Comment comparer des crédits ? le TAEG

Il n’est pas toujours facile de comparer des crédits. Il y a des conditions différentes de durée, de taux, de garanties et des frais qui peuvent s’avérer très couteux et difficiles à comparer

Au-delà de l’offre commerciale de la banque ou de l’organisme de crédit regardez toujours quel est le TAEG… Ce calcul vous permettra d’y voir plus clair sur les coûts liés au crédit et ainsi vous pourrez comparer et choisir en connaissance de cause.

Pour permettre de mieux évaluer le cout d’un crédit et permettre de comparer des crédits, le législateur a donc rendu obligatoire le calcul du TAEG dans toute proposition de crédit.

Les différents composants d’un crédit

Faire un crédit, c’est demander à un organisme prêteur, banque ou établissement de crédit, de mettre à votre disposition une somme d’argent que vous lui rembourserez ultérieurement. Il s’agit donc d’une opération qui vous engage financièrement dans le temps et dont vous devez étudier avec attention toutes les incidences.

=> La somme empruntée s’appelle le capital.

=> Pour se rémunérer, l’organisme qui vous a prêté ce capital va vous faire payer des intérêts.

Le montant des intérêts dépendra de la durée de l’emprunt, du rythme de remboursement et bien sûr du taux que l’organisme prêteur choisira de pratiquer. Ce taux d’intérêt sera appliqué tous les mois sur le capital que vous devez rembourser et déterminera donc le montant des intérêts à payer chaque mois. 

Ainsi, plus vous ferez de petits remboursements, plus vous rembourserez longtemps votre prêt et au total, plus vous paierez des intérêts.

=> En supplément des intérêts liés au crédit, l’organisme peut vous faire payer des frais qui peuvent alourdir très significativement le coût du crédit et ne sont pas toujours clairement annoncés.

On distingue : 

• Des frais facturés à l’ouverture du crédit (frais de dossier, de gestion…)
• Les frais qui viendront chaque mois s’ajouter aux remboursements, tels que des frais d’assurance.
  

Le TAEG, Taux Annuel Effectif global, pour comparer des crédits

Pour pouvoir comparer des offres de crédit, il faut donc regarder le TAEG, Taux Annuel Effectif Global. Ce taux est exprimé en % annuel de la somme empruntée.

 Il intègre tous les coûts liés au crédit, taux d’intérêts et tous les frais associés.

Le TAEG est un peu différent selon qu’il s’agisse d’un crédit immobilier ou d’un crédit à la consommation. Il prend en compte en particulier : 

• Les intérêts bancaires
• Les frais de dossier ou les frais dus à des intermédiaires
• Le coût de l’assurance emprunteur ou coût de l’assurance obligatoire
• Frais de garanties (hypothèque ou cautionnement) s’il y a lieu
• Frais d’évaluation du bien immobilier s’il y a lieu
• Tous les autres frais qui vous sont imposés pour l’obtention du crédit 

Pour comparer deux crédits, le TAEG est donc très utile. 

Il est d’ailleurs obligatoire sur toutes les promotions et toutes les propositions et contrats liés à un crédit.

• 15/12/2022

Combien coûte un avocat ?

Les honoraires des avocats sont libres et varient d’un avocat à l’autre et en fonction généralement de l’expérience et de la notoriété de l’avocat. Les écarts de prix peuvent être très importants et plus leur réputation est grande, plus le cabinet est important et luxueux, plus leurs honoraires seront élevés.

Des honoraires et des frais

Au delà des honoraires d’avocat, d’autres frais viendront s’ajouter au coût de la procédure. Il s’agira des frais d’huissiers, d’expertises, de plaidoirie. Ainsi la complexité du dossier et de la procédure conditionnera l’ensemble des frais engagés qui peuvent être très élevés.

En règle générale, engager une procédure juridique, même si elle ne va pas devant les tribunaux coûte vite cher. Vous devrez donc arbitrer entre vos attentes, les enjeux et les coûts à engager.

Le premier rendez vous avec l’avocat permet de faire le point sur votre dossier et ses conséquences possibles. Ce premier rendez vous n’est pas toujours facturé et cela dépend de la pratique du cabinet.

Si une procédure est envisagée, ce rendez vous sera l’occasion de préciser l’ensemble des frais qui pourraient être liés à celle ci, en fonction des différentes évolutions possibles et à chaque étape de la procédure.

Si vos revenus sont limités, vous pourrez envisager avec votre avocat de bénéficier de l’aide juridictionnelle afin que les frais soient pris partiellement ou totalement en charge par l’Etat.

Une convention d’honoraires

Les honoraires d’avocat peuvent faire l’objet de négociations. Nous vous recommandons de toujours demander une convention d’honoraires avant de vous engager.

Dans ce document, l’avocat s’engage sur le montant, les modalités de calcul et le mode de paiement des honoraires. Les honoraires des avocats sont soumis à la TVA.

Les règlements, aussi appelés « provisions » sont généralement prévus à chaque étape de la procédure. Les honoraires peuvent également être payés mensuellement.

Trois types d’honoraires :

• Des honoraires forfaitisés qui sont déterminés à l’avance et qui ne peuvent être revus. Ils sont généralement proposés pour des procédures simples comme pour les divorces par consentement mutuel.
• Des honoraires au temps passé. Les honoraires sont calculés en fonction du nombre d’heures passé sur un dossier valorisé à un taux horaire entre 75 et 400 € de l’heure…
• Des honoraires au résultat. En plus des honoraires, quand les sommes en jeu sont importantes, l’avocat peut être intéressé au résultat de la procédure et être rémunéré par un % des sommes obtenues. En France, les avocats n’ont pas le droit d’avoir uniquement ce mode de rémunération.

