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Risque de baisse des prix de l’immobilier

Sans avoir de boule de cristal, l’évolution des prix de l’immobilier pose question à toute personne qui souhaite acquérir ou vendre un logement.
Si certains facteurs classiques peuvent être mis en avant pour expliquer une hausse possible des prix du logement (taux d’intérêts bas, rareté du foncier dans certaines zones), d’autres devraient être mieux pris en compte afin de se forger une conviction et anticiper sur le long terme son budget immobilier.

On oublie un peu vite qu’il existe également aujourd’hui des facteurs qui pourraient tendre à faire baisser durablement le marché de l’immobilier.

Le logement est souvent le premier poste dans le budget d’un foyer et c’est également l’un des plus engageant. On ne déménage pas tous les jours et un crédit immobilier dure souvent près de 20 ans. Pour ces raisons la vigilance est de mise.

La météo du marché immobilier

Il est  surprenant que lorsque les médias évoquent le sujet de l’immobilier, ce soit aux agents immobiliers ou aux notaires que les questions soient posées.
Certes, poser la question à ces professions est légitime, mais ne peut-il pas y avoir conflit d’intérêt ?
De plus ils raisonnent souvent en se référant au passé et ne prennent pas en compte toutes les hypothèses, notamment celles d’un recul du marché.

Les propriétaires de maisons ou d’appartements seraient intéressants à interroger et leurs réponses seraient riches d’enseignements.

Dans une démarche locative, nombreux sont ceux qui aujourd’hui doivent ajuster les prix de location à la baisse ou encore voient la durée de recherche de nouveaux locataires s’allonger.
Dans une démarche de vente, il arrive que certains biens restent plusieurs mois à la vente, voire ne trouvent pas preneur même à un prix en dessous du prix officiel du marché.
Certaines zones voient leur prix de l’immobilier à la vente baisser depuis plusieurs mois déjà.

Une pression à la baisse

Manque de logements ?

D’aucuns s’interrogent sur le nombre de mises en logements qui se serait effondré. Où est le problème s’il manque véritablement de logements en France ?.

On incrimine la loi Duflot et autres incertitudes qui pèsent sur les épaules des futurs investisseurs en immobilier, mais le problème est peut-être que les acheteurs ne trouvent plus tout simplement de rentabilité dans ces investissements : prix  au m2 à la hausse et loyers à la baisse, l’équilibre n’existe plus.

Il manquerait des logements en France (800.000) : en réalité, ce ne sont pas des logements qui manquent au vu des vacances locatives mais de ressources budgétaires pour les personnes en recherche d’un logement à louer !

Des prix gonflés d’artifices

Si les prix étaient moins élevés, un nombre plus important de personnes pourraient avoir accès à un logement correspondant à leur budget.
Regardons du côté de nos voisins allemands qui ont des prix de l’immobilier plus bas qu’en France. L’Allemagne dépenserait 40 milliards d’euros de moins que la France pour sa politique de logement et disposerait d’un marché moins tendu.
En France les prix sont artificiellement gonflés par les nombreuses aides existantes. En supprimant largement les allocations logement qui font monter les loyers, mais aussi les crédits d’impôts ou niches fiscales qui font monter les prix à la construction, on peut penser que les prix de l’immobilier devraient naturellement s’ajuster à la baisse pour satisfaire toutes les parties prenantes (propriétaires et locataires) et sans couter à la collectivité.

Les salaires ne suivent plus !

Les prix n’ont pas toujours été aussi hauts en France. La moyenne historique des prix du logement correspondait à 3 années de revenus. Or le poids du logement a singulièrement augmenté entre 2000 et 2008, par rapport aux budgets des ménages.

La politique accommodante des banques (apport limité, durée des prêts allongée) puis la baisse des taux d’intérêts a permis ce décrochage entre les prix de l’immobilier et l’évolution des salaires.

Or si les taux d’intérêts sont bas aujourd’hui encore, rien n’assure qu’ils le resteront. Enfin, les banques refusent désormais de l’ordre de 25 à 30% des dossiers de demandes de prêts immobiliers.

Faut-il anticiper un ajustement à la baisse du prix de l’immobilier qui correspondrait mieux au budget des ménages ?

Réagissez à cet article dans le forum…

 


La location de voiture

La location de véhicule pour une courte durée (allant de quelques heures à plusieurs semaines) est un bon moyen de se déplacer lorsque vous n’avez pas votre propre voiture. Mais cela peut s’avérer cher et compliqué si vous ne prenez pas le temps de faire quelques vérifications préalables.

 
 
 
 
 
 

7 % de la population française a recours au moins une fois par an à la location d’un véhicule. Parmi eux, 35 % louent pour effectuer un trajet, en complément du train ou de l’avion. 65 % louent pour une utilisation locale ou de proximité.
Ils louent généralement une voiture pour les week-ends et vacances et un utilitaire pour les déménagements et autres transports d’objets volumineux.

Voici quelques conseils pour louer une voiture et vous éviter une augmentation de la facture au retour.

