La location avec option d’achat (LOA)

Vous voulez changer de voiture… avez vous pensé à la LOA ?
La Location avec Option d’Achat peut vous intéresser si vous voulez changer de voiture neuve régulièrement, sans verser d’apport et tout en maîtrisant votre budget. Vous pouvez même choisir de devenir propriétaire ou non du véhicule….

La Location avec Option d’Achat (LOA), aussi appelée crédit-bail ou leasing, est une formule de location de véhicule destinée aux professionnels et aux particuliers. Cette formule, proposée par les sociétés financières des constructeurs automobiles, quelques banques et organismes financiers, vous permet de louer pour une longue durée, un véhicule neuf de votre choix. Vous payez des loyers mensuels et au terme du contrat, vous avez la possibilité d’acheter ce véhicule. Sa valeur de rachat est fixée à l’ouverture du contrat.

Ainsi avec la LOA vous louez un véhicule:

La Location avec Option d’Achat n’est pas un crédit. La mention de taux d’intérêt d’ailleurs n’est pas obligatoire. Mais vous bénéficiez quand même d’un délai de rétractation de 7 jours après la signature du contrat.

Les éléments qui doivent figurer sur le contrat

Le contrat doit préciser

Les coûts de l’opération qui doivent paraître

Les différents montants sont souvent exprimés en pourcentage du prix d’achat TTC du véhicule loué.

A prévoir en plus du loyer

A la fin de la location…

Quatre possibilités s’offrent à vous :

En cas de problèmes…

En cas de non-paiement de votre part

Si vous ne pouvez plus payer les loyers, vous êtes en droit de demander un report d’échéance.
Si le report est accepté par le loueur, il peut vous demander une indemnité égale à 4 % des sommes reportées.
Si le report est refusé, le loueur peut vous demander la restitution du véhicule, le paiement des loyers échus et non réglés ainsi qu’une indemnité de résiliation de 8 % du montant du capital restant dû.

En cas de dégradation, de perte, de vol ou de destruction du véhicule

Si la voiture est accidentée mais réparable, le locataire doit faire exécuter les réparations. Avec l’assurance « tous risques », soit l’indemnité est versée directement au loueur qui la reversera au locataire sur justification des réparations, soit le locataire perçoit directement les indemnités.
Si la voiture est perdue, volée ou détruite, le contrat sera considéré comme résilié.
Même si vous n’avez plus de voiture, vous devrez payer au loueur les loyers restant dus ainsi que la valeur résiduelle, déduction faite du montant de l’indemnité payé par l’assurance.

En synthèse …

Avantages

Inconvénients

La Location avec Option d’Achat est une formule simple, rapide et sans surprise si vous avez bien déterminé tous les éléments dans le contrat et tant que vous ne rencontrez pas de problème majeur comme la destruction ou le vol du véhicule. A l’issue du contrat, vous pouvez devenir propriétaire du véhicule, le restituer ou recommencer un contrat avec une nouvelle voiture….

Si cela vous tente, demandez des devis, comparez les formules et choisissez celle qui vous convient le mieux !

• 12/06/2007

Indice de référence des loyers – les taux en vigueur

Le dernier indice de référence des loyers publié fait apparaître que l’augmentation des loyers sur les douze derniers mois s’établit à + 2,24% pour le premier trimestre 2012.

L’indice de référence des loyers sert de référence pour la révision des loyers en cours de bail dans le parc locatif privé depuis le premier janvier 2006.

Il remplace l’indice du coût de la construction, précédemment utilisé. Il parait durant la première quinzaine des mois de janvier, avril, juillet et octobre. 

Son mode de calcul a été modifié par L’article 9 de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat. Le nouvel indice correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

Prochaine parution autour du 13/07/2012
 

Indice de référence des loyers

(en vigueur depuis le 14/2/2008 – référence 100 au 4ème trimestre 1998)