Engager une procédure coûte cher. Et il faut savoir que même si la partie adverse est condamnée, les frais engagés ne sont pas toujours remboursés.

A titre d’illustration, un divorce par consentement mutuel coûte de 1 000 à 3 000 €.

Depuis le 1er janvier 2017, il est possible de divorcer à l’amiable sans audience devant le Juge. Un simple rendez-vous suffira. Cette procédure est très rapide (entre 15 jours et 1 mois) si les époux s’entendent sur l’ensemble des conséquences du divorce.

Des consultations gratuites

Il est possible de bénéficier de consultations gratuites quelle que soit sa situation et sans condition de ressources. Il faut se renseigner sur les lieux et les horaires où elles sont organisées.

On peut contacter :

• Les palais de justice (Il y a au moins un tribunal de grande Instance dans toutes les préfectures)
• Les mairies
• Les maisons de Justice ou du droit
• Les CDAJ (Conseil Départemental de l’aide Juridique)

• 10/02/2021

Pourquoi prendre un avocat ?

<< Retour au dossier : Le divorce et ses conséquences

Contrairement à ce que l’on pense la mission des avocats ne se résume pas à vous représenter devant les tribunaux. Dès que vous avez une question ou un problème d’ordre juridique, l’avocat peut vous assister.

De la rédaction d’un contrat à la plaidoirie… 

Leur première mission est de vous conseiller au regard de votre situation et du problème que vous rencontrez. Il vous expliquera notamment la législation en vigueur, les résultats possibles des options qui s’offrent à vous, ;les différentes étapes des procédures envisageables et répondra aux questions que vous vous posez pour vous aider à prendre vos décisions en toute connaissance de cause…

Il peut également vous assister et vous représenter dans certaines étapes et actions tel que dans la rédaction d’un contrat, dans des échanges juridiques avec des tiers ou dans l’étude de différents;montages juridiques…Il faut noter que les conseillers juridiques sont maintenant intégrés à la profession d’avocat.

Si vous allez devant les tribunaux, il vous représentera et défendra votre point de vue. Se faire représenter par un avocat est d’ailleurs obligatoire en cas de divorce et dans certaines procédures notamment devant le tribunal de grande instance.

Des avocats spécialisés

Les avocats peuvent intervenir dans tous les domaines du droit… Leurs champs de compétence sont donc très larges mais généralement ils ont tendance à se spécialiser…Cependant, pour pouvoir se prévaloir d’une spécialité, ils doivent avoir obtenu un certificat de spécialisation, reconnaissant des études et un niveau de compétence particulier.

Les cabinets importants peuvent être soit spécialisés dans un domaine, soit regrouper des avocats de spécialités complémentaires.

Il existe 15 spécialités qui se subdivisent en sous spécialités ou domaines de compétences…

• Droit des personnes
• Droit pénal
• Droit immobilier
• Droit rural
• Droit de l’environnement
• Droit public
• Droit de la propriété intellectuelle
• Droit commercial
• Droit des sociétés
• Droit fiscal
• Droit social
• Droit économique
• Droit des mesures d’exécution
• Droit communautaire
• Droit des relations internationales

Prendre un avocat n’est pas toujours obligatoire

Prendre un avocat n’est pas toujours obligatoire. C’est par exemple le cas pour les affaires de moindre importance devant le tribunal de police, le tribunal de commerce, ou encore devant le conseil des Prud’hommes…

Cependant si l’affaire est difficile ou que vous n’êtes pas familiarisé avec l’environnement judiciaire, il est parfois judicieux d’un prendre un malgré tout.

Dans certaines procédures, il est en revanche obligatoire de prendre un avocat et notamment dans les affaires traitées par le Tribunal de Grande Instance ou la Cour d’Assise.

Les obligations des avocats

L’avocat a l’obligation d’informer et conseiller son client, en particulier sur les conséquences de la procédure qui pourrait être mise en œuvre.

Il doit tout mettre en œuvre pour défendre la cause de son client.

Il doit apporter un conseil indépendant qui ne pourra pas être guidé par un intérêt personnel.

L’avocat est lié par le secret professionnel envers son client et personne ne peut l’obliger à révéler ce qui lui a été confié.

Tous les échanges avec son avocat sont confidentiels.

Il a obligation de loyauté, qui le contraint à communiquer à ses confrères l’ensemble des pièces et documents servant à l’argumentation afin de garantir un procès équitable.

Il ne peut défendre deux parties dont les intérêts sont opposés. C’est la règle du conflit d’intérêt.

La responsabilité de l’avocat peut être engagée s’il commet une faute professionnelle. Il a d’ailleurs l’obligation de souscrire une assurance garantissant sa responsabilité professionnelle.

En cas de problème avec votre avocat, vous devez consulter le bâtonnier de l’ordre des avocats. Pour contester des honoraires, vous lui adresserez un courrier recommandé avec avis de réception et il rendra sa décision dans les 3 à 6 mois.

• 15/10/2020

Un micro-crédit, pour ceux qui n’ont pas accès au crédit

Le micro-crédit est une forme de financement spécialement conçue pour faciliter l’accès au crédit à des personnes qui n’auraient pas accès aux emprunts « classiques ».

Il est particulièrement destiné à faciliter l’insertion ou le retour à l’emploi de personnes fragilisées ou en situation financière précaire.

Le micro-crédit est une offre de crédit qui est complémentaire aux offres traditionnelles. Ce n’est cependant pas une solution miracle car il devra être remboursé. Il ne doit être donc être souscrit que si les conditions de son remboursement sont réunies.

