Étiquette : investir

Trouver un salon ou un forum sur l’épargne et les placements…

Mieux comprendre les placements, bien choisir ses supports, financer un projet, optimiser son patrimoine, investir … Pour toutes les questions sur les placements, les crédits , la fiscalité du particulier et de l’investisseur, les assurances et la gestion de patrimoine, visitez un salon ou un forum "investissements et placements" près de chez vous…

 

 

 


Salon de l’immobilier Marseille Méditerannée – 15 au 17 octobre 2010

Dates : du 15 au 17 Octobre 2010
Lieu : Marseille – Parc CHANOT
Entrée : Entrée gratuite
 
De très nombreux exposants pour vous renseigner dans le cadre d’un projet immobilier que ce soit dans le neuf ou l’ancien, pour de la maison individuelle ou un logement.
Des conférences sont également organisées.
 
Pour plus de renseignements : Salon immobilier de Marseille

 


Vendre de l’électricité à EDF, c’est rentable !

A l’heure où les énergies traditionnelles, gaz, fuel, charbon, pétrole, deviennent de plus en plus rares et chères et alors que la situation environnementale préoccupe de plus en plus les citoyens, les énergies renouvelables apparaissent comme une alternative potentielle.

Parmi ces énergies, la production d’énergie d’origine solaire, qui était auparavant plutôt le fait de professionnels, est devenue accessible aux particuliers.

En effet, les matériaux ont progressés procurant ainsi un meilleur rendement, une filière s’est créée pour faciliter l’installation et la maintenance des équipements et des aides financières et fiscales ont été mis en place pour rendre cet investissement attractif pour les particuliers.

Les Français sont ainsi de plus en plus nombreux à investir dans des panneaux solaires que ce soit pour produire leur propre électricité ou pour revendre l’énergie produite à EDF qui leur rachète à un prix très intéressant.

Deux solutions techniques de panneaux solaires

Pour produire de l’énergie d’origine solaire, deux solutions techniques existent : le thermique et le photovoltaïque.

  • Le panneau thermique ne fabrique pas directement de l’énergie mais capte l’énergie du soleil afin de créer de la chaleur. Souvent, les panneaux thermiques servent à alimenter un chauffe-eau solaire.
  • Le panneau photovoltaïque capte lui aussi le rayonnement solaire et produit grâce à cela, de l’électricité. Les panneaux photovoltaïques peuvent ainsi fournir de l’électricité à une maison, à des batteries ou encore au réseau EDF.

Combien coûte l’installation de panneaux solaires ?

Il est difficile de déterminer un prix moyen d’installation. Cela dépendra de multiples facteurs tels que le volume d’équipement, les matériaux mis en œuvre, la difficulté d’installation, la difficulté de raccordement au réseau…

Pour prendre un exemple, on considère qu’un particulier qui installe des panneaux photovoltaîques sur une habitation principale d’une puissance de crête de 3 KWc, réalisera un investissement brut de l’ordre de 20 000 € mais la fourchette d’une telle installation peut être assez large.

Les frais supplémentaires à prendre en compte sont des frais de location de compteur, environ 50 € par mois. Il faut également prévoir pendant  l’exploitation de remplacer l’onduleur qui a une durée de vie moyenne de 10 ans.

L’installation de panneaux solaires requiert des compétences très pointues. Il est donc conseillé de s’adresser à des professionnels d’autant que cela vous permettra de bénéficier des aides existantes.

Il faut savoir que, sur ce secteur en très forte croissance et bénéficiant d’aides importantes, de nombreuses entreprises parfois peu expérimentées voire peu scrupuleuses sont apparues sur ce secteur.

Dans tous les cas il est recommandé de comparer les prestations et de faire réaliser plusieurs devis pour vous assurer du professionnalisme de vos interlocuteurs et de la justesse du prix demandé. Assurez vous dans tous les cas qu’ils disposent de la garantie décennale obligatoire pour toutes les entreprises artisanales du bâtiment.

Comparez également les matériaux proposés qui offrent un rendement, une durée de vie et des caractéristiques techniques et esthétiques assez différentes, les services annexes tels que la maintenance ou encore le montage du dossier  et également les garanties et assurances apportées…

 

Vendre son énergie à EDF

Un contrat de 20 ans

EDF a signé une convention avec l’Etat qui lui confère une obligation d’achat de l’électricité produite grâce à l’énergie solaire. Il s’engage ainsi par contrat à acheter l’électricité produite à un prix qui est fixé par arrêté à un tarif qui est très incitatif.

Le propriétaire des panneaux photovoltaïques peut donc revendre l’électricté produite à EDF ou à une entreprise locale de distribution. Il devient ainsi fournisseur d’électricité et signe un contrat d’approvisionnement avec EDF.

Ce contrat a une durée de 20 ans. Il définit les conditions de mise à disposition de l’électricté, le prix initial de rachat du Kwh et les conditions de révisions de ce prix. Le tarif sera revu à chaque date anniversaire et est indexé selon une formule de calcul extrêmement compliquée qui intègre notamment l’indice des prix à la production, normalement en croissance d’une année sur l’autre.

Pour l’année 2009, EDF rachetait le KWh au particulier à 0,57€ soit plus de 4 fois le prix moyen de vente d’EDF (0,13€ le Kwh). Ce prix très intéressant a pour objectif d’inciter les particuliers à investir dans ce domaine.

