Le paiement des droits de succession

• Des héritiers exonérés de droits de succession.

•  Les abattements 

 

– Entre parents et enfants, l’abattement est de 156 359 €
– Entre frères et sœurs, l’abattement est de 16 636 €

– Pour les neuveux et nièces, l’abattement est de 7 818 €. 

A défaut d’autre abattement, un abattement de 1 564 € est opéré sur chaque part successorale 

Un abattement spécifique de 156 359 € est applicable aux situations d’héritier handicapé, incapables :

– Soit de travailler dans des conditions normales de rentabilité.
– Soit d’acquérir une instruction ou une formation professionnelle s’il est âgé de moins de 18 ans.         

•   Les taux de taxation des droits de succession 

> En ligne directe (les ascendants et les descendants),

La part taxable de l’héritier ou du conjoint survivant	Le taux de taxation
< à 7 922 €	5 %
De 7 922 € à 11 833 €	10 %
De 11 833 € à 15 356 €	15 %
De 15 356 € à 542 043 €	20 %
De 542 043 € à 886 032 €	30 %
De 886 032 € à 1 772 064 €	35 %
> à 1 772 064 €	40 %

La part taxable des frères et sœurs	Le taux de taxation
< à 23 975 €	35 %
> à 23 975 €	40 %

• Réduction des droits de mutation pour les familles nombreuses

• 18/12/2006

La fiscalité de la vente immobilière

La fiscalité de la vente immobilière comprend différents modes d’imposition.

• La TVA immobilière s’applique pour les ventes de terrain à bâtir, ainsi que pour les ventes d’immeubles bâtis depuis moins de 5 ans, sous certaines conditions (appartement, maison…).
• Les droits d’enregistrement s’appliquent dès lors que la vente n’est pas soumise à la TVA immobilière.
• La plus value immobilière est applicable aux personnes physiques, et morales (SCI …) qui réalisent des plus values dans le cadre de la gestion de leur patrimoine.

La TVA immobilière

Le principe de la TVA est la taxation sur la valeur ajoutée.

Dans la vente de terrains à bâtir

La TVA immobilière s’applique en principe aux ventes de terrains à bâtir.

Sont considérés comme des terrains à bâtir :

• les terrains nus (lotissement ou hors lotissement)
• les terrains recouverts de bâtiments destinés à être démolis
• les immeubles inachevés

En principe les ventes de terrain à bâtir sont soumises à la TVA immobilière et donc exonérées de droits d’enregistrement.

La TVA est normalement due par l’acquéreur. Elle peut être, cependant, à la charge du vendeur dans 2 cas :

• Lorsque le terrain a déjà fait l’objet d’une vente soumise à TVA
• Lorsque le vendeur est une collectivité publique

La TVA devient exigible à la date de l’acte de vente.

Il y a cependant une dérogation importante. Les terrains à bâtir acquis par des particuliers pour la construction de maisons d’habitation, sont exclus du champ d’application de la TVA immobilière et relèvent des droits d’enregistrement.

Par ailleurs, la mesure dérogatoire ne concerne que les acquisitions faites par des particuliers personnes physiques, par conséquent si l’acquisition est faite par une personne morale (ex : SCI…) la TVA immobilière s’applique.

L’acquéreur doit déclarer dans l’acte, qu’il projette une telle construction. Aucun délai de réalisation n’est cependant imposé.

A noter : Si l’immeuble d’habitation est destiné à être vendu après construction c’est la TVA immobilière qui s’applique ; L’exonération de TVA est donc réservée aux particuliers qui envisagent de construire pour leur habitation personnelle ou pour la location.

Dans la vente d’immeubles bâtis

Les ventes d’immeubles bâtis, soumises à la TVA immobilière, sont à classer dans 2 catégories :

• Les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA)
• Les ventes intervenant après achèvement à 2 conditions :
  • La vente doit intervenir dans les 5 ans de l’achèvement
  • La vente n’a pas été précédée d’une autre mutation à titre onéreux, c’est à dire le bien n’a jamais été revendu depuis l’achèvement

A noter : C’est donc seulement la 1ère mutation dans les 5 ans qui est soumise à TVA immobilière. Les autres cessions sont soumises aux droits d’enregistrement (5%).