Qu’est le micro-crédit ?

A qui s’adresse le micro-crédit ?

D’une façon générale le micro-crédit s’adresse aux personnes qui n’auraient pas accès aux crédits « classiques », mais qui auraient besoin d’une somme d’argent pour faciliter leur insertion professionnelle ou dépasser une situation difficile que l’on sait temporaire.

Il s’agit par exemple des allocataires des minima sociaux, des personnes au chômage mais aussi des salariés aux revenus faibles ou irréguliers…. La liste n’est pas exhaustive et est étudiée au cas par cas.

Pour quel type de crédit ?

Le micro-crédit permet de financer tout projet contribuant à améliorer la situation personnelle de ces personnes, en particulier dans le cadre d’une démarche de début ou de retour à l’emploi.

Le micro-crédit s’inscrit dans un projet personnel global. Concrètement  beaucoup de micro-crédits servent à résoudre des problèmes de transport et permettent d’acheter une voiture pour se rendre à son travail.
Mais un micro-crédit peut également financer un dépôt de garantie, un déménagement, l’accès à une formation ou même un équipement électroménager s’il se révèle indispensable…

En aucun cas le micro-crédit ne servira à couvrir des besoins courants ou à corriger un déséquilibre budgétaire déjà existant. Il n’apporterait alors qu’une solution à court terme et  risquerait d’aggraver la situation en alourdissant les charges courantes et l’endettement. D’autres solutions devront être recherchées avec l’accompagnateur social dans ce cas.

Les conditions du crédit

Le montant d’un micro-crédit est limité à  5 000 euros, remboursable par mensualités constantes sur une durée inférieure ou égale à 5 ans. Les conditions du prêt seront adaptées au projet.

Les taux pratiqués sont des taux modérés qui peuvent être différent d’une banque à l’autre et qui peuvent varier dans le temps. Il n’y a pas de frais d’assurance ni de frais de dossiers.

Comment obtenir un crédit, à qui s’adresser ?

Trois intervenants

Trois parties interviennent dans une demande de micro-crédit : l’emprunteur, un accompagnateur social et un organisme préteur.

• La personne qui souhaite un micro-crédit recherchera d’abord dans sa ville quel organisme social est à même de monter un dossier de micro-crédit. Il faut donc contacter son service social qui vous orientera vers le service ou les organismes adéquats.
• Une fois le dossier constitué avec un accompagnateur social, l’emprunteur soumettra sa demande à un organisme financier habilité.
• C’est la banque qui instruira le dossier en prenant en compte les recommandations de l’accompagnateur social et elle décidera seule au final de l’attribution ou non du crédit.

L’accompagnateur social

L’accompagnateur social peut-être membre d’un service associatif ou d’un service d’aide social.

Les personnes qui demandent un micro-crédit ont souvent des moyens financiers limités ou fragiles. L’objectif de l’accompagnement social est double :

• S’assurer que le crédit est vraiment la solution adaptée à la problématique rencontrée ; un problème financier peut parfois trouver diverses solutions…
• S’assurer que la personne à la capacité potentielle de remboursement et que l’emprunteur mesure son engagement.

L’organisme financier

L’organisme prêteur est souvent une banque qui a signé une convention avec l’Etat pour pouvoir proposer des micro-crédits.
Il peut y avoir plusieurs banques habilitées dans une même zone géographique. Ce peut être la banque de l’emprunteur ou pas.

Conditions d’octroi du crédit

Comme pour tout crédit, le micro-crédit devra être remboursé.

Une étude du dossier sera réalisée. Elle repose sur le calcul de la capacité de remboursement de l’emprunteur.

A partir des ressources et dépenses habituelles et potentielles de l’emprunteur, on évaluera le montant de ses charges habituelles (loyer, assurances…), on estimera une somme pour vivre au quotidien (en calculant son reste à vivre en particulier) et on dégagera ensuite sa capacité de remboursement de crédit. Si une capacité de remboursement suffisante existe, le micro-crédit pourra être envisagé.

C’est la banque qui accordera au final le crédit et qui le gèrera dans le temps.

• 9/10/2019

Gagnez 1000 € par an en remboursant aujourd’hui votre crédit immobilier !

Faut-il laisser un crédit immobilier aller à son terme ? Vous devriez vous poser la question !

Nous allons vous indiquer un bon plan pour votre budget !

Comment faire ?

En le remboursant de façon anticipée à quelques mensualités de la fin de l’échéance, vous allez gagner de l’argent.

Vous avez fait un crédit immobilier il y a quelques années pour acquérir votre résidence principale, une résidence secondaire ou encore un bien mis en location.

Peut-être avez-vous profité de la baisse des taux (ou pas) pour renégocier votre crédit auprès de votre banque.

Par-contre, vous n’avez peut-être pas remarqué que le coût de votre assurance emprunteur n’a pas baissé depuis le début de vos remboursements (même après la renégociation). Vous payez, en effet, une cotisation mensuelle d’assurance fixe qui est un % du capital initial.

Par exemple pour 150 000 € empruntés, la cotisation d’assurance est de 0,35 ‰ du capital initial. Si vous avez fait le choix d’assurer à 100% les 2 co-emprunteurs, c’est 105 € qui sont prélevés chaque mois (150.000 € X 0,35 ‰ X 2) jusqu’à la fin du prêt.

