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Avantages et inconvénients de la communauté réduite aux acquêts

Les avantages de la communauté réduite aux acquêts
 
+ Egalité de pouvoir des 2 époux. Chaque époux à la possibilité d’administrer et de disposer des biens communs. La signature conjointe est nécessaire pour les actes graves.
 
+ Les biens perçus par héritage ou donation restent la propriété de chaque époux.
 
+ Les gains et salaires d’un époux profitent à l’autre, même s’il n’a pas d’activité rémunérée. Une femme restée au foyer pour élever ses enfants n’est pas désavantagée.
 
+ En cas de divorce ou de décès, les conjoints garderont leurs biens propres et recevront la moitié des biens de la communauté.
 
+ Les emprunts contractés par l’un des époux n’engagent pas les biens de la communauté, sauf s’il s’agit de dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants.
 
 
 
Les inconvénients de la communauté réduite aux acquêts
 
– Un seul des 2 époux peut mettre en péril l’économie du ménage (ex : une entreprise financière risquée)
 
            – Le divorce ou de décès de l’un des conjoints, obligent à liquider la communauté.
 
            – Difficultés liées au partage des biens communs en cas de conflit.
 
– Evaluation délicate des récompenses à la fin du régime (sommes dues par l’un des époux à la communauté ou inversement).
 
– La gestion égalitaire et concurrente peut conduire au blocage en cas de mésentente.
 
 
Remarque : Ce régime convient aux jeunes époux dont un seul d’entre eux a une activité rémunérée.
 
Pour améliorer ce régime
 
Pour aménager au mieux la liquidation du régime et donc votre succession, la donation au dernier survivant permet de laisser tout ou partie de vos biens à votre conjoint. En savoir plus sur la donation au dernier vivant.

La communauté des meubles et acquêts

Le régime de la communauté de meubles et acquêts s’applique surtout aux époux qui se sont mariés avant le 1er février 1966 sans faire de contrat de mariage (régime légal avant 1966). Il est rarement choisi à l’heure actuelle.
 
La communauté de meubles et acquêts comprend la totalité des biens des époux, c’est-à-dire les biens meubles et le mobilier qu’ils possédaient avant le mariage, et tous les biens mobiliers et immobiliers que les époux ont pu acquérir au cours de leur union.
 
 
La masse des biens de la communauté de meubles et acquêts
 
Trois masses de biens composent le régime de la communauté de meubles et acquêts :
  • les biens propres du mari
  • les biens propres de l’épouse
  • les biens communs.
Les biens communs sont ceux de la communauté légale (communauté réduite aux acquêts) augmentés :
 
   des biens meubles que les époux possédaient avant leur mariage ;
   des biens meubles qu’ils ont reçus par succession, donation ou testament pendant leur mariage (sauf en cas de clause d’exclusion de la communauté) ;
   des immeubles achetés par un époux entre la signature du contrat de mariage et la célébration du mariage (sauf clause contraire).
 
 

 

Les biens propres au mari et à l’épouse sont :
 
   les biens immeubles que les époux possédaient avant le mariage
   les biens immeubles qu’ils ont reçus par succession, donation ou testament pendant leur mariage
   les biens personnels à chaque époux (vêtements, linge…)
 
Les dettes dans la communauté de meubles et acquêts

 

 
Les dettes communes sont plus nombreuses que dans le régime légal. En effet, la communauté supporte les dettes communes comme dans le régime légal, mais également les dettes liées aux biens meubles propres à chacun des époux (ex : un fonds de commerce).
Les dettes propres sont celles liées aux biens immeubles propres de chaque époux.
 
 
La gestion des biens
 
Les biens communs
 
En principe, chaque époux administre et dispose seul des biens communs. Mais il reste responsable des fautes commises dans sa gestion.
Il existe cependant des exceptions à ce principe. Par exemple en cas d’hypothèque d’un immeuble de la communauté, l’accord des 2 époux est nécessaire.
 
Les biens propres
 
Chaque époux conserve la libre disposition de ses biens propres, à l’exception du logement familial et des meubles meublant ce logement, pour lesquels la libre disposition nécessite le consentement du conjoint.
 
 
La liquidation de la communauté
 
Les règles de liquidation de ce régime sont identiques à celles du régime légal actuellement en vigueur.
 