 
 

Les critères pour pouvoir louer un véhicule

 
 
 

Les critères pour pouvoir louer un véhicule sont dépendant de chaque organisme de location. En pratique pour louer un véhicule vous devez être âgé au minimum de 21 ans, avoir un permis de plus d’un an et pour les moins de 25 ans une assurance jeune conducteur est obligatoire. Pour certaines catégories de voitures (4X4…) vous devez avoir plus de 25 ans et 3 ans de permis.

 

Les pièces obligatoires à présenter au loueur sont :

  • La carte d’identité,

  • Le permis de conduire,

  • Parfois un justificatif de domicile ou un justificatif de revenus.

 
 
 

S’il y a des conducteurs supplémentaires, il faut le préciser lors de la réservation. Tous doivent se présenter avec leurs documents ci-dessus le jour du retrait du véhicule.

Certains loueurs vérifieront vos antécédents de conducteur. Dans ce cas, ils peuvent refuser la location pour excès de vitesse récent, non-port de la ceinture, accidents, conduite en état d’ivresse, délit de fuite, conduite sans permis…
Demandez dès le début si le loueur procède à cette vérification pour vous éviter d’être éconduit si vous faites partie de ces cas.

 
 

Choisir un loueur

 
 

De manière générale, faites attention aux offres trop séduisantes qui vous proposent par exemple une voiture pour 15 euros par jour. Très souvent ce prix promotionnel ne comprend pas les frais tels que les taxes, les assurances, les frais de dossier, le kilométrage, le nettoyage…

 

Vous aurez moins de surprise avec une enseigne connue, mais paierez peut-être plus cher…

 

En outre, avec un «petit» loueur, vous devrez ramener le véhicule à l’endroit où vous l’avez loué. Les grandes enseignes se situent partout en France et vous pourrez déposer la voiture dans une autre agence si vous en avez besoin.

 
 

Choisir un véhicule

 
 
 
 
 
 
 

Avant de vous rendre chez le loueur, pensez à la taille, au type de véhicule, au nombre de passagers et au budget dont vous disposez.

Lors de la réservation, vous choisissez une catégorie de véhicule et non un modèle de voiture. Les catégories de véhicules, portent des lettres de l’alphabet, la catégorie A, la plus basse, comprend les petites voitures (Clio, 106, Twingo…).

L’écart de prix entre deux catégories peut être faible et les systèmes de classification des véhicules peuvent changer d’un loueur à un autre.

 
 

Les options

 
 
 

Si vous effectuez un court trajet dont vous connaissez la distance, optez pour l’option «kilomètrage limité», vous bénéficierez ainsi d’un meilleur tarif. Si vous dépassez le nombre de kilomètres déterminé, vous aurez une facturation supplémentaire au kilomètre dont vous devez prendre connaissance avant de partir.

Certains accessoires sont aussi en option : siège bébé, siège enfant, réhausseur, glacière, GPS, supports de skis ou de vélos… Ils sont souvent très couteux.

 
 

Les tarifs

 
 
 
 
 

Pour un véhicule de catégorie A, il faut compter environ 35 € par jour.

La plupart des loueurs acceptent tous les moyens de paiement mais ils ont une préférence pour les cartes bancaires.
Vous pouvez aussi réserver et payer la location du véhicule sur Internet. Les tarifs seront plus bas que dans une agence.
Comparez les prix d’un loueur à l’autre. Vérifiez les offres promotionnelles et choisissez celle qui convient le mieux à vos besoins.

 

Voici ce que vous aurez à payer en plus de la location pure :

  • Frais des options.

  • Un dépôt de garantie ou franchise.

  • Frais de surtaxes et de descente d’aéroport ou de gare. (environ 15 €)

  • Frais de carburant.

  • Coût de kilométrage.

  • Impôts et taxes.

  • Frais additionnels de conducteur.

  • Coût additionnel si le conducteur n’a pas un certain âge.

  • Coût additionnel si restitution du véhicule dans une autre agence(15 à 30 €).

  • Frais des dommages au véhicule.

Les assurances

 
 
 
 

En général, le pris de la location du véhicule comprend l’assurance responsabilité civile au tiers mais rarement l’assurance tout risque. Vous serez donc couvert en cas de dommages matériels ou corporels causés à un tiers ou à son véhicule mais pas pour les dommages causés au véhicule loué.

Pour plus de tranquillité, pensez à prendre une assurance complémentaire tout risque, souvent proposée par le loueur, qui vous couvrira en cas d’accident, de vol ou de dégât sur le véhicule loué.

Une franchise existe souvent en cas de problème sur le véhicule loué. Celle-ci restera à votre charge et pourra être assez élevée.

 
 

La réservation

 
 
 

Réservez à l’avance le véhicule pour être sûr qu’il soit disponible, surtout en période de vacances.

Lisez bien le contrat, faites enlever les mentions auxquelles vous n’avez pas souscrit (assurances, options équipements…). Demandez à ce qu’on vous explique les parties que vous ne comprennez pas. Vérifiez bien ce qui est compris dans le prix de la location et ce qui ne l’est pas.

 
 

La vérification de véhicule

 
 

Avant de partir, faites un état des lieux du véhicule. Regardez bien l’intérieur et l’extérieur du véhicule. Faites attention à l’éclairage, aux sièges, aux détériorations déjà présentes, aux rayures et bosses et aux pneus. N’hésitez pas à observer le véhicule sous tous les angles. Signalez le moindre problème au loueur et reportez-le sur le contrat de location.

