Comment faire un bon dossier bancaire pour obtenir son crédit immobilier ?

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Nous allons vous expliquer comment préparer un bon dossier de crédit afin de mettre toutes les chances de votre coté pour obtenir le crédit dont vous avez besoin pour financer vos projets.

En effet, il devient de plus en plus difficile d’obtenir un crédit immobilier en France. Les organismes de crédit ont des conditions de plus en plus strictes à respecter et sont frileux face à des perspectives économiques moroses. Ils accordent de moins en moins de crédit et sont beaucoup plus regardant sur les dossiers qui leur sont proposés.

Nous allons donc vous dire comment les banques étudient votre dossier bancaire, ses qualités, ses défauts et son niveau de risque, pour que vous puissiez le préparer au mieux et obtenir votre crédit.

Mettez vous dans la tête de votre banquier quand il étudie votre dossier de crédit !

Les banques n’ont jamais l’assurance à 100 % qu’un crédit pourra être remboursé. Il existe toujours des risques et des impondérables qui peuvent gêner son remboursement. Ces risques sont liés à la situation de l’emprunteur d’aujourd’hui, mais aussi à sa situation demain et dans les années à venir. Mais ils sont également dépendant du contexte sur lequel l’emprunteur n’a pas toujours de prise. Un crédit ça dure longtemps et il peut se passer beaucoup de choses en 5, 10 ou 25ans.

Voici quelques uns des risques existants :

• Liés à l’emprunteur : séparation du couple, problèmes de santé physique ou mentale, perte d’emploi, diminution du niveau de revenu escompté, mauvaise gestion du foyer…
• Liés au contexte socio économique local : situation économique du bassin d’emploi, évolution du marché immobilier, attractivité du lieu avec la présence de services, de transports, qualité du bien…

Heureusement, pour le banquier s’il y a des risques, il y a aussi des opportunités. Il préfèrera un bien de qualité facile à revendre ou à louer, un emprunteur ayant prévu une marge de sécurité en cas de difficulté etc…

Il faut considérer que la banque est un commerce comme un autre. Elle a besoin de vendre, elle veut donc être sur les « bons » dossiers de crédit. Par contre elle va chercher à éviter les situations trop risquées car en cas de problème pour rembourser un crédit, elle peut perdre beaucoup d’argent.

Le niveau de risque de votre dossier bancaire va donc être étudié. Plus le risque sera faible, plus la banque sera amenée à vous faire un crédit et dans de bonnes conditions.

Elles vont donc utiliser une grille d’analyse de votre demande avec des critères de risque faible ou au contraire élevés sur votre capacité à rembourser le crédit.

Présentez un projet immobilier de qualité

Le projet sera étudié dans son ensemble et la qualité de l’investissement réalisé sera évaluée. Il faut donc bien le présenter, anticiper les remarques de la banque et la rassurer.

L’organisme financier préfèrera ainsi financer un bien situé dans une zone géographique qui connaît une belle dynamique économique. Un marché immobilier porteur permettra une revente facile, que le contraire.

Il préfèrera également un projet ayant peu d’inconnues comme une maison existante en bon état, plutôt qu’une maison avec beaucoup de travaux, faits par un débutant dans le bâtiment.

Votre capacité de remboursement de l’emprunt sera minutieusement étudiée et vous devrez démontrer que vous êtes capable de le rembourser. Vous devez donc en être vous-même convaincu et pouvoir l’expliquer avec une démonstration simple. Par exemple :  Je paye 600 € de loyer et je mets déjà en épargne 200 € par mois. Je pourrai donc, demain, couvrir les mensualités de l’emprunt qui sont de 750 €.

Un apport est devenu nécessaire depuis la crise du Covid et doit au minimum couvrir les frais d’acquisition (frais de notaire et frais d’agence). Plus l’apport est important et plus il rassurera la banque. Il démontre votre capacité à gérer un budget, mais surtout il diminue le risque de la banque. En cas de revente, la valeur du bien sera d’autant supérieure au capital emprunté.

Faites un bon dossier bancaire et étudiez votre risque “emprunteur”

Chaque emprunteur a un profil de risque différent qui est pris en compte par l’organisme financier qui étudie le crédit.

Certaines situations professionnelles sont ainsi jugées à risque par les banques. Les intérimaires et les CDD ont beaucoup plus de mal à obtenir un crédit que les personnes en CDI ou les fonctionnaires. Le secteur d’activité professionnel est également analysé. Par exemple, le secteur de l’hôtellerie et restauration qui est économiquement fragile n’est pas favorisé.

