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Les dispositifs de défiscalisation immobilière

Il existe de nombreux dispositifs et avantages fiscaux pour inciter les particuliers à investir dans l’immobilier à but locatif.

Certains de ces dispositifs sont actuellement proposés par l’administration et notamment le tout dernier dispositif Cosse. D’autres ne sont plus disponibles pour un nouvel investissement mais restent toujours applicables sur des investissements encore en cours qui engagent les investisseurs sur plusieurs années.

Vous trouverez ci-dessous un récapitulatif des dispositifs mis en place depuis le début du siècle, car la démarche ne date pas d’hier !

Historique des lois de défiscalisation immobilière dont les dispositifs sont toujours actifs :

Nue Propriété créé en 1804

La nue-propriété, découlant du démembrement de la pleine propriété, est ainsi introduite dans le Code civil dès 1804. Il s’agit plus d’une disposition fiscale voir d’un règlement, divisant le droit de disposer d’un bien (nue-propriété) au droit de jouir d’un bien (usufruit).

Monuments Historiques créé entre 1900 et 1903

La loi Monuments Historiques est mise en place à compter de 1900. L’État octroie désormais des avantages fiscaux aux investisseurs se lançant dans la restauration de bâtiments classés.

LMNP et LMP créé en 1949

Les statuts LMNP et LMP (Loueur en Meublé Non Professionnel et professionnel) sont instaurés par l’État, qui choisit ainsi d’alléger les taxes perçues sur les locations de biens meublés.

Malraux créé en 1962

Poursuivant le même objectif que la loi Monuments historiques, la loi Malraux permet de déduire de sa facture fiscale le coût des travaux de restauration, à condition que l’achat soit un bien ancien à caractère historique.

Déficit foncier créé en 1993

Le déficit foncier représentant la différence négative entre les revenus et les charges déductibles fiscalement d’un investissement immobilier est quant à lui introduit par la loi Balladur.

Demessine créé en 1999 et modifié en 2005

La loi Demessine est introduite de façon à booster la construction de structures dédiées au tourisme dans des zones rurales faiblement attractives.

Girardin créé depuis 2003

La loi Girardin est un dispositif de défiscalisation sous réserve de l’investissement locatif à l’Outre-mer.

Borloo créé en 2006

La loi Borloo sur l’ancien est mise en place en 2006 et permet toujours , via un mécanisme fiscal, d’amortir 65% de la valeur d’un bien immobilier sur 15 ans. La loi Borloo neuf est en second lieu introduite en 2006 et close depuis le 01/01/2006.

Censi-Bouvard créé en 2009 et valable jusqu’au 31/12/2019

L’amendement Censi-Bouvard, offrant des avantages fiscaux, lorsqu’on investit dans une résidence de services, est entre-temps instauré.

Pinel créé en 2014

La loi Pinel permettant d’obtenir une réduction fiscale jusqu’à 21%, remplace la loi Duflot et désormais se révèle plus intéressante encore que la précédente loi. Elle reste ainsi en vigueur jusqu’à fin 2021.

Cosse créé en 2017

Grâce à cette loi, portée par Emmanuelle Cosse, les propriétaires louant leur bien à un loyer attractif et à des locataires aux revenus modestes peuvent en ce cas défiscaliser jusqu’à 85% de leurs revenus locatifs.

Pour connaître les plafonds de loyers et les conditions de cette loi vous pouvez consulter le site suivant :

http://www.anah.fr/proprietaires/proprietaires-bailleurs/les-plafonds-de-loyers/

Denormandie créé en 2019

La loi Denormandie est le tout dernier dispositif de défiscalisation. Les futurs propriétaires bailleurs peuvent bénéficier d’une défiscalisation lorsqu’ils rénovent un logement dans un quartier ancien dégradé. C’est également un moyen pour les collectivités locales d’associer les investisseurs privés à l’amélioration de l’habitat insalubre.

Pour en savoir, vous pouvez consulter notre dernier article : Investissement locatif et réduction d’impôt, le nouveau dispositif Denormandie !

Dispositifs de défiscalisation qui ne sont plus disponibles :

Périssol créé en 1996 et en vigueur jusqu’au 31/8/1999

La loi Périssol fut mise en place en 1996 et est restée valable jusqu’en 1999, date à laquelle elle est remplacée par la loi Besson. Loi d’investissement locatif, elle consistait d’ailleurs à un abattement fiscal, correspondant à une partie du prix d’acquisition du bien immobilier.

Besson neuf créé pour les achats immobiliers entre le 01/01/1999 et le 4 Avril 2009

La loi Besson entre en vigueur à la condition que l’un investissement locatif soit réalisé dans le neuf. Elle est restée valable jusqu’en 2003.

Besson ancien créé entre 2000 et 2002

La loi Besson ancien de défiscalisation est par contre introduite pour les bâtiments anciens. Il n’y a plus de bénéficiaires depuis le 30/09/2006 et ne sera plus appliquée au 31/12/2019.