Période	Indice de référence des loyers	Variation annuelle en %	Date de parution
1er trimestre 2012	122,7	+ 2,24%	18/04/2012
4ème trimestre 2011	121,68	+ 2,11	15/01/2012
3ème trimestre 2011	120,95	+ 1,90	13/10/2011
2ème trimestre 2011	120,31	+ 1,73	22/07/2011
1er trimestre 2011	119,69	+ 1,60	14/04/2011
4ème trimestre 2010	119,17	+ 1,45	14/01/2010
3ème trimestre 2010	118,70	+ 1,10	16/10/2010
2ème trimestre 2010	118,26	+ 0,57	12/07/2010
1er trimestre 2010	117,81	+ 0,09	14/04/2010
4ème trimestre 2009	117,47	-0,06	17/01/2010
3ème trimestre 2009	117,41	+ 0,32	16/10/2009
2ème trimestre 2009	117,59	+ 1,31	25/07/2009
1er trimestre 2009	117,70	+ 2,24	14/04/2009
4ème trimestre 2008	117,54	+ 2,83	15/01/2009
3ème trimestre 2008	117,03	+ 2,95	15/10/2008
2ème trimestre 2008	116,07	+ 2,38	17/7/2008
1er trimestre 2008	115,12	+ 1,81	16/4/2008
4ème trimestre 2007	114,30	+ 1,36	14/2/2008
3 ème trimestre 2007	113,68	+ 1,11	14/2/2008
2ème trimestre 2007	113,37	+ 1,24	14/2/2008
1er trimestre 2007	113,07	+ 1,44	14/2/2008
4ème trimestre 2006	112,77	//	14/2/2008
3ème trimestre 2006	112,43	//	14/2/2008
2ème trimestre 2006	111,98	//	14/2/2008
1er trimestre 2006	111,47	//	14/2/2008

 

 

Ancien Indice de référence des loyers  avant le 14/2/2008

Période	Indice de référence des loyers	Variation annuelle en %	Date de parution
3ème trimestre 2007	109,01	+2,49	9/01/2008
2ème trimestre 2007	108,36	+2,76	12/10/2007
1er trimestre 2007	107,66	+2,92	06/07/2007
4ème trimestre 2006	107,13	+3,23	06/4/2007
3ème trimestre 2006	106,36	+3,19	12/01/2007
2ème trimestre 2006	105,45	+2,78	13/10/2006
1er trimestre 2006	104,61	+2,46	11/07/2006
4ème trimestre 2005	103,78	+2,30	07/04/2006
3ème trimestre 2005	103,07	+2,30	18/01/2006
2ème trimestre 2005	102,60	+2,60	18/01/2006
1er trimestre 2005	102,10	+2,79	18/01/2006
4ème trimestre 2004	101,45	+2,69	18/01/2006
3ème trimestre 2004	100,75	+2,59	18/01/2006
2ème trimestre 2004	100,00	+2,36	18/01/2006
1er trimestre 2004	99,33	+2,30	18/01/2006
4ème trimestre 2003	98,79	+2,32	18/01/2006
3ème trimestre 2003	98,21	+2,30	18/01/2006
2ème trimestre 2003	97,69	+2,27	18/01/2006
1er trimestre 2003	97,10	+2,19	18/01/2006
4ème trimestre 2002	96,55	+2,22	18/01/2006
3ème trimestre 2002	96,00	+2,11	18/01/2006
2ème trimestre 2002	95,52	+2,32	18/01/2006
1er trimestre 2002	95,02	+2,55	18/01/2006
4ème trimestre 2001	94,45	+2,60	18/01/2006
3ème trimestre 2001	94,02	+2,87	18/01/2006
2ème trimestre 2001	93,35	+2,59	18/01/2006
1er trimestre 2001	92,66	+2,21	18/01/2006
4ème trimestre 2000	92,06	–	18/01/2006
3ème trimestre 2000	91,40	–	18/01/2006
2ème trimestre 2000	90,99	–	18/01/2006
1er trimestre 2000	90,66	–	18/01/2006

 

Pour tout renseignement supplémentaire consulter l’INSEE

• 2/04/2007

Courrier de résiliation de bail par le locataire

Forme : Lettre recommandée avec avis de réception

 

 

• 18/12/2006

La loi Girardin

Cependant, la loi de finances 2009 a plafonné ce dispositif. Désormais, la somme des réductions d’impôt sur le revenu prévues dans les départements d’outre-mer (CGI : art. 199 undecies A et 199 undecies B) et des reports de ces réductions d’impôts, dont l’imputation est admise pour un contribuable au titre d’une même année d’imposition, ne peut excéder un montant de 40.000 €, sauf cas particuliers (entrepreneurs investisseurs).