Si vous ne le faites pas, le loueur pourrait vous rendre responsable de dégâts antérieurs et vous faire payer les réparations. Par ailleurs vérifiez le compteur kilométrique du véhicule. Ce kilométrage doit être le même que celui inscrit sur le contrat.

 
 

La restitution

 
 
 
 
 

Quand vous ramenez le véhicule, le plein d’essence doit être fait, à moins que vous ayez opté pour le paiement à l’avance du plein à un tarif préferentiel. Dans ce cas, c’est le loueur qui s’en chargera au retour du véhicule.
Restituez le véhicule à l’heure convenue lors de la réservation. Dans le cas contraire, le loueur pourrait vous faire payer des indemnités de retard.
Préférez rendre le véhicule aux heures d’ouverture de l’agence pour éviter tout problème ou malentendu.

 
 
 
 

Pour vous donner un ordre de prix, voici trois simulations de location d’un véhicule.
Cependant, les tarifs et options changent selon le loueur. Demandez un devis avant de réserver.

 
 

Premier cas : une personne seule pour une location d’un week-end

 
 

Nombre de conducteurs

Un conducteur

Âge du (des) conducteur(s)

Plus de 25 ans (1 an de permis minimum)

Type et catégorie du véhicule

Voiture de tourisme catégorie A

Durée de la location

1 week-end : vendredi matin au lundi matin

Agence ville ou aéroport/gare

Agence en ville

Kilométrage

750 km, 0,39 € le km supplémentaire

Options et matériels

Néant

Total paiement à l’agence

137,46 €

Total paiement en ligne

111 €

 
 


Second cas : une famille avec deux enfants pour une location d’une semaine à la montagne

 
 

Nombre de conducteurs

Deux conducteurs

Âge du (des) conducteur(s)

Plus de 25 ans (1 an de permis minimum)

Type et catégorie de véhicule

Voiture de tourisme catégorie D

Durée de location

1 semaine: du vendredi au vendredi suivant

Agence villeou aéroport/gare

Agence à la gare : 29 €

Kilométrage

1750 km, 0,45 le km supplémentaire

Options et matériels

Deux sièges enfant : 56 €

équipement auto-neige : 125 €

Total paiment à l’agence

585,29 €

Total paiement en ligne

536,81 €

 
 


Troisième cas : une personne loue un utilitaire pendant 2 jours pour déménager

 
 

Nombre de conducteurs

Un conducteur

Âge du (des) conducteur(s)

Plus de 25 ans (2 ans de permis minimum)

Type et catégorie du véhicule

Utilitaire catégorie 10/12 mètres cubes

Durée de location

2 jours

Agence ville ou aéroport/gare

Agence en ville

Kilométrage

200 km, 0,31 € le km supplémentaire

Options et matériels

1 kit carton : 22 €

Total paiement à l’agence

235 €

Total paiement en ligne

Néant

 

 

 


La location avec option d’achat (LOA)

 

Vous voulez changer de voiture… avez vous pensé à la LOA ?
La Location avec Option d’Achat peut vous intéresser si vous voulez changer de voiture neuve régulièrement, sans verser d’apport et tout en maîtrisant votre budget. Vous pouvez même choisir de devenir propriétaire ou non du véhicule….

 

La Location avec Option d’Achat (LOA), aussi appelée crédit-bail ou leasing, est une formule de location de véhicule destinée aux professionnels et aux particuliers. Cette formule, proposée par les sociétés financières des constructeurs automobiles, quelques banques et organismes financiers, vous permet de louer pour une longue durée, un véhicule neuf de votre choix. Vous payez des loyers mensuels et au terme du contrat, vous avez la possibilité d’acheter ce véhicule. Sa valeur de rachat est fixée à l’ouverture du contrat.

 

Ainsi avec la LOA vous louez un véhicule:

  • pour une durée de 24 à 72 mois

  • pour un kilométrage annuel compris généralement entre 10 000 et 30 000 km.

  • Avec des loyers qui peuvent être égaux sur toute la durée de la location ou être modulés selon les années.

La Location avec Option d’Achat n’est pas un crédit. La mention de taux d’intérêt d’ailleurs n’est pas obligatoire. Mais vous bénéficiez quand même d’un délai de rétractation de 7 jours après la signature du contrat.

 

Les éléments qui doivent figurer sur le contrat

 

Le contrat doit préciser

  • La date et la durée de l’offre,

  • L’identité des parties,

  • Le prix du véhicule loué (valeur effective lors de la location),

  • La désignation du véhicule,

  • La durée de la location,

  • Les modalités de remboursement de la location,

Les coûts de l’opération qui doivent paraître

  • Le montant du dépôt de garantie (jusqu’à 15 % du prix du véhicule),

  • Le montant, le nombre et la périodicité des loyers (avec ou sans assurance), le premier loyer peut être majoré jusqu’à 35 % du prix du véhicule,

  • La valeur de rachat du véhicule au terme de la location en cas d’acquisition (valeur résiduelle),

  • Le coût total de l’opération (prix total des loyers TTC + valeur de rachat + coût des éventuelles assurances souscrites)

Les différents montants sont souvent exprimés en pourcentage du prix d’achat TTC du véhicule loué.

