Étiquette : fiscalité

Les plafonds de loyers dans l’investissement locatif en 2010

Dans le cadre de différents dispositifs de défiscalisation existants, il est parfois prévu que certains plafonds de loyers mensuels au mètre carré ne soient pas dépassés pour pouvoir bénéficier d’avantages fiscaux.

Ceux ci sont revus chaque année en fonction de l’évolution l’indice de référence des loyers (IRL) qui est déterminé par l’INSEE. Pour l’année 2010, ils sont parus dans le Bulletin Officiel des Impôts du 11/3/2010, Instructions 5 B-17-10 et 5 D-1-10  / Arrêté du 30.4.10 : JO du 5.6.10

Pour le calcul des plafonds de loyers au m², la surface à prendre en compte est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8 m² (cave, cellier, balcon).


Dispositifs « Besson-ancien »

Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2010 à :

Zone A

Zones
B1 et B2

Zone C

17,37€

11,35 €

 8,22 €

 Le dispositif Besson ancien n’est plus applicable pour les baux conclus à compter du premier octobre 2006. Pour ceux conclus avant cette date le mécanisme demeure et peut être prorogé.

Dispositif « Besson neuf»

Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2010 à :

ZonesDéduction au titre de l’amortissement
« Besson-neuf »
Zone I bis15,56 €
Zone I 13,78 €
Zone II10,64 €
 Zone III10,04 €

La liste des communes comprises dans les zones I bis, I, II et III est reproduite à l’annexe III au BOI 5 D-4-99 et au n° 17 du BOI 5 D-8-02.

Borloo ancien

Secteur intermédiaire (déduction à 30%)

Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2010 à :

Zone A

Zone B1 et B2

Zone C

17,37€

11,35 €

 8,22 €

 Secteur social et très social (déduction de 45 à 60%) 

Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2010 à :

 

Zone A

Zone
B1 et B2

Zone C

Secteur social

6,26 €

5,70 €

5,12 €

Secteur très social

5,93 €

5,54 €

4,93 €

Secteur social – loyers dérogatoires   

9,38 €

7,75 €

6,04 €

Secteur très social – loyers dérogatoires  

8,55 €

6,61 €

5,47 €

La liste des communes comprises dans les zones A, B1, B2 et C est reproduite à l’annexe 11 au BOI 5 D-4-06.

 

Dispositif  "Borloo neuf" et "Scellier Intermédiaire "  

Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2010 à :

Zones

Plafonds de Loyers 
« Borloo-neuf et Scellier Intermédiaire »

Zone A

17,38 €

Zone B1

12,08 €

Zone B2

9,88 €

Zone C (non applicable pour le dispositif scellier)

7,24 €

 

Dispositif  "Robien-recentré" et "Scellier "     

 Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2010 à :

Zones

Plafonds de loyers  

Robien Recentré et Scellier (secteur libre)

Zone A

21,72 €

Zone B1

15,10 €

Zone B2

12,35€

Zone C
(sauf le dispositif scellier non applicable)

9,02 €

 

Dispositif  "Robien classique"     

 Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2010 à :

Zones

Plafonds de loyers 

Zone A

21,72 €

Zone B1 et B2

15,10 €

Zone C

10,87 €

 La liste des communes comprises dans les zones A, B1, B2 et C est reproduite à l’annexe 11 au BOI 5 D-4-06.

La zone A: Paris, petite couronne et la deuxième couronne jusqu’aux limites de l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur (bande littorale Hyères-Menton), le Genevois français.

 

La zone B1: Agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d’Azur, les départements outre-mer et la Corse.
 
La zone B2 : Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères, ou à la limite de l’Ile-de-France.
 
La zone C : Reste du territoire

Dispositif « Scellier outre-mer »

 

Départements d’outre-mer
Saint-Martin
Saint-Barthélemy
Mayotte

Polynésie française
Nouvelle-Calédonie
Saint-Pierre-et-Miquelon
Iles Wallis et Futuna

Secteur libre

12,04 €

 15,33 €

Secteur intermédiaire

  9,63 €

  12,78 €

 

 

 
 

 

 


Classement des communes par zone, pour les aides au logement et à l’investissement locatif

Pour bénéficier de certaines aides au logement ainsi que de certains dispositifs d’allègement fiscaux dans l’investissement locatif, le législateur a mis en place des conditions de loyers ou de ressources qui sont définies en fonction de zones géographiques.

