J’ai des loyers en retard, qu’est ce que je risque ?
En principe, on paye son loyer en début de mois, cependant si votre compte bancaire est en difficulté, le prélèvement du loyer est alors rejeté par la banque.
Si votre budget est déséquilibré, si vous n’êtes pas vigilant, vous risquez de prendre du retard sur le paiement de vos loyers et la dette s’aggrave !
A court terme, vous risquez rapidement d’avoir les huissiers chez vous et des frais supplémentaires qui viendront alourdir la dette. A moyen terme, cela peut être l’expulsion car les propriétaires bailleurs ne peuvent pas se permettre d’avoir des locataires qui ne payent pas leur loyer.
Mais avant d’en arriver là, prenez un peu de recul sur votre situation et ne la laissez pas s’aggraver !
Premières réactions à avoir
Avant de voir un huissier devant sa porte, cherchez des solutions si vous voulez rester dans les lieux :
Prenez contact avec votre bailleur :
- Dès les premiers mois d’impayés, prenez contact avec votre bailleur et expliquez lui vos difficultés, pour rechercher des solutions.
- Négociez en proposant d’étaler la dette dans le temps.
- En cas d’accord, n’oubliez pas de faire un écrit.
- Respectez le plan de remboursement proposé
Contactez les organismes sociaux
Prenez contact avec une assistante sociale qui étudiera avec vous votre situation et pourra vous orienter vers une demande d’aide financière à un fonds de solidarité pour le logement (FSL).
Si vous avez des APL, contactez la CAF avec le plan de remboursement négocié avec le propriétaire, afin de maintenir vos droits aux APL.
Envisagez de déposer un dossier de surendettement
En déposant un dossier de surendettement dossier de surendettement vous gèrerez l’ensemble de vos dettes, y compris celles de loyer. Vous devrez néanmoins reprendre les paiements de votre loyer et respecter les échéanciers, car les loyers sont des dettes prioritaires.
Si une procédure est engagée
Réception du premier courrier d’huissier
Après réception du courrier d’injonction de payer qui vous sera remis par huissier vous avez 2 mois pour payer les sommes réclamées ainsi que ses frais.
Vous pouvez également profiter de cette période pour rechercher des solutions et solliciter le juge du tribunal d’instance pour demander des délais de paiement.
À l’issue du délai de 2 mois (ou du délai de paiement accordé par le juge) si vous avez payé tout ou partie des sommes dues et /ou trouvé un accord à l’amiable vous pourrez rester dans le logement.
Dans le cas contraire, votre propriétaire devra saisir le tribunal d’instance pour faire constater la résiliation du bail et faire prononcer l’expulsion.
Assignation à comparaître devant le tribunal
Le bailleur, pour récupérer les loyers impayés, faire une saisie sur salaire et/ou mettre fin au bail devra saisir le tribunal d’instance.
Vous recevrez une assignation à comparaitre et nous vous recommandons de vous y rendre surtout si vous souhaitez rester dans les lieux.
Devant le juge vous pourrez vous expliquer sur votre situation et les perspectives pour vous de retrouver une situation équilibrée. Un accord peut être trouvé à cette occasion pour vous permettre de rester dans les lieux.
Par ailleurs, si vous contestez les sommes réclamées, vous devrez contacter le propriétaire et à défaut d’accord, vous saisirez également le tribunal d’instance de votre domicile.
N’hésitez pas à amener des justificatifs pour vous expliquer.
Résumé de la procédure d’expulsion
Dans le cadre des loyers impayés, si le locataire est dans l’incapacité de régulariser la situation la procédure suivante s’applique :
- Lettres de relances simples et recommandées
- Injonction de payer remise par huissier
- Recouvrement amiable,
- Assignation à comparaître au Tribunal
- Décision du tribunal pour résiliation du bail,
- Accord d’expulsion par le tribunal,
- Plus de recours possible et expulsion.
Rappel, il existe une trêve hivernale du 1er Novembre au 31 Mars de l’année suivante qui suspend les expulsions pendant cette période. Cependant elle ne les annule pas et la procédure se poursuit.
Il y a donc de nombreux moyens d’éviter de se retrouver dans une situation d’expulsion.
Si vous voulez rester dans les lieux et que votre bail n’a pas encore été résilié, il est encore temps de rétablir la situation.
Anticiper et bien gérer son budget est la clef de la tranquillité. Par exemple, si votre loyer est trop élevé, il ne faut pas tarder à partir dans un logement moins cher.
Utilisez l’appli de budgetfacile, c’est facile à utiliser : l’application de gestion de votre budget .
Dans tous les cas, en cas de difficultés financières il faut demander de l’aide, et ne pas rester seul.
