Comment constituer un bon dossier bancaire pour obtenir son crédit immobilier !

Afin de mettre toutes les chances de votre coté pour obtenir votre crédit immobilier, nous vous recommandons de préparer un bon dossier bancaire.

En effet, Il devient de plus en plus difficile d’obtenir un crédit immobilier en France. Les organismes de crédit ont des conditions de plus en plus strictes à respecter et sont frileux face à des perspectives économiques moroses. 

Pour vous aider à mener à bien vos projets, nous allons vous expliquer comment les banques étudient votre dossier, ses qualités, ses défauts et le niveau de risque, afin de le préparer au mieux.

Mettez vous dans la tête de votre banquier quand il étudie votre dossier immobilier !

Les banques n’ont jamais l’assurance à 100 % qu’un crédit pourra être remboursé. Il existe toujours des risques et des impondérables, mais elles vont chercher à évaluer les situations et à éviter les situations trop risquées ! 

Le niveau de risque de votre dossier va donc être étudié. Plus le risque sera faible, plus la banque sera amenée à vous faire un crédit et dans de bonnes conditions.

Elles vont donc utiliser une grille d’analyse de votre demande avec des critères de risque faible ou au contraire élevés sur votre capacité à rembourser le crédit.

Présentez un projet immobilier de qualité

Le projet sera étudié dans son ensemble et la qualité de l’investissement réalisé sera évaluée. Il faut donc bien le présenter, anticiper les remarques de la banque et la rassurer.

L’organisme financier préfèrera ainsi financer un bien situé dans une zone géographique qui connaît une belle dynamique économique et un marché immobilier porteur qui permettra une revente facile, que le contraire.

Il préfèrera également un projet ayant peu d’inconnues comme une maison existante en bon état, plutôt qu’une maison avec beaucoup de travaux, faits par un débutant dans le bâtiment.

Votre capacité de remboursement de l’emprunt sera minutieusement étudiée et vous devrez démontrer que vous êtes capable de le rembourser. Vous devez donc en être vous-même convaincu et pouvoir l’expliquer avec une démonstration simple. Par exemple :  Je paye 600 € de loyer et je mets déjà en épargne 200 € par mois. Je pourrai donc, demain, couvrir les mensualités de l’emprunt qui sont de 750 €.

Un apport est devenu nécessaire depuis la crise du Covid et doit au minimum couvrir les frais d’acquisition (frais de notaire et frais d’agence). Plus l’apport est important et plus il rassurera la banque. Il démontre votre capacité à gérer un budget, mais surtout il diminue le risque de la banque. En cas de revente, la valeur du bien sera d’autant supérieure au capital emprunté.

Préparez votre dossier et étudiez votre risque “emprunteur”

Chaque emprunteur a un profil de risque différent qui est pris en compte par l’organisme financier qui étudie le crédit.

Certaines situations professionnelles sont ainsi jugées à risque par les banques. Les intérimaires et les CDD ont beaucoup plus de mal à obtenir un crédit que les personnes en CDI depuis plusieurs années ou les fonctionnaires. Le secteur d’activité professionnel est également analysé. Par exemple, le secteur de l’hôtellerie et restauration qui est économiquement fragile n’est pas favorisé.

L’âge est également pris en compte. La banque considère qu’au-delà d’un certain âge, les perspectives professionnelles diminuent et que l’employabilité baisse, diminuant les possibilités de reconversion en cas d’accident professionnel. De plus, la retraite se rapproche avec une perspective de baisse de revenu. Enfin le coût du crédit sera plus cher du fait de l’augmentation de l’assurance emprunteur dont le coût est en partie lié à l’âge.   

Présentez vous sous votre meilleur profil de gestionnaire

Les banques préfèrent les clients qui sont de bons gestionnaires et avec lesquels ils pensent pouvoir bâtir une bonne relation commerciale dans l’avenir.

Pour ce faire, il faut savoir qu’ils vont étudier vos trois derniers mois de relevés de compte. 

Il est donc proscrit que vous ayez eu des découverts non autorisés sur cette période, ce qui montrerait que vous ne savez pas gérer votre budget (commissions d’intervention).

Évitez aussi d’afficher pendant cette période des achats hors de proportion avec vos revenus (exemple : un équipement hors de prix, des vêtements ou vacances de luxe… ) ainsi que des dépenses “chaudes” (poker en ligne…).

Vos crédits existants seront répertoriés. Trop de crédits de consommation court-terme viendront diminuer votre de capacité de remboursement mensuelle et démontrent une mauvaise gestion. Il vaut mieux parfois en rembourser certains par anticipation, ou les regrouper en allongeant la durée et diminuer l’échéance et le coût. Cela donnera plus de lisibilité à votre situation financière.

La banque sera aussi rassurée avec un peu d’épargne qui démontre que vous n’êtes pas trop juste et pourrez faire face à des aléas.

Enfin vous pouvez présenter votre situation financière à l’aide de synthèse budgétaires et patrimoniales constituées avec des applications de budget, tel le logiciel de budget de budgetfacile.com. Cela démontrera votre sérieux dans votre gestion financière et votre volonté de bâtir votre patrimoine.

le crédit immobilier, la première pierre d’une relation commerciale à venir

Un crédit immobilier va lier une banque à son client pendant des dizaines d’années. Les banques acceptent donc souvent de ne pas gagner beaucoup d’argent sur les crédits immobiliers, souhaitant plutôt bâtir une future relation commerciale.

La banque sera donc attentive à la situation professionnelle des clients et à leur volonté de travailler avec elle. Elle privilégiera ainsi souvent les jeunes couples en cours d’installation et de début de projet professionnel, en train de bâtir leur avenir financier

Elle fera aussi des efforts si plusieurs équipements sont souscrits chez elle. Ainsi elle souhaite fréquemment la domiciliation du salaire, espère progressivement celle de l’épargne, apprécie quand on souscrit chez elle les assurances habitation, voiture etc…

Anticipez votre demande de crédit immobilier

Commencez à étudier le financement du projet immobilier avant même de faire vos recherches d’appartement ou maison. Ainsi le jour où vous aurez trouvé la perle, vous serez assuré d’obtenir votre financement et pourrez avancer rassuré dans votre projet.

Nous vous recommandons donc de préparer cette demande entre 3 et 6 mois en avance. 

Bâtissez un plan de financement réaliste, déterminez les conditions de votre emprunt afin de ne pas perdre de temps dans des recherches irréalistes.

Réunissez les diverses pièces nécessaires à l’étude de votre dossier tels que les relevés de comptes, mais aussi les devis de travaux, si vous prévoyez d’en faire, car c’est assez long.

Projetez les délais d’instruction de dossier. Le premier rendez-vous dans une banque peut prendre 15 jours, l’étude du dossier et la décision de financement quelques semaines. Il se peut aussi qu’il y ait des examens médicaux à faire avec des rendez-vous à prendre chez des spécialistes.

N’hésitez pas à  interroger des courtiers en crédit afin de vous faire une idée des taux actuels pratiqués. Cela vous aidera aussi à comprendre les frais demandés, mieux cerner votre capacité de remboursement et donc envisager votre projet en toute connaissance de cause.

Enfin, une fois le projet plus avancé, interrogez aussi votre banque qui sera contente de vous renseigner et avec laquelle vous pourrez négocier car elle vous connait déjà.

• 15/10/2022