 

A prévoir en plus du loyer

  • Les frais de carte grise souvent au nom de la société de location,

  • L’assurance « tous risques » obligatoire, si elle n’est pas souscrite avec la location (au nom de la société),

  • Les frais d’entretien et de réparation éventuels si l’option n’a pas été choisie à l’ouverture du contrat.

A la fin de la location…

 

Quatre possibilités s’offrent à vous :

  • L’achat par anticipation : Les contrats prévoient une période minimale de location, après ce délai, vous pouvez acheter le véhicule à une valeur de rachat déterminée par le contrat,

  • L’achat à la fin du contrat : Vous devez payer la valeur résiduelle du véhicule et établir une nouvelle carte grise à votre nom,

  • La restitution du véhicule : vous récupérez le dépôt de garantie si le forfait kilométrique a été respecté et si la voiture est en bon état.

  • La restitution du véhicule et la souscription à un nouveau contrat avec une nouvelle voiture : vous récupérez la garantie dans les mêmes conditions. Vous pouvez l’utiliser comme dépôt de garantie pour le véhicule suivant.

En cas de problèmes…

 

En cas de non-paiement de votre part

 
 
 

Si vous ne pouvez plus payer les loyers, vous êtes en droit de demander un report d’échéance.
Si le report est accepté par le loueur, il peut vous demander une indemnité égale à 4 % des sommes reportées.
Si le report est refusé, le loueur peut vous demander la restitution du véhicule, le paiement des loyers échus et non réglés ainsi qu’une indemnité de résiliation de 8 % du montant du capital restant dû.

 

En cas de dégradation, de perte, de vol ou de destruction du véhicule

 
 
 

Si la voiture est accidentée mais réparable, le locataire doit faire exécuter les réparations. Avec l’assurance « tous risques », soit l’indemnité est versée directement au loueur qui la reversera au locataire sur justification des réparations, soit le locataire perçoit directement les indemnités.
Si la voiture est perdue, volée ou détruite, le contrat sera considéré comme résilié.
Même si vous n’avez plus de voiture, vous devrez payer au loueur les loyers restant dus ainsi que la valeur résiduelle, déduction faite du montant de l’indemnité payé par l’assurance.

 

En synthèse …

 

Avantages

  • Vous roulez avec une voiture neuve, de votre choix,

  • Vous maîtrisez votre budget et connaissez à l’avance le prix de rachat du véhicule,

  • Vous pouvez garder votre véhicule à la fin de la location, contrairement à la Location Longue durée (LLD),

  • Vous n’êtes pas obligés de racheter le véhicule au terme du contrat,

  • Vous n’avez pas d’apport à verser,

  • Vous pourrez réajuster les mensualités en cas de dépassement ou si vous n’avez pas atteint le nombre de kilomètres annuel déterminé,

  • Vous bénéficiez de services complémentaires au choix (maintenance, garantie, entretien, assurance…)

Inconvénients

  • Risque de perte financière en cas de destruction ou d vol du véhicule, selon les conditions de l’assurance,

  • Formule plus coûteuse qu’avec un achat direct sans financement,

  • Dépôt de garantie assez élevé,

  • Paiement de la carte grise alors que vous n’êtes pas le propriétaire,

  • Surfacturation en cas de forfait kilométrique dépassé.

 

La Location avec Option d’Achat est une formule simple, rapide et sans surprise si vous avez bien déterminé tous les éléments dans le contrat et tant que vous ne rencontrez pas de problème majeur comme la destruction ou le vol du véhicule. A l’issue du contrat, vous pouvez devenir propriétaire du véhicule, le restituer ou recommencer un contrat avec une nouvelle voiture….

 

Si cela vous tente, demandez des devis, comparez les formules et choisissez celle qui vous convient le mieux !


La location longue durée (LLD)

 

Les Français d’une façon générale aiment être propriétaire de leur voiture. Mais, de plus en plus souvent les  particuliers et les entreprises, font maintenant appel à la LLD : la Location Longue Durée.
Cette formule de location de véhicule est une alternative intéressante à l’achat d’une voiture. Elle présente de nombreux avantages, mais est-ce vraiment plus économique ?

 

L’achat d’une voiture neuve est plus une perte d’argent qu’un investissement. En effet, une voiture perd jusqu’à 25% de sa valeur dès sa sortie du concessionnaire et jusqu’à 50% au bout de trois ans de vie. On recherche souvent la voiture présentant le meilleur rapport qualité-prix, mais peut-être devrait-on surtout se poser la question de la meilleure formule de financement ! Après tout quel est vraiment l’intérêt d’être propriétaire de sa voiture ?

 

La Location Longue Durée est un contrat de location pure. Vous louez une voiture neuve dont vous choisissez le modèle, pour une durée, un kilométrage et un prix déterminés à l’avance. Ce système de location qui est proposé, tant aux entreprises qu’aux particuliers, par plusieurs organismes (constructeurs, filiales de banque, courtiers, loueurs spécialisés) est souvent financièrement compétitif par rapport à l’achat d’un véhicule neuf et présente en outre l’avantage d’un service tout compris et donc d’une grande tranquillité d’utilisation.