Loyers impayés et expulsion
Un propriétaire peut se retrouver face à des locataires qui ne payent pas leur loyer.
Quelles que soient les raisons de ces impayés, la situation ne peut pas rester durablement en l’état. Soit le paiement des loyers reprend et la situation se régularise, soit le bail est résilié. Les sommes dues seront réclamées en justice et les occupants expulsés si nécessaire.
Quelle est la procédure en cas de loyers impayés ?
Propriétaires, comment réagir face à des loyers impayés
Ne pas tarder à réagir et garder tous les justificatifs
En tant que propriétaire vous avez investi dans l’immobilier locatif et vous en attendez un revenu sous la forme d’un loyer. Bien souvent celui ci couvre d’ailleurs tout ou partie d’un emprunt qui a servi à l’acquisition et à la rénovation du bien.
Or il arrive régulièrement que des locataires ne payent plus leurs loyer. C’est une situation difficile et souvent inconnue que de se retrouver en face d’un locataire qui ne paye pas son loyer. Or quelles que soient les raisons, pas toujours claires d’ailleurs, la situation ne peut pas durer.
Il faut donc agir assez vite afin d’éviter que la situation ne s’aggrave et ne devienne irréversible et parce que, s’il faut aller en justice, cela prend du temps.
Les premières démarches du propriétaire en cas d’impayés
Bien évidemment dès que possible, le propriétaire doit prendre contact avec les locataires pour les informer des retards constatés et des sommes restant dues. C’est aussi l’occasion de comprendre la situation et d’étudier la suite à donner.
Il s’agit parfois simplement d’oublis ou de difficultés ponctuelles. Des solutions peuvent être recherchées conjointement, comme un étalement de la dette et la situation se régulariser naturellement, mais c’est rare.
Dès le 1er impayé de loyer et si aucune solution ne se dessine d’un commun accord , le propriétaire doit contacter, avant de résilier le bail :
- La personne qui s’est portée caution pour le locataire, lorsqu’il en existe une, pour l’informer de la situation et qu’il sera possiblement fait appel à la caution pour recouvrer les loyers
- Action Logement, si le locataire a souscrit la garantie Visale, qui selon l’accord, prendra à sa charge ou assistera le propriétaire pour recouvrer les loyers.
- Son assureur s’il a souscrit une assurance garantie de loyers impayés qui lui indiquera la procédure et garantira également selon le contrat le recouvrement des loyers
- La CAF afin que celle-ci enclenche une procédure pour loyers impayés à partir de 2 mois de loyers impayés hors charge.
Il faut bien évidement garder une trace de toutes les relances et accords qui pourraient être trouvés.
La recherche d’une solution à l’amiable d’abord
A ce stade, en tant que propriétaire et avant d’intenter une action en justice vous allez rechercher une solution amiable.
En tant que propriétaire, vous devez comprendre que votre locataire a des problèmes financiers et ce n’est qu’en rétablissant son budget qu’il pourra reprendre le paiement des loyers et régler ses dettes. La participation active du locataire dans la recherche d’une solution est donc nécessaire.
Il aura a sa disposition diverses options :
- Rechercher avec une assistante sociale s’il peut obtenir des aides, car nombreux sont ceux qui ne les connaissent pas ou pensent qu’ils ne sont pas éligibles.
- Faire réétudier sa situation par la CAF, surtout si situation a changé.
- Préciser les conditions de rétablissement de la situation si une entrée d’argent est attendue.
- Envisager un dossier de surendettement qui gèrera l’ensemble de ses dettes ; Si le dossier est accepté, le propriétaire est prioritaire dans la gestion des dettes s’il y a une capacité de remboursement et les paiements devront reprendre. Si la personne n’est pas solvable les sommes seront perdues dans tous les cas.
- Déménager rapidement dans un logement moins cher ou chez un proche ; cela permet au propriétaire de récupérer rapidement son bien et c’est mieux que de trainer , engager des frais de justice et aggraver la dette souvent irrécouvrable.
Vous pouvez rechercher un accord amiable en direct avec le locataire si la communication est possible. Vous pouvez aussi faire appel à un conciliateur de justice pour vous aider et formaliser un accord (exemple : étalement du remboursement). Adressez vous au tribunal d’instance de votre domicile pour avoir la liste des conciliateurs.
Engager une action en justice
Si aucune solution amiable n’est trouvable vous allez devoir engager une action en justice.
Vous pouvez la conduire seul ou vous faire aider d’un avocat, ce qui aura bien évidement un coût.
L’injonction de payer
La procédure d’injonction de payer est très adaptée quand on sait que le locataire est solvable. Elle permet d’obtenir rapidement le paiement que ce soit des loyers mais également de toutes sommes dues (charge, préavis…). Vous n’êtes pas obligé d’avoir un avocat pour la conduire.