Le territoire français a été découpé en zones géographiques.

Un arrété  du 29/4/2009 a redéfini le classement des communes par zone.

La zone A: Paris, petite couronne et la deuxième couronne jusqu’aux limites de l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur (bande littorale Hyères-Menton), le Genevois français.
 
La zone B1: Agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères, le pourtour de la Côte d’Azur, les départements outre-mer et la Corse.
 
La zone B2 : Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères ou à la limite de l’Ile-de-France.
 
La zone C : Reste du territoire

 

Pour consulter précisément les communes situées dans chaque zone, consulter l’arrété du 29/4/2009


Récapitulatif des dispositifs fiscaux dans l’investissement locatif

Il est souvent complexe de se repérer dans les différents dispositifs fiscaux qui existent, d’autant qu’ils sont modifiés ou remplacés très souvent.
Ci joint un tableau récapitulatif des principaux dispositifs fiscaux qui peuvent s’appliquer à partir du 1er janvier 2009, dans le cadre d’investissements locatifs pour que vous puissiez, d’un seul coup d’oeil, déterminer celui qui s’adapte le mieux à votre situation.
 

 

Champ d’application

Amortissement ou réduction d’impôt

Déduction spécifique sur les revenus fonciers

Engagement de location

Plafond de loyer par zone en euros

Plafond de ressources du locataire

Frais réels

Tous logements

Non

Non

Non

Non

Non

Micro-foncier

Tous logements

Réservé aux propriétaires dont les revenus fonciers <15000 €

Non

30 % forfaitaire

Non

Non

Non

Robien recentré

Jusqu’au 31/12/2009

Neuf ou ancien réhabilité

Amortissement 6% – 7ans puis 4% – 2 ans

Max :
50 % 9 ans

26 % en ZRR

Oui

A   : 21.65

B1  : 15.05

B2 : 12.31

C   : 9.02

Non

Borloo neuf

Jusqu’au 31/12/2009

Neuf ou ancien réhabilité

Amortissement 6% 7ans puis 4% 2 ans puis 2,5%  6 ans

Max :
65 % 15 ans

30 %

Oui

A   : 17.32

B1 : 12.04

B2 : 9.85

C   : 7.22

Oui

Scellier

Neuf ou ancien réhabilité

Uniquement sur les zones A et B

Réduction d’impôt :
25 % sur 9 ans

Report sur le revenu global pendant 6 ans

26 % en ZRR

Oui

A   : 21.65

B1 : 15.05

B2 : 12.31

 

Non

Scellier Intermédiaire

Neuf ou ancien réhabilité

Uniquement sur les zones A et B

Réduction d’impôt :
25 % sur 9 ans
puis 2% 6 ans soit 37 %

Report sur le revenu global pendant 6 ans

30 %

Oui

A   : 17.32

B1 : 12.04

B2 : 9.85

 

Oui

Borloo ancien

Ancien avec conventionnement ANAH

Non

Intermédiaire : 30 %

Social et très social 45 %

Oui

A : Intermédiaire 17.31

Social : 6.24

très social : 5.91

B  : 11.31

C   : 8.19

Oui

Location meublée

(Régime Micro BIC)

Tous logements et réservé aux propriétaires dont les revenus fonciers en location meublée <  23 000 €

Non

50 % HT

non

Non

Non

Location meublée

Tous logements

Réservé aux propriétaires dont les revenus fonciers en meublé >  23 000 €

Oui sur 20 à 25 ans

déficits imputables sur le revenu global

non

Non

Non

Loi Malraux

 Rénovation d’immeubles classés

Secteur sauvegardé ou ZPAU

Réduction d’imôts de 30 à 40 %

Oui

Non

Non

 Loi Girardin Investissement Outre Mer

40 ou 50 % de l’investissement

frais déductibles

5 ou 6 ans

Oui

Oui

 

 
 
Consulter le dossier : Les dispositifs fiscaux dans l’immobilier locatif

Suppression de la demi-part d’exonération fiscale pour les personnes ayant élevé seules un enfant

Le sénateur UMP, Philippe Marini, a fait adopter au sénat dans la nuit du 8 au 9 décembre 2008 un amendement concernant la ½ part accordée aux parents ayant élevé seuls un enfant.

