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• 16/02/2011

Vendre de l’électricité à EDF, c’est rentable !

A l’heure où les énergies traditionnelles, gaz, fuel, charbon, pétrole, deviennent de plus en plus rares et chères et alors que la situation environnementale préoccupe de plus en plus les citoyens, les énergies renouvelables apparaissent comme une alternative potentielle.

Parmi ces énergies, la production d’énergie d’origine solaire, qui était auparavant plutôt le fait de professionnels, est devenue accessible aux particuliers.

En effet, les matériaux ont progressés procurant ainsi un meilleur rendement, une filière s’est créée pour faciliter l’installation et la maintenance des équipements et des aides financières et fiscales ont été mis en place pour rendre cet investissement attractif pour les particuliers.

Les Français sont ainsi de plus en plus nombreux à investir dans des panneaux solaires que ce soit pour produire leur propre électricité ou pour revendre l’énergie produite à EDF qui leur rachète à un prix très intéressant.

Deux solutions techniques de panneaux solaires

Pour produire de l’énergie d’origine solaire, deux solutions techniques existent : le thermique et le photovoltaïque.

• Le panneau thermique ne fabrique pas directement de l’énergie mais capte l’énergie du soleil afin de créer de la chaleur. Souvent, les panneaux thermiques servent à alimenter un chauffe-eau solaire.
• Le panneau photovoltaïque capte lui aussi le rayonnement solaire et produit grâce à cela, de l’électricité. Les panneaux photovoltaïques peuvent ainsi fournir de l’électricité à une maison, à des batteries ou encore au réseau EDF.

Combien coûte l’installation de panneaux solaires ?

Il est difficile de déterminer un prix moyen d’installation. Cela dépendra de multiples facteurs tels que le volume d’équipement, les matériaux mis en œuvre, la difficulté d’installation, la difficulté de raccordement au réseau…

Pour prendre un exemple, on considère qu’un particulier qui installe des panneaux photovoltaîques sur une habitation principale d’une puissance de crête de 3 KWc, réalisera un investissement brut de l’ordre de 20 000 € mais la fourchette d’une telle installation peut être assez large.

Les frais supplémentaires à prendre en compte sont des frais de location de compteur, environ 50 € par mois. Il faut également prévoir pendant  l’exploitation de remplacer l’onduleur qui a une durée de vie moyenne de 10 ans.

L’installation de panneaux solaires requiert des compétences très pointues. Il est donc conseillé de s’adresser à des professionnels d’autant que cela vous permettra de bénéficier des aides existantes.

Il faut savoir que, sur ce secteur en très forte croissance et bénéficiant d’aides importantes, de nombreuses entreprises parfois peu expérimentées voire peu scrupuleuses sont apparues sur ce secteur.

Dans tous les cas il est recommandé de comparer les prestations et de faire réaliser plusieurs devis pour vous assurer du professionnalisme de vos interlocuteurs et de la justesse du prix demandé. Assurez vous dans tous les cas qu’ils disposent de la garantie décennale obligatoire pour toutes les entreprises artisanales du bâtiment.

Comparez également les matériaux proposés qui offrent un rendement, une durée de vie et des caractéristiques techniques et esthétiques assez différentes, les services annexes tels que la maintenance ou encore le montage du dossier  et également les garanties et assurances apportées…

 

Vendre son énergie à EDF

Un contrat de 20 ans

EDF a signé une convention avec l’Etat qui lui confère une obligation d’achat de l’électricité produite grâce à l’énergie solaire. Il s’engage ainsi par contrat à acheter l’électricité produite à un prix qui est fixé par arrêté à un tarif qui est très incitatif.

Le propriétaire des panneaux photovoltaïques peut donc revendre l’électricté produite à EDF ou à une entreprise locale de distribution. Il devient ainsi fournisseur d’électricité et signe un contrat d’approvisionnement avec EDF.