Les solutions

Aujourd’hui, s’il ne vous reste que quelques mois avant la fin de votre crédit, plusieurs solutions s’offrent à vous :

• attendre la fin du crédit, si vous ne voulez pas faire d’économies ou que vous êtes atteint de phobie administrative 🙂
• rembourser par anticipation votre crédit immobilier qui vous permettra de ne plus payer de cotisation d’assurance ou de la renégocier.
  • soit en contractant un crédit à la consommation
  • ou en utilisant votre épargne pas ou peu rémunérée

Simulations

En choisissant le remboursement par anticipation, voyez dans le tableau-ci dessous combien vous pourriez économiser selon les hypothèses prises, et faites vos calculs :

Mais encore !

En cherchant un peu, il est possible d’optimiser encore le gain financier :

• Si vous prenez un crédit conso dans dans la banque où vous aviez le crédit immobilier, il est possible de négocier l’indemnité de remboursement anticipé jusqu’à 0 € ( Normalement équivalent à 6 mois maximum d’intérêts).
• La question de l’assurance à reprendre est à débattre : 100% ? une ou 2 têtes ? Nécessité d’une assurance ? (sachant que le risque zéro n’existe pas mais qu’une assurance mérite d’être prise s’il est impossible de faire face en cas de sinistre et que l’on n’a pas d’épargne).
• Le taux du crédit conso peut être aussi optimisé en dessous de 2%.
• Utiliser son épargne « dormante ». L’économie est encore plus importante si, au lieu de faire un crédit conso, vous utilisez, pour tout ou partie de la somme, de l’épargne pas ou peu rémunérée comme sur un Livret A à 0,75%.

Etudiez vite ce bon plan et faites vos calculs !

Merci budget facile ! 🙂

• 25/09/2019

Question logement … Acheter ou louer ?

Devenir propriétaire est le rêve de beaucoup de français ! Faire son nid, arrêter de jeter de l’argent par les fenêtres, autant de bonnes raisons qui encouragent à acheter son logement.

Mais face au prix de l’immobilier, notamment dans certaines grandes agglomérations comme Paris, Nantes, Lyon, Bordeaux, Rennes sa réalisation est parfois bien difficile. Quand le budget n’est pas suffisant, il est parfois plus raisonnable de rester locataire. C’est aussi un investissement et un engagement que certains ne veulent pas prendre.

Avant de franchir le pas de l’achat immobilier, il faut donc se poser toutes les questions !

Les avantages de l’achat

Un calcul avantageux

C’est mathématique, si vous pensez garder votre bien entre 15 et 20 ans à conditions égales, l’achat sera plus favorable que de louer son logement.

Aux taux actuels, avec un remboursement d’emprunt proche de votre loyer, au bout de 20 ans vous en êtes propriétaire. Plutôt que de payer un loyer en pure perte, vous allez vous constituer un capital dans l’immobilier.

Ainsi, au moment du départ à la retraite et même plus tôt, vous aurez fini de payer votre logement et vous en disposerez alors gratuitement. Votre budget logement deviendra alors quasi nul, ce qui sera intéressant car les revenus baissent souvent à la retraite.

Un patrimoine immobilier et une garantie

L’acquisition de son habitation principale est le début de constitution d’un patrimoine immobilier. En effet au bout de quelques années et progressivement vous allez acquérir un capital immobilier. Celui ci en étant vendu, loué ou gagé vous permettra ensuite de peut être réinvestir dans d’autres projets.

Par ailleurs, on considère que les remboursements d’emprunt immobilier peuvent être assimilés à une épargne forcée ! En effet quand on n’a pas cette obligation de remboursement, on a tendance à dépenser l’argent disponible que l’on a, en oubliant de le mettre de coté pour des lendemains plus difficiles ou des projets futurs ; Un peu d’épargne forcée, cela a du bon si on est un mauvais épargnant !

Enfin, acheter à aussi l’avantage de protéger le conjoint et les enfants. En effet lors de la souscription d’un emprunt immobilier, vous êtes généralement obligé de prendre une assurance décès et invalidité. Ainsi, en cas d’accident, l’assurance payera la part d’emprunt concerné ce qui permettra à la famille de continuer à se loger ou de disposer d’un capital.

Un logement à votre goût

L’aspect financier compte mais il n’est pas seul. Acquérir son logement, c’est une étape dans la vie personnelle ! On s’installe, on peut personnaliser son logement, créer son nid douillet, avoir son bureau, cultiver son jardin…

Il est vrai qu’en location on a pas toujours le choix et on ne pourra pas ou ne voudra pas investir dans son logement !

Les avantages de la location

Tout d’abord, ne vous arrêtez pas aux idées reçues : « la location, c’est jeter de l’argent par les fenêtres ». C’est un des aspects de l’équation mais il y a aussi des avantages à louer !

Louer c’est la liberté !

Si vous souhaitez être libre que ce soit pour des raisons professionnelles ou personnelles restez locataire !

Être locataire signifie pouvoir donner rapidement congé à son bailleur. Cela permet d’être plus mobile et aujourd’hui, la mobilité professionnelle est souvent nécessaire.

Être locataire c’est aussi ne pas prendre d’engagements financiers sur le long terme. Un tel engagement peut freiner le mouvement. Cela nous lie parfois avec quelqu’un d’autre, nous oblige à maintenir un niveau de revenu minimum, nous fixe géographiquement etc….

Un bien immobilier peut toujours être revendu bien sur, mais c’est toujours un peu long, complexe et générateurs de frais qui viennent s’ajouter. Il vaut mieux, si l’on n’est pas sûr de vouloir prendre cet engagement rester locataire le temps de murir le projet !

La location c’est facile !

Il faut savoir que louer son logement, c’est profiter d’un service de la part d’un propriétaire.

C’est lui qui prend en charge les réparations majeures du logement, assure l’entretien des parties communes, paye les impôts fonciers, assure la mise aux normes etc… ce sont des avantages et une tranquillité d’esprit qui a un coût !

