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La communauté des meubles et acquêts

Le régime de la communauté de meubles et acquêts s’applique surtout aux époux qui se sont mariés avant le 1er février 1966 sans faire de contrat de mariage (régime légal avant 1966). Il est rarement choisi à l’heure actuelle.
 
La communauté de meubles et acquêts comprend la totalité des biens des époux, c’est-à-dire les biens meubles et le mobilier qu’ils possédaient avant le mariage, et tous les biens mobiliers et immobiliers que les époux ont pu acquérir au cours de leur union.
 
 
La masse des biens de la communauté de meubles et acquêts
 
Trois masses de biens composent le régime de la communauté de meubles et acquêts :
  • les biens propres du mari
  • les biens propres de l’épouse
  • les biens communs.
Les biens communs sont ceux de la communauté légale (communauté réduite aux acquêts) augmentés :
 
   des biens meubles que les époux possédaient avant leur mariage ;
   des biens meubles qu’ils ont reçus par succession, donation ou testament pendant leur mariage (sauf en cas de clause d’exclusion de la communauté) ;
   des immeubles achetés par un époux entre la signature du contrat de mariage et la célébration du mariage (sauf clause contraire).
 
 

 

Les biens propres au mari et à l’épouse sont :
 
   les biens immeubles que les époux possédaient avant le mariage
   les biens immeubles qu’ils ont reçus par succession, donation ou testament pendant leur mariage
   les biens personnels à chaque époux (vêtements, linge…)
 
Les dettes dans la communauté de meubles et acquêts

 

 
Les dettes communes sont plus nombreuses que dans le régime légal. En effet, la communauté supporte les dettes communes comme dans le régime légal, mais également les dettes liées aux biens meubles propres à chacun des époux (ex : un fonds de commerce).
Les dettes propres sont celles liées aux biens immeubles propres de chaque époux.
 
 
La gestion des biens
 
Les biens communs
 
En principe, chaque époux administre et dispose seul des biens communs. Mais il reste responsable des fautes commises dans sa gestion.
Il existe cependant des exceptions à ce principe. Par exemple en cas d’hypothèque d’un immeuble de la communauté, l’accord des 2 époux est nécessaire.
 
Les biens propres
 
Chaque époux conserve la libre disposition de ses biens propres, à l’exception du logement familial et des meubles meublant ce logement, pour lesquels la libre disposition nécessite le consentement du conjoint.
 
 
La liquidation de la communauté
 
Les règles de liquidation de ce régime sont identiques à celles du régime légal actuellement en vigueur.
 
 
 
Les avantages du régime de la communauté des meubles et acquêts
 
+ Il permet à chacun des époux de profiter de l’enrichissement de son conjoint.
+ Les revenus, les fonds de commerce, les parts et actions de sociétés, les meubles… quelle que soit leur origine, tombent dans la communauté.
 
Les inconvénients du régime de la communauté des meubles et acquêts
 
         La solidarité des époux face aux dettes est encore plus grande que dans le régime légal.
         Il ne respecte pas la tradition familiale, à moins que les donations ou les testaments n’en disposent autrement, en ce qui concerne les biens meubles (argent, bijoux, tableaux…).

Les Marchands de Biens (MDB)

On appelle Marchands de Biens, les personnes qui achètent en leur nom certains biens, spécialement des immeubles, des biens immobiliers, en vue de les revendre. La rémunération de ces personnes consiste dans la marge qu’elles réalisent à la revente du bien.
 
 
Le champ d’application
 
Les marchands de biens sont des personnes physiques ou morales qui habituellement, achètent des immeubles (maisons, appartements…), des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières en vue de les revendre.
 
Cette activité s’applique aux activités immobilières, sans travaux de construction (qui sont de nature commerciale).
 
La qualification de marchand de biens correspond à un régime fiscal.
 
Fiscalement, il existe un régime particulier des Marchands de Biens. Il permet de n’être imposé que sur la marge réalisée lors de la revente du bien.
 
 
Vos engagements
 
Pour que le régime des MDB s’applique, il faut respecter plusieurs obligations :
 
▪ Faire une déclaration d’existence, adressée au centre des impôts de la résidence, dans le délai d’un mois à compter du commencement des opérations de Marchands de Biens.
           
▪ Tenir un répertoire présentant jour par jour tous les actes se rattachant à l’exercice de la profession.
 
▪ Enregistrer les actes dans les 10 jours, sauf quand ils ont été rédigés par notaire.
 
▪ Soumettre au droit de communication des agents des impôts, le répertoire et l’ensemble des documents comptables.
 
Ce régime préférentiel impose au marchand de biens de revendre les biens acquis, dans un délai de quatre ans. Dans le cas contraire, le régime classique des plus-values s’appliquera de plein droit.
 
 
Vos avantages
 
==> La particularité du régime des marchands de biens est que la base d’imposition est constituée par la marge brute et non par la totalité du prix de vente du bien.
 
Cette marge correspond à la différence entre, d’une part, le prix de vente et d’autre part, les sommes que le vendeur a versées, à quelque titre que ce soit, pour l’acquisition du bien (sommes payées au précédent propriétaire, honoraires, droits d’enregistrement, etc…).
 
Sur cette marge (marge = prix de vente – prix de revient fiscal) s’applique la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de 19.6%.
 
Exemple :
 
Achat d’un bien à 100 000 €, revente de ce bien dans les 4 ans au prix de 150 000 €.
 TVA calculée sur la marge de 50 000 € au taux de 19,6% soit 9 800 € à payer lors de la revente.
 
 
 
==> De plus les marchands de bien bénéficient d’un régime fiscal avantageux lors de l’achat d’un bien.
 
Les achats réalisés par les MDB, sont exonérés des droits de vente, c’est-à-dire des droits d’enregistrement. Ils supportent le taux réduit de 0.715 % du prix de vente, appelé taxe de publicité foncière.
 
A noter : si le bien n’est pas revendu dans les 4 ans, les droits d’enregistrement normaux (5% depuis le 1er janvier 2006) doivent être appliqués, majorés des intérêts de retard.
  
Exemple :
 
Système des MDB :
 
Achat d’un bien par un MDB pour un prix de 100 000 €.
Application de la taxe de publicité foncière, soit : 100 000 X 0.715% = 715 €
 
Le MDB devra donc payer 715 € de frais d’enregistrement
 
Système normal des droits d’enregistrement :
 
Achat d’un bien par un particulier pour un prix de 100 000 €.
Application du taux normal des droits d’enregistrement, soit : 100 000 X 5% = 5 000 €
 
Le particulier devra donc payer 5 000 € de frais d’enregistrement.

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