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Question logement … Acheter ou louer ?

Devenir propriétaire est le rêve de beaucoup de français ! Faire son nid, arrêter de jeter de l’argent par les fenêtres, autant de bonnes raisons qui encouragent à acheter son logement.

Mais face au prix de l’immobilier, notamment dans certaines grandes agglomérations comme Paris, Nantes, Lyon, Bordeaux, Rennes sa réalisation est parfois bien difficile. Quand le budget n’est pas suffisant, il est parfois plus raisonnable de rester locataire. C’est aussi un investissement et un engagement que certains ne veulent pas prendre.

Avant de franchir le pas de l’achat immobilier, il faut donc se poser toutes les questions !

Les avantages de l’achat

Un calcul avantageux

C’est mathématique, si vous pensez garder votre bien entre 15 et 20 ans à conditions égales, l’achat sera plus favorable que de louer son logement.

Aux taux actuels, avec un remboursement d’emprunt proche de votre loyer, au bout de 20 ans vous en êtes propriétaire. Plutôt que de payer un loyer en pure perte, vous allez vous constituer un capital dans l’immobilier.

Ainsi, au moment du départ à la retraite et même plus tôt, vous aurez fini de payer votre logement et vous en disposerez alors gratuitement. Votre budget logement deviendra alors quasi nul, ce qui sera intéressant car les revenus baissent souvent à la retraite.

Un patrimoine immobilier et une garantie

L’acquisition de son habitation principale est le début de constitution d’un patrimoine immobilier. En effet au bout de quelques années et progressivement vous allez acquérir un capital immobilier. Celui ci en étant vendu, loué ou gagé vous permettra ensuite de peut être réinvestir dans d’autres projets.

Par ailleurs, on considère que les remboursements d’emprunt immobilier peuvent être assimilés à une épargne forcée ! En effet quand on n’a pas cette obligation de remboursement, on a tendance à dépenser l’argent disponible que l’on a, en oubliant de le mettre de coté pour des lendemains plus difficiles ou des projets futurs ; Un peu d’épargne forcée, cela a du bon si on est un mauvais épargnant !

Enfin, acheter à aussi l’avantage de protéger le conjoint et les enfants. En effet lors de la souscription d’un emprunt immobilier, vous êtes généralement obligé de prendre une assurance décès et invalidité. Ainsi, en cas d’accident, l’assurance payera la part d’emprunt concerné ce qui permettra à la famille de continuer à se loger ou de disposer d’un capital.

Un logement à votre goût

L’aspect financier compte mais il n’est pas seul. Acquérir son logement, c’est une étape dans la vie personnelle ! On s’installe, on peut personnaliser son logement, créer son nid douillet, avoir son bureau, cultiver son jardin…

Il est vrai qu’en location on a pas toujours le choix et on ne pourra pas ou ne voudra pas investir dans son logement !

Les avantages de la location

Tout d’abord, ne vous arrêtez pas aux idées reçues : « la location, c’est jeter de l’argent par les fenêtres ». C’est un des aspects de l’équation mais il y a aussi des avantages à louer !

Louer c’est la liberté !

Si vous souhaitez être libre que ce soit pour des raisons professionnelles ou personnelles restez locataire !

Être locataire signifie pouvoir donner rapidement congé à son bailleur. Cela permet d’être plus mobile et aujourd’hui, la mobilité professionnelle est souvent nécessaire.

Être locataire c’est aussi ne pas prendre d’engagements financiers sur le long terme. Un tel engagement peut freiner le mouvement. Cela nous lie parfois avec quelqu’un d’autre, nous oblige à maintenir un niveau de revenu minimum, nous fixe géographiquement etc….

Un bien immobilier peut toujours être revendu bien sur, mais c’est toujours un peu long, complexe et générateurs de frais qui viennent s’ajouter. Il vaut mieux, si l’on n’est pas sûr de vouloir prendre cet engagement rester locataire le temps de murir le projet !

La location c’est facile !

Il faut savoir que louer son logement, c’est profiter d’un service de la part d’un propriétaire.

C’est lui qui prend en charge les réparations majeures du logement, assure l’entretien des parties communes, paye les impôts fonciers, assure la mise aux normes etc… ce sont des avantages et une tranquillité d’esprit qui a un coût !

Etudier son projet d’achat immobilier

Pour quelle durée ?

La question à se poser c’est combien de temps je pense rester dans les lieux ? Si vous pensez rester moins de 3 ans, la location est fortement conseillée.