Jusqu’à présent, les personnes qui élevaient seules un ou plusieurs enfants,bénéficiaient d’un avantage fiscal qui consistait en une demi-part supplémentaire à vie. Ainsi cette demi-part était accordée même si l’enfant avait plus de 26 ans, s’il ne vivait plus sous le même toit ou s’il faisait une déclaration fiscale à part. Cette déduction était plafonnée à 855 €/an.

 

Cet amendement prévoit donc la disparition progressive de cette "niche fiscale" qui bénéficiait en très grande majorité à des mères célibataires.

 

Cette suppression se fera progressivement sur 10 ans.

 

Ainsi, à compter des revenus 2009 et donc de l’impôt sur le revenu payé en 2010, le plafond actuel de 855 euros de réduction d’impôt va être abaissé de 10% par an, jusqu’à extinction du dispositif en 2018.

 

Actuellement, près de 4,3 millions de ménages sont concernés par cette mesure. La réduction d’impôt consécutive à l’existence de cette demi part représente pour un parent isolé, environ 400 euros d’exonération en moyenne selon le quotidien « Aujourd’hui en France ».

 

 


construire sa piscine

Qui n’a jamais rêvé d’avoir sa propre piscine ? L’idée germe pour certains depuis un certain temps. Mais avant de se lancer, il faut examiner soigneusement les diverses possibilités qui s’offrent à vous. Faire le bon choix dans la construction d’une piscine est déterminant pour pouvoir se baigner en toute tranquillité. D’autant que l’on peut pas toujours faire ce que l’on veut et que les prix peuvent vite s’envoler.

 

Chaque année on recense environ 45 000 nouveaux propriétaires de piscines. Cependant, la construction d’une piscine coûte cher. Vous pouvez construire votre piscine vous-même, ce qui sera sûrement moins onéreux mais plus risqué ou de faire appel à un piscinier.

 

Faire appel à un piscinier

 

La construction et l’installation de votre piscine seront entièrement prises en charge par le professionnel. Ces piscines sont dites "prêtes à plonger". Selon votre budget, vous pourrez choisir la forme et la taille ainsi que les matériaux de construction.

 

Faire construire sa piscine comportent des avantages

  • Vous n’avez à faire qu’à un seul professionnel qui va gérer l’ensemble de la construction et les différents corps de métier nécessaires.

  • Vous bénéficiez de toutes les garanties sur la construction, le revêtement, le matériel et la structure :

    • Garantie décennale : le constructeur est responsable des malfaçons. Cette garantie est accordée pendant 10 ans à compter de la réception des travaux sur le gros oeuvre

    • Garantie du parfait achèvement : l’installateur à l’obligation de réparer tous les problèmes signalés pendant un an après réception des travaux,

    • Garantie biennale : elle s’applique aux problèmes touchant les éléments dissociables et elle peut être plus longue.

Mais également des inconvénients

  • Les prix sont élevés et vont de 15 000 € à 40 000 €, voire plus selon la taille et la forme de la piscine. N’oubliez pas qu’en plus du matériel, vous payez la main d’œuvre.

  • Le surcoût éventuel dû aux diverses opérations de terrassement, de drainage, de dégagement de terrain…

Demandez donc toujours un devis complet et détaillé précisant l’ensemble des tarifs pour chacun des aménagements à effectuer.

 

Comment choisir son piscinier ?

 

Il y a plus de 3000 pisciniers en France. On en trouve de très bons et d’autres beaucoup moins sérieux. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence, il est tout à fait possible de négocier. Faites attention à ceux qui proposent des tarifs trop bas, ce peut être synonyme de mauvaise qualité ou de devis imcomplet. Bien choisir son piscinier est très important et voici quelques critères de sélection:

  • La réputation et l’expérience du constructeur sont à examiner de très près,

  • Le piscinier doit être en mesure de vous montrer certaines de ses constructions et vous donner des références que vous pourrez contacter,

  • Le constructeur doit éventuellement adhérer à la FNCESL (Fédération Nationale des Constructeurs d’Equipement de Sports et Loisirs),

  • La possession du Brevet Professionnel des Métiers de la Piscine par le constructeur est un plus,

  • Le versement d’argent ne doit pas se faire lors de la commande,

  • La garantie décennale souscrite par le professionnel est indispensable, exigez une copie de l’attestation d’assurance,

  • Les entreprises ayant un magasin et pas seulement un site Internet sont à privilégier car elles sont plus facile à recontacter.

