Les plafonds de loyers dans l’investissement locatif en 2010

Dispositifs « Besson-ancien »

Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2010 à :

Zone A	Zones B1 et B2	Zone C
17,37€	11,35 €	8,22 €

 Le dispositif Besson ancien n’est plus applicable pour les baux conclus à compter du premier octobre 2006. Pour ceux conclus avant cette date le mécanisme demeure et peut être prorogé.

Dispositif « Besson neuf»

Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2010 à :

Zones	Déduction au titre de l’amortissement « Besson-neuf »
Zone I bis	15,56 €
Zone I	13,78 €
Zone II	10,64 €
Zone III	10,04 €

La liste des communes comprises dans les zones I bis, I, II et III est reproduite à l’annexe III au BOI 5 D-4-99 et au n° 17 du BOI 5 D-8-02.

Borloo ancien

Secteur intermédiaire (déduction à 30%)

Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2010 à :

Zone A	Zone B1 et B2	Zone C
17,37€	11,35 €	8,22 €

 

 

• 3/09/2010

Classement des communes par zone, pour les aides au logement et à l’investissement locatif

Pour bénéficier de certaines aides au logement ainsi que de certains dispositifs d’allègement fiscaux dans l’investissement locatif, le législateur a mis en place des conditions de loyers ou de ressources qui sont définies en fonction de zones géographiques.

Le territoire français a été découpé en zones géographiques.

Un arrété  du 29/4/2009 a redéfini le classement des communes par zone.

La zone A: Paris, petite couronne et la deuxième couronne jusqu’aux limites de l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur (bande littorale Hyères-Menton), le Genevois français.
 
La zone B1: Agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères, le pourtour de la Côte d’Azur, les départements outre-mer et la Corse.
 
La zone B2 : Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères ou à la limite de l’Ile-de-France.
 
La zone C : Reste du territoire

 

Pour consulter précisément les communes situées dans chaque zone, consulter l’arrété du 29/4/2009

• 11/06/2009

Récapitulatif des dispositifs fiscaux dans l’investissement locatif

	Champ d’application	Amortissement ou réduction d’impôt	Déduction spécifique sur les revenus fonciers	Engagement de location	Plafond de loyer par zone en euros	Plafond de ressources du locataire
Frais réels	Tous logements	Non	Non	Non	Non	Non
Micro-foncier	Tous logements Réservé aux propriétaires dont les revenus fonciers <15000 €	Non	30 % forfaitaire	Non	Non	Non
Robien recentré Jusqu’au 31/12/2009	Neuf ou ancien réhabilité	Amortissement 6% – 7ans puis 4% – 2 ans Max : 50 % 9 ans	26 % en ZRR	Oui	A   : 21.65 B1  : 15.05 B2 : 12.31 C   : 9.02	Non
Borloo neuf Jusqu’au 31/12/2009	Neuf ou ancien réhabilité	Amortissement 6% 7ans puis 4% 2 ans puis 2,5%  6 ans Max : 65 % 15 ans	30 %	Oui	A   : 17.32 B1 : 12.04 B2 : 9.85 C   : 7.22	Oui
Scellier	Neuf ou ancien réhabilité Uniquement sur les zones A et B	Réduction d’impôt : 25 % sur 9 ans Report sur le revenu global pendant 6 ans	26 % en ZRR	Oui	A   : 21.65 B1 : 15.05 B2 : 12.31	Non
Scellier Intermédiaire	Neuf ou ancien réhabilité Uniquement sur les zones A et B	Réduction d’impôt : 25 % sur 9 ans puis 2% 6 ans soit 37 % Report sur le revenu global pendant 6 ans	30 %	Oui	A   : 17.32 B1 : 12.04 B2 : 9.85	Oui
Borloo ancien	Ancien avec conventionnement ANAH	Non	Intermédiaire : 30 % Social et très social 45 %	Oui	A : Intermédiaire 17.31 Social : 6.24 très social : 5.91 B  : 11.31 C   : 8.19	Oui
Location meublée (Régime Micro BIC)	Tous logements et réservé aux propriétaires dont les revenus fonciers en location meublée <  23 000 €	Non	50 % HT	non	Non	Non
Location meublée	Tous logements Réservé aux propriétaires dont les revenus fonciers en meublé >  23 000 €	Oui sur 20 à 25 ans	déficits imputables sur le revenu global	non	Non	Non
Loi Malraux	Rénovation d’immeubles classés Secteur sauvegardé ou ZPAU	Réduction d’imôts de 30 à 40 %		Oui	Non	Non
Loi Girardin	Investissement Outre Mer	40 ou 50 % de l’investissement	frais déductibles	5 ou 6 ans	Oui	Oui

