Les revenus fonciers

Les revenus fonciers sont ceux qui proviennent de la location d’immeubles (maison, appartement, bâtiment, garage, etc…) bâtis ou non bâtis. Ils entrent dans la catégorie des revenus imposables. La loi de Finance de 2006 a modifié les barèmes de l’impôt sur le revenu, ce qui a entraîné une modification du régime des revenus fonciers. Cette modification sera applicable à compter de 2007, soit à compter de l’imposition des revenus de 2006.

 

 

 

 

 

Le champ d’application

 

 

 

Les personnes concernées

 

 

 

Les personnes concernées par l’imposition sur les revenus fonciers sont :

 

 

 
  • Les personnes physiques
 

Le principe face à un démembrement de la propriété, est qu’en cas d’usufruit, l’usufruitier est imposable.

 

En cas d’indivision chaque copropriétaire est personnellement imposable à hauteur de ses droits dans l’indivision.

 

 

 
  • Les personnes morales
 

Le principe est que les sociétés qui relèvent de l’impôt sur les sociétés ne sont pas concernées par les revenus fonciers (ex : SA, SARL …), par contre si l’activité ne relève pas de l’impôt sur les sociétés, le régime des revenus fonciers va s’appliquer à compter du moment où cette activité est celle de location immobilière (ex : loyer perçu par une SCI ou loyer perçu par une SNC dès lors que son activité réelle est la location immobilière).

 

 

 

 

 

Les revenus concernés

 

 

 

En règle générale les revenus fonciers sont ceux qui proviennent de la location d’immeuble, il existe cependant des exceptions. En effet, il existe des revenus provenant de la location d’immeuble qui ne rentrent pas dans cette catégorie. Il s’agit des revenus suivants :

 

 

 
  • Les revenus des biens immobiliers qui sont inscrits à l’actif d’une entreprise
 

Ces revenus sont imposables selon le régime applicable à l’activité. Ex : un commerçant relève des Bénéfices Industriels et commerciaux (BIC)

 

 

 
  • Les revenus de la location meublée
 

Le droit fiscal assimile la location meublée à une activité commerciale. L’imposition se fait donc dans la catégorie des BIC.

 

 

 
  • Les revenus de la sous-location
 

Ces revenus relèvent de la catégorie des Bénéfices Non Commerciaux (BNC) ex : dans le cadre d’une SCI.

 

 

 

 

 

La détermination des revenus fonciers

 

 

 

Le propriétaire qui rentre dans la catégorie des revenus fonciers a le choix, pour la détermination de ses revenus fonciers, entre deux régimes :

 

Le mode forfaitaire ou régime du micro foncier

 

Le mode forfaitaire consiste à retenir le régime du micro-foncier.

 

Dans cette hypothèse, le bénéfice est déterminé par application d’un abattement. L’abattement est de 30% (à compter de l’imposition des revenus de 2006), et le bénéfice est forfaitairement fixé à 70% des recettes brutes.

 

Ce régime du micro-foncier ne peut s’appliquer que si les recettes brutes ne dépassent pas 15 000 € / an.

 

 

 

A noter :  • Aucun justificatif n’est à conserver, ni à fournir

 

               • Les intérêts du prêt finançant le logement ne sont pas déductibles

 

               • Les travaux effectués dans le logement loué ne sont pas déductibles

 

Le régime réel

 

Il s’agit d’un système qui fait la comparaison entre les recettes et les dépenses.

 

 

 
  • La détermination des recettes
 

 

 

Pour déterminer les recettes, il faut prendre en compte les recettes de toutes natures (ex : les loyers, la location d’emplacement publicitaire…)

 

 

 

Il existe un certain nombre de recettes particulières :

 

 

 

→Le dépôt de garantie

 

 

 

Le dépôt de garantie n’est pas imposable au moment de son encaissement, il ne l’est que s’il est utilisé conformément à sa destination, c’est-à-dire, soit pour payer un loyer impayé ou des frais de remise en état du logement.

 

 

 

→ Les travaux réalisés par le locataire

 

 

 

Si les travaux sont réalisés volontairement par le locataire, il n’y a pas d’incidence.