 

Alors si vous renoncez à être propriétaire, la Location Longue Durée pourrait bien vous intéresser.

 
 

Les différents éléments compris dans le loyer

  • Le prix d’achat de la voiture et le prix de sa valeur résiduelle au terme de la location, établi à partir de la cote Argus
  • La durée du contrat  (un à cinq ans)
  • Le nombre de kilomètres effectués pendant la durée de la location
  • Les services compris (entretien, réparation, assistance, gestion administrative, assurance…)
 

La Location Longue Durée reviendrait, selon les professionnels, à 15% moins cher  si l’on considère le PRK (prix de revient kilométrique) en intégrant le prix du véhicule, le coût du crédit, les frais administratifs, les frais d’entretien et de réparation.

 
 

De plus, un apport personnel lors de la signature est possible mais pas indispensable. A l’issue du contrat, il suffit de rendre la voiture à celui qui vous l’a louée.

 

Avantages :

  • Tranquillité d’esprit avec une formule tout compris (voiture, entretien, réparation, assistance, remplacement de véhicule… )

  • Prix souvent attractif (à étudier) et maîtrise du budget grâce à un loyer fixe

  • Un véhicule neuf que vous changez aussi souvent que vous le désirez

  • Un interlocuteur unique pour tout ce qui concerne votre véhicule. L’organisme loueur prend en charge toutes les démarches relatives à l’achat (immatriculation, carte grise… ) et à l’usage (entretien…) du véhicule.

  • Indépendance des certains organismes loueurs qui vous permet de changer de marque comme vous le voulez.

  • Pas de capital de départ en général.

Inconvénients :

  • Les formules comprennent plus ou moins d’éléments, soyez attentif pour choisir celle qui vous convient le mieux.

  • Le dépassement du kilométrage annuel prédéterminé au départ vous sera facturé. Pensez à faire préciser cet élément dès la signature du contrat.

  • Manque de flexibilité des organismes : après signature, vous ne pourrez ni modifier ni annuler le contrat, même en cas de grand changement dans votre vie.

  • En cas de perte ou de vol vous continuez à payer les loyers.

  • Les loyers peuvent être plus élevés que les mensualités de remboursement d’un crédit pour un achat.

  • Vous n’êtes pas le propriétaire du véhicule et ne pourrez pas le garder longtemps ni faire une éventuelle plus-value à la revente.

 

Cette formule convient particulièrement à ceux qui souhaitent changer souvent de voiture et avoir un véhicule neuf. Elle a le mérite de restreindre le nombre d’interlocuteurs, de permettre une totale maîtrise de son budget et d’offrir un grand confort dans pour gérer et entretenir son véhicule.

 

A noter, que la LLD est proche mais distincte de la LOA  (Location avec Option d’Achat) qui, elle, permet de devenir propriétaire de sa voiture à la fin du contrat. 

 

La Location Longue Durée n’est pas encore très populaire et intéresse surtout les entreprises automobile qui peuvent ainsi déléguer la gestion de leur flotte automobile tout en bénéficiant d’avantages dont ne bénéficient pas les particuliers (loyers imputés en charges, TVA récupérable…).

 

Dans tous les cas, n’hésitez pas à étudier cette formule qui selon vos attentes spécifiques pourra répondre à vos besoins.

 

Le droit d’usage et d’habitation

Le droit d’usage et d’habitation confère à une personne déterminée la faculté de loger, avec sa famille, dans un immeuble appartenant à autrui, dans la limite de ses besoins et de ceux de sa famille.

Cette personne n’a pas la possibilité, contrairement à l’usufruit, de louer le bien ou de le vendre. 

Ce droit fait l’objet d’une publicité foncière.

  • Le droit d’habitation a pour objet l’occupation d’un immeuble bâti.
  • Le droit d’usage porte sur le mobilier qui garnit les lieux. 

Demande de remboursement de dépôt de garantie

Forme : lettre recommandée avec avis de réception
 
 
Nom du locataire
Adresse
 
Nom du propriétaire
Adresse
Lieu, date
 
 
Objet : Demande de restitution de dépôt de garantie 
 
 
Madame, Monsieur,
 
 
Je vous ai donné congé pour le logement situé au … (adresse), que j’occupais en temps que locataire, en date du … (date).
 
Le contrat de bail signé le … (date) donnait lieu au paiement d’un dépôt de garantie de … (montant du dépôt de garantie).
 
Je vous informe que l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 vous oblige à restituer le dépôt de garantie dans les 2 mois de l’état des lieux de sortie et de la remise des clés. L’état des lieux qui a eu lieu le … (date), montre que j’ai rendu le logement en bon état, conformément à l’état des lieux d’entrée.
 
Or le délai légal de 2 mois est écoulé depuis le … (date). Je vous rappelle que selon la loi, une fois le délai de 2 mois écoulé, la somme est productrice d’intérêts, calculés aux taux légal. 
 
Je vous mets donc en demeure, de me restituer dans les plus brefs délais, la somme du dépôt de garantie, ainsi que les intérêts, jusqu’au jour du paiement.
 