 

• 17/04/2009

Suppression de la demi-part d’exonération fiscale pour les personnes ayant élevé seules un enfant

Le sénateur UMP, Philippe Marini, a fait adopter au sénat dans la nuit du 8 au 9 décembre 2008 un amendement concernant la ½ part accordée aux parents ayant élevé seuls un enfant.

Jusqu’à présent, les personnes qui élevaient seules un ou plusieurs enfants,bénéficiaient d’un avantage fiscal qui consistait en une demi-part supplémentaire à vie. Ainsi cette demi-part était accordée même si l’enfant avait plus de 26 ans, s’il ne vivait plus sous le même toit ou s’il faisait une déclaration fiscale à part. Cette déduction était plafonnée à 855 €/an.

Cet amendement prévoit donc la disparition progressive de cette "niche fiscale" qui bénéficiait en très grande majorité à des mères célibataires.

Cette suppression se fera progressivement sur 10 ans.

Ainsi, à compter des revenus 2009 et donc de l’impôt sur le revenu payé en 2010, le plafond actuel de 855 euros de réduction d’impôt va être abaissé de 10% par an, jusqu’à extinction du dispositif en 2018.

Actuellement, près de 4,3 millions de ménages sont concernés par cette mesure. La réduction d’impôt consécutive à l’existence de cette demi part représente pour un parent isolé, environ 400 euros d’exonération en moyenne selon le quotidien « Aujourd’hui en France ».

 

• 15/12/2008

construire sa piscine

Qui n’a jamais rêvé d’avoir sa propre piscine ? L’idée germe pour certains depuis un certain temps. Mais avant de se lancer, il faut examiner soigneusement les diverses possibilités qui s’offrent à vous. Faire le bon choix dans la construction d’une piscine est déterminant pour pouvoir se baigner en toute tranquillité. D’autant que l’on peut pas toujours faire ce que l’on veut et que les prix peuvent vite s’envoler.

Chaque année on recense environ 45 000 nouveaux propriétaires de piscines. Cependant, la construction d’une piscine coûte cher. Vous pouvez construire votre piscine vous-même, ce qui sera sûrement moins onéreux mais plus risqué ou de faire appel à un piscinier.

Faire appel à un piscinier

La construction et l’installation de votre piscine seront entièrement prises en charge par le professionnel. Ces piscines sont dites "prêtes à plonger". Selon votre budget, vous pourrez choisir la forme et la taille ainsi que les matériaux de construction.

Faire construire sa piscine comportent des avantages

Mais également des inconvénients

Demandez donc toujours un devis complet et détaillé précisant l’ensemble des tarifs pour chacun des aménagements à effectuer.

Comment choisir son piscinier ?

Il y a plus de 3000 pisciniers en France. On en trouve de très bons et d’autres beaucoup moins sérieux. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence, il est tout à fait possible de négocier. Faites attention à ceux qui proposent des tarifs trop bas, ce peut être synonyme de mauvaise qualité ou de devis imcomplet. Bien choisir son piscinier est très important et voici quelques critères de sélection:

Construire soi-même sa piscine

Les piscines en kit

Les piscines en kit sont des piscines vendues prêtes à monter avec une notice explicative. Vous pouvez bénéficier de l’assistance du vendeur, de ses conseils, de ses démonstrations mais il faut déjà être bricoleur et avoir du temps devant soi.

Elles sont beaucoup moins onéreuses que les piscines « prêtes à plonger » et ne nécessitent pas ou peu de travaux avant la mise en place. Les prix varient en fonction du matériau choisi et de la taille de la piscine.

Ces piscines sont démontables et déplaçables pour les déménagements. Si vous avez un problème plus tard, vous connaîtrez bien le fonctionnement de votre piscine et vous pourrez intervenir sans faire appel à un professionnel, ce qui vous fera faire des économies. Par contre, la garantie décennale ne s’applique pas à leur construction.