Etudier son projet d’achat immobilier

Pour quelle durée ?

La question à se poser c’est combien de temps je pense rester dans les lieux ? Si vous pensez rester moins de 3 ans, la location est fortement conseillée.

En effet, revendre un appartement génère des frais fixe, frais d’agence immobilière, de « frais de notaire », qui ne seront pas compensés sur une courte durée par une éventuelle augmentation du prix du bien.

Cependant, on peut aussi conserver le bien pour le mettre en location et commencer à constituer son patrimoine immobilier. Le loyer perçu vous servira ensuite à acheter votre habitation principale ou à louer par ailleurs.

Commencer par épargner

En tant que locataire, on ne pense pas toujours à épargner mais cela a bien des avantages, surtout si on conserve un loyer réduit

Le locataire épargnant discipliné épargnera pour plus tard.

Cette épargne pourra constituer un apport personnel pour un futur achat immobilier et ainsi minimiser le montant emprunté.

Il pourra envisager son achat immobilier au moment de la retraite sur un secteur qui lui conviendra, parfois différent, peut être moins cher que pendant son activité professionnelle !

Cela permettra également d’évaluer la capacité réelle d’emprunt du foyer qui sera constituée du montant du loyer et de l’épargne habituelle.

Bien définir son projet

Souvent quand on pense à acheter on a un projet en tête. Nombre de chambre, jardin, localisation etc… Il faut bien l’étudier car on cherche souvent mieux que ce que l’on a et les prix montent.

Il faut savoir que pour un appartement similaire, il y a souvent un surcout à devenir propriétaire. Les investisseurs le savent, les loyers couvrent rarement la totalité du prix d’acquisition et il faut souvent ajouter 10 à 25% en plus. Cela dépend des villes et plus les villes sont chères, plus la différence est importante et de la taille de l’appartement et plus ils sont grands plus la différence est importante.

Mais même dans ce cas, le solde à terme est en faveur de l’acquisition

Vous n’êtes pas pressé, prenez le temps de bien étudier votre projet et faites des simulations

Combien puis je emprunter ?

On estime souvent la capacité de remboursement d’emprunt à 30 % des revenus mensuels, mais cela reste un indicateur qui peut être adapté à la situation.

Les banques considèrent également le reste à vivre, c’est à dire ce qu’il vous reste après avoir remboursé vos emprunts pour vivre au quotidien !

Leur estimation est proche du calcul du RSA légèrement augmenté de 5 à 10 %.

Mais, c’est à vous d’abord de déterminer combien vous voulez mettre dans votre logement, en fonction de votre mode de vie et de votre niveau de revenu et de vos charges habituelles. Faites votre bilan budgétaire et vous aurez une première indication de cette capacité de remboursement en additionnant votre charge de loyer et votre épargne mensuelle…

Attention à rester raisonnable car cet emprunt va constituer l’essentiel de vos charges fixes sur plusieurs années. Si elles sont trop lourdes sur votre budget, vous allez être contraint de manger des pâtes très longtemps ce qui ne sera pas tenable ! Il faut conserver un peu de marge pour gérer les impondérables et les petits plaisirs qui restent nécessaires.

Questions à se poser et situations particulières

Localisation… Attention !

Selon la localisation recherchée, les coûts sont très différents et parfois prohibitifs ! Il faut donc parfois arbitrer sur la localisation quel quartier, quel éloignement du lieux de travail…

On constate que lors d’un achat les personnes sont souvent amenées à s’éloigner de leur lieux de travail. Cela leur permet ainsi de réaliser leur rêve de jardin ou de chambre supplémentaire, mais elles oublient souvent les inconvénients de la distance.

Si vous envisagez de vous éloigner de votre lieu de travail, des lieux de vie de vos enfants, n’oubliez pas de ré-intégrer dans votre balance les coûts de transport supplémentaires qui peuvent vite peser dans un budget (cout du véhicule + essence) et les temps de transports générateurs de fatigue et de stress !

Comment va évoluer le marché de l’immobilier ?

Nous n’avons pas de boule de cristal et il est impossible de dire quel sera le prix de l’immobilier demain. De nombreux facteurs peuvent l’influencer, comme un contexte international, les taux de crédit, la spéculation dans une région, le contexte économique local, la promotion ou au contraire la dégradation d’un quartier…

Les lois fiscales ou les décrets peuvent aussi changer le contexte et le faire monter en raréfiant les constructions ou au contraire le faire baisser car trop de logement à vendre sur le marché.

Ainsi on constate que le prix du marché est cyclique et dépendant du contexte. Il peut être très élevé à un moment donné mais aussi perdre de sa valeur sur une autre période. N’oublions pas qu’à Paris, entre 1991 et 1996, le prix du mètre carré a perdu 40 %.

Bien évidement si on achète au plus haut et que l’on doit revendre au plus bas, l’opération s’avèrera mauvaise et vous pouvez même y perdre de l’argent.

A contrario, si on peut revendre plus cher que l’on a acheté, alors cette plus-value améliorera encore le bilan de l’opération. Certains y ont d’ailleurs fait leur fortune.

Que faire aujourd’hui ? Acheter en pensant que le marché immobilier va continuer à progresser ? Personne ne pourra vous l’assurer mais on constate quand même, que sur de longues périodes la tendance du marché immobilier est positive.

Un conseil ! Plus l’achat est à long terme et mieux vous connaissez le secteur immobilier dans lequel vous investissez et plus vous avez de chances de faire une bonne opération.

Que se passe t’il si je perds mon travail ?