A défaut, j’emploierai toutes les voies de droits nécessaires à la restitution du dépôt de garantie.
 
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués.
 
 
 
Signature

Le logement des concubins

Il est important que les concubins se posent la question de leur logement en cas de fin de vie commune, car en l’absence de contrat de mariage ou de PACS, aucune disposition spécifique n’est prévue par la loi.

Ils doivent s’interroger sur 2 points essentiels :

  • Que se passera-t-il pour le logement en cas de séparation ?
  • Que se passera-t-il pour le logement en cas de décès de l’un des concubins ?

Les solutions à ces 2 questions varient selon qu’il s’agit d’une location ou d’un bien dont ils sont propriétaires.

Les concubins sont locataires,

Il faut distinguer 2 hypothèses :

  • Le bail du logement est au nom d’un seul des concubins. Dans ce cas, l’autre n’a aucun droit. Si le locataire en titre donne congé au propriétaire, son concubin ne peut pas se maintenir dans les lieux.
  • Le bail du logement est au nom des 2 concubins. Les 2 concubins ont alors les mêmes droits et obligations. Si l’un des 2 quitte le logement, l’autre sera tenu de payer l’intégralité du loyer.
  • Un des concubins est propriétaire

Dans cette hypothèse, la situation de celui qui n’est pas propriétaire est précaire. En effet, en cas de rupture du concubinage, il devra quitter les lieux.

 L’achat d’un logement en commun

Dans le cas où les concubins souhaitent acheter un logement en commun, les 2 solutions les plus courantes
sont :

⇒ L’achat du logement en indivision

C’est la forme la plus utilisée. Grâce à l’indivision, chaque concubin est propriétaire du bien, à hauteur d’un certain pourcentage, par exemple 50% chacun, ou n’importe quel autre pourcentage (ex : 60% et 40%).

En cas de séparation, plusieurs solutions existent :
– la vente du logement commun et partage du prix ;
– le rachat par l’un des parts de l’autre ;
– le partage en justice de bien.

En cas de décès d’un des concubins, si rien n’a été prévu, la part du concubin décédé ira à ses héritiers. Il est possible d’assurer au concubin restant, la possibilité de se maintenir dans les lieux.
Les différents moyens sont les suivants :
– le legs, les concubins peuvent léguer leur part à l’autre.
– la clause de rachat au profit de celui qui survivra.

⇒ L’achat du logement par une société civile immobilière (SCI)


Dans cette situation, chaque concubin reçoit des parts de la société, à hauteur de sa participation à la SCI. En cas de séparation, la vente des parts de SCI aura lieu, à la condition que la majorité des votes soit d’accord avec cette solution. En cas de décès de l’un des concubins, les parts que le conjoint décédé possède dans la société, iront à ses héritiers.

Pour garantir au concubins survivant le maintien dans les lieux, 2 solutions sont possibles :
– Insérer dans les statuts de la SCI, une clause d’agrément, c’est-à-dire que les héritiers ne pourront devenir propriétaires des parts de société qu’avec l’accord du concubin survivant.
– Prévoir le démembrement de la propriété croisé des parts de la SCI, c’est-à-dire que les parts de l’un en pleine propriété, seront pour l’autre des parts en usufruit, et inversement.


Courrier de résiliation de bail par le locataire

Forme : Lettre recommandée avec avis de réception

Nom du locataire
son adresse
 

 

Nom du propriétaire
son adresse

 

Lieu, date
 
Objet : résiliation de bail
 
 
Madame, Monsieur,
 
 
Je suis locataire d’un/une … (appartement ou maison), sis … (adresse), que j’occupe depuis le … (date), en vertu d’un contrat de bail.
 
 
Je vous informe de mon intension de quitter le logement, et donc de résilier de bail conformément aux articles 12 et 15 de la loi du 6 juillet 1989.
 
 
Je vous donne donc congé, lequel prendra effet, au regard du préavis de trois mois prévu par la loi, le … (date).
 
 
Mon déménagement étant prévu pour le … (date), je vous prie de bien vouloir me préciser une date pour l’établissement de l’état des lieux et la restitution des clés.
 
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués.
 
 
Signature

La loi Girardin

La loi Girardin, en vigueur depuis le 22 juillet 2003, est un dispositif de défiscalisation permettant une réduction directe du montant de l’impôt sur le revenu. Ce dispositif vise les particuliers qui investissent dans un logement neuf situé dans les territoires et départements d’Outre-Mer (DOM-TOM).
Les réductions fiscales accordées par cette loi sont différentes selon que le bien est situé en secteur libre ou en secteur intermédiaire. La loi Girardin, qui remplace la loi Paul, s’adresse plutôt, aux investisseurs situés dans les tranches d’imposition médianes ou supérieures.
 
 
Le champ d’application

 
 
Les lois Paul et Girardin ont mis en place des dispositions spécifiques à l’Outre-Mer. Leur but est de renouveler le parc locatif et lutter contre la crise du logement dans les DOM-TOM.
 
Pour que la loi Girardin s’applique, la construction de logements locatifs, engagée par les investisseurs, doit intervenir entre le 22 juillet 2003 et le 31 décembre 2017.
 