Prix de vente du KWh

Depuis la publication de l’arrêté du 14 janvier 2010, les tarifs applicables sur les nouveaux dossiers déposés à partir de cette date sont les suivants :

  • Pour les installations avec «intégration au bâti» :

·    0,58 € /kWh pour les installations réalisées sur les bâtiments à usage principal d’habitation, d’enseignement ou de santé
·    0,50 €/kWh pour les installations  réalisées sur d’autres types de bâtiments (par exemple, les immeubles de bureaux, hangars, entrepôts…)

  • Pour les installations avec «intégration simplifiée au bâti» :

·    Le tarif est fixé à 0,42 € /kWh pour les installations réalisées sur des bâtiments professionnels (industriels, commerciaux, et agricoles)

  • Enfin, pour les installations au sol et les installations ne répondant pas aux critères de l’intégration :

·    0,314 € /kWh en métropole
·    0,40 € /kWh pour la Corse, les départements d’outre-mer, Saint-Pierre-et-Miquelon et Mayotte.

  • Pour les installations au sol, de plus de 250kWc en métropole, un coefficient de régionalisation est affecté au tarif de base. Ainsi, le tarif, pour ce type d’installation, varie entre 0,314€/kwh et 0,377€/kWh.

Attention, à compter du 1er Janvier 2012 et au 1er Janvier de chaque année suivante, les tarifs d’achat seront réduits de 10% par rapport au tarif de l’année précédente.

Une production variable

La production d’électricité sera dépendante de multiples critères dont l’ensoleillement, la qualité des panneaux, leur orientation, leur propreté etc… Des moyennes existent mais il convient de rester vigilant et ne pas faire d’estimations trop favorables dans un calcul de rentabilté.

Pour l’exemple, un particulier qui aurait réalisé une installation de panneaux photovoltaiques et qui aurait une production de 3 000 KW annuel, réaliserait un chiffre d’affaires de 1 740 €  (3000 Kw x 0,58 €) au tarif 2010.

Subventions et fiscalité

Diverses mesures ont été décidées pour encourager les particuliers à investir dans les énergies renouvelables et notamment dans des équipements pour produire de l’énergie solaire.

Des subventions d’investissements

Certaines régions, mais aussi des départements ou des communes encouragent la production d’énergie solaire en distribuant des subventions d’investissement. Ces aides sont variables selon les collectivités concernées et il faut donc se renseigner auprès de son conseil régional et de sa commune.

D’autres aides peuvent venir de l’ADEME  (Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie) ou de l’ANAH (Agence Nationale pour l’aménagement de l’Habitat) et sont souvent attribuées sous conditions de ressources ou d’équipements.

Pour plus d’informations sur les aides dans votre région vous pouvez consulter le site enerplan.

Un crédit d’impôt

Un crédit d’impôt est accordé aux personnes réalisant des investissements dans des équipements utilisant des énergies renouvelables.

Ce crédit d’impôt est de 50% du coût de l’investissement plafonné à 8 000 € pour une personne seule et 16 000 € pour un couple plus 400 € pour le premier enfant, 500 € pour le deuxième et 600 € pour le troisième.

Attention si l’investissement est supérieur, seul ce plafond servira de base au calcul du crédit d’impôt. De plus si vous avez déjà profité de tout ou partie de ce crédit d’impôt, en changeant des fenêtres par exemple, vous bénéficierez du crédit d’impôt que sur le reliquat du plafond disponible car ce crédit d’impôt pour le développement durable concerne une période totale de 5 années consécutives d’ici 2012.

L’ensemble de l’installation doit se faire par une même entreprise et doit faire l’objet d’une facturation. Si le crédit d’impôt est supérieur au montant de votre impôt, la différence vous sera remboursée.

Exemple : Vous faites un investissement de 20 000 € TTC et vous avez deux enfants le plafond de l’investissement pris en compte pour le crédit d’impôt est de 16000 + 400 + 500 = 16900 €

Dans ce cas le plafond étant inférieur au coût global, vous devez calculer votre crédit d’impôt sur ce plafond soit 16 900  € x 50 % = 8 450 € de crédit d’impôt si c’est votre premier investissement ouvrant droit à ce bénéficie fiscal.

Le coût réel de l’investissement sera de 20 000 – 900 – 8 450 = 10 650 €

La TVA à 5,5% pour l’installation

Les installations photovoltaïques installées par des particuliers sur des logements achevés depuis plus de 2 ans et raccordées au réseau, d’une puissance inférieure ou égale à 3kWc, bénéficient de la TVA à 5,5% sur le matériel et l’installation.

Exonération de TVA pour la vente

La vente d’électricité est exonérée de TVA dès lors que la puissance installée n’excède pas 3 kWc, puissance adaptée pour une installation pour des particuliers.

Pour les autres cas la TVA qui s’applique est le taux normal à 19,6 %.

Une exonération d’impôt pour les particuliers

Pour les particuliers, la vente d’électricité issue des panneaux solaires est rattachée au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Depuis la loi de finances rectificatives de 2008, les personnes physiques sont exonérées d’impôt  sur les revenus tirés de la vente d’électricité d’origine photovoltaïque.

Dans ce cas, les installations doivent respecter certaines conditions :

·    Elles ne doivent pas dépasser 3Kwc
·    Elles doivent être raccordées au réseau public en deux points au plus
·    Elles ne doivent pas être affectées à l’exercice d’une activité professionnelle

Dans les autres cas, production supérieure, personnes morales, exploitation agricole… les investisseurs seront imposés sur les bénéfices selon leur situation fiscale spécifique. Ils seront selon les cas redevables de la taxe professionnelle ou soumis aux  prélèvements sociaux au titre des revenus du patrimoine.