Les piscines traditionnelles en béton

Pour la construction d’une piscine traditionnelle en béton, c’est à vous de vous procurer tout le matériel nécessaire et d’en assurer la construction intégrale Vous devez construire la piscine à l’aide de guides de construction que vous trouvez dans la presse ou sur Internet, ainsi que des conseils d’un professionnel. L’avantage est de ne pas payer la main-d’œuvre, mais il vous faudra beaucoup plus de temps pour réaliser l’ouvrage que pour un professionnel.

Cette piscine peut vous faire gagner jusqu’à 50 % du prix d’une piscine «prête à plonger» mais il vaut mieux bien s’y connaître en bâtiment avant de vous lancer dans un tel projet.

Les piscines en kit montées par le vendeur

Cette solution vous permet d’avoir une piscine moins chère qu’une piscine traditionnelle. En plus, vous n’avez pas besoin de monter vous-même la piscine. C’est donc un gain de temps et d’énergie, surtout si vous n’êtes pas certain d’y arriver seul.

Les prix indicatifs ne tiennent pas compte des frais annexes, comme le terrassement préalable du terrain ou encore les équipements complémentaires (local technique, robot de nettoyage, sécurité) ou optionnels (contre courant, chauffage).

A savoir avant de construire sa piscine

Le financement et la T.V.A.

La construction d’une piscine ne donne pas le droit à aucune aide, subventions, ou crédits d’impôts.
Pour le financer, vous pouvez faire appel aux organismes de crédit, qui sont parfois en lien avec les pisciniers.
La T.V.A. est à 19.6 % pour l’achat et la construction d’une piscine. Vous n’avez pas le droit au taux de 5.5 % même si vous faites appel à un professionnel du bâtiment.

Assurance

La construction d’une piscine entraîne une extention de la responsabilité civile. Vous devez prendre contact avec votre assureur et faire un avenant au contrat pour vous couvrir en cas d’accident pouvant survenir à une tierce personne.

Plus-value

Une piscine en bon état augmente la valeur de la maison et peut faciliter sa vente et la plus-value peut même dépasser le prix de la construction brute de la piscine. En effet, les acheteurs s’évitent formalités, travaux et surprises éventuelles liés à sa construction.

La fiscalité

La taxe d’habitation : La piscine est considérée comme une dépendance de l’habitation puisqu’elle est située près d’une habitation et à l’usage de ses occupants. Elle est donc imposable (article 1407 du Code Général des Impôts). Elle bénéficie d’une exonération temporaire de 2 ans au titre de construction nouvelle. Le calcul de la taxe varie selon les communes et la qualité de la piscine. Cette taxe concerne toute construction supplémentaire reliée au sol de telle façon qu’il soit impossible de la déplacer sans la démolir.

La taxe foncière : La piscine est soumise à taxation dès lors qu’elle nécessite la construction d’un cadre en maçonnerie. Vous devez faire une déclaration dans les 90 jours suivant sa réalisation définitive. Elle peut bénéficier de l’exonération temporaire de taxe foncière durant les 2 années qui suivent son achèvement.

Les piscines hors sol et démontables ne sont pas soumises à ces taxations.

Permis de construire et autorisation de travaux

Il y a trois sortes de formalités administratives en l’absence de directives à cet effet dans le Plan d’Occupation des Sols (POS) de la commune :

Dans tous les cas, se renseigner auprès de la mairie pour connaître la situation de sa maison par rapport au Plan d’Occupation du Sol et pour le choix du formulaire à retirer.

Construire soi-même sa piscine est moins coûteux que faire appel à un professionnel. Dans les deux cas, le prix de la piscine va varier sensiblement en fonction de la taille, de la forme, des matériaux utilisés et du choix entre une piscine hors sol, semi enterrée ou enterrée.

Il faut aussi prendre en compte les dépenses annexes de la piscine pure. Entre le terrassement, la construction d’un local technique, l’ensemble des accessoires et matériels ainsi que la consommation en eau et en éléctricité, la facture devient très vite élevée. C’est pourquoi il est primordial de bien évaluer son budget et de connaître précisément les tarifs de chaques éléments et prestations.