• Sous le régime réel, c’est-à-dire lorsque les revenus locatif dépassent 15 000 € / an, le propriétaire peut, en plus de la réduction d’impôt, pratiquer une déduction forfaitaire de 14% qui représente les frais de gestion et les frais d’assurances autres que les primes d’assurances pour loyers impayés.

• Les biens neufs défiscalisables sont exonérés de la taxe foncière les 2 premières années de l’acquisition. La demande doit être faite dans les 3 mois suivant l’acquisition ou la livraison. Après ces 2 ans, la taxe foncière sera déductible des revenus fonciers, tout comme tous les impôts annexe à cette taxe.

• Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, tout comme les frais d’emprunt (ex : frais de constitution de dossier, agios, frais d’inscription hypothécaire…).

60 + 14 = 74 m² de surface défiscalisable

74 X 2 024 = 149 776

149 776 X 40% = 59 910,4 € sur 5 ans.

Soit 11 982 € par an de déduction d’impôt sur le revenu.

60 + 14 = 74 de surface défiscalisable

74 X 2 024 = 149 776

149 776 X 50% = 74 888€ sur 5 ans.

• 18/12/2006

La loi Malraux

• 18/12/2006

Les revenus fonciers

Les revenus fonciers sont ceux qui proviennent de la location d’immeubles (maison, appartement, bâtiment, garage, etc…) bâtis ou non bâtis. Ils entrent dans la catégorie des revenus imposables. La loi de Finance de 2006 a modifié les barèmes de l’impôt sur le revenu, ce qui a entraîné une modification du régime des revenus fonciers. Cette modification sera applicable à compter de 2007, soit à compter de l’imposition des revenus de 2006.

 

 

Le champ d’application

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Les personnes concernées

 

Les personnes concernées par l’imposition sur les revenus fonciers sont :

 

• Les personnes physiques

Le principe face à un démembrement de la propriété, est qu’en cas d’usufruit, l’usufruitier est imposable.

En cas d’indivision chaque copropriétaire est personnellement imposable à hauteur de ses droits dans l’indivision.

 

• Les personnes morales

Le principe est que les sociétés qui relèvent de l’impôt sur les sociétés ne sont pas concernées par les revenus fonciers (ex : SA, SARL …), par contre si l’activité ne relève pas de l’impôt sur les sociétés, le régime des revenus fonciers va s’appliquer à compter du moment où cette activité est celle de location immobilière (ex : loyer perçu par une SCI ou loyer perçu par une SNC dès lors que son activité réelle est la location immobilière).

 

 

Les revenus concernés

 

En règle générale les revenus fonciers sont ceux qui proviennent de la location d’immeuble, il existe cependant des exceptions. En effet, il existe des revenus provenant de la location d’immeuble qui ne rentrent pas dans cette catégorie. Il s’agit des revenus suivants :

 

• Les revenus des biens immobiliers qui sont inscrits à l’actif d’une entreprise

Ces revenus sont imposables selon le régime applicable à l’activité. Ex : un commerçant relève des Bénéfices Industriels et commerciaux (BIC)

 

• Les revenus de la location meublée

Le droit fiscal assimile la location meublée à une activité commerciale. L’imposition se fait donc dans la catégorie des BIC.

 

• Les revenus de la sous-location

Ces revenus relèvent de la catégorie des Bénéfices Non Commerciaux (BNC) ex : dans le cadre d’une SCI.

 

 

La détermination des revenus fonciers

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Le propriétaire qui rentre dans la catégorie des revenus fonciers a le choix, pour la détermination de ses revenus fonciers, entre deux régimes :

Le mode forfaitaire ou régime du micro foncier

Le mode forfaitaire consiste à retenir le régime du micro-foncier.

Dans cette hypothèse, le bénéfice est déterminé par application d’un abattement. L’abattement est de 30% (à compter de l’imposition des revenus de 2006), et le bénéfice est forfaitairement fixé à 70% des recettes brutes.

Ce régime du micro-foncier ne peut s’appliquer que si les recettes brutes ne dépassent pas 15 000 € / an.