En effet, revendre un appartement génère des frais fixe, frais d’agence immobilière, de « frais de notaire », qui ne seront pas compensés sur une courte durée par une éventuelle augmentation du prix du bien.

Cependant, on peut aussi conserver le bien pour le mettre en location et commencer à constituer son patrimoine immobilier. Le loyer perçu vous servira ensuite à acheter votre habitation principale ou à louer par ailleurs.

Commencer par épargner

En tant que locataire, on ne pense pas toujours à épargner mais cela a bien des avantages, surtout si on conserve un loyer réduit

Le locataire épargnant discipliné épargnera pour plus tard.

Cette épargne pourra constituer un apport personnel pour un futur achat immobilier et ainsi minimiser le montant emprunté.

Il pourra envisager son achat immobilier au moment de la retraite sur un secteur qui lui conviendra, parfois différent, peut être moins cher que pendant son activité professionnelle !

Cela permettra également d’évaluer la capacité réelle d’emprunt du foyer qui sera constituée du montant du loyer et de l’épargne habituelle.

Bien définir son projet

Souvent quand on pense à acheter on a un projet en tête. Nombre de chambre, jardin, localisation etc… Il faut bien l’étudier car on cherche souvent mieux que ce que l’on a et les prix montent.

Il faut savoir que pour un appartement similaire, il y a souvent un surcout à devenir propriétaire. Les investisseurs le savent, les loyers couvrent rarement la totalité du prix d’acquisition et il faut souvent ajouter 10 à 25% en plus. Cela dépend des villes et plus les villes sont chères, plus la différence est importante et de la taille de l’appartement et plus ils sont grands plus la différence est importante.

Mais même dans ce cas, le solde à terme est en faveur de l’acquisition

Vous n’êtes pas pressé, prenez le temps de bien étudier votre projet et faites des simulations

Combien puis je emprunter ?

On estime souvent la capacité de remboursement d’emprunt à 30 % des revenus mensuels, mais cela reste un indicateur qui peut être adapté à la situation.

Les banques considèrent également le reste à vivre, c’est à dire ce qu’il vous reste après avoir remboursé vos emprunts pour vivre au quotidien !

Leur estimation est proche du calcul du RSA légèrement augmenté de 5 à 10 %.

Mais, c’est à vous d’abord de déterminer combien vous voulez mettre dans votre logement, en fonction de votre mode de vie et de votre niveau de revenu et de vos charges habituelles. Faites votre bilan budgétaire et vous aurez une première indication de cette capacité de remboursement en additionnant votre charge de loyer et votre épargne mensuelle…

Attention à rester raisonnable car cet emprunt va constituer l’essentiel de vos charges fixes sur plusieurs années. Si elles sont trop lourdes sur votre budget, vous allez être contraint de manger des pâtes très longtemps ce qui ne sera pas tenable ! Il faut conserver un peu de marge pour gérer les impondérables et les petits plaisirs qui restent nécessaires.

Questions à se poser et situations particulières

Localisation… Attention !

Selon la localisation recherchée, les coûts sont très différents et parfois prohibitifs ! Il faut donc parfois arbitrer sur la localisation quel quartier, quel éloignement du lieux de travail…

On constate que lors d’un achat les personnes sont souvent amenées à s’éloigner de leur lieux de travail. Cela leur permet ainsi de réaliser leur rêve de jardin ou de chambre supplémentaire, mais elles oublient souvent les inconvénients de la distance.

Si vous envisagez de vous éloigner de votre lieu de travail, des lieux de vie de vos enfants, n’oubliez pas de ré-intégrer dans votre balance les coûts de transport supplémentaires qui peuvent vite peser dans un budget (cout du véhicule + essence) et les temps de transports générateurs de fatigue et de stress !

Comment va évoluer le marché de l’immobilier ?

Nous n’avons pas de boule de cristal et il est impossible de dire quel sera le prix de l’immobilier demain. De nombreux facteurs peuvent l’influencer, comme un contexte international, les taux de crédit, la spéculation dans une région, le contexte économique local, la promotion ou au contraire la dégradation d’un quartier…

Les lois fiscales ou les décrets peuvent aussi changer le contexte et le faire monter en raréfiant les constructions ou au contraire le faire baisser car trop de logement à vendre sur le marché.

Ainsi on constate que le prix du marché est cyclique et dépendant du contexte. Il peut être très élevé à un moment donné mais aussi perdre de sa valeur sur une autre période. N’oublions pas qu’à Paris, entre 1991 et 1996, le prix du mètre carré a perdu 40 %.