Ce contrat a une durée de 20 ans. Il définit les conditions de mise à disposition de l’électricté, le prix initial de rachat du Kwh et les conditions de révisions de ce prix. Le tarif sera revu à chaque date anniversaire et est indexé selon une formule de calcul extrêmement compliquée qui intègre notamment l’indice des prix à la production, normalement en croissance d’une année sur l’autre.

Pour l’année 2009, EDF rachetait le KWh au particulier à 0,57€ soit plus de 4 fois le prix moyen de vente d’EDF (0,13€ le Kwh). Ce prix très intéressant a pour objectif d’inciter les particuliers à investir dans ce domaine.

Prix de vente du KWh

Depuis la publication de l’arrêté du 14 janvier 2010, les tarifs applicables sur les nouveaux dossiers déposés à partir de cette date sont les suivants :

• Pour les installations avec «intégration au bâti» :

·    0,58 € /kWh pour les installations réalisées sur les bâtiments à usage principal d’habitation, d’enseignement ou de santé
·    0,50 €/kWh pour les installations  réalisées sur d’autres types de bâtiments (par exemple, les immeubles de bureaux, hangars, entrepôts…)

• Pour les installations avec «intégration simplifiée au bâti» :

·    Le tarif est fixé à 0,42 € /kWh pour les installations réalisées sur des bâtiments professionnels (industriels, commerciaux, et agricoles)

• Enfin, pour les installations au sol et les installations ne répondant pas aux critères de l’intégration :

·    0,314 € /kWh en métropole
·    0,40 € /kWh pour la Corse, les départements d’outre-mer, Saint-Pierre-et-Miquelon et Mayotte.

• Pour les installations au sol, de plus de 250kWc en métropole, un coefficient de régionalisation est affecté au tarif de base. Ainsi, le tarif, pour ce type d’installation, varie entre 0,314€/kwh et 0,377€/kWh.

Attention, à compter du 1er Janvier 2012 et au 1er Janvier de chaque année suivante, les tarifs d’achat seront réduits de 10% par rapport au tarif de l’année précédente.

Une production variable

La production d’électricité sera dépendante de multiples critères dont l’ensoleillement, la qualité des panneaux, leur orientation, leur propreté etc… Des moyennes existent mais il convient de rester vigilant et ne pas faire d’estimations trop favorables dans un calcul de rentabilté.

Pour l’exemple, un particulier qui aurait réalisé une installation de panneaux photovoltaiques et qui aurait une production de 3 000 KW annuel, réaliserait un chiffre d’affaires de 1 740 €  (3000 Kw x 0,58 €) au tarif 2010.

Subventions et fiscalité

Diverses mesures ont été décidées pour encourager les particuliers à investir dans les énergies renouvelables et notamment dans des équipements pour produire de l’énergie solaire.

Des subventions d’investissements

Certaines régions, mais aussi des départements ou des communes encouragent la production d’énergie solaire en distribuant des subventions d’investissement. Ces aides sont variables selon les collectivités concernées et il faut donc se renseigner auprès de son conseil régional et de sa commune.

D’autres aides peuvent venir de l’ADEME  (Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie) ou de l’ANAH (Agence Nationale pour l’aménagement de l’Habitat) et sont souvent attribuées sous conditions de ressources ou d’équipements.

Pour plus d’informations sur les aides dans votre région vous pouvez consulter le site enerplan.

Un crédit d’impôt

Un crédit d’impôt est accordé aux personnes réalisant des investissements dans des équipements utilisant des énergies renouvelables.

Ce crédit d’impôt est de 50% du coût de l’investissement plafonné à 8 000 € pour une personne seule et 16 000 € pour un couple plus 400 € pour le premier enfant, 500 € pour le deuxième et 600 € pour le troisième.

Attention si l’investissement est supérieur, seul ce plafond servira de base au calcul du crédit d’impôt. De plus si vous avez déjà profité de tout ou partie de ce crédit d’impôt, en changeant des fenêtres par exemple, vous bénéficierez du crédit d’impôt que sur le reliquat du plafond disponible car ce crédit d’impôt pour le développement durable concerne une période totale de 5 années consécutives d’ici 2012.