 

A noter :  • Aucun justificatif n’est à conserver, ni à fournir

               • Les intérêts du prêt finançant le logement ne sont pas déductibles

               • Les travaux effectués dans le logement loué ne sont pas déductibles

Le régime réel

Il s’agit d’un système qui fait la comparaison entre les recettes et les dépenses.

 

• La détermination des recettes

 

Pour déterminer les recettes, il faut prendre en compte les recettes de toutes natures (ex : les loyers, la location d’emplacement publicitaire…)

 

Il existe un certain nombre de recettes particulières :

 

→Le dépôt de garantie

 

Le dépôt de garantie n’est pas imposable au moment de son encaissement, il ne l’est que s’il est utilisé conformément à sa destination, c’est-à-dire, soit pour payer un loyer impayé ou des frais de remise en état du logement.

 

→ Les travaux réalisés par le locataire

 

Si les travaux sont réalisés volontairement par le locataire, il n’y a pas d’incidence.

 

Si en revanche le bail prévoyait la réalisation de ces travaux par le locataire, la fin de ce bail a une incidence fiscale. L’administration fiscale considère qu’en fin de bail, le profit correspondant à ces travaux doit être imposé en revenu foncier.

 

→ Les recettes exceptionnelles

 

Les recettes exceptionnelles peuvent notamment être :

 

            • Des subventions  de l’ANAH (Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat)

Ces subventions vont être considérées comme des recettes avec des modalités particulières d’imposition.

 

            • Des indemnités d’assurances, perçues en réparation d’un dommage sur l’immeuble.

Dès lors que ces sommes sont destinées à financer une dépense déductible, elles sont imposables.

 

• Des pas de porte ou droit d’entrée

 

A noter :  • Les revenus fonciers sont déterminés sur la base de l’année civile

               • Les encaissements pris en compte sont ceux qui se situent en cours d’année

               • Si les loyers sont soumis à TVA, on prend en compte les recettes hors taxes

 

 

• La détermination des charges

 

A la détermination des charges, s’appliquent les mêmes principes d’annualité, de décaissement et d’abstraction de la TVA que pour les recettes.

 

Le contribuable bénéficie d’un certain nombre de droits à déduction

Actuellement, le contribuable a droit à un abattement forfaitaire au taux de 14%, qui couvre :

– Les frais de gestion,

 

– Les frais d’assurance de l’immeuble,

 

– L’amortissement du bien

 

Cet abattement forfaitaire de 14% a pris fin à compter de l’imposition des revenus de 2006. A sa place le législateur a admis la déduction de certaines dépenses qui auparavant n’étaient pas déductibles :

 

– Les primes d’assurances concernant les garanties de loyers sont déductibles.

– Les intérêts des emprunts souscrits pour l’acquisition de l’immeuble, ainsi que pour la réalisation de travaux, sont déductibles.

– Les primes d’assurances garantissant l’emprunt sont assimilées à des intérêts, elles sont donc déductibles.

– Les charges de copropriété sont également déductibles.

– Les dépenses de travaux sont déductibles. Cette déduction s’applique pour les travaux réalisés par le propriétaire. Il peut s’agir de travaux de réparation (ex : ravalement de l’immeuble), ou des travaux d’amélioration (ex : mise en place d’ascenseur).

– Les frais de procédure sont déductibles.

 

A noter : les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles.

 

 

•  La différence entre les recettes et les dépenses : la notion de déficit ou bénéfice foncier

 

La différence entre les recettes et les dépenses constitue le résultat.

Si le résultat est un déficit, le principe est qu’il peut s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. Le reste du déficit est reportable et s’imputera sur les bénéfices fonciers des 10 années suivantes.

Si le résultat est un bénéfice, il sera intégré au revenu global pour le calcul de l’impôt.

 

 

Les dispositifs fiscaux

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Différents dispositifs, offrant des avantages fiscaux, existent pour encourager les particuliers à investir dans l’immobilier locatif.

 

Il convient de les étudier au cas pas cas, afin de déterminer précisément l’impact financier d’un investissement immobilier locatif.

