Les dispositifs fiscaux dans l’immobilier locatif
La France manque de logements, en particulier dans les grandes villes et pour les ménages à revenus modestes.
Afin d’accroître l’offre de logement, le législateur a mis en place différents dispositifs fiscaux afin d’inciter les particuliers à investir dans l’immobilier à but locatif.
Tableau récapitulatif des dispositifs fiscaux dans l’investissement locatif
Les régimes d’imposition des revenus de location
Les régimes "habituels" des revenus locatifs sont les suivants :
L’imposition aux frais réel, qui est le régime général d’imposition.
Le régime du micro foncier, qui est réservé aux propriétaires dont les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €. Il offre une déduction forfaitaire de 30 % des revenus fonciers.
Des dispositifs fiscaux spécifiques
Ils offrent, dans certaines conditions, des avantages fiscaux aux ménages qui investissent dans l’immobilier locatif.
Le Dispotif Scellier et Scellier Intermédiaire ; Il s’agit d’un nouveau dispositif qui a été mis en place à partir du 1er Janvier 2009 et dont la durée est limitée au 31/12/2012. Il concerne en particulier les zones à forte densité urbaine et offre une réduction d’impôt pouvant atteindre 75 000 € sur 9 ans.
Le Robien recentré et Borloo neuf ; Les investissements réalisés jusqu’au 31/12/2009 peuvent bénéficier de ces dispositifs que ce soit pour l’acquisition ou la réhabilitation de logements. Ils permettent un amortissement pouvant aller jusqu’à 65 % de l’investissement.
La loi Malraux a été modifiée par la loi de Finances 2009. Elle est destinée à encourager la rénovation d’immeubles classés ou situés dans des secteurs sauvegardés et mis en location.
La loi Girardin permet des réductions d’impôt de 40 à 50 % des investissements immobiliers réalisés principalement dans les départements d’Outre mer.
Le dispositif « Besson ancien » est supprimé pour les baux conclus après le 30 septembre 2006. Il reste toutefois applicable aux baux conclus avant cette date car il demeure possible de le proroger dans les conditions décrites dans l’instruction administrative.
La loi Demessine ne s’applique plus pour les investissements réalisés après le 31/12/2006. Elle était destinée à favoriser les investissements en zone de revitalisation rurale.
Conditions à respecter
Selon les investissements réalisés, certaines conditions sont à respecter …
Plafonds de loyers en 2010
Plafonds de loyers en 2009
Plafonds de loyers en 2008
Plafonds de ressources des locataires en 2010
Plafonds de ressources des locataires en 2009
Indice de référence des loyers, pour calculer les variations de loyers
Pour consulter précisément les communes situées dans chaque zone, consulter l’arrété du 24/9/2009
Pour les logements loués en meublés
Deux dispositifs existent :
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ; Il est réservé aux propriétaires dont les revenus fonciers en location meublée n’exèdent pas 23000 € en 2009
Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) pour les propriétaires dont les revenus fonciers en location meublée sont supérieurs à 23000 €.
La loi Malraux
La loi Malraux est une loi de défiscalisation immobilière. Ce dispositif permet aux propriétaires d’immeubles classés et donnés en location, de déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux de restauration et des intérêts d’emprunt.
Cependant, ce dispositif a été modifié pour les opérations réalisées à partir du 1er Janvier 2009 et l’avantage fiscal a été transformé en réduction d’impôt.
Les bénéficiaires
Les bénéficiaires du dispositif Malraux sont les personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés (ex : SCI, SCPI, …).
Les opérations concernées
L’opération de rénovation du logement mis en location, doit avoir lieu :
● Dans un secteur sauvegardé.
● Dans une ZPPAU (zone de protection du patrimoine architectural et urbain). Les ZPPAU remplacent les anciens périmètres de restauration immobilière (PRI).
Les travaux doivent avoir fait l’objet d’une autorisation spéciale préfectorale. Cette autorisation devant intervenir avant le début des travaux.
Le propriétaire s’engage dans ce dispositif à louer le bien pendant une durée d’au moins 6 ans pour les opérations réalisées avant le 1/1/2009 et 9 ans pour celles réalisées depuis.
Le bien loué doit être la résidence principale du locataire.
La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant la date d’achèvement des travaux.
Pour les opérations réalisées avant le 1/1/2009, les propriétaires qui rentraient dans le champ d’application de la loi Malraux ont un double avantage :
→ Les frais de restauration sont imputables sur le revenu global.
→ Aucun plafond de déduction n’est applicable.
Exemple :
Un couple est imposé dans la plus haute tranche d’imposition, c’est-à-dire 48,09%. Ils achètent un appartement rentrant dans les critères de la loi Malraux. Le couple l’achète pour un montant de 300 000 €. Ils entreprennent des travaux à hauteur de 200 000 €.
Grâce à cette loi de défiscalisation immobilière, le couple va pouvoir déduire de son revenu global les 200 000 € de travaux.
Dans l’hypothèse où les travaux sont réalisés sur deux ans, soit 100 000 € par an, 100 000 € de déduction sur une tranche de 48,09% vont permettre d’obtenir 48 090 € d’économie d’impôt.
Pour les opérations dont les demandes de permis de construire et les déclarations de travaux ont été déposées à compter du 1/1/2009, les avantages fiscaux ont été modifiés.
Désormais ces opérations ouvrent droit à une réduction d’impôt de 30 % en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou 40 % en secteur sauvegardé de la totalité des dépenses supportées en vue de la restauration complète d’un immeuble dans la limite de 100 000 € annuel
Les dépenses prises en compte dans le calcul de la réduction d’impôt ne seront pas déductibles des revenus fonciers.
Avantages du dispositif
– Des déductions fiscales qui peuvent être importantes
– Une opportunité pour rénover un bien ancien, pour un coût limité.
Inconvénients du dispositif
– Il s’agit d’un dispositif réservé aux personnes souhaitant s’engager dans des projets lourds de restauration, projets souvent complexes, notamment quand ils concernent des biens classés.
Pour plus de renseignement : art. 84 / CGI : art. 199 tervicies