Bien évidement si on achète au plus haut et que l’on doit revendre au plus bas, l’opération s’avèrera mauvaise et vous pouvez même y perdre de l’argent.

A contrario, si on peut revendre plus cher que l’on a acheté, alors cette plus-value améliorera encore le bilan de l’opération. Certains y ont d’ailleurs fait leur fortune.

Que faire aujourd’hui ? Acheter en pensant que le marché immobilier va continuer à progresser ? Personne ne pourra vous l’assurer mais on constate quand même, que sur de longues périodes la tendance du marché immobilier est positive.

Un conseil ! Plus l’achat est à long terme et mieux vous connaissez le secteur immobilier dans lequel vous investissez et plus vous avez de chances de faire une bonne opération.

Que se passe t’il si je perds mon travail ?

Attention aux idées reçues ! « Si j’achète mon logement et je me retrouve au chômage, au moins je serai chez moi « . Fausse bonne idée, la banque face à un propriétaire en cours d’accession, aura toujours des moyens pour vous expulser si vous ne remboursez pas votre prêt immobilier.

Pas de panique cependant ! Vous pouvez souscrire à une assurance perte d’emploi lorsque vous réaliserez votre emprunt immobilier.

Vous savez aussi qu’il est toujours possible de revendre et redevenir locataire si les remboursements d’emprunts deviennent trop lourd pour votre budget. Vous retrouverez le capital que vous avez déjà remboursé pendant cette période d’épargne forcée. C’est l’un des avantages à acquérir son logement.

Acheter à 2 ?

Acheter à deux est fréquent. C’est souvent le cas quand on commence à s’établir ensemble, que l’on souhaite constituer un lieu de vie plus grand, et avec deux revenus il est plus facile d’acheter.

Il faut d’ailleurs bien préciser lors de l’achat, les modalités de la propriété du bien, car cela déterminera à terme une éventuelle séparation du capital acquis.

En cas de séparation, comme pour les divorces il y a deux solutions habituelles : Soit l’un rachète la part de l’autre en fonction d’une estimation de prix, soit le bien est vendu et chacun récupère sa part au prorata de leurs apports.

La location/accession, une opportunité !

La location-accession est un dispositif qui facilite l’achat d’une résidence principale à des personnes qui veulent acheter pour la première fois leur résidence principale (primo accédant) et dont les revenus des années antérieures sont limités.

Cela permet d’avoir un logement neuf, parfois en centre-ville, avec les nouvelles normes thermiques, phoniques, RT 2012, NF Habitat… à des prix très intéressants.

C’est particulièrement intéressant pour des jeunes qui entrent dans la vie active donc avec des revenus précédemment faibles mais qui disposent désormais de revenus suffisants et d’une situation stable pour songer à une acquisition.

En résumé, acheter ? ou louer ?

Un achat immobilier s’envisage nécessairement à moyen terme, si vous avez des doutes, prenez le temps d’étudier votre projet.. en restant locataire vous êtes libre de toute contrainte.

Par contre, sur le long terme et d’un point de vue purement financier, vous avez généralement tout intérêt à acquérir votre habitation principale. C’est souvent la première étape de la constitution du patrimoine personnel.


Des aides pour changer sa chaudière au fioul c’est possible ?

Plus de 4 millions de chaudières au fioul sont utilisées en France. Elles sont dans le viseur de l’Etat car très polluantes et peu performantes. Votre budget chauffage est en général fortement impacté. Depuis ce début d’année, des aides sont proposées pour le remplacement des chaudières au fioul par une pompe à chaleur par exemple.

A première vue, vous n’aurez peut-être qu’à débourser 1 euro symbolique !

Qui est concerné ?

Tout d’abord, les propriétaires d’une maison individuelle peuvent profiter du nouveau dispositif de prime à la conversion des chaudières. Ces aides visent à aider les ménages modestes dans le remplacement de leur vieille chaudière par une pompe à chaleur. Il ne faut pas dépasser un certain niveau de ressources. Un simulateur vous permettra de vérifier vos aides. https://www.quelleenergie.fr/simulateur-aides-et-subventions/formulaire

Quel coût exactement ?