L’ensemble de l’installation doit se faire par une même entreprise et doit faire l’objet d’une facturation. Si le crédit d’impôt est supérieur au montant de votre impôt, la différence vous sera remboursée.

Exemple : Vous faites un investissement de 20 000 € TTC et vous avez deux enfants le plafond de l’investissement pris en compte pour le crédit d’impôt est de 16000 + 400 + 500 = 16900 €

Dans ce cas le plafond étant inférieur au coût global, vous devez calculer votre crédit d’impôt sur ce plafond soit 16 900  € x 50 % = 8 450 € de crédit d’impôt si c’est votre premier investissement ouvrant droit à ce bénéficie fiscal.

Le coût réel de l’investissement sera de 20 000 – 900 – 8 450 = 10 650 €

La TVA à 5,5% pour l’installation

Les installations photovoltaïques installées par des particuliers sur des logements achevés depuis plus de 2 ans et raccordées au réseau, d’une puissance inférieure ou égale à 3kWc, bénéficient de la TVA à 5,5% sur le matériel et l’installation.

Exonération de TVA pour la vente

La vente d’électricité est exonérée de TVA dès lors que la puissance installée n’excède pas 3 kWc, puissance adaptée pour une installation pour des particuliers.

Pour les autres cas la TVA qui s’applique est le taux normal à 19,6 %.

Une exonération d’impôt pour les particuliers

Pour les particuliers, la vente d’électricité issue des panneaux solaires est rattachée au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Depuis la loi de finances rectificatives de 2008, les personnes physiques sont exonérées d’impôt  sur les revenus tirés de la vente d’électricité d’origine photovoltaïque.

Dans ce cas, les installations doivent respecter certaines conditions :

·    Elles ne doivent pas dépasser 3Kwc
·    Elles doivent être raccordées au réseau public en deux points au plus
·    Elles ne doivent pas être affectées à l’exercice d’une activité professionnelle

Dans les autres cas, production supérieure, personnes morales, exploitation agricole… les investisseurs seront imposés sur les bénéfices selon leur situation fiscale spécifique. Ils seront selon les cas redevables de la taxe professionnelle ou soumis aux  prélèvements sociaux au titre des revenus du patrimoine.

Ils pourront éventuellement déduire les intérêts d’emprunt et les frais d’exploitation du résultat de la vente d’électricité. Ils pourront amortir l’investissement sur plusieurs années et déduire la TVA. Il sera également possible de pratiquer le montage du différé d’amortissement.

Taxe foncière sur les propriétés bâties

Selon la localisation de l’installation réalisée, une exonération totale ou partielle de la taxe foncière peut exister et il convient de se renseigner auprès du centre des impôts.

En effet certaines collectivités territoriales ou établissements publics de coopération intercommunale peuvent, par délibération, exonérer de 50 % ou de 100 % de  taxe foncière les logements achevés avant le 1er janvier 1989, et qui ont fait l’objet d’une installation photovoltaïque.

Pour bénéficier de ce dégrèvement, le montant total des dépenses payées par logement au cours de l’année qui précède la première année  de l’exonération doit être supérieur à 10 000 € ou à 15 000 € au cours des trois années précédentes.

Cette exonération s’applique sur une durée de cinq ans et ne peut pas être renouvelée au cours des dix années suivant celle de l’expiration d’une période d’exonération.

Les démarches à accomplir

Les démarches à accomplir sont longues et complexes avant de pouvoir signer un contrat de raccordement avec EDF. De plus en plus d’installateurs de panneaux photovoltaïques intègrent ce service dans leur prestation et il est souvent judicieux de faire appel à leurs services.

Au niveau de l’urbanisme vous devrez prendre contact avec votre commune pour connaître les éventuelles contraintes locales existantes. Normalement pour la pose de panneaux solaires sur une habitation  existante seule une déclaration préalable est nécessaire. Pour une construction neuve vous pouvez intégrer la demande dans le permis de construire.