Un formulaire est à retirer auprès du greffe du tribunal ou en ligne et est à déposer, avec toutes les pièces justificatives :
- Au Président du tribunal d’instance pour les montant inférieurs à 10 000 €
- Au Président du tribunal de grande instance pour les montants supérieurs à 10 000 €
Dans tous les cas veillez à bien respecter toutes les démarches et les délais afin que votre procédure soit recevable.
La procédure d’injonction de payer ne nécessite pas de passer devant le tribunal et le président juge sur dossier. Il rend une ordonnance pour accepter ou rejeter votre demande.
Pour la rendre exécutable vous devez la communiquer par huissier dans les 6 mois à votre locataire.
Dans le mois qui suit la signification, le locataire peut faire opposition.
Une fois les oppositions levées vous devez demander au greffe du tribunal d’apposer sur l’ordonnance la formule exécutoire. C’est le titre exécutoire qui vous permettra d’être payé par le biais d’un huissier
Commandement de payer et résiliation de bail
Faut-il résilier le bail ?
Si vous pensez votre locataire insolvable et que la situation ne pourra pas être rétablie, vous allez souhaiter résilier le bail afin de récupérer votre bien.
La procédure de résiliation dépend de la présence ou non dans le contrat de bail, d’une clause résolutoire prévoyant la résiliation automatique en cas de non-paiement du loyer et des charges.
Avant toute chose vous devez vérifier si cette clause est présente dans le bail. Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, on parle alors de résiliation judiciaire.
En pratique, cette clause existe dans la plupart des contrats de location mais il faut tout de même le vérifier.
Commandement de payer et délais de paiements
Quand aucun accord n’a été trouvé à l’amiable, il faut alors engager la procédure judiciaire pour résiliation de bail et ensuite expulsion si nécessaire.
Vous devez prendre contact avec un huissier pour que celui-ci envoie au locataire (et à la personne qui s’est portée caution) un commandement de payer précisant les montants réclamés.
Le locataire a 2 mois après un commandement de payer pour régler ses dettes. Passé ce délai, le bail est automatiquement résilié via la clause résolutoire.
Il n’est par contre pas possible d’expulser encore le locataire à ce moment là. Il est encore nécessaire d’assigner le locataire devant le tribunal pour constater la résiliation du bail et procéder à son expulsion.
Un juge peut encore accorder des délais de paiement au locataire s’il est en capacité de régler sa dette locative. Durant ce délai, les effets de la clause résolutoire (résiliation du bail) est suspendue.
Expulsion comment ça se passe ?
Au bout de quelques mois, la procédure d’expulsion va s’appliquer en présence d’un huissier :
- lorsque le locataire ne proteste pas pour quitter les lieux : l’huissier dresse un procès-verbal dans lequel il procède à l’inventaire des meubles et indique les lieux où ils sont déposés et récupère les clés du logement.
- si le locataire refuse d’ouvrir la porte : l’huissier dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion et fait appel à une autorité de police.
- dès lors que le locataire est absent : l’huissier ne peut pénétrer dans le logement que s’il est accompagné d’une autorité de police et d’un serrurier. L’huissier fait enlever les meubles et changer la serrure. Il informe le locataire par une affiche sur la porte lui signifiant qu’il ne peut plus pénétrer dans le logement.
En qualité de propriétaire, vous ne pouvez pas :
- pénétrer dans le logement avant l’intervention d’un huissier,
- faire changer la serrure,
- toucher aux meubles.
La trêve hivernale c’est quoi ?
Il faut savoir que la loi interdit toute expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars. Le locataire est donc protégé entre ces dates.
Concernant le propriétaire :
- les procédures ne sont pas bloquées pour autant,
- rien n’empêche un propriétaire d’envoyer un commandement de payer et de saisir le Tribunal au cours de cette période.
Pour éviter l’expulsion, votre locataire peut encore demander des délais supplémentaires via le tribunal d’instance, puis payer la dette et quitter le logement.
En pratique,
Quand on a des biens à la location il faut être prêt à gérer des difficultés de paiements.
L’expulsion est un processus long, stressant et couteux, mais il faut malgré tout l’imaginer rapidement pour ne pas que la situation perdure.
La recherche d’une solution amiable avec le locataire doit toujours être privilégiée et c’est généralement au bénéfice des deux parties. Diverses solutions existent telles qu’un étalement de la dette, une procédure de surendettement, un déménagement …
Mieux vaut un bon accord qu’un mauvais procès !
Loyers impayés, un numéro vert à retenir : 0 805 16 00 75
Que vous soyez locataire ou propriétaire, en cas de loyers impayés, l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL) a mis en place un numéro vert : « SOS loyers impayés ».