Ce dispositif accorde une réduction d’impôt, étalée sur 5 ans, égale à 40% du montant de l’investissement dans le secteur libre et 50% dans le secteur intermédiaire.
 

Cependant, la loi de finances 2009 a plafonné ce dispositif. Désormais, la somme des réductions d’impôt sur le revenu prévues dans les départements d’outre-mer (CGI : art. 199 undecies A et 199 undecies B) et des reports de ces réductions d’impôts, dont l’imputation est admise pour un contribuable au titre d’une même année d’imposition, ne peut excéder un montant de 40.000 €, sauf cas particuliers (entrepreneurs investisseurs).

 
La location en secteur intermédiaire
 
La défiscalisation est maximale lorsque le bien est mis en location dans le secteur intermédiaire. Le propriétaire a, dans ce cas, l’obligation de respecter deux conditions :
 
→ Une limitation quant aux revenus du locataire
 
Le propriétaire s’engage à louer son logement, à un locataire ayant des revenus égaux ou inférieurs aux plafonds ci-dessous, pour les baux conclus en 2006 :
 
 
Situation du locataire
 
 
Revenus du locataire
Une personne seule
26 241€
Un couple
48 534€
Un couple marié ou une personne seule avec une personne à charge
51 341€
Un couple marié ou une personne seule avec deux personnes à charge
54 149€
Un couple marié ou une personne seule avec trois personnes à charge
57 901€
Un couple marié ou une personne seule avec quatre personnes à charge
61 652€
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième
+ 3 937€
 
Les ressources du locataire s’entendent « revenus nets », celles qui figurent sur son avis d’imposition établi au titre des revenus de l’année précédant celle de la conclusion du bail, ou à défaut de l’année antérieure.
 
→ Une limitation quant au loyer
 
Pour bénéficier du montant maximum de défiscalisation du dispositif Girardin, le propriétaire doit respecter un plafond maximum de loyer.
 
Pour les baux conclus en 2006 avec un nouveau locataire ou faisant l’objet d’un renouvellement, le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, ne doit pas excéder : 136 €/ m² de surface habitable
 
Le propriétaire qui met en location son logement sous le dispositif Girardin dans le secteur intermédiaire peut défiscaliser jusqu’à 50% du montant de l’acquisition, plafonné à 2 024 € / m² de surface défiscalisable.
 
La surface défiscalisable = la surface habitable + 14 m² de terrasse couverte.
 
La location en secteur libre
 
Le logement bénéficie d’un taux de 40% de défiscalisation, lorsque le bien est mis en location, sans limitation de revenus du locataire, ni limitation de loyer. Cette déduction est plafonné à 2 024 € / m² de surface défiscalisable.
  
● Vos engagements :
 
Le propriétaire s’engage à louer le logement nu (non meublé) pour une période de 5 ans en secteur libre et 6 ans en secteur intermédiaire.
 
Le logement loué doit constituer la résidence principale du locataire.
 
La location doit intervenir dans les 6 mois suivant la livraison du bien, c’est-à-dire la fin des travaux de construction.
 
  
● Vos avantages :
 
 
En secteur intermédiaire, la réduction d’impôt est de 50% sur 5 ans (10% par an).
 
En secteur libre, la réduction d’impôt est de 40% de l’investissement répartie sur 5 ans, soit 8% par an.
 
Les réductions d’impôts supplémentaires :
 
• Les logements utilisant l’énergie solaire bénéficient d’une réduction d’impôt supplémentaire de 4%. 
• Les logements situés dans une zone d’urbanisation sensible bénéficient d’une réduction d’impôt supplémentaire de 10%.
 
En plus de la défiscalisation, des avantages complémentaires sont octroyés aux propriétaires immobiliers :
 
Déduction des charges sur les revenus locatifs :

  • Sous le régime réel, c’est-à-dire lorsque les revenus locatif dépassent 15 000 € / an, le propriétaire peut, en plus de la réduction d’impôt, pratiquer une déduction forfaitaire de 14% qui représente les frais de gestion et les frais d’assurances autres que les primes d’assurances pour loyers impayés.
Déduction de la taxe foncière
  • Les biens neufs défiscalisables sont exonérés de la taxe foncière les 2 premières années de l’acquisition. La demande doit être faite dans les 3 mois suivant l’acquisition ou la livraison. Après ces 2 ans, la taxe foncière sera déductible des revenus fonciers, tout comme tous les impôts annexe à cette taxe.
Les intérêts d’emprunt
  • Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, tout comme les frais d’emprunt (ex : frais de constitution de dossier, agios, frais d’inscription hypothécaire…).
 
Remarques : La revente des biens défiscalisés créé un marché de l’ancien qui peut intéresser des personnes qui n’ont pas besoin de défiscaliser ou qui souhaitent acheter à des prix inférieurs à ceux du neuf. La revente des biens se fait actuellement sur la base des prix d’acquisition. Toutefois, le projet doit être étudier dans son ensemble.
 
Au final, vous avez acquis très rapidement un patrimoine immobilier dans les DOM-TOM, qui pourra ensuite vous servir à des fins personnelles.
 
 
Exemple :
 
Un investisseur fait construire un appartement de 60m² de surface habitable et 14m² de terrasse couverte, pour un prix de 150 000 euros.
 
