Quelle durée pour un crédit immobilier ?

Lorsque l’on fait un crédit ou un emprunt immobilier on se pose nécessairement la question : sur quelle durée dois-je faire mon crédit immobilier et quelle en sera la conséquence sur mon budget ?

La durée d’un crédit immobilier est une donnée importante car elle va décider, soit

• Du montant des échéances mensuelles de remboursement de crédit, qui vont apparaitre tous les mois dans votre budget
• Du capital qui pourra être emprunté et donc du montant de votre acquisition immobilière.

En France, habituellement les particuliers font un crédit immobilier sur une durée de 15 à 20 ans pour acquérir un bien immobilier. Mais cette durée a tendance à s’allonger de plus en plus, pour atteindre 25 à 30 ans. En effet, les biens immobiliers sont de plus en plus chers, notamment dans les grandes villes et allonger la durée du crédit immobilier est la solution trouvée pour que les ménages puissent acquérir leur logement.

Une forte dépendance entre la durée d’un crédit immobilier et le montant emprunté

Le principal argument pour faire un emprunt immobilier sur une longue ou très longue durée, c’est que plus la durée sera longue, plus le montant emprunté sera important. En effet, la capacité de remboursement d’un ménage est bien souvent fixe car déterminée par ses revenus. Donc, pour une même échéance de remboursement, plus longtemps vous paierez, plus plus vous pourrez rembourser de capital et donc plus vous pourrez acheter un bien cher.

Par exemple, si votre capacité de remboursement mensuel est de 1 000 € par mois et que le taux est de 3%,

• Sur 8 ans, vous pourrez emprunter 103 561 €
• Pendant 20 ans, vous pourrez emprunter 180 310 €
• Sur 30 ans, vous pourrez emprunter 237 189 €

Utilisez les calculatrices financières gratuites de Budgetfacile.com afin de faire vos propres simulations.

Un endettement de plus en plus long pour faciliter les acquisitions

On note que la durée d’emprunt, qui était plutôt de 15 à 20 ans à tendance à s’allonger et les banques peuvent maintenant prêter jusqu’à 25 ans, voir plus, si les conditions le permettent. En effet c’est souvent la seule solution pour que les foyers puissent acheter leur logement avec des prix de l’immobilier qui ne cessent de croitre.

Cette situation amène les familles à s’endetter plus longtemps et plus fortement, et les crédits immobiliers pèsent plus fortement sur les budgets. Il faut donc bien peser cet élément avant de s’engager dans ce projet et imaginer ce qu’il se passera si vous voulez mettre fin à ce crédit avant l’échéance.

D’ailleurs suite à la crise du Covid et pour réduire le risque de crise financière, les banques ont reçu des recommandations pour ne pas dépasser 27 ans, sauf exception.

Plus les crédits immobiliers sont longs, plus ils sont chers !

Il faut savoir que plus la durée du crédit immobilier est longue et plus le crédit sera cher, pour plusieurs raisons.

• Les taux d’intérêts sont plus chers pour les durées d’emprunt les plus longues. Il suffit de faire quelques simulations pour s’en rendre compte.
• Même si les taux d’intérêts ne sont pas très élevés actuellement, plus long sera l’emprunt, plus longtemps on paiera des intérêts. 
• Enfin, l’assurance emprunteur qui est fixe durant toute la durée de l’emprunt et ne diminue pas dans le temps, sera due à chaque échéance.

Du point de vue financier, il faut donc privilégier des durées plus courtes pour minimiser le coût de l’emprunt et qui offrent des taux légèrement inférieurs.

Faites plusieurs hypothèses de durée et comparez !

Exemple :

• Pour un capital emprunté de 200 000
• Au taux de 0,75% sur 10 ans, 1 % sur 20 ans, 1,25 sur 30 ans
• Avec une assurance décès annuelle de 0.35% annuel du capital (soit 58 € par mois)

Qui décide de la durée de l’emprunt immobilier ?

En général la détermination de la durée de l’emprunt se fait lors de l’étude globale du projet entre l’organisme financier et l’emprunteur.