Au niveau des assurances, vous devez souscrire une assurance responsabilité civile mentionnant explicitement l’activité de production d’électricité par panneaux photovoltaïques dans le contrat.

Il est également recommandé de préciser votre installation photovoltaïque dans votre contrat multirisque habitation afin qu’elle soit couverte comme votre habitation.

Rentabilité et retour sur investissement

Investir dans l’énergie solaire afin de vendre son électricité peut être une solution très rentable. L’investissement est amorti en quelques années, les années suivantes représentant un bénéfice net.

La rentabilité sera très dépendante du nombre de KW produits et du montant de l’investissement qui sont des données variables d’une installation à l’autre.

Dans notre exemple (qui ne représente pas une moyenne mais simplement une logique de calcul) l’investissement sera amorti en 9 ans environ.

Coût d’installation	20 000 €
Subvention d’équipement	900 €
Crédit d’impôt	8 450 €
Cout réel d’installation	10 650 €
Chiffre d’affaires annuel	1 740 €
Frais de location de compteur :	600 €
Revenus nets	1140 €

La rentabilité nette annuelle est de 1 140 €  soit 10,7 % du capital investi, rendement intéressant d’autant qu’il est exonéré d’impôt.

L’indexation du prix de vente du KW n’est pas prise en compte dans ce calcul or on peut espérer une revalorisation de l’ordre de l’inflation qui pourrait s’établir entre 0 et 2 % par an. Ce calcul n’intègre pas également le remplacement de l’onduleur dont la durée de vie estimée est de 10 ans ou encore la taxe foncière.

Si vous ne souhaitez pas avancer le capital pour votre installation, vous pouvez emprunter le montant de l’investissement auprès d’une banque, d’un établissement de crédit ou encore par l’intermédiaire de votre installateur qui pourra vous faire des propositions. Attention toutefois au taux du crédit qui peut parfois fortement diminuer la rentabilité de l’opération.

Par exemple : En empruntant 10 650 € à un taux de 5% sur 20 ans, vous remboursez chaque mois 70 € et vous avez donc 25 € de bénéfice par mois sur les 95 € de chiffre d’affaires net.

Il faut noter qu’un propriétaire a tout intérêt à fournir 100% de sa production à EDF et garder un contrat d’alimentation classique chez l’un des opérateurs d’électricité qu’il paiera beaucoup moins cher.

Par ailleurs, s’il installe des panneaux sur un logement, celui ci prendra une valeur supplémentaire en cas de revente.

Et demain ?

Difficile de se projeter dans 10 ans, dans 20 ans…

La contractualisation du prix sur 20 ans avec EDF sécurise l’investissement financier sur cette durée. Au bout de 20 ans l’installation existera toujours et pourra continuer à produire de l’électricité au bénéfice du propriétaire du logement, même s’il est probable que le prix de revente ne sera plus aussi attractif et que les nouveaux matériaux seront sûrement beaucoup plus performants…

Mais, sachant que le solaire est une énergie propre, renouvelable et surtout inépuisable, c’est l’occasion d’en profiter et la Terre vous remerciera !

 

Pour plus de renseignements :

Consulter le décret du 14/01/2010 sur le prix de rachat de l »énergie

Consulter le site photovoltaique.info, site de l’association HESPUL

 