Robien classique créé en 2006 et terminé le 31/08/2006

Cette loi permettait en investissant dans le neuf d’amortir son bien sur 10 ans avec engagement de location qui pouvait aller jusqu’à 15 ans. La loi Robien recentrée a quant à elle été introduite au 01/01 2006 et appliquée jusqu’au 31/12/2009. Les conditions d’amortissement passent alors à 9 ans avec engagement de location sur 9 ans.

Scellier créé en 2009

La loi d’investissement locatif Scellier permet ainsi aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 25%. Le dispositif fut à cet égard, appliqué sur les investissements réalisés entre 2009 et 2012.

Duflot créé en 2013 et en vigueur jusqu’au 31/12/2016

La loi Duflot fonctionnant sur le principe de l’investissement locatif, était en effet moins souple et moins avantageuse pour les investisseurs que la loi Pinel. En premier lieu, la durée d’engagement de location minimum était fixée à 9 ans, au lieu de 6 ans pour la loi Pinel.


Les règles applicables à tous les régimes matrimoniaux

Il existe un ensemble de règles, qui s’appliquent à tous les couples mariés, par le seul effet du mariage et auxquels les époux ne peuvent déroger.
 
L’objet de ces règles est d’organiser la vie quotidienne des personnes mariées. 
 
 
Les règles assurant l’interdépendance des époux
 
            L’association des époux aux charges du mariage
 
Il existe 2 types d’obligations :
 
         La contribution aux charges du mariage
 
Les deux époux doivent contribuer au train de vie de leur famille. Il peut s ‘agir des dépenses liées au logement, à la nourriture, aux vêtements, à la santé, au transport, aux vacances…
La répartition des dépenses entre époux est normalement proportionnelle à leurs ressources et à leur patrimoine.
La contribution aux dépenses familiales peut prendre plusieurs formes :
         en argent   (ex : les revenus, les salaires…)
         en nature   (ex : apport par l’un des époux d’un appartement, d’une maison…)
         en industrie, c’est à dire le travail (ex : l’activité d’un conjoint au foyer : éducation des enfants…)
 
                    la solidarité conjugale pour les dettes ménagères
 
La solidarité aux dettes n’est reconnue que pour les dettes liées, soit :
         à l’entretien du ménage
         à l’éducation des enfants
 
Dans ces 2 cas, les dettes engagent toujours les 2 époux, même si seul l’un d’entre eux les a contractées.
 
Exemple de dettes ménagères : le paiement des loyers du logement familial, les dépenses de santé, les factures de téléphones, d’eau ou d’électricité, les cotisations de l’assurance maladie…
 
Ne sont pas des dettes ménagères : les dépenses manifestement excessives par rapport au train de vie de la famille et à l’utilité de la dépense, les achats à tempérament (c’est le cas des achats payés avec une carte de crédit délivrée par un magasin), et les emprunts (sauf s’ils portent sur des sommes modestes liées aux besoins de la vie courante du ménage). 
 
            Le logement familial
 
Le logement familial est le lieu de vie effectif des époux.
 
– La protection du logement familial
 
L’article 215 du Code civil exige le consentement des 2 époux, pour tous les actes de disposition concernant le logement familial.
Les actes de disposition sont des opérations graves, qui modifie la constitution du patrimoine.
 
Exemple d’actes de disposition : la vente, la promesse de vente, l’hypothèque, la conclusion d’un bail…
 
L’absence d’une décision conjointe des époux entraîne la nullité de l’acte. L’acte annulé est privé de tout effet.
 
– Si vous êtes locataires
 
Le bail du logement familial est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux, quel que soit leur régime matrimonial. Les époux sont donc cotitulaire du bail.
Il en est ainsi, même si :
            – la location a été conclue avant le mariage;
            – un seul époux a signé le bail;
            – les époux se séparent.
 
Les conséquences de la cotitularité  :
– les époux sont responsables ensemble du paiement des loyers et le restent en cas de séparation ;
            – le congé donné par un seul des époux ne met pas fin au bail ;
            – le propriétaire doit adresser un congé à chacun des époux pour mettre fin au bail ;
– en cas de décès d’un des époux, le conjoint survivant conserve son droit de jouissance sur le logement.
 
Les règles assurant l’indépendance des époux
 
L’autonomie dans la vie courante
 
            – Autonomie des époux pour gérer leur compte bancaire
 
Chaque époux est libre d’ouvrir, à son nom, tout type de compte (compte chèques, compte titres, livret, etc…) et d’effectuer toute opération (dépôt ou retrait de fonds, etc…).
Un époux n’a aucun droit de regard sur les comptes personnels de son conjoint.
 
            – Le pourvoir des époux sur les biens meubles
 
Les époux peuvent faire ce qu’ils veulent des biens meubles qu’ils ont en leur possession. Ils peuvent les vendre, les louer, les donner, les prêter, etc.
Ces opérations sont valables, même si le bien appartient à l’autre époux. Ce-dernier peut seulement obtenir des dommages-intérêts.
Les biens meubles peuvent être des biens :
         corporels : des bijoux, des meubles, des vêtements, etc…
         incorporels : le l’argent, les titres, etc…
 
L’autonomie dans la vie professionnelle
 
La liberté d’exercice d’une profession
 
Cette liberté suppose une liberté tant dans l’exercice que dans le choix de la profession.
Ce principe vaut aussi bien pour les professions initiale que pour les changements de profession.
 