 

 

 

Si en revanche le bail prévoyait la réalisation de ces travaux par le locataire, la fin de ce bail a une incidence fiscale. L’administration fiscale considère qu’en fin de bail, le profit correspondant à ces travaux doit être imposé en revenu foncier.

 

 

 

→ Les recettes exceptionnelles

 

 

 

Les recettes exceptionnelles peuvent notamment être :

 

 

 

            • Des subventions  de l’ANAH (Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat)

 

Ces subventions vont être considérées comme des recettes avec des modalités particulières d’imposition.

 

 

 

            • Des indemnités d’assurances, perçues en réparation d’un dommage sur l’immeuble.

 

Dès lors que ces sommes sont destinées à financer une dépense déductible, elles sont imposables.

 

 

 

• Des pas de porte ou droit d’entrée

 

 

 

A noter :  • Les revenus fonciers sont déterminés sur la base de l’année civile

 

               • Les encaissements pris en compte sont ceux qui se situent en cours d’année

 

               • Si les loyers sont soumis à TVA, on prend en compte les recettes hors taxes

 

 

 

 

 
  • La détermination des charges
 

 

 

A la détermination des charges, s’appliquent les mêmes principes d’annualité, de décaissement et d’abstraction de la TVA que pour les recettes.

 

 

 

Le contribuable bénéficie d’un certain nombre de droits à déduction

 

Actuellement, le contribuable a droit à un abattement forfaitaire au taux de 14%, qui couvre :

 
 

– Les frais de gestion,

 

– Les frais d’assurance de l’immeuble,

 

– L’amortissement du bien

 

 

 

Cet abattement forfaitaire de 14% a pris fin à compter de l’imposition des revenus de 2006. A sa place le législateur a admis la déduction de certaines dépenses qui auparavant n’étaient pas déductibles :

 

 

 

– Les primes d’assurances concernant les garanties de loyers sont déductibles.

 

– Les intérêts des emprunts souscrits pour l’acquisition de l’immeuble, ainsi que pour la réalisation de travaux, sont déductibles.

 

– Les primes d’assurances garantissant l’emprunt sont assimilées à des intérêts, elles sont donc déductibles.

 

– Les charges de copropriété sont également déductibles.

 

– Les dépenses de travaux sont déductibles. Cette déduction s’applique pour les travaux réalisés par le propriétaire. Il peut s’agir de travaux de réparation (ex : ravalement de l’immeuble), ou des travaux d’amélioration (ex : mise en place d’ascenseur).

 

– Les frais de procédure sont déductibles.

 

 

 

A noter : les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles.

 

 

 

 

 
  •  La différence entre les recettes et les dépenses : la notion de déficit ou bénéfice foncier
 

 

 

La différence entre les recettes et les dépenses constitue le résultat.

 

Si le résultat est un déficit, le principe est qu’il peut s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. Le reste du déficit est reportable et s’imputera sur les bénéfices fonciers des 10 années suivantes.

 

Si le résultat est un bénéfice, il sera intégré au revenu global pour le calcul de l’impôt.

 

 

 

 

 

Les dispositifs fiscaux

 

 

 

 

Différents dispositifs, offrant des avantages fiscaux, existent pour encourager les particuliers à investir dans l’immobilier locatif.

 

 

 

Il convient de les étudier au cas pas cas, afin de déterminer précisément l’impact financier d’un investissement immobilier locatif.

 

 

 

On peut citer parmi les différents dispositifs existants  :

 
 

–          le dispositif Robien

 

–          le dispositif Girardin

 

–          le dispositif « Borloo populaire »

 

–          le dispositif Malraux

 

–          le dispositif Demessine

 

–          le dispositf Scellier et Scellier intermédiaire

 
Ces dispositifs sont souvent fiscalement intéressants les premières années (pendant 5 à 10 ans) suivant l’investissement, pour cesser au bout de quelques années.
 
Il faut donc étudier les projets dans le temps, et en particulier comprendre quelle sera la situation à l’issue du dispositif fiscal et le régime d’imposition des plus-values en cas de revente.

 
 
Consulter le dossier : Les dispositifs fiscaux dans l’immobilier locatif

  • 18/12/2006