L’installation d’une pompe à chaleur coûte d’une façon générale entre 12 000 € et 15 000 € matériel et travaux compris. Le financement repose sur plusieurs dispositifs dont la prime à la conversion de l’ANAH, La nouvelle version de la « prime coup de pouce économie énergie » est elle, distribuée par les entreprises signataire d’une charte tel que Effy. Elles s’occupent des démarches et vous permettent de ne pas avancer d’argent.

Pour exemple : le plafond de revenus de 2 personnes dans le foyer hors Île-de-France pour bénéficier de la prime en euros est de 26 923 €.

Les ménages qui ne peuvent profiter de l’offre à 1 euro peuvent toutefois bénéficier de certaines aides. Par la prime à la conversion, dont le montant s’échelonne entre 2.500 et 4.000 euros selon les revenus, par le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE). Ce dernier a été étendu par la loi de finances pour 2019 aux coûts de main d’œuvre pour l’installation d’équipements de chauffage et aux coûts liés à la dépose des cuves au fioul.

Référence article récent : http://changer-ma-chaudiere-quelles-aides-quel-budget

Méfiez-vous des arnaques !

Avant de décider une installation et de signer un devis, il faut par ailleurs vérifier si l’entreprise choisie est habilitée. Comme pour les panneaux photovoltaïques, des entreprises frauduleuses s’attaquent aux pompes à chaleur.

Bon pour votre budget : L’ADEME vous met à disposition des conseillers gratuitement.


Risque de baisse des prix de l’immobilier

Sans avoir de boule de cristal, l’évolution des prix de l’immobilier pose question à toute personne qui souhaite acquérir ou vendre un logement.
Si certains facteurs classiques peuvent être mis en avant pour expliquer une hausse possible des prix du logement (taux d’intérêts bas, rareté du foncier dans certaines zones), d’autres devraient être mieux pris en compte afin de se forger une conviction et anticiper sur le long terme son budget immobilier.

On oublie un peu vite qu’il existe également aujourd’hui des facteurs qui pourraient tendre à faire baisser durablement le marché de l’immobilier.

Le logement est souvent le premier poste dans le budget d’un foyer et c’est également l’un des plus engageant. On ne déménage pas tous les jours et un crédit immobilier dure souvent près de 20 ans. Pour ces raisons la vigilance est de mise.

La météo du marché immobilier

Il est  surprenant que lorsque les médias évoquent le sujet de l’immobilier, ce soit aux agents immobiliers ou aux notaires que les questions soient posées.
Certes, poser la question à ces professions est légitime, mais ne peut-il pas y avoir conflit d’intérêt ?
De plus ils raisonnent souvent en se référant au passé et ne prennent pas en compte toutes les hypothèses, notamment celles d’un recul du marché.

Les propriétaires de maisons ou d’appartements seraient intéressants à interroger et leurs réponses seraient riches d’enseignements.

Dans une démarche locative, nombreux sont ceux qui aujourd’hui doivent ajuster les prix de location à la baisse ou encore voient la durée de recherche de nouveaux locataires s’allonger.
Dans une démarche de vente, il arrive que certains biens restent plusieurs mois à la vente, voire ne trouvent pas preneur même à un prix en dessous du prix officiel du marché.
Certaines zones voient leur prix de l’immobilier à la vente baisser depuis plusieurs mois déjà.

Une pression à la baisse

Manque de logements ?

D’aucuns s’interrogent sur le nombre de mises en logements qui se serait effondré. Où est le problème s’il manque véritablement de logements en France ?.

On incrimine la loi Duflot et autres incertitudes qui pèsent sur les épaules des futurs investisseurs en immobilier, mais le problème est peut-être que les acheteurs ne trouvent plus tout simplement de rentabilité dans ces investissements : prix  au m2 à la hausse et loyers à la baisse, l’équilibre n’existe plus.

Il manquerait des logements en France (800.000) : en réalité, ce ne sont pas des logements qui manquent au vu des vacances locatives mais de ressources budgétaires pour les personnes en recherche d’un logement à louer !

Des prix gonflés d’artifices

Si les prix étaient moins élevés, un nombre plus important de personnes pourraient avoir accès à un logement correspondant à leur budget.
Regardons du côté de nos voisins allemands qui ont des prix de l’immobilier plus bas qu’en France. L’Allemagne dépenserait 40 milliards d’euros de moins que la France pour sa politique de logement et disposerait d’un marché moins tendu.
En France les prix sont artificiellement gonflés par les nombreuses aides existantes. En supprimant largement les allocations logement qui font monter les loyers, mais aussi les crédits d’impôts ou niches fiscales qui font monter les prix à la construction, on peut penser que les prix de l’immobilier devraient naturellement s’ajuster à la baisse pour satisfaire toutes les parties prenantes (propriétaires et locataires) et sans couter à la collectivité.