• 29/01/2010

Récapitulatif des dispositifs fiscaux dans l’investissement locatif

	Champ d’application	Amortissement ou réduction d’impôt	Déduction spécifique sur les revenus fonciers	Engagement de location	Plafond de loyer par zone en euros	Plafond de ressources du locataire
Frais réels	Tous logements	Non	Non	Non	Non	Non
Micro-foncier	Tous logements Réservé aux propriétaires dont les revenus fonciers <15000 €	Non	30 % forfaitaire	Non	Non	Non
Robien recentré Jusqu’au 31/12/2009	Neuf ou ancien réhabilité	Amortissement 6% – 7ans puis 4% – 2 ans Max : 50 % 9 ans	26 % en ZRR	Oui	A   : 21.65 B1  : 15.05 B2 : 12.31 C   : 9.02	Non
Borloo neuf Jusqu’au 31/12/2009	Neuf ou ancien réhabilité	Amortissement 6% 7ans puis 4% 2 ans puis 2,5%  6 ans Max : 65 % 15 ans	30 %	Oui	A   : 17.32 B1 : 12.04 B2 : 9.85 C   : 7.22	Oui
Scellier	Neuf ou ancien réhabilité Uniquement sur les zones A et B	Réduction d’impôt : 25 % sur 9 ans Report sur le revenu global pendant 6 ans	26 % en ZRR	Oui	A   : 21.65 B1 : 15.05 B2 : 12.31	Non
Scellier Intermédiaire	Neuf ou ancien réhabilité Uniquement sur les zones A et B	Réduction d’impôt : 25 % sur 9 ans puis 2% 6 ans soit 37 % Report sur le revenu global pendant 6 ans	30 %	Oui	A   : 17.32 B1 : 12.04 B2 : 9.85	Oui
Borloo ancien	Ancien avec conventionnement ANAH	Non	Intermédiaire : 30 % Social et très social 45 %	Oui	A : Intermédiaire 17.31 Social : 6.24 très social : 5.91 B  : 11.31 C   : 8.19	Oui
Location meublée (Régime Micro BIC)	Tous logements et réservé aux propriétaires dont les revenus fonciers en location meublée <  23 000 €	Non	50 % HT	non	Non	Non
Location meublée	Tous logements Réservé aux propriétaires dont les revenus fonciers en meublé >  23 000 €	Oui sur 20 à 25 ans	déficits imputables sur le revenu global	non	Non	Non
Loi Malraux	Rénovation d’immeubles classés Secteur sauvegardé ou ZPAU	Réduction d’imôts de 30 à 40 %		Oui	Non	Non
Loi Girardin	Investissement Outre Mer	40 ou 50 % de l’investissement	frais déductibles	5 ou 6 ans	Oui	Oui

 

• 17/04/2009

Investissements locatifs et défiscalisation – Les plafonds de ressources 2009

Certains dispositifs incitatifs à l’investissement locatif fixent des plafonds de ressources pour les locataires.

Ces plafonds sont revus chaque année et fixés par décret. Pour l’année 2009, ces plafonds ont été fixés dans le décret 5 D-1-09 du 24 février 2009.

On considère comme ressources le  revenu fiscal de référence (RFR) déclaré en N-2 .

Par exemple pour un loyer conclu en 2009, il s’agit du revenu fiscal de référence de l’année 2007.

 

Dispositifs « Besson ancien », « Besson neuf » et « Borloo ancien » (déduction spécifique 30 %)

Pour les baux reconduits ou renouvelés en 2009 les plafonds annuels de ressources sont les suivants :

	Zone A	Zone B	Zone C
Personne seule	43 753 €	33 816 €	29 590 €
Couple	65 389 €	45 155 €	39 771 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge	78 602 €	54 302 €	47 612 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge	94 153 €	65 553 €	57 622 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge	111 459 €	77 113 €	67 630 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge	125 421 €	86 902 €	76 287 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième	+ 13 979 €	+ 9 693 €	+ 8 664 €

                                                         

 

Dispositif « Borloo-ancien » (déduction spécifique 45 %)

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2009, les plafonds annuels de ressources pour les locations à caractère social sont les suivants :

	Paris et communes limitrophes	Ile-de-France hors Paris	Autres régions
Personne seule	24 306 €	24 306 €	21 132 €
Couple	36 326 €	36 326€	28 220 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge	47 620 €	43 668 €	33 937 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge	56 855 €	52 304 €	40 968 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge	67 645 €	61 919 €	48 195 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge	76 119 €	69 677 €	54 314 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième	+ 8 481 €	+ 7 764 €	+ 6 059 €