Construire soi-même sa piscine

 

Les piscines en kit

 
 

Les piscines en kit sont des piscines vendues prêtes à monter avec une notice explicative. Vous pouvez bénéficier de l’assistance du vendeur, de ses conseils, de ses démonstrations mais il faut déjà être bricoleur et avoir du temps devant soi.

 

Elles sont beaucoup moins onéreuses que les piscines « prêtes à plonger » et ne nécessitent pas ou peu de travaux avant la mise en place. Les prix varient en fonction du matériau choisi et de la taille de la piscine.

 
  • Les piscines hors-sol : de 700 € à 3 000 € pour une piscine à parois souples et de 1 500 € à 15 000 € pour une piscine à parois rigides,

  • Les piscines semi-enterrées : de 2 000 € à 12 000 € ,

  • Les piscines enterrées : de 4 000 € à 19 000 €.

 
 

Ces piscines sont démontables et déplaçables pour les déménagements. Si vous avez un problème plus tard, vous connaîtrez bien le fonctionnement de votre piscine et vous pourrez intervenir sans faire appel à un professionnel, ce qui vous fera faire des économies. Par contre, la garantie décennale ne s’applique pas à leur construction.

 
 

Les piscines traditionnelles en béton

 
 

Pour la construction d’une piscine traditionnelle en béton, c’est à vous de vous procurer tout le matériel nécessaire et d’en assurer la construction intégrale Vous devez construire la piscine à l’aide de guides de construction que vous trouvez dans la presse ou sur Internet, ainsi que des conseils d’un professionnel. L’avantage est de ne pas payer la main-d’œuvre, mais il vous faudra beaucoup plus de temps pour réaliser l’ouvrage que pour un professionnel.

 
 

Cette piscine peut vous faire gagner jusqu’à 50 % du prix d’une piscine «prête à plonger» mais il vaut mieux bien s’y connaître en bâtiment avant de vous lancer dans un tel projet.

 
 

Les piscines en kit montées par le vendeur

 
 

Cette solution vous permet d’avoir une piscine moins chère qu’une piscine traditionnelle. En plus, vous n’avez pas besoin de monter vous-même la piscine. C’est donc un gain de temps et d’énergie, surtout si vous n’êtes pas certain d’y arriver seul.

  • Le prix de la piscine, montée par le vendeur, sera de 10 000 € à 30 000 €.

 

Les prix indicatifs ne tiennent pas compte des frais annexes, comme le terrassement préalable du terrain ou encore les équipements complémentaires (local technique, robot de nettoyage, sécurité) ou optionnels (contre courant, chauffage).

 
 

A savoir avant de construire sa piscine

 
 

Le financement et la T.V.A.

 
 
 
 
 

La construction d’une piscine ne donne pas le droit à aucune aide, subventions, ou crédits d’impôts.
Pour le financer, vous pouvez faire appel aux organismes de crédit, qui sont parfois en lien avec les pisciniers.
La T.V.A. est à 19.6 % pour l’achat et la construction d’une piscine. Vous n’avez pas le droit au taux de 5.5 % même si vous faites appel à un professionnel du bâtiment.

 
 

Assurance

 
 

La construction d’une piscine entraîne une extention de la responsabilité civile. Vous devez prendre contact avec votre assureur et faire un avenant au contrat pour vous couvrir en cas d’accident pouvant survenir à une tierce personne.

Plus-value

Une piscine en bon état augmente la valeur de la maison et peut faciliter sa vente et la plus-value peut même dépasser le prix de la construction brute de la piscine. En effet, les acheteurs s’évitent formalités, travaux et surprises éventuelles liés à sa construction.

La fiscalité

La taxe d’habitation : La piscine est considérée comme une dépendance de l’habitation puisqu’elle est située près d’une habitation et à l’usage de ses occupants. Elle est donc imposable (article 1407 du Code Général des Impôts). Elle bénéficie d’une exonération temporaire de 2 ans au titre de construction nouvelle. Le calcul de la taxe varie selon les communes et la qualité de la piscine. Cette taxe concerne toute construction supplémentaire reliée au sol de telle façon qu’il soit impossible de la déplacer sans la démolir.