Ils pourront éventuellement déduire les intérêts d’emprunt et les frais d’exploitation du résultat de la vente d’électricité. Ils pourront amortir l’investissement sur plusieurs années et déduire la TVA. Il sera également possible de pratiquer le montage du différé d’amortissement.

Taxe foncière sur les propriétés bâties

Selon la localisation de l’installation réalisée, une exonération totale ou partielle de la taxe foncière peut exister et il convient de se renseigner auprès du centre des impôts.

En effet certaines collectivités territoriales ou établissements publics de coopération intercommunale peuvent, par délibération, exonérer de 50 % ou de 100 % de  taxe foncière les logements achevés avant le 1er janvier 1989, et qui ont fait l’objet d’une installation photovoltaïque.

Pour bénéficier de ce dégrèvement, le montant total des dépenses payées par logement au cours de l’année qui précède la première année  de l’exonération doit être supérieur à 10 000 € ou à 15 000 € au cours des trois années précédentes.

Cette exonération s’applique sur une durée de cinq ans et ne peut pas être renouvelée au cours des dix années suivant celle de l’expiration d’une période d’exonération.

Les démarches à accomplir

Les démarches à accomplir sont longues et complexes avant de pouvoir signer un contrat de raccordement avec EDF. De plus en plus d’installateurs de panneaux photovoltaïques intègrent ce service dans leur prestation et il est souvent judicieux de faire appel à leurs services.

Au niveau de l’urbanisme vous devrez prendre contact avec votre commune pour connaître les éventuelles contraintes locales existantes. Normalement pour la pose de panneaux solaires sur une habitation  existante seule une déclaration préalable est nécessaire. Pour une construction neuve vous pouvez intégrer la demande dans le permis de construire.

Au niveau des assurances, vous devez souscrire une assurance responsabilité civile mentionnant explicitement l’activité de production d’électricité par panneaux photovoltaïques dans le contrat.

Il est également recommandé de préciser votre installation photovoltaïque dans votre contrat multirisque habitation afin qu’elle soit couverte comme votre habitation.

Rentabilité et retour sur investissement

Investir dans l’énergie solaire afin de vendre son électricité peut être une solution très rentable. L’investissement est amorti en quelques années, les années suivantes représentant un bénéfice net.

La rentabilité sera très dépendante du nombre de KW produits et du montant de l’investissement qui sont des données variables d’une installation à l’autre.

Dans notre exemple (qui ne représente pas une moyenne mais simplement une logique de calcul) l’investissement sera amorti en 9 ans environ.

Coût d’installation20 000 €
Subvention d’équipement    900 €
Crédit d’impôt      8 450 €
Cout réel d’installation   10 650 €   
Chiffre d’affaires annuel    1 740 €
Frais de location de compteur :600 €
Revenus nets1140 €

La rentabilité nette annuelle est de 1 140 €  soit 10,7 % du capital investi, rendement intéressant d’autant qu’il est exonéré d’impôt.

L’indexation du prix de vente du KW n’est pas prise en compte dans ce calcul or on peut espérer une revalorisation de l’ordre de l’inflation qui pourrait s’établir entre 0 et 2 % par an. Ce calcul n’intègre pas également le remplacement de l’onduleur dont la durée de vie estimée est de 10 ans ou encore la taxe foncière.

Si vous ne souhaitez pas avancer le capital pour votre installation, vous pouvez emprunter le montant de l’investissement auprès d’une banque, d’un établissement de crédit ou encore par l’intermédiaire de votre installateur qui pourra vous faire des propositions. Attention toutefois au taux du crédit qui peut parfois fortement diminuer la rentabilité de l’opération.

Par exemple : En empruntant 10 650 € à un taux de 5% sur 20 ans, vous remboursez chaque mois 70 € et vous avez donc 25 € de bénéfice par mois sur les 95 € de chiffre d’affaires net.

Il faut noter qu’un propriétaire a tout intérêt à fournir 100% de sa production à EDF et garder un contrat d’alimentation classique chez l’un des opérateurs d’électricité qu’il paiera beaucoup moins cher.

Par ailleurs, s’il installe des panneaux sur un logement, celui ci prendra une valeur supplémentaire en cas de revente.

Et demain ?

Difficile de se projeter dans 10 ans, dans 20 ans…

La contractualisation du prix sur 20 ans avec EDF sécurise l’investissement financier sur cette durée. Au bout de 20 ans l’installation existera toujours et pourra continuer à produire de l’électricité au bénéfice du propriétaire du logement, même s’il est probable que le prix de revente ne sera plus aussi attractif et que les nouveaux matériaux seront sûrement beaucoup plus performants…

Mais, sachant que le solaire est une énergie propre, renouvelable et surtout inépuisable, c’est l’occasion d’en profiter et la Terre vous remerciera !

 

Pour plus de renseignements :

Consulter le décret du 14/01/2010 sur le prix de rachat de l »énergie

Consulter le site photovoltaique.info, site de l’association HESPUL

 


Investissements locatifs – Tableau récapitulatif des dispositifs fiscaux les plus habituels

Il est souvent complexe de se repérer dans les différents dispositifs fiscaux qui existent, d’autant qu’ils sont modifiés ou remplacés très souvent.
 