 

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2009, les plafonds annuels de ressources pour les locations à caractère très social sont les suivants :

 

	Paris et communes limitrophes	Ile-de-France hors Paris	Autres régions
Personne seule	13 370 €	13 370 €	11 621 €
Couple	21 796 €	21 796 €	16 932 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge	28 572 €	26 200 €	20 361 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge	31 372 €	28 767 €	22 657 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge	37 203 €	34 057 €	26 508 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge	41 866 €	38 323 €	29 873 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième	+ 4 666 €	+ 4 270 €	+ 3 331 €

 

Dispositif « Borloo-neuf » et « Scellier Intermédiaire »

Pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2009, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :

	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C (sauf Scellier)
Personne seule	43 753 €	32 499 €	29 791 €	29 590 €
Couple	65 389 €	47 725 €	43 749 €	39 771 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge	78 602  €	57 135 €	52 374 €	47 612 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge	94 153 €	69 146 €	63 384 €	57 622 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge	111 459 €	81 156 €	74 394 €	67 630 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge	125 421 €	91 544 €	83 916 €	76 287 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième	+ 13 979 €	+ 10 398 €	+ 9 531 €	+ 8 664 €

 

• 17/04/2009

Le dispositif Scellier et Scellier intermédiaire, pour réduire ses impôts

Un nouveau dispositif en faveur de l’investissement locatif dans le logement neuf a été mis en place. Il s’agit du dispositif « Scellier » qui est complété par le « Scellier intermédiaire » destiné à favoriser la construction de logements pour des foyers plus modestes.

Ce dispositif est applicable à compter du 1er janvier 2009 et a une durée limitée jusqu’au 31 décembre 2012.

Ce nouveau dispositif consiste en une réduction d’impôt de 20 à 25 % de l’investissement réalisé, étalé sur 9 ans. En contrepartie le bailleur prend un engagement de location pendant 9 ans minimums avec un plafonnement des loyers en fonction de la zone géographique.

A noter que ce dispositif est réservé aux communes ayant des difficultés de logement et ne s’applique pas sur certaines zones géographiques.

 

Le champ d’application  

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 Les logements concernés :

• Des logements achetés neufs ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012

• Les logements acquis, qui font l’objet de travaux de réhabilitation par le vendeur.

• L’acquisition entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 de logements qui ne satisfont pas aux conditions de décence (décret du 30.1.02) et qui font l’objet, de la part de l’acquéreur, de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles de logements neufs (arrêté du 19.12.03 : JO du 21.12.03).

Zones géographiques concernées :

Le régime « Scellier » s’applique aux  propriétés urbaines situées en France (métropole et DOM), dans les zones A, B1 et B2.

Les investissements en zone C, (les agglomérations de moins de 50 000 habitants et les zones peu chères et moins peuplées) sont exclus.

 

Les modalités de ce dispositif

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Une réduction d’impôt

Le dispositif Scellier consiste en une réduction d’impôt de :

• 25 % pour les logements acquis ou construits en 2009 et en 2010

• 20 % pour les logements acquis ou construits en 2011 et en 2012

Exemple : Pour un Investissement de 220 000 € en 2009, la réduction d’impôt est de 55 000 € (220 000 € x 25 %) sur 9 ans, soit 6 111,11 €/ an

Le nouveau dispositif est limité à une acquisition par an et le plafond d’investissement retenu est de 300 000 €.

Au titre d’une même année, il n’est possible de bénéficier de la réduction d’impôt que pour un  seul logement.

Si le montant de la réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre d’une année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des six années suivantes.

La réduction d’impôt liée au  dispositif " Scellier " s’applique sur demande du contribuable. Cette option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition.