• 12/06/2007

Le régime fiscal des concubins

L’impôt sur le revenu

L’administration fiscal ne fait pas de différence entre une personne célibataire et une personne vivant en concubinage. Les concubins sont imposables séparément à l’impôt sur le revenu.
Les enfants communs mineurs pourront être rattachés à l’un ou l’autre de leurs parents, mais pas par les deux.
Si l’enfant a été reconnu par un seul de ses parents, il sera rattaché à la déclaration de celui-ci.

Les droits de donation et de succession

Pour les droits de succession ou de donation, les concubins sont considérés comme des personnes sans lien de parenté l’une envers l’autre.
Les dons et les legs qu’ils peuvent se consentir sont imposés au taux de 60%, sous réserve des réductions de droits pour les donations (selon la nature des biens donnés et l’âge du donateur) et de l’abattement de 1 500 € pour les legs.

L’impôt de solidarité sur le fortune

Les concubins font normalement l’objet d’une imposition commune.

Cependant il existe 2 exceptions :

• 18/12/2006

Les Marchands de Biens (MDB)

• 18/12/2006

Les revenus fonciers

Les revenus fonciers sont ceux qui proviennent de la location d’immeubles (maison, appartement, bâtiment, garage, etc…) bâtis ou non bâtis. Ils entrent dans la catégorie des revenus imposables. La loi de Finance de 2006 a modifié les barèmes de l’impôt sur le revenu, ce qui a entraîné une modification du régime des revenus fonciers. Cette modification sera applicable à compter de 2007, soit à compter de l’imposition des revenus de 2006.

 

 

Le champ d’application

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Les personnes concernées

 

Les personnes concernées par l’imposition sur les revenus fonciers sont :

 

• Les personnes physiques

Le principe face à un démembrement de la propriété, est qu’en cas d’usufruit, l’usufruitier est imposable.

En cas d’indivision chaque copropriétaire est personnellement imposable à hauteur de ses droits dans l’indivision.

 

• Les personnes morales

Le principe est que les sociétés qui relèvent de l’impôt sur les sociétés ne sont pas concernées par les revenus fonciers (ex : SA, SARL …), par contre si l’activité ne relève pas de l’impôt sur les sociétés, le régime des revenus fonciers va s’appliquer à compter du moment où cette activité est celle de location immobilière (ex : loyer perçu par une SCI ou loyer perçu par une SNC dès lors que son activité réelle est la location immobilière).

 

 

Les revenus concernés

 

En règle générale les revenus fonciers sont ceux qui proviennent de la location d’immeuble, il existe cependant des exceptions. En effet, il existe des revenus provenant de la location d’immeuble qui ne rentrent pas dans cette catégorie. Il s’agit des revenus suivants :

 

• Les revenus des biens immobiliers qui sont inscrits à l’actif d’une entreprise

Ces revenus sont imposables selon le régime applicable à l’activité. Ex : un commerçant relève des Bénéfices Industriels et commerciaux (BIC)

 

• Les revenus de la location meublée

Le droit fiscal assimile la location meublée à une activité commerciale. L’imposition se fait donc dans la catégorie des BIC.

 

• Les revenus de la sous-location

Ces revenus relèvent de la catégorie des Bénéfices Non Commerciaux (BNC) ex : dans le cadre d’une SCI.

 

 

La détermination des revenus fonciers

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Le propriétaire qui rentre dans la catégorie des revenus fonciers a le choix, pour la détermination de ses revenus fonciers, entre deux régimes :

Le mode forfaitaire ou régime du micro foncier

Le mode forfaitaire consiste à retenir le régime du micro-foncier.

Dans cette hypothèse, le bénéfice est déterminé par application d’un abattement. L’abattement est de 30% (à compter de l’imposition des revenus de 2006), et le bénéfice est forfaitairement fixé à 70% des recettes brutes.

Ce régime du micro-foncier ne peut s’appliquer que si les recettes brutes ne dépassent pas 15 000 € / an.

 

A noter :  • Aucun justificatif n’est à conserver, ni à fournir

               • Les intérêts du prêt finançant le logement ne sont pas déductibles

               • Les travaux effectués dans le logement loué ne sont pas déductibles

Le régime réel

Il s’agit d’un système qui fait la comparaison entre les recettes et les dépenses.