Ci joint un tableau récapitulatif des principaux dispositifs fiscaux qui peuvent s’appliquer dans le cadre d’investissements locatifs pour que vous puissiez, d’un seul coup d’oeil, déterminer celui qui s’adapte le mieux à votre situation.
Il existe d’autres dispositifs mais qui concernent des investissements plus spécifiques dans les Départements d’Outre Mer, dans les monuments historiques…

 

 
Principaux dispositifs fiscaux dans le cadre d’investissement locatifs en 2007
 
 
Logements loués vides
Logements loués meublés
 
Robien recentré
neuf et ancien à réhabiliter
neuf et ancien à réhabiliter
Borloo ancien
Logements concernés
Tous logements, mais les revenus fonciers du bailleur doivent être inférieurs à 15 000 €
(option possible pour les régimes à frais réels)
Tous logements
(sur option quand les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €)
Neuf ou ancien réhabilité
 
Logements acquis depuis le 1/9/06
Option à exercer dans la déclaration de revenu de l’année d’acquisition
Neuf ou ancien réhabilité
 
Logements acquis depuis le 1/9/06
Option à exercer dans la déclaration de revenu de l’année d’acquisition
Logements anciens avec convention ANAH
 
Logements mis en location depuis le 1/10/06
Option à exercer dans la déclaration de revenu de l’année de mise en location
Tous logements, mais les recettes du bailleur pour la location meublée doivent être inférieures à 76 300 € et être inférieurs de 50 % de son revenu global (sinon statut de LMP)
Zone géographique
France métropolitaine et DOM
France métropolitaine et DOM
France métropolitaine. Dans les DOM pas de cumul avec la réduction d’impôt
France métropolitaine. Dans les DOM pas de cumul avec la réduction d’impôt
France métropolitaine et DOM
France métropolitaine et DOM
Amortissement
Non
Non
6 % pendant 7 ans
4 % pendant les 2 années suivantes
 
6 % pendant 7 ans
4 % pendant les 2 années suivantes
2,5 % pendant les 2 périodes de 3 ans suivantes (si conditions respectées)
 
Non
Non
Déductions spécifiques
Abattement de 30 %
Aucune
Déduction de 26% en ZRR uniquement
Déduction de 30 %
Déduction de 30 % si logement conventionné ANAH – secteur intermédiaire Déduction de 45 % si logement conventionné secteur social
Abattement de 68 % avec un minimum de 305 €
Engagement de location
Non
Non
9 ans
Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur
9, 12 ou 15 ans
Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur ni être ascendant ou descendant
6 ans
Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur ni être ascendant ou descendant
Non
Déficit foncier imputable sur le revenu
Non
Oui jusqu’à
10 700 €
Oui jusqu’à
10 700 €
Oui jusqu’à
10 700 €
Oui jusqu’à
10 700 €
Sans objet
Plafond de loyer
Non
Non
Oui
Le plus haut
Oui
Oui
Deux conventions
Non
Plafond de ressources
Non
Non
Non
Oui
Oui
Non
 

Comment choisir les valeurs sur lesquelles investir ?

Que l’on débute en bourse ou que l’on ait déjà une expérience significative en tant qu’investisseur, il n’est pas facile de déterminer qu’elles sont les meilleures valeurs sur lesquelles investir…

Une bonne connaissance des valeurs et secteurs d’activités sur lesquelles vous envisagez d’investir et des mécanismes qui régissent les placements boursiers,  vous permettront de faire votre opinion et de choisir les titres qui correspondent à votre stratégie d’investissement.

Afin de sélectionner les valeurs il faut :

Se renseigner et collecter de l’information..

Quand on achète des titres, des actions, on acquiert une partie d’une ou de plusieurs entreprises ou d’agents économiques…Se renseigner sur les secteurs d’activités, les entreprises, les zones géographiques concernées… permet de mieux comprendre les perspectives d’évolution de ces dernières et de déterminer la rentabilité potentielle de la valeur.

Les sources de renseignements sont très nombreuses et diverses. Ce peut être des informations réunies dans des journaux, spécialisés ou non, à l’occasion d’interview ou de reportage, des informations communiquées directement par les entreprises et notamment leurs comptes annuels…

On peut aussi choisir de suivre les recommandations de spécialistes ou d’intermédiaires qui sélectionnent des valeurs ou opèrent directement une sélection… 

Lire la cote boursière

La cote boursière réunit des données chiffrées sur l’activité boursière des titres et des valeurs. Elle permet d’avoir immédiatement la situation boursière d’un titre et son prix. En savoir +

Passer des ordres

Si vous avez déterminé les valeurs sur lesquelles vous souhaitez intervenir, vous devez ensuite préciser le type d’ordre et la durée de validité de cet ordre. En savoir +

Comprendre le rôle des négociateurs

Comprendre comment sont négociés vos ordres par les négociateurs, vous permet de mieux appréhender le fonctionnement du marché boursier. En savoir +

 

M. Razafinimaro,
Responsable du Master Finance de Marché et gestion de Patrimoine
ESC Brest


Comment passer un ordre en bourse

Pour passer un ordre en bourse, vous devez donner des informations à votre banque.
 
Ces informations sont les suivantes :
 
Si les trois premières caractéristiques sont évidentes, vous aurez à choisir différentes options pour la durée de validité de votre ordre et le prix auquel votre ordre sera exécuté.
 
LA DUREE DE VALIDITE D’UN ORDRE
 Lorsque vous donnez un ordre de bourse, vous devez préciser la durée de la validité de l’ordre.
 
Celle-ci peut être :
– « jour » : l’ordre est valable durant la journée ;
– « à date déterminée » : l’ordre est valable pour une durée fixée. Au-delà de cette date, l’ordre n’est plus valable.
– « à révocation » : l’ordre est valable pendant un mois boursier.
 