La taxe foncière : La piscine est soumise à taxation dès lors qu’elle nécessite la construction d’un cadre en maçonnerie. Vous devez faire une déclaration dans les 90 jours suivant sa réalisation définitive. Elle peut bénéficier de l’exonération temporaire de taxe foncière durant les 2 années qui suivent son achèvement.

Les piscines hors sol et démontables ne sont pas soumises à ces taxations.

Permis de construire et autorisation de travaux

Il y a trois sortes de formalités administratives en l’absence de directives à cet effet dans le Plan d’Occupation des Sols (POS) de la commune :

    • Aucune formalité dans le cas d’une piscine hors-sol de surface de bassin inférieure à 20 m², de hauteur de paroi inférieure à 1 m et de distance supérieure à 3 m des limites de la propriété. Aucune formalité n’est nécessaire également pour les piscines intérieures ne modifiant pas l’habitation,

    • Une déclaration de travaux (formulaire CERFA PC156) à retirer à la mairie suffit pour les piscines de plein air à usage familial dont la surface est inférieure à 100 m² et la hauteur au-dessus du sol inférieure à 60 cm et pour les piscines couvertes de surface inférieure à 20 m².

    • Un permis de construire (formulaire CERFA PC158) est nécessaire pour tous les autres cas.

Dans tous les cas, se renseigner auprès de la mairie pour connaître la situation de sa maison par rapport au Plan d’Occupation du Sol et pour le choix du formulaire à retirer.

Construire soi-même sa piscine est moins coûteux que faire appel à un professionnel. Dans les deux cas, le prix de la piscine va varier sensiblement en fonction de la taille, de la forme, des matériaux utilisés et du choix entre une piscine hors sol, semi enterrée ou enterrée.

Il faut aussi prendre en compte les dépenses annexes de la piscine pure. Entre le terrassement, la construction d’un local technique, l’ensemble des accessoires et matériels ainsi que la consommation en eau et en éléctricité, la facture devient très vite élevée. C’est pourquoi il est primordial de bien évaluer son budget et de connaître précisément les tarifs de chaques éléments et prestations.


Forum de l’Investissement à PARIS

Le prochain Forum de l’investissement se tiendra à Paris les 14 et 15 octobre 2011.
 
Il fait partie des principaux salons européens qui abordent les questions d’épargne, de placement, de fiscalité et de gestion de patrimoine.
 
Il réunit de nombreux exposants et spécialistes de la banque, de la bourse, de l’investissement, de la fiscalité, des assurances et de l’immobilier. Ils vous accueilleront et vous renseigneront sur leur stand et animeront de nombreuses conférences spécialisées.
 

Lieu : Palais des Congrès – Porte  de Maillot les les 8 et 9 octobre 2010

Accès : Payant 10 € ou 5 € avec une pré-inscription

Ce salon s’adresse tant au particulier qu’aux professionnels.
 
Pour plus de renseignements et obtenir une invitation à conditions préférentielles : http://www.foruminvest.com

Salon de l’immobilier – TOULOUSE

Le prochain salon de L’immobilier se tiendra à Toulouse du 18 au 20 mars 2011.
 
Vous y trouverez de très nombreux exposants pour vous renseigner dans le cadre d’un projet immobilier que ce soit dans le neuf ou l’ancien, pour de la maison individuelle ou pour un appartement.
 
En construction, rénovation ou aménagement, vous trouverez de très nombreuses informations pour mener à bien vos projets.

De nombreuses conférences sont également organisées.Consultez le programme.
 
Pour vous y rendre :
 
Lieu : Toulouse – Parc des expositions
Entrée : Payante 3 € ou gratuite sur invitation valable pour 2 personnes
 
Pour plus de renseignements et pour obtenir une entrée à tarif privilégiée : http://www.salonimmobilier.com

Le régime fiscal des concubins

Les concubins sont soumis à un statut fiscal particulier. Ils sont considérés comme célibataires en ce qui concerne l’impôt sur le revenu et les droits de mutation, alors qu’ils bénéficient d’une imposition commune pour l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF).