 
 
Les avantages du régime de la communauté des meubles et acquêts
 
+ Il permet à chacun des époux de profiter de l’enrichissement de son conjoint.
+ Les revenus, les fonds de commerce, les parts et actions de sociétés, les meubles… quelle que soit leur origine, tombent dans la communauté.
 
Les inconvénients du régime de la communauté des meubles et acquêts
 
         La solidarité des époux face aux dettes est encore plus grande que dans le régime légal.
         Il ne respecte pas la tradition familiale, à moins que les donations ou les testaments n’en disposent autrement, en ce qui concerne les biens meubles (argent, bijoux, tableaux…).

Le régime de la séparation de biens

La séparation de biens est le régime dans lequel chacun des époux conserve la propriété exclusive et la gestion indépendante de ses biens. Il n’existe en principe, ni bien commun, ni dette commune.
Ce régime matrimonial est le plus fréquemment adopté par contrat de mariage.
 
 
La séparation de biens est particulièrement conseillée :
 
          aux couples dont l’un des membres exerce une activité professionnelle indépendante (commerçant, profession libérale…) ;
 
          aux couples qui ont des enfants d’un premier mariage, pour éviter des problèmes de partage ;
 
          aux couples dont les patrimoines ou revenus sont importants, et qui souhaitent conserver la propriété exclusive de leurs biens.
 
 
La séparation de biens est basée sur une triple séparation :
  • la séparation des patrimoines
  • la séparation des dettes
  •  la séparation dans la gestion des biens
 
La séparation des patrimoines
 
Chaque époux est seul propriétaire :
          de ce qu’il possédait avant de se marier ;
          de tous les biens qu’il crée ou acquiert pendant le mariage ;
          de tous les revenus qu’il perçoit pendant le mariage (salaires, dividendes, loyers…) ;
          de tout ce qu’il reçoit par donation, testament ou héritage pendant le mariage.
 
Malgré cette séparation, les époux peuvent réaliser ensemble des acquisitions, qui appartiendront en indivision aux 2 époux.
 
La séparation des dettes
 
Chaque époux est seul responsable de ses dettes personnelles. Les biens du conjoint ne peuvent pas être saisis pour les payer.
 
Par exception, certaines dettes doivent être supportées par les 2 époux :
          les engagements pris par les 2 époux ;
          les engagements pris par l’un des époux avec le cautionnement de l’autre ;
          les dettes ménagères (régime impératif) ;
          les dettes liées à des biens qui ont été achetés au nom des 2 époux.
 
 
La gestion des biens
 
Chaque époux gère ses biens personnels comme il l’entend. Il faut toutefois que les conjoints s’acquittent des dépenses de la famille.
 
Les biens indivis doivent quant à eux être gérés à deux. Un époux ne peut pas les vendre, les donner… sans l’accord de l’autre.
 
 
La dissolution du régime de séparation de biens
 
Les principales causes de disparition du régime de séparation de biens sont le décès de l’un des époux ou le divorce.
 
En théorie, il n’y a pas de comptes à faire entre les époux, puisqu’ils sont censés avoir des patrimoines distincts.
 
En pratique, il y a toujours des comptes à faire. Il faut d’abord que chacun reprenne ses biens. Ensuite, les époux doivent décider du sort des biens acquis à leurs 2 noms. Enfin, ils doivent régler leurs dettes.
 
 
Les avantages du régime de séparation de biens
+ La totale indépendance patrimoniale des époux
+ Chaque époux est protégé contre les poursuites des créanciers de son conjoint
+ Liquidation simplifiée du régime lors de la dissolution
Les inconvénients du régime de séparation de biens
  Les revenus (salaires, gains et bénéfices) de l’un des époux ne profitent pas à l’autre
  Dangereux pour le conjoint qui n’exerce pas d’activité professionnelle rémunérée

Le régime de la participation aux acquêts

Pendant le mariage, le régime de la participation aux acquêts fonctionne comme un régime de séparation de biens. A la dissolution du régime, l’époux qui s’est le plus enrichi a une dette envers son conjoint. Il doit partager son enrichissement comme dans un régime communautaire.
La participation aux acquêts est un régime peu choisi par les couples français, alors que ce régime a été adopté comme régime légal par de nombreux pays européens (Allemagne, Norvège, Suisse…).
 
 
Pendant le mariage,
 
Pendant le mariage, le régime de la participation aux acquêts fonctionne comme un régime de séparation de biens.