LE PRIX
 
Si vous voulez vendre ou acheter immédiatement des valeurs, il faut préciser le prix d’achat ou le prix de vente sous forme d’objectifs.
 
L’ordre à cours limité.
C’est un seuil maximal pour un acheteur et un seuil minimal pour un vendeur.
 
Exemple :
Vous passez un ordre d’achat à 50 €. Si le cours est à 52 €, vous n’êtes pas preneur et votre ordre ne sera pas exécuté. Si le cours est à 49 €, votre ordre va être exécuté.
Lorsque vous passez un ordre de vente à 80 €. Quand le cours est à 75 €, vous ne vendez pas le titre. Lorsque le cours devient égal à 81 € votre ordre va être exécuté.
 
L’ordre à cours limité peut présenter des risques pour les titres peu liquides. Il a peu de chance d’aboutir.
 
L’ordre à meilleure limite.
Son exécution est fondée sur la liquidité ou la quantité à traiter. L’ordre n’est pas exécuté si la liquidité est faible ou la quantité à traiter est importante. Si tel est le cas, l’ordre est transformé tout de suite en cours limité.
 
L’ordre au marché.
C’est un ordre prioritaire devant tous les ordres, il est ainsi exécuté à n’importe quel prix.
 
Exemple 
Vous souhaitez acquérir 150 titres avec mention « ordre au marché ». Le carnet d’ordre fait apparaître trois vendeurs dont le nombre de titres et le prix sont mentionnés ci-dessous :
 
Vendeurs
Prix proposés
Nombre de titres
Vendeur 1
80 €
60
Vendeur 2
82 €
40
Vendeur 3
84 €
50
 
Le prix d’acquisition est la moyenne pondérée des prix.
Prix d’achat = [(80 * 60) + (82 * 40) + (84 * 50)] / 150 = 81,87 €
 
L’ordre à seuil de déclenchement.
L’acheteur ou le vendeur fixe un prix qui est un seuil d’achat ou de vente. Celui-ci ne peut pas être inférieur ou supérieur au dernier cours. Ainsi, l’ordre est valable si le cours de l’action le franchit à la hausse ou à la baisse. Il devient alors un ordre à tout prix.
 
Exemple 
Vous détenez des titres d’EADS dont le cours est de 40 €. Vous voulez partir en vacances et craignez une baisse éventuelle de cours. Vous placez alors un ordre « à seuil de déclenchement » à 35 €.
Lorsque le cours monte, vous conservez les titres. Quand le cours baisse et devient égal à 35 €, votre ordre se transforme à un ordre à tout prix.
 Vous désirez acheter des titres d’EDF. Etant informé sur l’éventuelle hausse des cours, vous placez un ordre à 45 €. Si le cours baisse, l’ordre n’est pas exécuté. Lorsque le cours atteint 45 €, il devient à « tout prix ».
 
L’ordre à seuil de déclenchement vous permet de vous protéger contre une baisse ou une hausse boursière.
 
L’ordre à plage de déclenchement.
L’investisseur fixe deux seuils et l’ordre s’active à partir du deuxième seuil. Pour un achat, le deuxième seuil doit être supérieur au premier. Pour une vente, il est inférieur au premier seuil. Au seuil choisi, l’ordre devient alors à cours limité. Toutefois, le cours seuil ne doit pas être supérieur au dernier cours côté pour la vente et inférieur dans le cadre d’un achat.
 
Exemple : 
Vous limitez le cours d’achat entre 45 € et 50 €. Si le cours dépasse 50 €, l’ordre ne sera plus valable à au-dessus de 50 €.
Vous avez la possibilité de placer un ordre de vente entre 30 € et 35 €. A 30 €, l’ordre devient à tout prix.
 
 
M. Razafinimaro,
ESC Brest


ACTIONARIA à Paris les 18 et 19/11

 Le prochain salon ACTIONARIA se tiendra les 18 et 19 novembre 2011 à PARIS.

Seul Salon européen dédié à l’investissement en Bourse, Actionaria permet aux actionnaires individuels, investisseurs actifs ou débutants, de rencontrer tous les acteurs des marchés boursiers : les sociétés cotées dont beaucoup de Présidents sont présents pour répondre à leurs questions, mais aussi l’ensemble des intermédiaires financiers.

Ce rendez-vous unique par sa conception, constitue une source d’information irremplaçable et permet :

• aux néophytes de s’initier aux mécanismes des marchés et à l’information financière
• aux plus expérimentés d’actualiser ou d’enrichir leurs connaissances et leurs informations

150 exposants répartis sur 5 espaces thématiques :

  • La possibilité de poser directement des questions aux sociétés cotées sur leur activité, leurs perspectives de développement, leurs résultats…
  • L’opportunité de dialoguer avec les Intermédiaires et les professionnels de la gestion, pour recueillir leurs conseils, comparer leurs produits, leurs services…
Pour s’y rendre :
 
Lieu : Palais des Congrès de Paris (metro Porte Maillot)
Dates : 18 et 19 novembre 2011
 

Pour plus d’informations et pour obtenir une entrée à conditions préférentielles visitez le site http://www.actionaria.com
 

 


La loi Girardin

La loi Girardin, en vigueur depuis le 22 juillet 2003, est un dispositif de défiscalisation permettant une réduction directe du montant de l’impôt sur le revenu. Ce dispositif vise les particuliers qui investissent dans un logement neuf situé dans les territoires et départements d’Outre-Mer (DOM-TOM).
Les réductions fiscales accordées par cette loi sont différentes selon que le bien est situé en secteur libre ou en secteur intermédiaire. La loi Girardin, qui remplace la loi Paul, s’adresse plutôt, aux investisseurs situés dans les tranches d’imposition médianes ou supérieures.
 