La notion de TVA immobilière

Lorsque les ventes immobilières sont soumises à la TVA immobilière , les ventes sont imposées selon un certain nombre de règles :

• Le redevable est le vendeur
•  La TVA est exigible à la date du fait générateur, c’est à dire la date constatant l’opération ou à défaut au moment du transfert de propriété.
• Lorsque le prix est payable en plusieurs échéances (ex : VEFA), le vendeur peut acquitter la TVA au fur et à mesure des encaissements.
•  L’assiette de la TVA est constituée par le prix augmenté des charges éventuelles.
•  Le taux de la TVA est de 19.6%, c’est à dire le taux normal de droit commun.

Remarque : Lorsqu’une vente immobilière est soumise à la TVA immobilière, l’acquéreur est tenu de payer la taxe de publicité foncière de 0.715 % du prix de vente. Il est donc plus intéressant pour l’acquéreur que la vente soit soumise à la TVA immobilière, car il ne sera pas soumis aux droits d’enregistrement de 5 % du prix de vente, mais seulement à la taxe de publicité foncière.

Les droits d’enregistrement (droits de vente)

Ces droits s’appliquent dès lors que la vente n’est pas soumise à la TVA immobilière. Ils sont applicables et exigibles sur toutes les ventes d’immeubles.

Le paiement du droit de vente doit intervenir avant l’accomplissement de la formalité d’enregistrement au fichier immobilier.

 Les droits d’enregistrement sont, sauf convention contraire, supportés par l’acquéreur.

L’assiette de ces droits

Les droits de vente sont calculés sur le prix de vente.

L’assiette est augmentée des charges et de toutes les indemnités stipulées au profit du vendeur.

Ex : l’obligation faite à l’acquéreur de rembourser la taxe foncière « prorata temporis ».

Le taux d’imposition

Jusqu’au 1 janvier 2006 le taux était de 4.89%.

Ce taux comprenait :

• Un droit départemental de 3.60%
• Une taxe communale de 1.20%
• Des frais d’assiette et de recouvrement au profit de l’Etat de 2.50% calculés sur la base du droit départemental, soit 0.9%

Depuis le 1er janvier 2006, le taux a changé puisqu’il s’est ajouté une taxe au profit de l’Etat de 0.20%. Le taux est donc désormais de 5%.

Les plus values immobilières des particuliers

En cas de vente d’un bien immobilier, vous pouvez être imposé au titre de la plus-value que vous avez réalisée.

Le champ d’application

Le régime actuel résulte de la loi de Finance de 2004. Les personnes concernées sont les personnes physiques qui réalisent des plus-values immobilières dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé.

Ce régime s’applique aussi en cas de cession immobilière réalisée par une société soumise à l’impôt sur le revenu et relevant donc de la transparence fiscale (ex : les SCI).

NB : En présence d’une cession à titre gratuit, l’imposition des plus values ne s’applique pas. (ex :une succession)

Les exonérations de plus-values

La principale exonération est celle de la résidence principale. En effet, la plus-value est toujours exonérée en cas de vente de la résidence principale.

Une exonération est également prévue, en cas de cession par une personne domiciliée hors de France, à condition qu’elle ait fixé son domicile fiscal en France de manière continue pendant au moins 2 ans. Cette exonération ne s’applique qu’à la 1ère cession.

Il existe aussi une exonération de la plus-value, en cas d’expropriation, à condition que l’indemnité perçue par le propriétaire soit utilisée dans les 12 mois de l’expropriation, pour l’acquisition, la construction, ou l’agrandissement d’un immeuble.

