Le logement des concubins
Il est important que les concubins se posent la question de leur logement en cas de fin de vie commune, car en l’absence de contrat de mariage ou de PACS, aucune disposition spécifique n’est prévue par la loi.
Ils doivent s’interroger sur 2 points essentiels :
Les solutions à ces 2 questions varient selon qu’il s’agit d’une location ou d’un bien dont ils sont propriétaires.
Les concubins sont locataires,
Il faut distinguer 2 hypothèses :
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Le bail du logement est au nom d’un seul des concubins. Dans ce cas, l’autre n’a aucun droit. Si le locataire en titre donne congé au propriétaire, son concubin ne peut pas se maintenir dans les lieux.
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Le bail du logement est au nom des 2 concubins. Les 2 concubins ont alors les mêmes droits et obligations. Si l’un des 2 quitte le logement, l’autre sera tenu de payer l’intégralité du loyer.
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Un des concubins est propriétaire
Dans cette hypothèse, la situation de celui qui n’est pas propriétaire est précaire. En effet, en cas de rupture du concubinage, il devra quitter les lieux.
L’achat d’un logement en commun
Dans le cas où les concubins souhaitent acheter un logement en commun, les 2 solutions les plus courantes
sont :
⇒ L’achat du logement en indivision
C’est la forme la plus utilisée. Grâce à l’indivision, chaque concubin est propriétaire du bien, à hauteur d’un certain pourcentage, par exemple 50% chacun, ou n’importe quel autre pourcentage (ex : 60% et 40%).
En cas de séparation, plusieurs solutions existent :
– la vente du logement commun et partage du prix ;
– le rachat par l’un des parts de l’autre ;
– le partage en justice de bien.
En cas de décès d’un des concubins, si rien n’a été prévu, la part du concubin décédé ira à ses héritiers. Il est possible d’assurer au concubin restant, la possibilité de se maintenir dans les lieux.
Les différents moyens sont les suivants :
– le legs, les concubins peuvent léguer leur part à l’autre.
– la clause de rachat au profit de celui qui survivra.
⇒ L’achat du logement par une société civile immobilière (SCI)
Dans cette situation, chaque concubin reçoit des parts de la société, à hauteur de sa participation à la SCI. En cas de séparation, la vente des parts de SCI aura lieu, à la condition que la majorité des votes soit d’accord avec cette solution. En cas de décès de l’un des concubins, les parts que le conjoint décédé possède dans la société, iront à ses héritiers.
Pour garantir au concubins survivant le maintien dans les lieux, 2 solutions sont possibles :
– Insérer dans les statuts de la SCI, une clause d’agrément, c’est-à-dire que les héritiers ne pourront devenir propriétaires des parts de société qu’avec l’accord du concubin survivant.
– Prévoir le démembrement de la propriété croisé des parts de la SCI, c’est-à-dire que les parts de l’un en pleine propriété, seront pour l’autre des parts en usufruit, et inversement.
Les revenus fonciers
Les revenus fonciers sont ceux qui proviennent de la location d’immeubles (maison, appartement, bâtiment, garage, etc…) bâtis ou non bâtis. Ils entrent dans la catégorie des revenus imposables. La loi de Finance de 2006 a modifié les barèmes de l’impôt sur le revenu, ce qui a entraîné une modification du régime des revenus fonciers. Cette modification sera applicable à compter de 2007, soit à compter de l’imposition des revenus de 2006.
Le champ d’application
Les personnes concernées
Les personnes concernées par l’imposition sur les revenus fonciers sont :
Le principe face à un démembrement de la propriété, est qu’en cas d’usufruit, l’usufruitier est imposable.
En cas d’indivision chaque copropriétaire est personnellement imposable à hauteur de ses droits dans l’indivision.
Le principe est que les sociétés qui relèvent de l’impôt sur les sociétés ne sont pas concernées par les revenus fonciers (ex : SA, SARL …), par contre si l’activité ne relève pas de l’impôt sur les sociétés, le régime des revenus fonciers va s’appliquer à compter du moment où cette activité est celle de location immobilière (ex : loyer perçu par une SCI ou loyer perçu par une SNC dès lors que son activité réelle est la location immobilière).
Les revenus concernés
En règle générale les revenus fonciers sont ceux qui proviennent de la location d’immeuble, il existe cependant des exceptions. En effet, il existe des revenus provenant de la location d’immeuble qui ne rentrent pas dans cette catégorie. Il s’agit des revenus suivants :
- Les revenus des biens immobiliers qui sont inscrits à l’actif d’une entreprise
Ces revenus sont imposables selon le régime applicable à l’activité. Ex : un commerçant relève des Bénéfices Industriels et commerciaux (BIC)
- Les revenus de la location meublée
Le droit fiscal assimile la location meublée à une activité commerciale. L’imposition se fait donc dans la catégorie des BIC.
- Les revenus de la sous-location
Ces revenus relèvent de la catégorie des Bénéfices Non Commerciaux (BNC) ex : dans le cadre d’une SCI.