Il y a 2 masses de biens :

– les biens personnels de l’épouse
– les biens personnels du mari

En théorie, les époux sont donc totalement indépendants. La gestion des biens se fait comme dans le régime de séparation de biens, c’est-à-dire que chaque époux gère ses biens personnels comme il l’entend.
 
Dans la pratique, l’indépendance est limitée. Les époux peuvent surveiller la façon dont l’autre gère ses biens.
  
A la dissolution du mariage,
 
La séparation de biens n’est pas totale, puisqu’à la dissolution du mariage, chaque époux à vocation à recevoir la moitié des acquêts (enrichissement au cours du mariage) de l’autre. On se retrouve alors dans un régime matrimonial communautaire.
 
Il faut d’abord mesurer l’enrichissement de chacun pendant le mariage, pour pouvoir partager cet enrichissement. Il faut ensuite calculer cet enrichissement et enfin l’époux qui s’est le plus enrichi doit régler sa dette en argent à son conjoint.
 
Mesurer l’enrichissement des époux
 
Pour cela, il faut faire la différence entre :
  Le patrimoine d’origine (les biens et les dettes existant au jour du mariage, les biens recueillis par succession ou donation pendant le mariage et les biens propres par nature)
Le patrimoine final (tous les biens et les dettes appartenant à chacun des époux au jour de la dissolution)
 
Calculer l’enrichissement
 
Il faut ensuite calculer l’enrichissement moyen réalisé et le répartir par moitié entre les époux. Le contrat de mariage peut prévoir une autre répartition de l’enrichissement.
Exemple : ¼ pour le mari et ¾ pour l’épouse
 
L’époux qui s’est le plus enrichi doit régler sa dette immédiatement et en argent. A défaut de ce paiement en argent, son conjoint peut faire saisir ses biens.
 
Les dettes contractées par un époux restent à sa charge et les créanciers d’un époux ne peuvent poursuivre l’autre.
 
Les avantages du régime de la participation aux acquêts
  • Avantages, pendant le mariage, du régime de la séparation de biens, sans les inconvénients à la fin du régime
  • Ce régime combine l’indépendance et la participation aux bénéfices
  • C’est le régime légal dans de nombreux pays européen (Suisse, Allemagne, Norvège…)
Les inconvénients du régime de la participation aux acquêts
  • Régime hybride
  • Difficile d’évaluer le patrimoine d’origine à la fin du régime
  • Si l’un des époux est propriétaire d’un commerce ou d’une entreprise qui est son outil de travail, il peut être alors intéressant de l’exclure du partage, pour protéger cet époux en cas de divorce.
A noter : La mise en oeuvre de ce régime est délicate. Pour faciliter l’application de ce régime, le mieux est d’établir un état descriptif de tous les biens de chacun, au début et à la dissolution du mariage.

Loi Demessine

La loi Demessine est encore appelée "l’investissement en Zone de Revitalisation Rurale" et plus communément nommé, Z.R.R.. Ce dispositif de défiscalisation connaît de nombreux avantages. Celui ci ne s’applique plus sur les investissements réalisés après le 31/12/2006.
 
Le régime de la loi Demessine, instauré par la Loi de Finances 1999, a pour but de favoriser les investissements locatifs dans des résidences de tourisme situées dans les Zones de Revitalisation Rurale.
Ce dispositif, basé sur la réalisation d’investissements immobiliers, a été reconduit jusqu’au 31 décembre 2006. En offrant des avantages fiscaux, il permet à des investisseurs de se constituer un patrimoine immobilier tout en dynamisant des zones encore peu développées.
 

 

Le champ d’application
  • Les investisseurs concernés
L’acquéreur peut être une personne physique qui réalise des investissements locatifs directement ou par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés (Société Civile Immobilière de gestion, SCPI…).
  • Les investissements concernés
Le logement doit être neuf, c’est-à-dire que le bien ne doit jamais avoir été habité.
Le logement doit être acquis entre le 01/01/1999 et le 31/12/2006.
Le logement doit être situé dans une résidence de tourisme classée, située dans une zone de revitalisation rurale.
Vos engagements
Le propriétaire s’engage à louer le logement pendant 9 ans minimum.
Le logement doit être loué vide, c’est-à-dire sans être meublé.
La location doit prendre effet dans le mois qui suit l’achèvement ou l’acquisition si elle est postérieure.
Vos avantages
  • Une réduction d’impôt
Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 25% du montant de l’investissement (plafonné à 50 000 € pour une personne seule et 100 000 € pour un couple marié), répartie sur 6 ans, quelle que soit votre tranche d’imposition.
 