Attention aux idées reçues ! « Si j’achète mon logement et je me retrouve au chômage, au moins je serai chez moi « . Fausse bonne idée, la banque face à un propriétaire en cours d’accession, aura toujours des moyens pour vous expulser si vous ne remboursez pas votre prêt immobilier.

Pas de panique cependant ! Vous pouvez souscrire à une assurance perte d’emploi lorsque vous réaliserez votre emprunt immobilier.

Vous savez aussi qu’il est toujours possible de revendre et redevenir locataire si les remboursements d’emprunts deviennent trop lourd pour votre budget. Vous retrouverez le capital que vous avez déjà remboursé pendant cette période d’épargne forcée. C’est l’un des avantages à acquérir son logement.

Acheter à 2 ?

Acheter à deux est fréquent. C’est souvent le cas quand on commence à s’établir ensemble, que l’on souhaite constituer un lieu de vie plus grand, et avec deux revenus il est plus facile d’acheter.

Il faut d’ailleurs bien préciser lors de l’achat, les modalités de la propriété du bien, car cela déterminera à terme une éventuelle séparation du capital acquis.

En cas de séparation, comme pour les divorces il y a deux solutions habituelles : Soit l’un rachète la part de l’autre en fonction d’une estimation de prix, soit le bien est vendu et chacun récupère sa part au prorata de leurs apports.

La location/accession, une opportunité !

La location-accession est un dispositif qui facilite l’achat d’une résidence principale à des personnes qui veulent acheter pour la première fois leur résidence principale (primo accédant) et dont les revenus des années antérieures sont limités.

Cela permet d’avoir un logement neuf, parfois en centre-ville, avec les nouvelles normes thermiques, phoniques, RT 2012, NF Habitat… à des prix très intéressants.

C’est particulièrement intéressant pour des jeunes qui entrent dans la vie active donc avec des revenus précédemment faibles mais qui disposent désormais de revenus suffisants et d’une situation stable pour songer à une acquisition.

En résumé, acheter ? ou louer ?

Un achat immobilier s’envisage nécessairement à moyen terme, si vous avez des doutes, prenez le temps d’étudier votre projet.. en restant locataire vous êtes libre de toute contrainte.

Par contre, sur le long terme et d’un point de vue purement financier, vous avez généralement tout intérêt à acquérir votre habitation principale. C’est souvent la première étape de la constitution du patrimoine personnel.

• 8/07/2019

Difficultés à rembourser ses crédits : demandez un délai de grâce

En cas de difficultés de remboursement d’un crédit et si ces difficultés sont temporaires ou liées à une situation ponctuelle, la loi prévoit que l’emprunteur peut demander un délai de paiement pour payer ses échéances.

Depuis l’ordonnance de 2016 réformant le droit des obligations, le délai de grâce est traité aux articles 1343-5 et suivants du Code civil.
C’est le Tribunal d’Instance qui octroie ce délai de grâce, d’une durée maximale de deux ans.
A cet égard, il évite que la situation financière de l’emprunteur ne soit aggravée par des pénalités de retard de paiement. Cependant, cette démarche est à engager avant la déchéance du terme par le prêteur.
Il doit permettre d’attendre que l’emprunteur retrouve des ressources suffisantes pour faire face à ses crédits.

Les conditions d’octroi de ce délai

La dette doit être liée à un prêt à la consommation ou immobilier. Par ailleurs, le débiteur doit être un particulier.

Des difficultés ponctuelles

Le délai de grâce ne peut être accordé qu’en cas de difficultés financières temporaires ou liées à une situation conjoncturelle. Le débiteur doit être en mesure de démontrer qu’à l’issue du délai accordé, il lui sera possible de reprendre les échéances.
C’est par exemple le cas lorsque les ressources du débiteur ont été réduites de manière substantielle :

• cessation ou baisse d’activité
• perte d’emploi
• situation familiale perturbée (divorce, décès, …)
• accident de la vie
• incendie du domicile

Avant toute chose, le débiteur doit être de bonne foi.

Des crédits ciblés

Plus précisément, ce délai concerne les crédits que l’emprunteur pourra rembourser s’il retrouvait son niveau de revenu initial.
Ce dispositif s’applique sur :

• Les crédits à la consommation inférieurs à 21 500 €
• Les crédits immobiliers.

Cette disposition ne s’applique pas de ce fait sur les dettes alimentaires (pensions alimentaires dues aux ascendants/ descendants, prestation compensatoire suite à un divorce…)
D’ores et déjà, pour être valable, la demande doit être faite assez tôt. Il ne faut pas le prêteur ait prononcé la « déchéance du terme » en réclamant l’intégralité du montant du crédit.

Les conditions du délai

Ce délai est accordé pour un temps relativement court, à savoir 2 années, aux termes desquelles l’emprunteur devrait pouvoir reprendre les paiements.
Le juge peut accorder :

• Le report ou l’échelonnement des échéances à payer, pour une durée maximum de 2 années.
• Une réduction ou une dispense de payer les intérêts correspondants.
• L’imputation des paiements d’abord sur le capital.

Le juge peut subordonner ces mesures à l’accomplissement d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. En particulier, le juge peut citer le cas d’interdiction de faire de nouveaux crédits ou d’utiliser un crédit renouvelable.

Comment demander ce délai de grâce ?

La demande doit être présentée au Tribunal d’Instance à l’appui des documents attestant des difficultés rencontrées (ressources, charges et remboursements en cours…).

• • Cette demande ne nécessite pas le recours à un avocat, elle est gratuite.

