataire, la fin de ce bail a une incidence fiscale. L’administration fiscale considère qu’en fin de bail, le profit correspondant à ces travaux doit être imposé en revenu foncier.
→ Les recettes exceptionnelles
Les recettes exceptionnelles peuvent notamment être :
• Des subventions de l’ANAH (Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat)
Ces subventions vont être considérées comme des recettes avec des modalités particulières d’imposition.
• Des indemnités d’assurances, perçues en réparation d’un dommage sur l’immeuble.
Dès lors que ces sommes sont destinées à financer une dépense déductible, elles sont imposables.
• Des pas de porte ou droit d’entrée
A noter : • Les revenus fonciers sont déterminés sur la base de l’année civile
• Les encaissements pris en compte sont ceux qui se situent en cours d’année
• Si les loyers sont soumis à TVA, on prend en compte les recettes hors taxes
La détermination des charges
A la détermination des charges, s’appliquent les mêmes principes d’annualité, de décaissement et d’abstraction de la TVA que pour les recettes.
Le contribuable bénéficie d’un certain nombre de droits à déduction
Actuellement, le contribuable a droit à un abattement forfaitaire au taux de 14%, qui couvre :
– Les frais de gestion,
– Les frais d’assurance de l’immeuble,
– L’amortissement du bien
Cet abattement forfaitaire de 14% a pris fin à compter de l’imposition des revenus de 2006. A sa place le législateur a admis la déduction de certaines dépenses qui auparavant n’étaient pas déductibles :
– Les primes d’assurances concernant les garanties de loyers sont déductibles.
– Les intérêts des emprunts souscrits pour l’acquisition de l’immeuble, ainsi que pour la réalisation de travaux, sont déductibles.
– Les primes d’assurances garantissant l’emprunt sont assimilées à des intérêts, elles sont donc déductibles.
– Les charges de copropriété sont également déductibles.
– Les dépenses de travaux sont déductibles. Cette déduction s’applique pour les travaux réalisés par le propriétaire. Il peut s’agir de travaux de réparation (ex : ravalement de l’immeuble), ou des travaux d’amélioration (ex : mise en place d’ascenseur).
– Les frais de procédure sont déductibles.
A noter : les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles.
La différence entre les recettes et les dépenses : la notion de déficit ou bénéfice foncier
La différence entre les recettes et les dépenses constitue le résultat.
Si le résultat est un déficit, le principe est qu’il peut s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. Le reste du déficit est reportable et s’imputera sur les bénéfices fonciers des 10 années suivantes.
Si le résultat est un bénéfice, il sera intégré au revenu global pour le calcul de l’impôt.
Les dispositifs fiscaux
Différents dispositifs, offrant des avantages fiscaux, existent pour encourager les particuliers à investir dans l’immobilier locatif.
Il convient de les étudier au cas pas cas, afin de déterminer précisément l’impact financier d’un investissement immobilier locatif.
On peut citer parmi les différents dispositifs existants :
–le dispositif Robien
–le dispositif Girardin
–le dispositif « Borloo populaire »
–le dispositif Malraux
–le dispositif Demessine
–le dispositf Scellier et Scellier intermédiaire
Ces dispositifs sont souvent fiscalement intéressants les premières années (pendant 5 à 10 ans) suivant l’investissement, pour cesser au bout de quelques années.
Il faut donc étudier les projets dans le temps, et en particulier comprendre quelle sera la situation à l’issue du dispositif fiscal et le régime d’imposition des plus-values en cas de revente.
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