La réduction d’impôt est donc de :
4 166 € par an maximum, pendant 6 ans pour un couple marié (25% X 100 000 € / 6 ans).
2 083 € par an maximum, pendant 6 ans pour une personne seule ( 25 % X 50 000 € / 6 ans)
  • L’imputation du déficit foncier sur le revenu global
Vous bénéficiez également d’une possibilité de déduire le déficit foncier de l’activité de votre revenu global. En effet, quand l’ensemble des charges est supérieur aux revenus locatifs, l’investisseur peut directement imputer cette situation de déficit sur son revenu global, à hauteur de 10 700 € par an.
Si le déficit foncier est supérieur à cette limite, le montant non affecté sera imputable sur les revenus fonciers des années suivantes.
  • Jouissance temporaire du logement
Vous avez la possibilité d’exercer un droit de jouissance temporaire sur le bien acquis. Autrement dit, vous pouvez "partir en vacances" dans la résidence, sous réserve que votre durée d’occupation n’excède pas plus 8 semaines par an.
 

 

Remarques :
Cet investissement n’est intéressant que si le bien est loué correctement et régulièrement. Une attention particulière doit donc être portée sur la gestion du bien et la fréquentation de la zone touristique. Il faut donc choisir un opérateur expérimenté et une région attractive pour le tourisme. En montagne, mieux vaut privilégier les stations bénéficiant d’une saison d’hiver et d’été.
Au terme des 9 années, vous pouvez modifier votre bail pour bénéficier ensuite du statut de loueur en meublé.
 


La location meublée

La location meublée occupe une place à part dans l’univers de l’investissement immobilier locatif et présente de nombreux avantages parfois ignorés.
 
La particularité de ce mode de location est qu’il s’agit d’une activité commerciale au plan fiscal, c’est à dire que le propriétaire est imposé dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), dans le cadre de l’impôt sur le revenu et non pas dans la catégorie des revenus fonciers.
 
La location de logements meublés entraîne l’application de deux régimes fiscaux différents, selon que le loueur est professionnel (Loueur en Meublé Professionnel) ou non professionnel (Loueur en Meublé Non Professionnel).

Le champ d’application

La location de logement en meublé, échappe à la loi du 6 juillet 1989, relative à la location de logement vide. Elle est régie par le droit commun (Code civil) et le Code de la construction et de l’habitation (CCH).

Qu’est ce qu’une location meublée ?

La location meublée peut être définie, comme la mise à disposition, d’une part d’un local à usage d’habitation,et d’autre part des meubles qui le garnissent et permettent d’y habiter.
 
A noter : Il n’y a donc de location meublée que si le bailleur et le locataire ont donné leur accord sur le caractère meublé de la location.
  • Le caractère meublé de la location

Pour que la location puisse être qualifiée de meublée, il faut que les meubles soient en qualité et en nombre suffisant pour permettre au locataire de vivre convenablement dans le logement. 
 
Récemment le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 a fixé la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé. 
  • Les caractéristiques du logement

Depuis la loi sur la Solidarité et le Renouvellement Urbain (SRU), le logement loué meublé doit être décent. Cette notion de logement décent est précisée dans l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent » et celui-ci doit être « doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

Les clauses obligatoires du contrat de bail 

  • Le caractère écrit du bail

Le bail doit être écrit, dans le cas où le logement loué est la résidence principale du locataire. Cette obligation date de la modification par la Loi du 18 janvier 2005, de l’article L. 632-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH). 
  • La durée du bail est en principe d’un an

 La durée du bail doit, en principe, être d’un an, depuis la modification de l’article L. 632-1 du CCH, par l’article 115 de la loi du 18 janvier 2005. 
  • Le cas particulier des étudiants

Le fait que la durée du bail soit désormais fixée à un an, n’est pas sans incidence pour le propriétaire qui loue à un étudiant. Dans la plupart des cas, les étudiants louent le temps d’une année scolaire, c’est-à-dire huit ou neuf mois.
Prenant en compte la réalité du marché de la location de logements meublés, l’article 33 de la loi du 26 juillet 2005 relative aux services à la personne, introduit une disposition dérogatoire. Lorsqu’une location meublée est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à 9 mois.  
  • Un état des lieux et un inventaire du mobilier

L’état des lieux doit être réalisé à l’entrée dans les lieux du locataire, de façon contradictoire, c’est-à-dire en présence du locataire et du propriétaire. La preuve de la consistance du mobilier doit être établie, dans un inventaire annexé au contrat de bail. Le bail encourt la nullité si aucun inventaire n’est annexé au contrat.
 