• • Si le montant des échéances à suspendre est inférieur à 4 000 €, une simple déclaration au greffe suffit.
• Si ce montant est supérieur à 4 000 €, une assignation au Tribunal d’Instance délivrée par Huissier de Justice est indispensable.

Face à une urgence, si aucune mesure d’exécution n’a été entreprise, le débiteur peut agir en référé auprès du Président du Tribunal d’Instance. Le débiteur doit par conséquent, accompagner sa demande de l’ensemble des documents justifiant sa situation critique.
Mentionnons que, si pendant, ou à l’issue du délai de grâce il s’avère que la suspension des mensualités se révèle insuffisante à rétablir la situation financière du débiteur, un dossier de surendettement devra dans ces conditions être envisagé.

Intérêts du délai de grâce

Le délai est une bonne solution lorsque l’on rencontre des problèmes ponctuels pour rembourser son crédit immobilier ou de consommation. Il a de nombreux avantages qui permettent d’attendre que la situation se rétablisse et en particulier il :

• n’entraine pas de fichage automatique au Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP).
• gèle les mensualités des crédits pendant une durée allant jusqu’à 24 mois.
• fait obstacle à des poursuites judiciaires pendant ce délai de 2 ans.
• peut être obtenu très rapidement par la procédure en référé.

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• 13/11/2018

L’hypothèque « rechargeable » et le prêt viager hypothécaire

La réforme des hypothèques est intervenue visant à assouplir le fonctionnement de cette garantie et ainsi faciliter l’accès au crédit pour les particuliers.

Cette réforme a institué 2 nouveaux produits financiers :

• L’hypothèque rechargeable
• Le prêt viager hypothécaire

Il est intéressant de connaitre en premier lieu ces produits. Ils peuvent, dans certaines circonstances, apporter de nouvelles solutions de financement pour les particuliers.

L’hypothèque rechargeable

Ce système est très utilisé dans nos pays voisins européens. La France est en retard sur ce point du fait des formalités administratives et des frais liés à l’établissement d’une hypothèque. Une réforme faite en 2006 en a assoupli le fonctionnement mais celui ci reste encore peu connu malgré son intérêt réel.

L’hypothèque rechargeable a pour principe de permettre à un emprunteur de réutiliser, sans nouvelle formalité, une hypothèque initialement inscrite pour un 1er prêt, le plus souvent immobilier. Ce système permet à l’emprunteur, dont le crédit est garanti par une hypothèque, de demander un nouvel emprunt à hauteur de ce qu’il a déjà remboursé.

A qui s’adresse ce système ?

Ce prêt s’adresse aux personnes ayant acheter un bien immobilier avec un crédit garanti par une hypothèque.

Le principe :

Au fur et à mesure des remboursements, l’emprunteur « recharge » l’hypothèque, ce qui lui permet de se créer une nouvelle capacité d’emprunt.
Le 2^nd emprunt peut être un crédit immobilier ou un crédit à la consommation (sauf crédit revolving). Il peut être accordé par une autre banque que celle qui a financé le logement.

Exemple : Un emprunteur à une hypothèque de 300 000 € sur sa maison. Il a remboursé à l’heure actuelle 150 000 €. Sa nouvelle capacité d’emprunt est donc de 150 000 €.

Les formalités

Pour commencer, l’établissement prêteur doit vérifier que d’autres hypothèques n’ont pas été prises sur le bien. Dans le cas inverse, le prêt envisagé est impossible.
A la suite de cela, la nouvelle inscription hypothécaire passe par un notaire. Elles est inscrite en marge de l’hypothèque initiale avec des frais d’inscription réduits.
Il faut aussi dans certains cas faire expertiser le bien. Le coût de cette expertise est en ce cas à régler par l’emprunteur.

Les avantages de l’hypothèque rechargeable

• Application de taux attractifs par la banque
• Permet de garantir d’autres financements qu’immobiliers (ex : une voiture, un voyage, des travaux dans votre logement…)
• Permet l’accès au crédit pour certaines catégories d’emprunteurs

Les inconvénients de ce système

• Procédure longue et chère
• Possibilité de surendettement
• Risque de vente du logement par l’établissement prêteur

Le prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire consiste tout d’abord à tirer des liquidités d’un bien immobilier. Il permet aux personnes âgées propriétaires d’obtenir un prêt ou de compléter leurs revenus.

A qui s’adresse ce prêt ?

Il s’adresse aux seniors, propriétaires d’un bien immobilier.

Le principe

Ce prêt permet d’obtenir une somme d’argent. Par ailleurs, cette somme d’argent peut être versée en une seule fois, ou sous forme de rente (versement périodique).
La garantie prise par la banque est l’hypothèque prise sur le bien immobilier.
Pour faire usage de ce prêt, il faut de ce fait être propriétaire d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire ou même d’un investissement locatif.
Mentionnons que le prêt n’est remboursé que lors du décès ou lors de la vente de l’immeuble.

Les avantages de ce prêt

• Permet de souscrire un prêt sans se déposséder de son logement
• Permet aux personnes âgées de compléter leurs revenus
• Pas de barrage dû à l’âge de l’emprunteur

Les inconvénients de ce système

• La garantie ne peut porter que sur un bien d’habitation, sont exclus le local professionnel ou les terrains.
• Le prêt est limité à une partie de la valeur du logement

Il arrive que certaines personnes, bien que propriétaire de leur habitation principale et donc disposant d’un capital, aient des difficultés pour disposer de liquidités pour financer des besoins particuliers.

C’est par exemple le cas de personnes au delà d’un certain âge qui n’ont plus accès au crédit ou de personne qui n’ont pas de capacité de remboursement du fait de revenus faibles.