La détermination des revenus fonciers
Le propriétaire qui rentre dans la catégorie des revenus fonciers a le choix, pour la détermination de ses revenus fonciers, entre deux régimes :
Le mode forfaitaire ou régime du micro foncier
Le mode forfaitaire consiste à retenir le régime du micro-foncier.
Dans cette hypothèse, le bénéfice est déterminé par application d’un abattement. L’abattement est de 30% (à compter de l’imposition des revenus de 2006), et le bénéfice est forfaitairement fixé à 70% des recettes brutes.
Ce régime du micro-foncier ne peut s’appliquer que si les recettes brutes ne dépassent pas 15 000 € / an.
A noter : • Aucun justificatif n’est à conserver, ni à fournir
• Les intérêts du prêt finançant le logement ne sont pas déductibles
• Les travaux effectués dans le logement loué ne sont pas déductibles
Le régime réel
Il s’agit d’un système qui fait la comparaison entre les recettes et les dépenses.
- La détermination des recettes
Pour déterminer les recettes, il faut prendre en compte les recettes de toutes natures (ex : les loyers, la location d’emplacement publicitaire…)
Il existe un certain nombre de recettes particulières :
→Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie n’est pas imposable au moment de son encaissement, il ne l’est que s’il est utilisé conformément à sa destination, c’est-à-dire, soit pour payer un loyer impayé ou des frais de remise en état du logement.
→ Les travaux réalisés par le locataire
Si les travaux sont réalisés volontairement par le locataire, il n’y a pas d’incidence.
Si en revanche le bail prévoyait la réalisation de ces travaux par le locataire, la fin de ce bail a une incidence fiscale. L’administration fiscale considère qu’en fin de bail, le profit correspondant à ces travaux doit être imposé en revenu foncier.
→ Les recettes exceptionnelles
Les recettes exceptionnelles peuvent notamment être :
• Des subventions de l’ANAH (Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat)
Ces subventions vont être considérées comme des recettes avec des modalités particulières d’imposition.
• Des indemnités d’assurances, perçues en réparation d’un dommage sur l’immeuble.
Dès lors que ces sommes sont destinées à financer une dépense déductible, elles sont imposables.
• Des pas de porte ou droit d’entrée
A noter : • Les revenus fonciers sont déterminés sur la base de l’année civile
• Les encaissements pris en compte sont ceux qui se situent en cours d’année
• Si les loyers sont soumis à TVA, on prend en compte les recettes hors taxes
- La détermination des charges
A la détermination des charges, s’appliquent les mêmes principes d’annualité, de décaissement et d’abstraction de la TVA que pour les recettes.
Le contribuable bénéficie d’un certain nombre de droits à déduction
Actuellement, le contribuable a droit à un abattement forfaitaire au taux de 14%, qui couvre :
– Les frais de gestion,
– Les frais d’assurance de l’immeuble,
– L’amortissement du bien
Cet abattement forfaitaire de 14% a pris fin à compter de l’imposition des revenus de 2006. A sa place le législateur a admis la déduction de certaines dépenses qui auparavant n’étaient pas déductibles :
– Les primes d’assurances concernant les garanties de loyers sont déductibles.
– Les intérêts des emprunts souscrits pour l’acquisition de l’immeuble, ainsi que pour la réalisation de travaux, sont déductibles.
– Les primes d’assurances garantissant l’emprunt sont assimilées à des intérêts, elles sont donc déductibles.
– Les charges de copropriété sont également déductibles.
– Les dépenses de travaux sont déductibles. Cette déduction s’applique pour les travaux réalisés par le propriétaire. Il peut s’agir de travaux de réparation (ex : ravalement de l’immeuble), ou des travaux d’amélioration (ex : mise en place d’ascenseur).
– Les frais de procédure sont déductibles.
A noter : les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles.
- La différence entre les recettes et les dépenses : la notion de déficit ou bénéfice foncier
La différence entre les recettes et les dépenses constitue le résultat.
Si le résultat est un déficit, le principe est qu’il peut s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. Le reste du déficit est reportable et s’imputera sur les bénéfices fonciers des 10 années suivantes.
Si le résultat est un bénéfice, il sera intégré au revenu global pour le calcul de l’impôt.
Les dispositifs fiscaux
Différents dispositifs, offrant des avantages fiscaux, existent pour encourager les particuliers à investir dans l’immobilier locatif.
Il convient de les étudier au cas pas cas, afin de déterminer précisément l’impact financier d’un investissement immobilier locatif.
On peut citer parmi les différents dispositifs existants :
– le dispositif Robien
– le dispositif Girardin
– le dispositif « Borloo populaire »
– le dispositif Malraux
– le dispositif Demessine
– le dispositf Scellier et Scellier intermédiaire
Ces dispositifs sont souvent fiscalement intéressants les premières années (pendant 5 à 10 ans) suivant l’investissement, pour cesser au bout de quelques années.
Il faut donc étudier les projets dans le temps, et en particulier comprendre quelle sera la situation à l’issue du dispositif fiscal et le régime d’imposition des plus-values en cas de revente.