 

L’impôt sur le revenu

 

L’administration fiscal ne fait pas de différence entre une personne célibataire et une personne vivant en concubinage. Les concubins sont imposables séparément à l’impôt sur le revenu.
Les enfants communs mineurs pourront être rattachés à l’un ou l’autre de leurs parents, mais pas par les deux.

Si l’enfant a été reconnu par un seul de ses parents, il sera rattaché à la déclaration de celui-ci.

 

 

Les droits de donation et de succession

 
 

Pour les droits de succession ou de donation, les concubins sont considérés comme des personnes sans lien de parenté l’une envers l’autre.
Les dons et les legs qu’ils peuvent se consentir sont imposés au taux de 60%, sous réserve des réductions de droits pour les donations (selon la nature des biens donnés et l’âge du donateur) et de l’abattement de 1 500 € pour les legs.

 

 

L’impôt de solidarité sur le fortune

 
 

Les concubins font normalement l’objet d’une imposition commune.

Cependant il existe 2 exceptions :

  lorsque l’un d’eux est pacsé par ailleurs ;

  lorsque l’un d’eux est marié et qu’il est imposé avec son conjoint


Les Marchands de Biens (MDB)

On appelle Marchands de Biens, les personnes qui achètent en leur nom certains biens, spécialement des immeubles, des biens immobiliers, en vue de les revendre. La rémunération de ces personnes consiste dans la marge qu’elles réalisent à la revente du bien.
 
 
Le champ d’application
 
Les marchands de biens sont des personnes physiques ou morales qui habituellement, achètent des immeubles (maisons, appartements…), des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières en vue de les revendre.
 
Cette activité s’applique aux activités immobilières, sans travaux de construction (qui sont de nature commerciale).
 
La qualification de marchand de biens correspond à un régime fiscal.
 
Fiscalement, il existe un régime particulier des Marchands de Biens. Il permet de n’être imposé que sur la marge réalisée lors de la revente du bien.
 
 
Vos engagements
 
Pour que le régime des MDB s’applique, il faut respecter plusieurs obligations :
 
▪ Faire une déclaration d’existence, adressée au centre des impôts de la résidence, dans le délai d’un mois à compter du commencement des opérations de Marchands de Biens.
           
▪ Tenir un répertoire présentant jour par jour tous les actes se rattachant à l’exercice de la profession.
 
▪ Enregistrer les actes dans les 10 jours, sauf quand ils ont été rédigés par notaire.
 
▪ Soumettre au droit de communication des agents des impôts, le répertoire et l’ensemble des documents comptables.
 
Ce régime préférentiel impose au marchand de biens de revendre les biens acquis, dans un délai de quatre ans. Dans le cas contraire, le régime classique des plus-values s’appliquera de plein droit.
 
 
Vos avantages
 
==> La particularité du régime des marchands de biens est que la base d’imposition est constituée par la marge brute et non par la totalité du prix de vente du bien.
 
Cette marge correspond à la différence entre, d’une part, le prix de vente et d’autre part, les sommes que le vendeur a versées, à quelque titre que ce soit, pour l’acquisition du bien (sommes payées au précédent propriétaire, honoraires, droits d’enregistrement, etc…).
 
Sur cette marge (marge = prix de vente – prix de revient fiscal) s’applique la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de 19.6%.
 
Exemple :
 
Achat d’un bien à 100 000 €, revente de ce bien dans les 4 ans au prix de 150 000 €.
 TVA calculée sur la marge de 50 000 € au taux de 19,6% soit 9 800 € à payer lors de la revente.
 
 
 
==> De plus les marchands de bien bénéficient d’un régime fiscal avantageux lors de l’achat d’un bien.
 
Les achats réalisés par les MDB, sont exonérés des droits de vente, c’est-à-dire des droits d’enregistrement. Ils supportent le taux réduit de 0.715 % du prix de vente, appelé taxe de publicité foncière.
 
A noter : si le bien n’est pas revendu dans les 4 ans, les droits d’enregistrement normaux (5% depuis le 1er janvier 2006) doivent être appliqués, majorés des intérêts de retard.
  