 Elle va dépendre : 

• Du montant de l’échéance possible pour le dossier concerné : Quelle est la part de budget estimée raisonnable pour être consacrée à son logement ? 
• Des contraintes sur les remboursements : Est ce que l’emprunteur a des revenus incertains ? Verra-t-il ses revenus augmenter ou baisser dans l’avenir ? 
• Du souhait de l’emprunteur : L’emprunteur peut souhaiter minimiser ses échéances pour conserver des ressources disponibles, d’autant que les intérêts sur les crédits immobiliers sont actuellement bas. Il peut aussi ne pas vouloir s’endetter sur de trop longues années et minimiser le coût du crédit.
• De la situation personnelle de l’emprunteur : En effet, au-delà des critères de revenus, plus on avance en âge plus il est difficile d’emprunter et d’emprunter sur une longue durée. Au delà de 65 ans c’est plus compliqué.

Peut-on moduler la durée d’un crédit immobilier ?

Lors de l’étude du dossier, la durée décidée est généralement fixée pour toute la durée du crédit à partir des revenus actuels qui sont pris en considération.

Il est généralement possible de moduler par la suite gratuitement ses échéances en cours de contrat, soit en allongeant la durée et en diminuant les échéances s’il y a de nouvelles contraintes budgétaires, soit en la raccourcissant ou en augmentant les remboursements si les revenus augmentent. Vérifiez ce que l’on vous propose car c’est une sécurité en cas de difficulté financière ponctuelle et cela vous permet aussi de rembourser plus vite en cas d’entrées d’argent.

Ce service est généralement encadré et peut avoir un coût. Le remboursement total anticipé d’un crédit est généralement de l’ordre de 3% du capital restant dû.

Astuce : si votre banque propose une modulation gratuite, vous pouvez contracter votre crédit sur une durée plus courte que celle que vous voulez vraiment. Vous allez avoir une échéance un peu plus conséquente pendant un an, mais ensuite vous pourrez gratuitement allonger votre crédit et votre échéance baissera (et vous conserverez le taux correspondant à la durée initiale, moins cher que si vous aviez choisi dès le début la durée allongée).

Quelques conseils pour définir la durée d’un crédit immobilier ?

Il faut trouver le bon arbitrage entre la durée du crédit la plus courte possible, un montant d’échéance soutenable durant plusieurs années et le prix d’acquisition du bien pour satisfaire vos envies.

Gardez une marge de manœuvre

On recommande de toujours se réserver une marge de manœuvre et de ne pas se mettre à sa capacité maximum d’emprunt, car l’avenir est incertain et il ne faut pas se trouver coincé au premier imprévu financier. De plus, restreindre ses dépenses pendant 10, 20 ou 30 ans sera difficile alors gardez vous un budget pour faire face et vous faire plaisir aussi.

Anticipez les évolutions de revenus qui vous permettront de rembourser votre crédit immobilier

• Sur 10, 20 ou 30 ans vos revenus vont évoluer. Est ce que vos revenus pourraient être amenés à augmenter, ce qui est plus probable chez un jeune couple que chez une personne plus âgée ? ou au contraire vont-ils diminuer ?
• Quelle est la solidité financière de votre employeur ? de votre secteur d’activité?
• Comment se porte le marché immobilier dans votre région, si vous deviez revendre ? 
• Est ce que certaines de vos allocations vont s’arrêter ? Par exemple, quand vos enfants auront 18 ans ? 
• Anticipez ce qu’il se passerait si vous étiez amené à vous séparer de votre conjoint.
• Avez vous anticipé la baisse de revenus liée à une retraite ? Avez-vous fait des simulations réalistes ?

Faites des simulations avec une calculatrice de crédit immobilier

Faites des simulations, vous verrez rapidement ce que vous pouvez et souhaitez faire.

Calculez également le coût global du crédit et soyez vigilant sur les assurances. Aujourd’hui les taux d’intérêts sont assez bas et cela impactera moins le coût du crédit même sur une longue durée. En revanche, l’assurance emprunteur qui est fixe durant tout l’emprunt pèse lourd dans la durée.

Faites vos simulations de crédit et de durée avec les calculatrices de Budgetfacile 

>> Consultez le dossier : Faire un crédit immobilier

• 1/09/2021