Pour ces personnes ces deux solutions de financement, souvent méconnues, peuvent ainsi leur permettre de disposer de liquidités pour leurs projets et besoins.

Il faut toute fois bien étudier ces solutions, car elles sont parfois couteuses et contraignantes.

• 18/10/2018

Quels sont les meubles et équipements obligatoires dans un logement meublé ?

Une liste d’équipement pour les logements meublés fixée par décret

• Literie comprenant couette ou couverture
• Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
• Plaques de cuisson
• Four ou four à micro-ondes
• Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur avec un compartiment d’une température inférieure ou égale à – 6 °C
• Vaisselle nécessaire à la prise des repas
• Ustensiles de cuisine
• Table et sièges
• Etagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

Au delà des meubles et à la discrétion du propriétaire, il arrive que certains frais soient également compris comme le téléphone, la télévision, l’eau, le chauffage, certaines taxes… Il faut se renseigner et demander les charges comprises.

En conséquence, les logements meublés sont parfois un peu plus chers qu’un logement vide. Cependant, les services apportés, la simplicité et la souplesse d’emménagement (pas d’achats, pas de montage, pas de déménagements à prévoir…) peuvent justifier leur intérêt.

Dans le cas de petits budgets et pour des besoins de location de courte durée, comme c’est souvent le cas pour les étudiants, cela présente également l’avantage de bien maitriser son budget logement.

• 18/10/2017

Risque de baisse des prix de l’immobilier

Sans avoir de boule de cristal, l’évolution des prix de l’immobilier pose question à toute personne qui souhaite acquérir ou vendre un logement.
Si certains facteurs classiques peuvent être mis en avant pour expliquer une hausse possible des prix du logement (taux d’intérêts bas, rareté du foncier dans certaines zones), d’autres devraient être mieux pris en compte afin de se forger une conviction et anticiper sur le long terme son budget immobilier.

On oublie un peu vite qu’il existe également aujourd’hui des facteurs qui pourraient tendre à faire baisser durablement le marché de l’immobilier.

Le logement est souvent le premier poste dans le budget d’un foyer et c’est également l’un des plus engageant. On ne déménage pas tous les jours et un crédit immobilier dure souvent près de 20 ans. Pour ces raisons la vigilance est de mise.

La météo du marché immobilier

Il est  surprenant que lorsque les médias évoquent le sujet de l’immobilier, ce soit aux agents immobiliers ou aux notaires que les questions soient posées.
Certes, poser la question à ces professions est légitime, mais ne peut-il pas y avoir conflit d’intérêt ?
De plus ils raisonnent souvent en se référant au passé et ne prennent pas en compte toutes les hypothèses, notamment celles d’un recul du marché.

Les propriétaires de maisons ou d’appartements seraient intéressants à interroger et leurs réponses seraient riches d’enseignements.

Dans une démarche locative, nombreux sont ceux qui aujourd’hui doivent ajuster les prix de location à la baisse ou encore voient la durée de recherche de nouveaux locataires s’allonger.
Dans une démarche de vente, il arrive que certains biens restent plusieurs mois à la vente, voire ne trouvent pas preneur même à un prix en dessous du prix officiel du marché.
Certaines zones voient leur prix de l’immobilier à la vente baisser depuis plusieurs mois déjà.

Une pression à la baisse

Manque de logements ?

D’aucuns s’interrogent sur le nombre de mises en logements qui se serait effondré. Où est le problème s’il manque véritablement de logements en France ?.

On incrimine la loi Duflot et autres incertitudes qui pèsent sur les épaules des futurs investisseurs en immobilier, mais le problème est peut-être que les acheteurs ne trouvent plus tout simplement de rentabilité dans ces investissements : prix  au m2 à la hausse et loyers à la baisse, l’équilibre n’existe plus.

Il manquerait des logements en France (800.000) : en réalité, ce ne sont pas des logements qui manquent au vu des vacances locatives mais de ressources budgétaires pour les personnes en recherche d’un logement à louer !

Des prix gonflés d’artifices

Si les prix étaient moins élevés, un nombre plus important de personnes pourraient avoir accès à un logement correspondant à leur budget.
Regardons du côté de nos voisins allemands qui ont des prix de l’immobilier plus bas qu’en France. L’Allemagne dépenserait 40 milliards d’euros de moins que la France pour sa politique de logement et disposerait d’un marché moins tendu.
En France les prix sont artificiellement gonflés par les nombreuses aides existantes. En supprimant largement les allocations logement qui font monter les loyers, mais aussi les crédits d’impôts ou niches fiscales qui font monter les prix à la construction, on peut penser que les prix de l’immobilier devraient naturellement s’ajuster à la baisse pour satisfaire toutes les parties prenantes (propriétaires et locataires) et sans couter à la collectivité.

Les salaires ne suivent plus !

Les prix n’ont pas toujours été aussi hauts en France. La moyenne historique des prix du logement correspondait à 3 années de revenus. Or le poids du logement a singulièrement augmenté entre 2000 et 2008, par rapport aux budgets des ménages.

La politique accommodante des banques (apport limité, durée des prêts allongée) puis la baisse des taux d’intérêts a permis ce décrochage entre les prix de l’immobilier et l’évolution des salaires.

Or si les taux d’intérêts sont bas aujourd’hui encore, rien n’assure qu’ils le resteront. Enfin, les banques refusent désormais de l’ordre de 25 à 30% des dossiers de demandes de prêts immobiliers.

Faut-il anticiper un ajustement à la baisse du prix de l’immobilier qui correspondrait mieux au budget des ménages ?

Réagissez à cet article dans le forum…

 

• 11/08/2014