 
Le champ d’application

 
 
Les lois Paul et Girardin ont mis en place des dispositions spécifiques à l’Outre-Mer. Leur but est de renouveler le parc locatif et lutter contre la crise du logement dans les DOM-TOM.
 
Pour que la loi Girardin s’applique, la construction de logements locatifs, engagée par les investisseurs, doit intervenir entre le 22 juillet 2003 et le 31 décembre 2017.
 
Ce dispositif accorde une réduction d’impôt, étalée sur 5 ans, égale à 40% du montant de l’investissement dans le secteur libre et 50% dans le secteur intermédiaire.
 

Cependant, la loi de finances 2009 a plafonné ce dispositif. Désormais, la somme des réductions d’impôt sur le revenu prévues dans les départements d’outre-mer (CGI : art. 199 undecies A et 199 undecies B) et des reports de ces réductions d’impôts, dont l’imputation est admise pour un contribuable au titre d’une même année d’imposition, ne peut excéder un montant de 40.000 €, sauf cas particuliers (entrepreneurs investisseurs).

 
La location en secteur intermédiaire
 
La défiscalisation est maximale lorsque le bien est mis en location dans le secteur intermédiaire. Le propriétaire a, dans ce cas, l’obligation de respecter deux conditions :
 
→ Une limitation quant aux revenus du locataire
 
Le propriétaire s’engage à louer son logement, à un locataire ayant des revenus égaux ou inférieurs aux plafonds ci-dessous, pour les baux conclus en 2006 :
 
 
Situation du locataire
 
 
Revenus du locataire
Une personne seule
26 241€
Un couple
48 534€
Un couple marié ou une personne seule avec une personne à charge
51 341€
Un couple marié ou une personne seule avec deux personnes à charge
54 149€
Un couple marié ou une personne seule avec trois personnes à charge
57 901€
Un couple marié ou une personne seule avec quatre personnes à charge
61 652€
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième
+ 3 937€
 
Les ressources du locataire s’entendent « revenus nets », celles qui figurent sur son avis d’imposition établi au titre des revenus de l’année précédant celle de la conclusion du bail, ou à défaut de l’année antérieure.
 
→ Une limitation quant au loyer
 
Pour bénéficier du montant maximum de défiscalisation du dispositif Girardin, le propriétaire doit respecter un plafond maximum de loyer.
 
Pour les baux conclus en 2006 avec un nouveau locataire ou faisant l’objet d’un renouvellement, le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, ne doit pas excéder : 136 €/ m² de surface habitable
 
Le propriétaire qui met en location son logement sous le dispositif Girardin dans le secteur intermédiaire peut défiscaliser jusqu’à 50% du montant de l’acquisition, plafonné à 2 024 € / m² de surface défiscalisable.
 
La surface défiscalisable = la surface habitable + 14 m² de terrasse couverte.
 
La location en secteur libre
 
Le logement bénéficie d’un taux de 40% de défiscalisation, lorsque le bien est mis en location, sans limitation de revenus du locataire, ni limitation de loyer. Cette déduction est plafonné à 2 024 € / m² de surface défiscalisable.
  
● Vos engagements :
 
Le propriétaire s’engage à louer le logement nu (non meublé) pour une période de 5 ans en secteur libre et 6 ans en secteur intermédiaire.
 
Le logement loué doit constituer la résidence principale du locataire.
 
La location doit intervenir dans les 6 mois suivant la livraison du bien, c’est-à-dire la fin des travaux de construction.
 
  
● Vos avantages :
 
 
En secteur intermédiaire, la réduction d’impôt est de 50% sur 5 ans (10% par an).
 
En secteur libre, la réduction d’impôt est de 40% de l’investissement répartie sur 5 ans, soit 8% par an.
 
Les réductions d’impôts supplémentaires :
 
• Les logements utilisant l’énergie solaire bénéficient d’une réduction d’impôt supplémentaire de 4%. 
• Les logements situés dans une zone d’urbanisation sensible bénéficient d’une réduction d’impôt supplémentaire de 10%.
 
En plus de la défiscalisation, des avantages complémentaires sont octroyés aux propriétaires immobiliers :
 
Déduction des charges sur les revenus locatifs :

  • Sous le régime réel, c’est-à-dire lorsque les revenus locatif dépassent 15 000 € / an, le propriétaire peut, en plus de la réduction d’impôt, pratiquer une déduction forfaitaire de 14% qui représente les frais de gestion et les frais d’assurances autres que les primes d’assurances pour loyers impayés.
Déduction de la taxe foncière
  • Les biens neufs défiscalisables sont exonérés de la taxe foncière les 2 premières années de l’acquisition. La demande doit être faite dans les 3 mois suivant l’acquisition ou la livraison. Après ces 2 ans, la taxe foncière sera déductible des revenus fonciers, tout comme tous les impôts annexe à cette taxe.
Les intérêts d’emprunt
  • Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, tout comme les frais d’emprunt (ex : frais de constitution de dossier, agios, frais d’inscription hypothécaire…).
 
Remarques : La revente des biens défiscalisés créé un marché de l’ancien qui peut intéresser des personnes qui n’ont pas besoin de défiscaliser ou qui souhaitent acheter à des prix inférieurs à ceux du neuf. La revente des biens se fait actuellement sur la base des prix d’acquisition. Toutefois, le projet doit être étudier dans son ensemble.
 