Les salaires ne suivent plus !

Les prix n’ont pas toujours été aussi hauts en France. La moyenne historique des prix du logement correspondait à 3 années de revenus. Or le poids du logement a singulièrement augmenté entre 2000 et 2008, par rapport aux budgets des ménages.

La politique accommodante des banques (apport limité, durée des prêts allongée) puis la baisse des taux d’intérêts a permis ce décrochage entre les prix de l’immobilier et l’évolution des salaires.

Or si les taux d’intérêts sont bas aujourd’hui encore, rien n’assure qu’ils le resteront. Enfin, les banques refusent désormais de l’ordre de 25 à 30% des dossiers de demandes de prêts immobiliers.

Faut-il anticiper un ajustement à la baisse du prix de l’immobilier qui correspondrait mieux au budget des ménages ?

Réagissez à cet article dans le forum…

 


Allocations familiales ou allocations logement ? pour votre enfant ,

Il faut savoir qu’il n’est pas possible pour les parents ayant un enfant étudiant à charge de disposer dans le même temps des allocations familiales et des allocations logement pour cet enfant. Il faut donc choisir en connaissance de cause.

Avant les 20 ans de l’enfant, ça se calcule

En fonction de la composition de la famille, à partir de 2 enfants quand les allocations sont versées sans conditions de ressources, les allocations familiales sont versées jusqu’aux 20 ans de l’aîné des enfants.

Plus exactement, elles s’arrêtent le mois d’avant son anniversaire… mais comme la CAF verse les allocations en début de mois suivant (faute de trésorerie, sans doute), on a l’impression que c’est le mois de l’anniversaire qui est pris en compte.

Tant que cette date n’est pas atteinte, il faut calculer ce qui est le plus intéressant pour le budget global :

1)    Garder le versement des allocations familiales
2)    Percevoir les allocations logement et perdre tout ou partie des allocations familiales

Le site de la CAF est très bien fait et permet toutes les simulations voulues :

Pour les allocations familiales : https://www.caf.fr/aides-et-services/s-informer-sur-les-aides/document-supprime/conditions-generales

Pour les allocations logement : http://wwwd.caf.fr/wps/portal/caffr/aidesetservices/lesservicesenligne/estimervosdroits/lelogement

L’accès aux informations est bien entendu gratuit, ce qui n’est pas le cas des sites qui apparaissent en premier sur internet lorsqu’on tape « allocations CAF » : appel téléphonique payant !

Après les 20 ans, c’est vraiment dommage de ne pas en bénéficier

Dès qu’il n’y a plus 2 enfants de moins de 20 ans à charge dans le foyer et/ou si vous ne bénéficiez plus d’allocations familiales, il n’y a plus de questions à se poser.

Une partie du loyer de votre enfant étudiant peut être pris en charge par la CAF, ce qui est une aide appréciable pour financer le budget de votre étudiant.

A titre d’illustration, pour un loyer de 350 € pour un appartement de 18 m2 à Rennes votre enfant a droit à une allocation logement mensuelle de 175 €, soit une économie annuelle de 2.100 €, pour un étudiant n’ayant pas de ressources financières autres que l’argent que lui donnent ses parents pour vivre.

Allocations familiales et foyer fiscal

A noter, l’enfant peut continuer à faire partie du foyer fiscal de ses parents quelque soit le choix fait au regard des allocations familiales : pas de crainte de voir les impôts sur le revenu augmentés du fait de ce choix.

Par ailleurs que ce soit les allocations familiales ou logement, elles ne sont pas imposables.

Après ses études, lorsque le jeune commence à travailler, il pourra encore toucher des allocations logement pendant 1 à 2 ans, en toute légalité ce qui l’aidera pour financer son installation.

La CAF s’appuie sur les déclarations de revenus de l’année N-2 jusqu’au mois de juillet, et N-1 à compter du mois de juillet.
Il y a, par conséquent, quelques mois pendant lesquels les allocations logement continueront de d’arriver avant que, si tout se passe bien, le jeune travailleur s’acquitte à son tour des cotisations sociales.

Si vous êtes dans cette situation, faites preuve d’une belle énergie administrative qui est plus facile à obtenir qu’une augmentation de salaire ! (l’un n’empêche pas l’autre).
 


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