 La qualification de loueur en meublé

Il existe 2 statuts de loueur en meublé : le loueur en meublé professionnel (LMP) et le loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Le LMP

Pour obtenir le statut de loueur en meublé professionnel, il convient de réunir simultanément deux conditions :
· Il faut être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en qualité de loueur en   meublé
· Il faut percevoir plus de 23 000 € de recettes annuelles et retirer de cette activité des recettes excédents au moins 50% de ses revenus professionnels.
 
A noter : Les conditions du statut du LMNP ont été modifiées par la loi de modernisation de l’économie du 04/08/08 et par la loi de finances de 2009 . Elles sont applicables à compter de l’imposition des revenus 2009.
Le seuil était auparavant de 32 000 € et les conditions liées aux revenus étaient alternatives. Les recettes tirées de la location devaient excéder la moitié du revenu global.
Le seuil de 23 000 € s’apprécie au niveau du foyer fiscal, c’est-à-dire que sont prises en compte, toutes les recettes de locations meublées, affectées à chacun des membres du foyer fiscal.
Les revenus du LMP sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non dans la catégorie des revenus fonciers. 

Le LMNP

La condition de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ne fait pas à proprement parler l’objet d’un statut particulier.
 
La qualification de de loueur en meublé non professionnel (LMNP) peut se définir en négatif, comme la situation des loueurs qui ne remplissent pas les conditions requises pour relever du statut de loueur en meublé professionnel.
 
Il s’agit donc, des personnes, qui ont une activité de loueur en meublé, mais qui ne réalisent pas 23 000 € de recettes annuelles et n’en retirent pas au moins 50% de leur revenus professionnels.

Les conditions pour être considéré comme loueur en meublé ont été fortement réduite par la loi de finance 2009.

 
Les revenus des LMNP sont imposés dans la catégorie des BIC, même s’il s’agit de BIC non professionnel.

Vos engagements 

Les loueurs en meublé doivent tenir une comptabilité d’engagements. Cela signifie que les produits d’un exercice sont ceux qui sont directement affectables à cet exercice, indépendamment de la date de leur paiement. En conséquence, le statut n’est pas remis en cause, en cas de retard dans le paiement des loyers. 

Les loueurs en meublé doivent impérativement relever du régime réel d’imposition.   Pour être qualifié de louer en meublé, il faut exercer cette activité de manière habituelle.  

Le loueur en meublé a la possibilité de choisir entre les trois régimes d’imposition des bénéfices :

  • Le régime de la micro-entreprise applicable aux autres prestations de service, dans la mesure où son chiffre d’affaires ne dépasse pas 32 000 € HT. (au paravant 80 000 € HT)
  • Le régime du réel simplifié. les loueurs exclus du régime des micros-entreprises et qui réalisent un chiffre d’affaires, annuel HT, inférieur à 763 000 € sont soumis de plein droit à ce régime .
  • Le régime de réel normal s’applique de plein droit, au-delà de 763 000 € de chiffre d’affaires annuel HT. 

Il faut que les biens loués meublés soient détenus directement par l’investisseur ou qu’ils le soient par l’intermédiaire d’une société soumise à l’impôt sur le revenu (EURL, SARL de famille, SNC…). Si les biens sont détenus par une société soumise à l’impôt sur les sociétés, c’est ce dernier qui s’applique pour l’activité de location meublée et non le régime des BIC.  

Le loueur en meublé est assujetti au paiement de la taxe foncière et de la taxe professionnelle.

Vos avantages

Les avantages de la location meublée sont différents si l’on se situe sous le régime du loueur en meublé professionnel ou sous le régime du loueur en meublé non professionnel. Le statut qui offre le plus d’avantages est celui du loueur en meublé professionnel.

Les avantages des LMP 

  • La déduction du déficit sur le revenu global
 Conformément aux règles régissant les BIC, les bénéfices sont ajoutés aux autres revenus pour la détermination de l’impôt sur le revenu. Il en va de même pour les déficits qui sont directement imputables sur le revenu global de l’investisseur.
Pour déterminer le bénéfice imposable, toutes les charges engagées dans l’intérêt de l’activité sont déductibles. L’amortissement imputable fiscalement est toutefois limité au montant des loyers de l’exercice.
  • Calcul de l’amortissement

Les biens liés à la location peuvent être amortis sur le mode linéaire (20 ou 25 ans pour le logement, 5 ans environ pour le mobilier).