                        La liberté de percevoir et de disposer des gains et salaires
 
Les gains et salaires sont tous les revenus qui proviennent de l’activité des époux (salaires, primes, commissions, droits d’auteur…).
Chaque époux peut utiliser ses gains et salaires comme bon lui semble, à condition qu’il ait contribué aux charges du mariage.
 
A noter : Cette liberté cesse lorsque les revenus ont fait l’objet d’une épargne d’une certaine durée.
 
 
Les règles assurant les crises conjugales
 
Lorsque les époux s’entendent, l’application des règles vues précédemment ne pose pas de problème.
En revanche ces règles nécessitent souvent l’accord des 2 époux, ce qui peut aboutir à des situations de paralysie, lorsque les époux n’arrivent pas à s’entendre.
 
Pour remédier à ces situations de blocage, le législateur a choisi d’offrir aux époux de recourir au juge. Le juge a alors le choix entre 3 options :
 
La représentation judiciaire
Dans cette situation, le juge peut ordonner que l’un des époux représente l’autre. Il faut pour cela que l’un des époux ne soit pas en mesure de se manifester (ex : éloignement physique, trouble mental…).
Le tribunal compétent en la matière est le TGI (Tribunal de Grande Instance).
L’effet de cette représentation est que l’époux représenté est personnellement engagé par l’acte accomplis par l’époux représentant. 
 
L’autorisation judiciaire
Dans cette situation, le juge peut autoriser l’un des époux à agir seul. Il faut pour cela, soit :
– que l’un des époux soit inapte à manifester sa volonté ;
            – le refus d’un conjoint, non justifié par l’intérêt de la famille.
L’autorisation ne couvre pas n’importe quel bien. Le conjoint doit avoir au moins un pouvoir partiel sur le bien engagé dans l’acte.
L’effet de l’autorisation judiciaire est que l’époux que n’a pas donné sont accord n’est pas engagé comme dans la représentation judiciaire, il est considéré comme n’ayant pas participer à l’acte.
 
La sauvegarde judiciaire
Dans cette hypothèse, le juge ordonne des mesures pour sauvegarder les intérêts de la famille. Il faut pour cela, que l’un des époux manque gravement à ses devoirs (ex : fidélité, communauté de vie, fraude dans l’administration des biens communs…) et met en péril l’intérêt de sa famille.
La sauvegarde judiciaire pourra être invoquée lors d’une instance en divorce ou séparation de corps. 
Le juge compétent est le juge aux affaires familiales (JAF). 
L’effet de la sauvegarde est d’interdire de faire des actes de dispositions (ex : vente, hypothèque, promesse de vente…) sur les biens communs. C’est une mesure provisoire qui ne peut dépasser 3 ans.

La législation du droit des successions

Les règles successorales permettent d’organiser la répartition de ses biens après son décès.

Il faut distinguer deux grandes catégories de régime successoral :

Le régime de la succession légale, dite « ab intestat » (sans testament) est alors applicable ; Le Code civil prévoit les règles qui seront applicables en cas de succession, si aucun testament n’est rédigé.

La succession testamentaire (avec un testament)  quand la personne décédée a fait un testament. La Loi réglemente également ce type de succession et impose notamment qu’une quote-part minimum soit réservée aux descendants ou aux ascendants. Si votre testament ne prend pas en compte cette notion de réserve héréditaire, vos héritiers pourront malgré tout faire valoir leur droit.

Dans tous les cas, le code civil prévoit les règles qui sont applicables en cas de succession.

 

Les différentes catégories d’héritiers et la succession conjugale

Il faut déterminer les personnes que la loi appelle à la succession et établir l’ordre dans lequel elles se présentent. Il existe des règles d’attribution spécifiques pour les parents par le sang, ainsi que pour le conjoint survivant.

En savoir +

 

Les droits de mutations ou l’impôt successoral

A l’occasion des transmissions par décès, l’Etat perçoit des droits de mutations, appelés communément des droits de succession. Ils sont prélevés sur le capital successoral et sont régis par le Code général des impôts.

Ces droits varient selon la proximité des parents appelés à recueillir la succession. Ils sont relativement modérés en présence du conjoint survivant ou des parents en ligne directe.

En savoir +

 

L’option des héritiers : accepter ou refuser une succession

Une succession peut toujours être refusée. L’héritier a donc le choix entre accepter ou refuser la succession. Il est possible, pour l’héritier, d’accepter la succession purement et simplement, l’accepter sous bénéfice d’inventaire ou de la refuser. Les trois options entraînent des conséquences très différentes quant à l’obligation du paiement des dettes.

En savoir +

Les successions ouvertes depuis le 1er janvier 2007 sont régies par la loi N° 2006-78 du 23 juin 2006, qui a modifié profondément la transmission de patrimoine. Celle ci a été complétée par la loi du 21 aout 2007.

la loi de Finances rectficative du 30 décembre 2006 a précisé le volet fiscal.


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