Au final, vous avez acquis très rapidement un patrimoine immobilier dans les DOM-TOM, qui pourra ensuite vous servir à des fins personnelles.
 
 
Exemple :
 
Un investisseur fait construire un appartement de 60m² de surface habitable et 14m² de terrasse couverte, pour un prix de 150 000 euros.
 
En mettant le bien en location dans le secteur libre 
 
Le propriétaire bénéficiera d’une réduction de son impôt sur le revenu de : 
60 + 14 = 74 m² de surface défiscalisable
74 X 2 024 = 149 776
149 776 X 40% = 59 910,4 € sur 5 ans.
Soit 11 982 € par an de déduction d’impôt sur le revenu.
Ce montant de réduction s’appliquera directement sur l’impôt à payer.
Si le contribuable est imposable à hauteur de 15 000 € d’impôt sur le revenu, avec la réduction Girardin l’impôt final sera de 3 018 €.
 
En mettant le bien en location dans le secteur intermédiaire
 
Le propriétaire bénéficiera d’une réduction de son impôt sur le revenu de :
60 + 14 = 74 de surface défiscalisable
74 X 2 024 = 149 776
149 776 X 50% = 74 888€ sur 5 ans.
Soit 14 977,6 par an de déduction d’impôt sur le revenu.
Si le contribuable est imposable à hauteur de 15 000 € d’impôt sur le revenu prévisible, avec la réduction Girardin l’impôt final sera de 22,4 €.
 
 
Avantages du dispositif
 
· Une déduction d’impôt élevée pouvant aller jusqu’à 50% des sommes investies.
· Possibilité d’acquérir un patrimoine immobilier dans les DOM-TOM à coût avantageux.
 
 
Inconvénients du dispositif
 
· Des investissements à réaliser dans les DOM-TOM, difficiles à maîtriser car se situant souvent dans des zones éloignées.
· Il y a souvent nécessité de passer par des intermédiaires (coûts, fiabilité…)
 
Remarques : Comme dans tout investissements immobilier, il faut bien comprendre les différents paramètres du projet et de l’environnement avant de s’engager.
 

 
 
Consulter le dossier : Les dispositifs fiscaux dans l’immobilier locatif


La loi Malraux

La loi Malraux est une loi de défiscalisation immobilière. Ce dispositif permet aux propriétaires d’immeubles classés et donnés en location, de déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux de restauration et des intérêts d’emprunt.
Cependant, ce dispositif a été modifié pour les opérations réalisées à partir du 1er Janvier 2009 et l’avantage fiscal a été transformé en réduction d’impôt.
 
 
Le champ d’application


 
 
Les bénéficiaires
 
Les bénéficiaires du dispositif Malraux sont les personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés (ex : SCI, SCPI, …).
 
Les opérations concernées
 
L’opération de rénovation du logement mis en location, doit avoir lieu :
 
● Dans un secteur sauvegardé.
 
● Dans une ZPPAU (zone de protection du patrimoine architectural et urbain). Les ZPPAU remplacent les anciens périmètres de restauration immobilière (PRI).
 
Les travaux doivent avoir fait l’objet d’une autorisation spéciale préfectorale. Cette autorisation devant intervenir avant le début des travaux.
 
 Vos obligations


 
Le propriétaire s’engage dans ce dispositif à louer le bien pendant une durée d’au moins 6 ans pour les opérations réalisées avant le 1/1/2009 et 9 ans pour celles réalisées depuis.
 
Le bien loué doit être la résidence principale du locataire.
 
La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant la date d’achèvement des travaux.
 
 Vos avantages


Pour les opérations réalisées avant le 1/1/2009, les propriétaires qui rentraient dans le champ d’application de la loi Malraux ont un double avantage :
 
→ Les frais de restauration sont imputables sur le revenu global.
 → Aucun plafond de déduction n’est applicable.
 
 Exemple :
 
Un couple est imposé dans la plus haute tranche d’imposition, c’est-à-dire 48,09%. Ils achètent un appartement rentrant dans les critères de la loi Malraux. Le couple l’achète pour un montant de 300 000 €. Ils entreprennent des travaux à hauteur de 200 000 €.
 
Grâce à cette loi de défiscalisation immobilière, le couple va pouvoir déduire de son revenu global les 200 000 € de travaux.
Dans l’hypothèse où les travaux sont réalisés sur deux ans, soit 100 000 € par an, 100 000 € de déduction sur une tranche de 48,09% vont permettre d’obtenir 48 090 € d’économie d’impôt.
 
Pour les opérations dont les demandes de permis de construire et les déclarations de travaux ont été déposées à compter du 1/1/2009, les avantages fiscaux ont été modifiés.
Désormais ces opérations ouvrent droit à une réduction d’impôt de 30 % en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou 40 % en secteur sauvegardé de la totalité des dépenses supportées en vue de la restauration complète d’un immeuble dans la limite de 100 000 € annuel
Les dépenses prises en compte dans le calcul de la réduction d’impôt ne seront pas déductibles des revenus fonciers.
 
Avantages du dispositif
 
 Des déductions fiscales qui peuvent être importantes
 Une opportunité pour rénover un bien ancien, pour un coût limité.
 
Inconvénients du dispositif
 
Il s’agit d’un dispositif réservé aux personnes souhaitant s’engager dans des projets lourds de restauration, projets souvent complexes, notamment quand ils concernent des biens classés.
 