  • Exonération de la taxation des plus-values
L’article 151 septies du CGI, énonce que,  les plus-values réalisées dans le cadre d’une activité commerciale, à condition qu’elle ait été exercée pendant au moins 5 ans, sont exonérées pour la totalité de leur montant, lorsque les recettes annuelles n’excèdent pas 250 000 € par an TTC.
  • L’ISF

Les immeubles loués en meublé font partie du patrimoine soumis, le cas échéant, à l’impôt de solidarité sur la fortune. Sous certaines conditions, les biens loués meublés, peuvent être exclus du champ d’application de l’impôt de solidarité sur la fortune.

  • Allègement des droits de succession
Le LMP est soumis à des dispositions particulières qui lui permettent d’en amortir la charge.
 
  • Différé et fractionnement du paiement des droits d’enregistrement
Ce dispositif a pour objet de rendre plus facile la transmission successorale des entreprises, en offrant aux héritiers un aménagement du plan de règlement des droits.
  • Le régime de faveur de l’article 787 B et C du CGI 
Pour assurer le développement des entreprises et faciliter leur transmission, les articles 787 B et C du CGI permettent, dans certaines conditions, de déduire de 75% la base taxable au titre des droits de mutation, que ce soit par succession ou par donation.
  • Un moyen de préparer la succession : la SARL de famille
La SARL de famille présente certains avantages qui permettent d’aménager au mieux la transmission de son patrimoine à un coût fiscal réduit.
Il est possible d’associer ses enfants, même mineurs, dès l’origine ou pendant la phase de construction du patrimoine. Ils peuvent ainsi détenir une partie plus ou moins importante du capital social, qui, le moment venu, échappera aux droits de succession.
  • Régime social du loueur en meublé
Le loueur en meublé professionnel est redevable de la taxe professionnelle. Il est également soumis à l’ensemble des cotisations sociales dans les conditions de droit commun, à savoir :
          Cotisation d’allocations familiales
          Cotisation sociale généralisée
          Cotisation d’assurance maladie
          Cotisation d’invalidité décès
          Cotisation de retraite vieillesse
 
Cette obligation comporte une contrepartie, qui peut s’avérer intéressante. Le loueur en meublé professionnel se voit ainsi reconnaître un statut social qui lui permet, en cas de besoin, de continuer à bénéficier des garanties qu’offre ce statut : couverture maladie et invalidité, constitution de droits à la retraite.

Les avantages du LMNP

La condition de loueur en meublé non professionnel est une alternative à la location nue et peut constituer un moyen d’accéder progressivement au statut de LMP.
 
Le LMNP ne bénéficie pas des avantages réservés à ceux qui ont une activité qualifiée de « professionnelle » en matière de taxation des plus-values, transmission du patrimoine et d’ISF.

Les déficits sont imputables sur des revenus de la même nature pendant 10 ans.

Une réduction d’impôt dans certains cas…

Les loueurs en meublé non professionnels qui acquièrent à compter du 1er janvier 2009, un logement neuf destiné à la location meublée peuvent selon leur acquisition bénéficier d’une réduction d’impôt.

 
Au départ fixé à 5 % du prix de revient du logement, plafonné à 25.000 € ,  cet avantage a été aligné sur celui du dispositif Scellier dans la Loi de finances rectificative du 20/4/09. 
  • La réduction d’impôt est désormais de 25 % du prix de revient du logement, pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 et de 20 % en 2011 et 2012.
  • L’investissement est de 300 000 € maximum, soit une réduction maximum de 75 000 €
Les conditions à respecter pour bénéficier de la réduction :
  • Le logement doit être neuf, en l’état futur d’achèvement, ou achevé depuis au moins quinze ans  et ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation,
  • Le logement doit être compris dans une résidence pour personnes âgées ou adultes handicapés, une résidence pour étudiants, une résidence de tourisme classée ou un établissement de soins de longue durée.
  • Le dispositif est étendu aux résidences de services pour personnes âgées ayant obtenu l’agrément «qualité» (délivré dans les conditions prévues par l’article L. 7232-3 du code du travail).
  • Le propriétaire doit s’engager à louer le logement pendant au moins neuf ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence.

 
 
Consulter le dossier : Les dispositifs fiscaux dans l’immobilier locatif

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