 

• La détermination des recettes

 

Pour déterminer les recettes, il faut prendre en compte les recettes de toutes natures (ex : les loyers, la location d’emplacement publicitaire…)

 

Il existe un certain nombre de recettes particulières :

 

→Le dépôt de garantie

 

Le dépôt de garantie n’est pas imposable au moment de son encaissement, il ne l’est que s’il est utilisé conformément à sa destination, c’est-à-dire, soit pour payer un loyer impayé ou des frais de remise en état du logement.

 

→ Les travaux réalisés par le locataire

 

Si les travaux sont réalisés volontairement par le locataire, il n’y a pas d’incidence.

 

Si en revanche le bail prévoyait la réalisation de ces travaux par le locataire, la fin de ce bail a une incidence fiscale. L’administration fiscale considère qu’en fin de bail, le profit correspondant à ces travaux doit être imposé en revenu foncier.

 

→ Les recettes exceptionnelles

 

Les recettes exceptionnelles peuvent notamment être :

 

            • Des subventions  de l’ANAH (Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat)

Ces subventions vont être considérées comme des recettes avec des modalités particulières d’imposition.

 

            • Des indemnités d’assurances, perçues en réparation d’un dommage sur l’immeuble.

Dès lors que ces sommes sont destinées à financer une dépense déductible, elles sont imposables.

 

• Des pas de porte ou droit d’entrée

 

A noter :  • Les revenus fonciers sont déterminés sur la base de l’année civile

               • Les encaissements pris en compte sont ceux qui se situent en cours d’année

               • Si les loyers sont soumis à TVA, on prend en compte les recettes hors taxes

 

 

• La détermination des charges

 

A la détermination des charges, s’appliquent les mêmes principes d’annualité, de décaissement et d’abstraction de la TVA que pour les recettes.

 

Le contribuable bénéficie d’un certain nombre de droits à déduction

Actuellement, le contribuable a droit à un abattement forfaitaire au taux de 14%, qui couvre :

– Les frais de gestion,

 

– Les frais d’assurance de l’immeuble,

 

– L’amortissement du bien

 

Cet abattement forfaitaire de 14% a pris fin à compter de l’imposition des revenus de 2006. A sa place le législateur a admis la déduction de certaines dépenses qui auparavant n’étaient pas déductibles :

 

– Les primes d’assurances concernant les garanties de loyers sont déductibles.

– Les intérêts des emprunts souscrits pour l’acquisition de l’immeuble, ainsi que pour la réalisation de travaux, sont déductibles.

– Les primes d’assurances garantissant l’emprunt sont assimilées à des intérêts, elles sont donc déductibles.

– Les charges de copropriété sont également déductibles.

– Les dépenses de travaux sont déductibles. Cette déduction s’applique pour les travaux réalisés par le propriétaire. Il peut s’agir de travaux de réparation (ex : ravalement de l’immeuble), ou des travaux d’amélioration (ex : mise en place d’ascenseur).

– Les frais de procédure sont déductibles.

 

A noter : les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles.

 

 

•  La différence entre les recettes et les dépenses : la notion de déficit ou bénéfice foncier

 

La différence entre les recettes et les dépenses constitue le résultat.

Si le résultat est un déficit, le principe est qu’il peut s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. Le reste du déficit est reportable et s’imputera sur les bénéfices fonciers des 10 années suivantes.

Si le résultat est un bénéfice, il sera intégré au revenu global pour le calcul de l’impôt.

 

 

Les dispositifs fiscaux

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Différents dispositifs, offrant des avantages fiscaux, existent pour encourager les particuliers à investir dans l’immobilier locatif.

 

Il convient de les étudier au cas pas cas, afin de déterminer précisément l’impact financier d’un investissement immobilier locatif.

 

On peut citer parmi les différents dispositifs existants  :

–          le dispositif Robien

 

–          le dispositif Girardin

 

–          le dispositif « Borloo populaire »

 

–          le dispositif Malraux

 

–          le dispositif Demessine

 

–          le dispositf Scellier et Scellier intermédiaire

• 18/12/2006