En mettant le bien en location dans le secteur libre 
 
Le propriétaire bénéficiera d’une réduction de son impôt sur le revenu de : 
60 + 14 = 74 m² de surface défiscalisable
74 X 2 024 = 149 776
149 776 X 40% = 59 910,4 € sur 5 ans.
Soit 11 982 € par an de déduction d’impôt sur le revenu.
Ce montant de réduction s’appliquera directement sur l’impôt à payer.
Si le contribuable est imposable à hauteur de 15 000 € d’impôt sur le revenu, avec la réduction Girardin l’impôt final sera de 3 018 €.
 
En mettant le bien en location dans le secteur intermédiaire
 
Le propriétaire bénéficiera d’une réduction de son impôt sur le revenu de :
60 + 14 = 74 de surface défiscalisable
74 X 2 024 = 149 776
149 776 X 50% = 74 888€ sur 5 ans.
Soit 14 977,6 par an de déduction d’impôt sur le revenu.
Si le contribuable est imposable à hauteur de 15 000 € d’impôt sur le revenu prévisible, avec la réduction Girardin l’impôt final sera de 22,4 €.
 
 
Avantages du dispositif
 
· Une déduction d’impôt élevée pouvant aller jusqu’à 50% des sommes investies.
· Possibilité d’acquérir un patrimoine immobilier dans les DOM-TOM à coût avantageux.
 
 
Inconvénients du dispositif
 
· Des investissements à réaliser dans les DOM-TOM, difficiles à maîtriser car se situant souvent dans des zones éloignées.
· Il y a souvent nécessité de passer par des intermédiaires (coûts, fiabilité…)
 
Remarques : Comme dans tout investissements immobilier, il faut bien comprendre les différents paramètres du projet et de l’environnement avant de s’engager.
 

 
 
Consulter le dossier : Les dispositifs fiscaux dans l’immobilier locatif


La loi Malraux

La loi Malraux est une loi de défiscalisation immobilière. Ce dispositif permet aux propriétaires d’immeubles classés et donnés en location, de déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux de restauration et des intérêts d’emprunt.
Cependant, ce dispositif a été modifié pour les opérations réalisées à partir du 1er Janvier 2009 et l’avantage fiscal a été transformé en réduction d’impôt.
 
 
Le champ d’application


 
 
Les bénéficiaires
 
Les bénéficiaires du dispositif Malraux sont les personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés (ex : SCI, SCPI, …).
 
Les opérations concernées
 
L’opération de rénovation du logement mis en location, doit avoir lieu :
 
● Dans un secteur sauvegardé.
 
● Dans une ZPPAU (zone de protection du patrimoine architectural et urbain). Les ZPPAU remplacent les anciens périmètres de restauration immobilière (PRI).
 
Les travaux doivent avoir fait l’objet d’une autorisation spéciale préfectorale. Cette autorisation devant intervenir avant le début des travaux.
 
 Vos obligations


 
Le propriétaire s’engage dans ce dispositif à louer le bien pendant une durée d’au moins 6 ans pour les opérations réalisées avant le 1/1/2009 et 9 ans pour celles réalisées depuis.
 
Le bien loué doit être la résidence principale du locataire.
 
La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant la date d’achèvement des travaux.
 
 Vos avantages


Pour les opérations réalisées avant le 1/1/2009, les propriétaires qui rentraient dans le champ d’application de la loi Malraux ont un double avantage :
 
→ Les frais de restauration sont imputables sur le revenu global.
 → Aucun plafond de déduction n’est applicable.
 
 Exemple :
 
Un couple est imposé dans la plus haute tranche d’imposition, c’est-à-dire 48,09%. Ils achètent un appartement rentrant dans les critères de la loi Malraux. Le couple l’achète pour un montant de 300 000 €. Ils entreprennent des travaux à hauteur de 200 000 €.
 
Grâce à cette loi de défiscalisation immobilière, le couple va pouvoir déduire de son revenu global les 200 000 € de travaux.
Dans l’hypothèse où les travaux sont réalisés sur deux ans, soit 100 000 € par an, 100 000 € de déduction sur une tranche de 48,09% vont permettre d’obtenir 48 090 € d’économie d’impôt.
 
Pour les opérations dont les demandes de permis de construire et les déclarations de travaux ont été déposées à compter du 1/1/2009, les avantages fiscaux ont été modifiés.
Désormais ces opérations ouvrent droit à une réduction d’impôt de 30 % en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou 40 % en secteur sauvegardé de la totalité des dépenses supportées en vue de la restauration complète d’un immeuble dans la limite de 100 000 € annuel
Les dépenses prises en compte dans le calcul de la réduction d’impôt ne seront pas déductibles des revenus fonciers.
 
Avantages du dispositif
 
 Des déductions fiscales qui peuvent être importantes
 Une opportunité pour rénover un bien ancien, pour un coût limité.
 
Inconvénients du dispositif
 
Il s’agit d’un dispositif réservé aux personnes souhaitant s’engager dans des projets lourds de restauration, projets souvent complexes, notamment quand ils concernent des biens classés.
 
Pour plus de renseignement : art. 84 / CGI : art. 199 tervicies
 
 

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