Exemple :
 
Système des MDB :
 
Achat d’un bien par un MDB pour un prix de 100 000 €.
Application de la taxe de publicité foncière, soit : 100 000 X 0.715% = 715 €
 
Le MDB devra donc payer 715 € de frais d’enregistrement
 
Système normal des droits d’enregistrement :
 
Achat d’un bien par un particulier pour un prix de 100 000 €.
Application du taux normal des droits d’enregistrement, soit : 100 000 X 5% = 5 000 €
 
Le particulier devra donc payer 5 000 € de frais d’enregistrement.

Les revenus fonciers

Les revenus fonciers sont ceux qui proviennent de la location d’immeubles (maison, appartement, bâtiment, garage, etc…) bâtis ou non bâtis. Ils entrent dans la catégorie des revenus imposables. La loi de Finance de 2006 a modifié les barèmes de l’impôt sur le revenu, ce qui a entraîné une modification du régime des revenus fonciers. Cette modification sera applicable à compter de 2007, soit à compter de l’imposition des revenus de 2006.

 

 

 

 

 

Le champ d’application


 

 

 

Les personnes concernées

 

 

 

Les personnes concernées par l’imposition sur les revenus fonciers sont :

 

 

 
  • Les personnes physiques
 

Le principe face à un démembrement de la propriété, est qu’en cas d’usufruit, l’usufruitier est imposable.

 

En cas d’indivision chaque copropriétaire est personnellement imposable à hauteur de ses droits dans l’indivision.

 

 

 
  • Les personnes morales
 

Le principe est que les sociétés qui relèvent de l’impôt sur les sociétés ne sont pas concernées par les revenus fonciers (ex : SA, SARL …), par contre si l’activité ne relève pas de l’impôt sur les sociétés, le régime des revenus fonciers va s’appliquer à compter du moment où cette activité est celle de location immobilière (ex : loyer perçu par une SCI ou loyer perçu par une SNC dès lors que son activité réelle est la location immobilière).

 

 

 

 

 

Les revenus concernés

 

 

 

En règle générale les revenus fonciers sont ceux qui proviennent de la location d’immeuble, il existe cependant des exceptions. En effet, il existe des revenus provenant de la location d’immeuble qui ne rentrent pas dans cette catégorie. Il s’agit des revenus suivants :

 

 

 
  • Les revenus des biens immobiliers qui sont inscrits à l’actif d’une entreprise
 

Ces revenus sont imposables selon le régime applicable à l’activité. Ex : un commerçant relève des Bénéfices Industriels et commerciaux (BIC)

 

 

 
  • Les revenus de la location meublée
 

Le droit fiscal assimile la location meublée à une activité commerciale. L’imposition se fait donc dans la catégorie des BIC.

 

 

 
  • Les revenus de la sous-location
 

Ces revenus relèvent de la catégorie des Bénéfices Non Commerciaux (BNC) ex : dans le cadre d’une SCI.

 

 

 

 

 

La détermination des revenus fonciers


 

 

 

Le propriétaire qui rentre dans la catégorie des revenus fonciers a le choix, pour la détermination de ses revenus fonciers, entre deux régimes :

 

Le mode forfaitaire ou régime du micro foncier

 

Le mode forfaitaire consiste à retenir le régime du micro-foncier.

 

Dans cette hypothèse, le bénéfice est déterminé par application d’un abattement. L’abattement est de 30% (à compter de l’imposition des revenus de 2006), et le bénéfice est forfaitairement fixé à 70% des recettes brutes.

 

Ce régime du micro-foncier ne peut s’appliquer que si les recettes brutes ne dépassent pas 15 000 € / an.

 

 

 

A noter :  • Aucun justificatif n’est à conserver, ni à fournir

 

               • Les intérêts du prêt finançant le logement ne sont pas déductibles

 

               • Les travaux effectués dans le logement loué ne sont pas déductibles

 

Le régime réel

 

Il s’agit d’un système qui fait la comparaison entre les recettes et les dépenses.

 

 

 
  • La détermination des recettes
 

 

 

Pour déterminer les recettes, il faut prendre en compte les recettes de toutes natures (ex : les loyers, la location d’emplacement publicitaire…)

 

 

 

Il existe un certain nombre de recettes particulières :

 

 

 

→Le dépôt de garantie

 

 

 

Le dépôt de garantie n’est pas imposable au moment de son encaissement, il ne l’est que s’il est utilisé conformément à sa destination, c’est-à-dire, soit pour payer un loyer impayé ou des frais de remise en état du logement.