Ce dispositif n’est pas cumulable avec :

• la réduction d’impôt au titre de l’investissement dans les DOM ;

• la réduction d’impôt dans le secteur du tourisme ;

• la réduction d’impôt dans les résidences hôtelières à vocation sociale ;

• la réduction d’impôt au titre du dispositif « Malraux » ;

• la déduction au titre de l’amortissement Robien.

 

Vos engagements

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 Mettre le logement en location

Le propriétaire s’engage à louer le logement pour une période de 9 ans minimum.

Le logement doit être loué à titre de résidence principale du locataire.

Des plafonds de loyers

Le logement doit être loué en respectant des plafonds de loyers mensuels (hors charges) suivants qui sont pour l’année 2009 de  : 

La zone A: Paris, petite couronne et la deuxième couronne jusqu’aux limites de l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur (bande littorale Hyères-Menton), le Genevois français.

 La zone B1: Agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d’Azur, les départements outre-mer et la Corse.

 La zone B2 : Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères ou à la limite de l’Ile-de-France.

 La zone C : Reste du territoire – Non applicable au dispositif "Scellier"

Restrictions concernant le locataire

Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur, ni être un descendant ou un ascendant.

Pour le dispositif « Scellier » il n’y a pas d’exigence quant aux conditions de revenus des locataires. Le dispositif « Scellier » intermédiaire prévoit des plafonds de revenus à ne pas dépasser.

Les caractéristiques du dispositif « Scellier intermédiaire »

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 Spécificités

Ce dispositif a un fonctionnement proche de celui « Scellier »  classique. Il est destiné à favoriser le logement de foyers plus modestes.

L’engagement de location est égal ou plus long soit de 9, 12 ou 15 ans.

Au-delà de la période minimale de location de neuf ans, le contribuable peut bénéficier d’un supplément de réduction d’impôt égal chaque année à 2 % du prix de revient du logement par période de trois ans.

Ainsi il peut avoir pour réduction d’impôt jusqu’à 37 % de l’investissement soit 25 % au titre des neufs premières années et 12 % au titre des 6 années suivantes, à déduire sur 15 ans.

En contrepartie le plafonds de loyer est inférieur et les locataires ne doivent pas dépasser un plafond de ressources.

Plafonds de loyers

 Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2009 à :

 

	Plafonds de Loyers Scellier Intermédiaire
Zone A	17,32 €
Zone B1	12,04 €
Zone B2	9,85 €
Zone C	7,22 €

 

Plafonds de ressources

Pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2009, les plafonds annuels de ressources sont les suivants

	Zone A	Zone B1	Zone B2
Personne seule	43 753 €	32 499 €	29 791 €
Couple	65 389 €	47 725 €	43 749 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge	78 602  €	57 135 €	52 374 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge	94 153 €	69 146 €	63 384 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge	111 459 €	81 156 €	74 394 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge	125 421 €	91 544 €	83 916 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième	+ 13 979 €	+ 10 398 €	+ 9 531 €

Ces plafonds sont à comparer avec le revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’imposition au titre de l’année précédent l’entrée dans les lieux.

Exemple : pour un logement loué en 2009, il faut prendre pour référence l’avis d’imposition de 2007.

 

• 16/04/2009

Investissements locatifs – Tableau récapitulatif des dispositifs fiscaux les plus habituels

 