Que faire ?
Vous êtes locataire et vous n’arrivez plus à boucler votre budget et à payer votre loyer…
Vous êtes propriétaire et votre locataire a des problèmes de budget et ne vous paye plus ou bien avec retard…
En cas de loyers impayés, appelez le 0 805 16 00 75*
*numéro vert : appel et service gratuit, depuis un téléphone fixe ou mobile.
Quelles aides ?
Dans le budget global d’une famille, le loyer est en premier lieu l’un des postes les plus importants. Des retards ou des absences de loyers peuvent être le début de difficultés plus graves. Cela peut aller jusqu’à la perte du logement. Il faut donc gérer rapidement le problème…
L’ANIL vous apporte une information complète, neutre et gratuite sur toutes les questions de logement !
Son objectif est d’apporter à chacun des informations et des conseils afin de gérer au mieux la situation. Elle recherche avant tout des solutions pour faciliter le paiement des loyers avant d’en arriver à l’expulsion.
Pour qui ?
- Les locataires y trouveront en premier lieu une aide pour analyser leur situation. Causes du défaut de paiement, procédure en cours ou prévisibles, aides possibles, perspectives… Selon la situation, le conseiller leur proposera alors de rencontrer un juriste de l’ADIL sur leur lieu de résidence.
Si l’impayé est lié à des difficultés ponctuelles, des solutions seront recherchées. Si la situation est plus grave les locataires seront orientés dans ces conditions, vers des personnes ou organismes pour étudier leur cas particulier.
- Les propriétaires y trouveront également des informations sur les différentes démarches envisageables afin de recouvrer leurs loyers. A l’appui du dossier, la mise en place d’un règlement amiable peut être proposée. La perception directe d’aide au logement, l’activation d’une garantie ou encore la mise en œuvre d’une procédure juridique peut être envisagée.
Pour mémoire
Un impayé est constitué en fonction des règles suivantes :
- sans allocation logement, l’impayé de loyer est constitué à partir du moment où le loyer n’est pas payé à la date convenue.
- Si une allocation logement est versée au locataire : à partir du non-paiement de 2 mois de loyers (+ charges) en totalité (consécutifs ou non) ou son équivalence en montant.
- Si l’allocation logement est versée directement au bailleur (en tiers payant) : à partir du non-paiement de 3 termes consécutifs nets (sans l’allocation), ou d’une somme qui équivaut à 2 loyers bruts (+ charges).
- loyer trimestriel : non-versement total du loyer dans le mois qui suit ou alors son équivalence en montant.
A partir du 1er novembre, la trêve hivernale interdit l’expulsion des locataires
La procédure d’expulsion d’un locataire par son propriétaire est longue. Elle comprend différentes étapes avec des délais incompressibles et des dates à respecter. Si l’on souhaite faire expulser un locataire il conviendra de bien prendre en compte tous ces éléments et en particulier la trêve hivernale qui interdit toute expulsion du 1er novembre au 15 mars de l’année suivante.
Pour faire expulser un locataire, le propriétaire doit tout d’abord engager une procédure devant les tribunaux afin d’obtenir un jugement d’expulsion du tribunal. Celui ci devra être signifié à l’ancien locataire par huissier.
Un commandement de libérer les lieux devra également être établi et délivré par huissier à l’ancien locataire en même temps que le jugement d’expulsion le cas échéant.
Une copie de ce commandement sera adressée par huissier au préfet, pour que soit prise en compte le demande de relogement des anciens locataires. La communication de ce document fait courir un délai de 2 mois pendant lesquels aucune expulsion ne peut intervenir, le temps d’étudier le relogement des occupants. Ce délai peut être dans certains cas être réduit ou supprimé ou au contraire allongé pour une durée de trois mois maximum.
Lorsque le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions "normales", l’occupant péut demander et obtenir du juge des délais supplémentaires pour quitter les lieux. Ces délais, quand ils sont acceptés, ne peuvent être inférieurs à trois mois ni supérieurs à trois ans.
Dans un premier temps, l’huissier d’executera lui même la mesure d’expulsion. Si celle ci ne peut intervenir, en cas d’absence du locataire ou de trouble à l’ordre public par exemple, il dressera un procès verbal de tentative d’expulsion et demandera alors le concours de la force publique, c’est à dire de la police, au préfet du département pour l’exécution du jugement.
Enfin, même si les délais accordés sont dépassés, toutes les expulsions sont suspendues du 1er novembre au 15 mars de l’année suivante.
Les seules exceptions qui pourraient exister à cette trève sont :
-
si un relogement est proposé
-
si la personne s’avère être un "squatter"
-
si le logement ou l’immeuble dans lequel se trouve le logement a fait l’objet d’un arrêté de péril.