Pour plus de renseignement : art. 84 / CGI : art. 199 tervicies
 
 

Le dispositif « ROBIEN »

Dispositif en faveur du logement locatif, il permet aux propriétaires d’amortir leur investissement locatif sur leur revenu foncier.

Le champ d’application


Le dispositif « Robien classique »

 

La loi Urbanisme et Habitat du 02/07/2003 a mis en place un dispositif d’amortissement pour les investissements immobiliers, le dispositif dit « Robien classique ». 

Il s’applique aux propriétés urbaines situées en France (métropole ou DOM). Il concerne :

  • Les logements construits ou acquis neufs à compter du 3/04/2003.
  • Les logements achetés en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) à compter du 3/04/2003.
  • Les logements anciens réhabilités, acquis à compter du 3/04/2003.

Ce dispositif « Robien classique » n’est plus effectif depuis le 1/09/2006, mais il reste applicable aux situations en cours. Il est remplacé par le dispositif « Robien recentré ».

Le dispositif « Robien recentré »

La loi, portant  « Engagement National pour le Logement » (ENL) du 13/07/2006  article 40, a modifié le dispositif existant. Ainsi depuis le 1er septembre 2006 on est passé du « Robien classique » au « Robien recentré ».

 Ce nouveau dispositif concerne :
  • Les logements acquis neufs ou en VEFA à compter du 01/09/2006.
  • Les logements que vous avez faits construire et faisant l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier au 1er septembre 2006.
  • Les locaux affectés à un autre usage que l’habitation acquis à compter du 01/09/2006.
  • Les logements acquis à compter de cette date et que vous réhabilitez.

Vos avantages



 Le dispositif de la loi Robien est applicable à la demande du contribuable.
 
Le dispositif « Robien classique » permet une déduction du revenu foncier au titre de l’amortissement calculé au taux de :

  • 8% du prix d’acquisition ou de revient du logement pour les 5 premières années et 2.5% de ce prix pour les 4 années suivantes.
  • ou de 8% de 95% du prix de la souscription des parts de SCPI, pour chacune des 5 premières années et 2.5% de ce prix pour les 4 années suivantes.
  • ou de 10% du montant des dépenses d’amélioration durant 10 ans.

Le dispositif « Robien recentré », concernant les investissements réalisés à partir du 1er septembre 2006 permet de réaliser une déduction pendant 9 ans sans possibilité de prolongation, de :

  • 6% du prix d’acquisition ou de revient du logement pour les 7 premières années et à 4% de ce prix pour les 2 années suivantes.
  • ou 6% de 95% du prix de souscription des parts de SCPI, pour les 7 premières années et 4% de ce prix pour les 2 années suivantes.
  • Les dépenses d’amélioration continuent à bénéficier d’une déduction de 10% durant 10 ans. 


Depuis la loi de finances de 2009, applicable au plus tard le 1er Janvier 2010
, ce dispositif, pour les logements acquis neufs ou qui font l’objet d’une demande de permis de construire par le contribuable, sera désormais conditionné au respect de caractéristiques thermiques et de perfomance énergétique (CCH : art L.111-9). Le contribuable devra justifier du respect de cette condition pour le logement concerné.

 

Vos engagements


Vous devez mettre en location le bien pour une durée minimum de 9 ans. Le dispositif « Robien classique » peut être reconduit pour une période de 2 fois 3 ans, c’est à dire la durée de 2 baux de la loi du 6 juillet 1989. Le dispositif « Robien recentré » quant à lui ne permet pas de le reconduire pour une nouvelle période.

Le logement doit être loué nu, à usage de résidence principale du locataire.

Le locataire doit être une personne physique autre qu’un des membre du foyer fiscal.

La location doit être effective dans les 12 mois suivant la date d’acquisition du logement, de son achèvement ou de la fin des travaux.

Enfin le dispositif ne s’applique qu’à la condition de respecter des plafonds de loyer qui sont réévalués tous les ans. Les plafonds sont définis en fonction de la situation géographique de l’immeuble.

A noter : Aucune condition de ressources des locataires n’est exigée dans ce dispositif


 Dispositif « Robien classique » plafonds mensuels de loyer par m², charges non comprises

Zones              

Plafonds de loyers en 2009

Zone A

21,65 €

Zone B

15,05 €

Zone C

10,83 €


 

Situation de l’immeuble

Plafonds de loyers au m² en 2008

Zone A

 21,02 €

Zone B

14,61 €

Zone C

10,51 €

Zone A : Agglomération parisienne, Côte d’Azur et agglomération genevoise. 
Zone B : Agglomération de plus de 50 000 habitants, communes chères en périphérie de l’agglomération parisienne, zones frontalières ou littorales. 
Zone C : Reste du territoire
 
 
 Dispositif « Robien recentré » plafonds mensuels de loyer par m², charges non comprises

Zones                      

Plafonds de loyers en 2009 

Zone A

21,65 €

Zone B1

15,05 €

Zone B2

12,31€

Zone C

9,02 €

 

 
 

Situation de l’immeuble

Plafonds de loyers au m² en 2008

Zone A

21,02 €

Zone B1

14,61 €

Zone B2

11,95 €

Zone C

8,76 €

 

La zone A: Paris, petite couronne et la deuxième couronne jusqu’aux limites de l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur (bande littorale Hyères-Menton), le Genevois français.
 
La zone B1: Agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d’Azur, les départements outre-mer et la Corse.
 
La zone B2 : Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères, ou à la limite de l’Ile-de-France.
 
La zone C : Reste du territoire

 
 

 
 
Consulter le dossier : Les dispositifs fiscaux dans l’immobilier locatif

Share via