	Logements loués vides					Logements loués meublés
	Micro-foncier	Frais réels	Robien recentré neuf et ancien à réhabiliter	Borloo populaire  neuf et ancien à réhabiliter	Borloo ancien	Loueur en meublé non professionnel
Logements concernés	Tous logements, mais les revenus fonciers du bailleur doivent être inférieurs à 15 000 € (option possible pour les régimes à frais réels)	Tous logements (sur option quand les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €)	Neuf ou ancien réhabilité   Logements acquis depuis le 1/9/06 Option à exercer dans la déclaration de revenu de l’année d’acquisition	Neuf ou ancien réhabilité   Logements acquis depuis le 1/9/06 Option à exercer dans la déclaration de revenu de l’année d’acquisition	Logements anciens avec convention ANAH   Logements mis en location depuis le 1/10/06 Option à exercer dans la déclaration de revenu de l’année de mise en location	Tous logements, mais les recettes du bailleur pour la location meublée doivent être inférieures à 76 300 € et être inférieurs de 50 % de son revenu global (sinon statut de LMP)
Zone géographique	France métropolitaine et DOM	France métropolitaine et DOM	France métropolitaine. Dans les DOM pas de cumul avec la réduction d’impôt	France métropolitaine. Dans les DOM pas de cumul avec la réduction d’impôt	France métropolitaine et DOM	France métropolitaine et DOM
Amortissement	Non	Non	6 % pendant 7 ans 4 % pendant les 2 années suivantes	6 % pendant 7 ans 4 % pendant les 2 années suivantes 2,5 % pendant les 2 périodes de 3 ans suivantes (si conditions respectées)	Non	Non
Déductions spécifiques	Abattement de 30 %	Aucune	Déduction de 26% en ZRR uniquement	Déduction de 30 %	Déduction de 30 % si logement conventionné ANAH – secteur intermédiaire Déduction de 45 % si logement conventionné secteur social	Abattement de 68 % avec un minimum de 305 €
Engagement de location	Non	Non	9 ans Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur	9, 12 ou 15 ans Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur ni être ascendant ou descendant	6 ans Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur ni être ascendant ou descendant	Non
Déficit foncier imputable sur le revenu	Non	Oui jusqu’à 10 700 €	Oui jusqu’à 10 700 €	Oui jusqu’à 10 700 €	Oui jusqu’à 10 700 €	Sans objet
Plafond de loyer	Non	Non	Oui Le plus haut	Oui	Oui Deux conventions	Non
Plafond de ressources	Non	Non	Non	Oui	Oui	Non

• 12/06/2007

ACTIONARIA à Paris les 18 et 19/11

 

• 16/04/2007

Loi Demessine

 

4 166 € par an maximum, pendant 6 ans pour un couple marié (25% X 100 000 € / 6 ans).

2 083 € par an maximum, pendant 6 ans pour une personne seule ( 25 % X 50 000 € / 6 ans)

 

• 18/12/2006

La loi Girardin

Cependant, la loi de finances 2009 a plafonné ce dispositif. Désormais, la somme des réductions d’impôt sur le revenu prévues dans les départements d’outre-mer (CGI : art. 199 undecies A et 199 undecies B) et des reports de ces réductions d’impôts, dont l’imputation est admise pour un contribuable au titre d’une même année d’imposition, ne peut excéder un montant de 40.000 €, sauf cas particuliers (entrepreneurs investisseurs).

• Sous le régime réel, c’est-à-dire lorsque les revenus locatif dépassent 15 000 € / an, le propriétaire peut, en plus de la réduction d’impôt, pratiquer une déduction forfaitaire de 14% qui représente les frais de gestion et les frais d’assurances autres que les primes d’assurances pour loyers impayés.

• Les biens neufs défiscalisables sont exonérés de la taxe foncière les 2 premières années de l’acquisition. La demande doit être faite dans les 3 mois suivant l’acquisition ou la livraison. Après ces 2 ans, la taxe foncière sera déductible des revenus fonciers, tout comme tous les impôts annexe à cette taxe.

• Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, tout comme les frais d’emprunt (ex : frais de constitution de dossier, agios, frais d’inscription hypothécaire…).

60 + 14 = 74 m² de surface défiscalisable

74 X 2 024 = 149 776

149 776 X 40% = 59 910,4 € sur 5 ans.

Soit 11 982 € par an de déduction d’impôt sur le revenu.

60 + 14 = 74 de surface défiscalisable

74 X 2 024 = 149 776

149 776 X 50% = 74 888€ sur 5 ans.

• 18/12/2006

Le BORLOO neuf ou « populaire »

• 18/12/2006