Les modalités de calcul des plus-values

==> Il faut prendre en compte le prix de cession. Il s’agit du prix réel qui a été stipulé dans l’acte.

Si le vendeur a supporté des frais, ils viennent en déduction sous réserve d’être justifiés.

Ex : Prix de vente 100 000 €, une main levée d’hypothèque de 800 €

       Le prix de cession pris en compte sera donc de 99 200 €

==> On prend en compte également, le prix d’acquisition, c’est-à dire celui qui figure dans l’acte d’acquisition.

A noter : si le bien a été reçu à titre gratuit, on prend en compte la valeur qui a été déclarée.

Ce prix d’acquisition est majoré des frais justifiés (ex : droits de succession, frais d’agence…). Si on ne peut pas en justifier, on bénéficie d’une majoration forfaitaire de 7.50% au titre des frais.

Il y a également la possibilité de bénéficier de majoration pour travaux. Le prix d’acquisition peut être majoré du montant des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement, rénovation ou amélioration depuis l’acquisition du bien. Pour cela, il faut des justificatifs.

De plus, les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise. Ils ne doivent pas avoir le caractère de dépenses locatives, ni avoir été déduis de l’impôt sur le revenu.

Si le bien est cédé plus de 5 ans après son acquisition et si aucun travaux ne vient majorer le prix d’acquisition, le vendeur a la possibilité de bénéficier d’une majoration forfaitaire de 15% pour les travaux.

Le calcul des plus-values

La plus-value brute est égal à la différence entre :

• Le prix de vente éventuellement corrigé des frais
• Le prix de revient comprenant le prix d’achat majoré des frais et des travaux 

Les abattements

Il existe plusieurs abattements applicables aux plus values brutes.

Il y a un abattement pour la durée de détention

Il s’agit d’un abattement de 10% par an au-delà de la 5ème année de détention. Au bout de 15 ans, la plus-value est exonérée.

A noter : Les années se comptent en années entières.  Exemple : Pour une vente le 10/05/2006, la fin de la première année est le 10/05/2007

Un abattement fixe de 1 000 €

Pour chaque cession un abattement fixe de 1 000 € est applicable.

Le taux d’imposition

Le taux d’imposition est de 27%.

Ce taux se décompose comme suit :

• Un taux de base de 16%
• Des prélèvements sociaux :    
  • CSG = 8.2%
  • CRDS = 0.5%  
  • Prélèvements sociaux = 2%
  • Contribution additionnelle = 0.3%

A noter : Certaines ventes sont exonérées en raison de leur faible montant, il en est ainsi lorsque le prix de cession ne dépasse pas 15 000 €.

Exemple de calcul de plus-value 

Achat d’un immeuble le 30 janvier 1998 : Prix d’acquisition = 100 000 €      Frais payés (frais d’acte + commission d’agence) = 10 000 €

La vente de l’immeuble est prévue pour le 28 octobre 2006 : Prix de vente = 170 000 €

Calcul de la plus value brute : 

Plus-Value brute = Prix de vente – (Prix d’acquisition + majoration pour frais réels d’acquisition + majoration forfaitaire pour travaux)

Soit :    170 000 – (100 000 + 10 000 + (100 000 X 15%))

            170 000 – (110 000 + 15 000)

            170 000 – 125 000

            = 45 000 € de plus-value brute

Abattements : 

– pour la durée de détention (10% par an au delà de la 5ème année)

Acquisition le 30 janvier 1998 jusqu’au 30 janvier 2006 = 8 ans de détention

5 ans ne compte pas ; donc 3 ans d’abattement , soit 30% de 45 000 € = 13 500 €

– l’abattement général

L’abattement général est égal à 1 000 €.

Plus value nette

La plus value nette après abattements est donc de : 45 000 – 13 500 – 1 000 = 30 500 €.

Impôt sur les plus-values à payer

L’impôt sur les plus-values étant de 27 %, la somme à payer sera de : 30 500 x 27% = 8 235 €

• 18/12/2006