 

 

 

→ Les travaux réalisés par le locataire

 

 

 

Si les travaux sont réalisés volontairement par le locataire, il n’y a pas d’incidence.

 

 

 

Si en revanche le bail prévoyait la réalisation de ces travaux par le locataire, la fin de ce bail a une incidence fiscale. L’administration fiscale considère qu’en fin de bail, le profit correspondant à ces travaux doit être imposé en revenu foncier.

 

 

 

→ Les recettes exceptionnelles

 

 

 

Les recettes exceptionnelles peuvent notamment être :

 

 

 

            • Des subventions  de l’ANAH (Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat)

 

Ces subventions vont être considérées comme des recettes avec des modalités particulières d’imposition.

 

 

 

            • Des indemnités d’assurances, perçues en réparation d’un dommage sur l’immeuble.

 

Dès lors que ces sommes sont destinées à financer une dépense déductible, elles sont imposables.

 

 

 

• Des pas de porte ou droit d’entrée

 

 

 

A noter :  • Les revenus fonciers sont déterminés sur la base de l’année civile

 

               • Les encaissements pris en compte sont ceux qui se situent en cours d’année

 

               • Si les loyers sont soumis à TVA, on prend en compte les recettes hors taxes

 

 

 

 

 
  • La détermination des charges
 

 

 

A la détermination des charges, s’appliquent les mêmes principes d’annualité, de décaissement et d’abstraction de la TVA que pour les recettes.

 

 

 

Le contribuable bénéficie d’un certain nombre de droits à déduction

 

Actuellement, le contribuable a droit à un abattement forfaitaire au taux de 14%, qui couvre :

 
 

– Les frais de gestion,

 

– Les frais d’assurance de l’immeuble,

 

– L’amortissement du bien

 

 

 

Cet abattement forfaitaire de 14% a pris fin à compter de l’imposition des revenus de 2006. A sa place le législateur a admis la déduction de certaines dépenses qui auparavant n’étaient pas déductibles :

 

 

 

– Les primes d’assurances concernant les garanties de loyers sont déductibles.

 

– Les intérêts des emprunts souscrits pour l’acquisition de l’immeuble, ainsi que pour la réalisation de travaux, sont déductibles.

 

– Les primes d’assurances garantissant l’emprunt sont assimilées à des intérêts, elles sont donc déductibles.

 

– Les charges de copropriété sont également déductibles.

 

– Les dépenses de travaux sont déductibles. Cette déduction s’applique pour les travaux réalisés par le propriétaire. Il peut s’agir de travaux de réparation (ex : ravalement de l’immeuble), ou des travaux d’amélioration (ex : mise en place d’ascenseur).

 

– Les frais de procédure sont déductibles.

 

 

 

A noter : les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles.

 

 

 

 

 
  •  La différence entre les recettes et les dépenses : la notion de déficit ou bénéfice foncier
 

 

 

La différence entre les recettes et les dépenses constitue le résultat.

 

Si le résultat est un déficit, le principe est qu’il peut s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. Le reste du déficit est reportable et s’imputera sur les bénéfices fonciers des 10 années suivantes.

 

Si le résultat est un bénéfice, il sera intégré au revenu global pour le calcul de l’impôt.

 

 

 

 

 

Les dispositifs fiscaux


 

 

 

 

Différents dispositifs, offrant des avantages fiscaux, existent pour encourager les particuliers à investir dans l’immobilier locatif.

 

 

 

Il convient de les étudier au cas pas cas, afin de déterminer précisément l’impact financier d’un investissement immobilier locatif.

 

 

 

On peut citer parmi les différents dispositifs existants  :

 
 

          le dispositif Robien

 

          le dispositif Girardin

 

          le dispositif « Borloo populaire »

 

          le dispositif Malraux

 

          le dispositif Demessine

 

          le dispositf Scellier et Scellier intermédiaire

 
Ces dispositifs sont souvent fiscalement intéressants les premières années (pendant 5 à 10 ans) suivant l’investissement, pour cesser au bout de quelques années.
 
Il faut donc étudier les projets dans le temps, et en particulier comprendre quelle sera la situation à l’issue du dispositif fiscal et le régime d’imposition des plus-values en cas de revente.

 
 
Consulter le dossier : Les dispositifs fiscaux dans l’immobilier locatif

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