L’âge est également pris en compte. La banque considère qu’au-delà d’un certain âge, les perspectives professionnelles diminuent, que l’employabilité baisse et qu’il y a moins de possibilités de reconversion. De plus, la retraite se rapproche avec une perspective de baisse de revenu.

Enfin le coût du crédit sera plus cher du fait de l’augmentation de l’assurance emprunteur dont le coût est en partie lié à l’âge.   

Présentez vous sous votre meilleur profil de gestionnaire dans votre dossier de crédit

Les banques préfèrent les clients qui sont de bons gestionnaires. Ils espèrent et avec lesquels ils pensent pouvoir bâtir une bonne relation commerciale dans l’avenir.

Pour ce faire, il faut savoir qu’ils vont étudier vos trois derniers mois de relevés de compte. 

Il est donc proscrit que vous ayez eu des découverts non autorisés sur cette période. Cela montrerait que vous ne savez pas gérer votre budget (commissions d’intervention).

Évitez aussi d’afficher des achats hors de proportion avec vos revenus. Ce peut être l’achat d’un équipement hors de prix, des vêtements ou vacances de luxe… Il y a aussi des dépenses “chaudes” comme le poker en ligne, ou des dépenses camouflées avec beaucoup de retraits d’espèces…

Vos crédits existants seront répertoriés. Trop de crédits de consommation court-terme viendront diminuer votre de capacité de remboursement mensuelle et démontrent une mauvaise gestion. Il vaut mieux parfois en rembourser certains par anticipation, ou les regrouper en allongeant la durée. Cela donnera plus de lisibilité à votre situation financière.

La banque sera aussi rassurée avec un peu d’épargne qui démontre que vous n’êtes pas trop juste et pourrez faire face à des aléas.

Enfin vous pouvez présenter votre situation financière à l’aide de synthèse budgétaires et patrimoniales. Vous pouvez les faire avec des applications de budget, tel le logiciel de budget de budgetfacile.com. Cela démontrera votre sérieux dans votre gestion financière et votre volonté de bâtir votre patrimoine.

Le crédit immobilier, la première pierre d’une relation commerciale à venir

Un crédit immobilier va lier une banque à son client pendant des dizaines d’années. Les banques acceptent donc souvent de ne pas gagner beaucoup d’argent sur les crédits immobiliers, souhaitant plutôt bâtir une future relation commerciale.

La banque sera donc attentive à la situation professionnelle des clients et à leur volonté de travailler avec elle. Elle privilégiera ainsi souvent les jeunes couples en cours d’installation et de début de projet professionnel. Ils sont en train de bâtir leur avenir financier et sont des futurs clients prometteurs !

Elle fera aussi des efforts si plusieurs équipements sont souscrits chez elle. Ainsi elle souhaite fréquemment la domiciliation du salaire, espère progressivement celle de l’épargne, apprécie quand on souscrit chez elle les assurances habitation, voiture etc…

Anticipez votre demande de crédit immobilier et préparez en amont votre dossier bancaire

Commencez à étudier le financement du projet immobilier avant même de faire vos recherches d’appartement ou maison. Ainsi, le jour où vous aurez trouvé la perle, vous pourrez avancer efficace et rassuré dans votre projet.

Nous vous recommandons donc de préparer cette demande entre 3 et 6 mois en avance. 

Bâtissez un plan de financement réaliste. Déterminez les conditions de votre emprunt afin de ne pas perdre de temps dans des recherches irréalistes.

Réunissez les diverses pièces nécessaires à l’étude de votre dossier. Il s’agit par exemple des relevés de comptes, mais aussi des devis de travaux si vous prévoyez d’en faire, car c’est assez long.

Projetez les délais d’instruction de dossier. Le premier rendez-vous dans une banque peut prendre 15 jours, l’étude du dossier et la décision de financement quelques semaines. Il se peut aussi qu’il y ait des examens médicaux à faire avec des rendez-vous à prendre chez des spécialistes.

N’hésitez pas à interroger des courtiers en crédit pour vous faire une idée des conditions d’emprunt et des taux actuels. Cela vous aidera aussi à préciser le niveau de frais demandés. Vous vérifierez votre capacité de remboursement. Vous envisagerez votre projet en toute connaissance de cause.

Enfin, une fois le projet plus avancé, interrogez aussi votre banque. Elle sera contente de vous renseigner et vous pourrez négocier avec elle plus facilement car elle vous connait déjà.

• 15/07/2023