 

On peut citer parmi les différents dispositifs existants  :

–          le dispositif Robien

 

–          le dispositif Girardin

 

–          le dispositif « Borloo populaire »

 

–          le dispositif Malraux

 

–          le dispositif Demessine

 

–          le dispositf Scellier et Scellier intermédiaire

• 18/12/2006

Les aides au logement de la CAF

Allocation de logement, pour un logement en location ou en propriété 

• Si vous êtes locataire, colocataire ou sous-locataire de votre habitation principale, vous pouvez avoir droit à une allocation pour payer votre loyer.
• Si vous êtes propriétaire de votre logement, vous pouvez avoir droit à une allocation de logement pour acheter, construire ou améliorer votre logement.

Aide personnalisée au logement (APL)

• Qui louent un logement conventionné (avec un contrat qui lie le propriétaire à l’Etat comme pour les HLM)
  
• Qui accèdent à la propriété avec des prêts PAP (Prêt d’accession à la propriété), PC Prêt conventionné ou PAS (prêt d’accession sociale)

Prêt à l’amélioration de l’habitat.

 

• 18/12/2006

Demande de remboursement de dépôt de garantie

• 18/12/2006

Le logement des concubins

Il est important que les concubins se posent la question de leur logement en cas de fin de vie commune, car en l’absence de contrat de mariage ou de PACS, aucune disposition spécifique n’est prévue par la loi.

Ils doivent s’interroger sur 2 points essentiels :

• Que se passera-t-il pour le logement en cas de séparation ?
• Que se passera-t-il pour le logement en cas de décès de l’un des concubins ?

Les solutions à ces 2 questions varient selon qu’il s’agit d’une location ou d’un bien dont ils sont propriétaires.

Les concubins sont locataires,

Il faut distinguer 2 hypothèses :

• Le bail du logement est au nom d’un seul des concubins. Dans ce cas, l’autre n’a aucun droit. Si le locataire en titre donne congé au propriétaire, son concubin ne peut pas se maintenir dans les lieux.
• Le bail du logement est au nom des 2 concubins. Les 2 concubins ont alors les mêmes droits et obligations. Si l’un des 2 quitte le logement, l’autre sera tenu de payer l’intégralité du loyer.
• Un des concubins est propriétaire

Dans cette hypothèse, la situation de celui qui n’est pas propriétaire est précaire. En effet, en cas de rupture du concubinage, il devra quitter les lieux.

 L’achat d’un logement en commun

Dans le cas où les concubins souhaitent acheter un logement en commun, les 2 solutions les plus courantes
sont :

⇒ L’achat du logement en indivision

C’est la forme la plus utilisée. Grâce à l’indivision, chaque concubin est propriétaire du bien, à hauteur d’un certain pourcentage, par exemple 50% chacun, ou n’importe quel autre pourcentage (ex : 60% et 40%).

En cas de séparation, plusieurs solutions existent :
– la vente du logement commun et partage du prix ;
– le rachat par l’un des parts de l’autre ;
– le partage en justice de bien.

En cas de décès d’un des concubins, si rien n’a été prévu, la part du concubin décédé ira à ses héritiers. Il est possible d’assurer au concubin restant, la possibilité de se maintenir dans les lieux.
Les différents moyens sont les suivants :
– le legs, les concubins peuvent léguer leur part à l’autre.
– la clause de rachat au profit de celui qui survivra.

⇒ L’achat du logement par une société civile immobilière (SCI)

Dans cette situation, chaque concubin reçoit des parts de la société, à hauteur de sa participation à la SCI. En cas de séparation, la vente des parts de SCI aura lieu, à la condition que la majorité des votes soit d’accord avec cette solution. En cas de décès de l’un des concubins, les parts que le conjoint décédé possède dans la société, iront à ses héritiers.

Pour garantir au concubins survivant le maintien dans les lieux, 2 solutions sont possibles :
– Insérer dans les statuts de la SCI, une clause d’agrément, c’est-à-dire que les héritiers ne pourront devenir propriétaires des parts de société qu’avec l’accord du concubin survivant.
– Prévoir le démembrement de la propriété croisé des parts de la SCI, c’est-à-dire que les parts de l’un en pleine propriété, seront pour l’autre des parts en usufruit, et inversement.

• 18/12/2006

Les obligations du locataire

Vos obligations en tant que locataire

• Le paiement du loyer et des charges 

• Meubler le logement

• Assurer l’entretien du logement et les réparations locatives

• Assurer le logement contre les risques locatifs

• Ne pas causer de troubles

Ce que vous ne pouvez pas faire

• 15/12/2006