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La location meublée

<= Retrouvez le dossier sur Les dispositifs fiscaux dans l’immobilier locatif

La location meublée occupe une place à part dans l’univers de l’investissement immobilier locatif et présente de nombreux avantages parfois ignorés.

La particularité de ce mode de location est qu’il s’agit d’une activité commerciale au plan fiscal, c’est à dire que le propriétaire est imposé dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non dans la catégorie des revenus fonciers pour l’impôt sur le revenu.

La location de logements meublés entraîne l’application de deux régimes fiscaux différents selon les cas :

  • Le statut de Loueur en Meublé Professionnel
  • Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel

Le champ d’application du statut de loueur en meublé

La location de logement en meublé, échappe à la loi du 6 juillet 1989, relative à la location de logement vide. Elle est régie par le droit commun (Code civil) et le Code de la construction et de l’habitation (CCH).

Qu’est ce qu’une location meublée ?

La location meublée peut être définie, comme la mise à disposition, d’une part d’un local à usage d’habitation,et d’autre part des meubles qui le garnissent et permettent d’y habiter.

A noter : Il n’y a donc de location meublée que si le bailleur et le locataire ont donné leur accord sur le caractère meublé de la location.

Le caractère meublé de la location.

Pour que la location puisse être qualifiée de meublée, il faut que les meubles soient en qualité et en nombre suffisant pour permettre au locataire de vivre convenablement dans le logement.

Récemment le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 a fixé la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé.

Les caractéristiques du logement

Depuis la loi sur la Solidarité et le Renouvellement Urbain (SRU), le logement loué meublé doit être décent. Cette notion de logement décent est précisée dans l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent » et celui-ci doit être « doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

Les clauses obligatoires du contrat de bail

Le caractère écrit du bail

Le bail doit être écrit, dans le cas où le logement loué est la résidence principale du locataire. Cette obligation date de la modification par la Loi du 18 janvier 2005, de l’article L. 632-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH).

La durée du bail est en principe d’un an

 La durée du bail doit, en principe, être d’un an, depuis la modification de l’article L. 632-1 du CCH, par l’article 115 de la loi du 18 janvier 2005. 

Le cas particulier des étudiants

Le fait que la durée du bail soit désormais fixée à un an, n’est pas sans incidence pour le propriétaire qui loue à un étudiant. Dans la plupart des cas, les étudiants louent le temps d’une année scolaire, c’est-à-dire huit ou neuf mois. Prenant en compte la réalité du marché de la location de logements meublés, l’article 33 de la loi du 26 juillet 2005 relative aux services à la personne, introduit une disposition dérogatoire. Lorsqu’une location meublée est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à 9 mois.  

Un état des lieux et un inventaire du mobilier

L’état des lieux doit être réalisé à l’entrée dans les lieux du locataire, de façon contradictoire, c’est-à-dire en présence du locataire et du propriétaire. La preuve de la consistance du mobilier doit être établie, dans un inventaire annexé au contrat de bail. Le bail encourt la nullité si aucun inventaire n’est annexé au contrat.

La qualification de loueur en meublé

Il existe 2 statuts de loueur en meublé : le loueur en meublé professionnel (LMP) et le loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Le LMP, Loueur en Meublé Professionnel

Pour obtenir le statut de loueur en meublé professionnel, il convient de réunir simultanément deux conditions :

  • Il faut être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en qualité de loueur en meublé.
  • Il faut percevoir plus de 23 000 € de recettes annuelles et retirer de cette activité des recettes excédents au moins 50% de ses revenus professionnels.

Le seuil de 23 000 € s’apprécie au niveau du foyer fiscal, c’est-à-dire que sont prises en compte, toutes les recettes de locations meublées, affectées à chacun des membres du foyer fiscal.

A noter : Les conditions du statut du LMNP ont été modifiées par la loi de modernisation de l’économie du 04/08/08 et par la loi de finances de 2009 .
Le seuil était auparavant de 32 000 € et les conditions liées aux revenus étaient alternatives. Les recettes tirées de la location devaient excéder la moitié du revenu global.

Le LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel

La condition de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ne fait pas à proprement parler l’objet d’un statut particulier.

La qualification de de loueur en meublé non professionnel (LMNP) peut se définir en négatif, comme la situation des loueurs qui ne remplissent pas les conditions requises pour relever du statut de loueur en meublé professionnel. Il s’agit donc, des personnes, qui ont une activité de loueur en meublé, mais qui ne réalisent pas 23 000 € de recettes annuelles et n’en retirent pas au moins 50% de leur revenus professionnels. Les conditions pour être considéré comme loueur en meublé ont été fortement réduite par la loi de finance 2009. Les revenus des LMNP sont imposés dans la catégorie des BIC, même s’il s’agit de BIC non professionnel.

Les obligations et caractéristiques

Les loueurs en meublé doivent tenir une comptabilité d’engagements. Cela signifie que les produits d’un exercice sont ceux qui sont directement affectables à cet exercice, indépendamment de la date de leur paiement. Par exemple, le statut n’est pas remis en cause, en cas de retard dans le paiement des loyers.

Les différents régimes d’imposition

Les loueurs en meublé doivent impérativement relever du régime réel d’imposition. Pour être qualifié de loueur en meublé, il faut exercer cette activité de manière habituelle.

Le loueur en meublé a la possibilité de choisir entre les trois régimes d’imposition des bénéfices :

  • Le régime de la micro-entreprise si les revenus ne dépassent pas 70 000 € pour des locations meublées classiques
  • Le régime du réel simplifié. les loueurs exclus du régime des micros-entreprises et qui réalisent un chiffre d’affaires annuel HT inférieur à 763 000 € sont soumis de plein droit à ce régime .
  • Le régime de réel normal s’applique de plein droit, au-delà de 763 000 € de chiffre d’affaires annuel HT.

Il faut que les biens loués meublés soient détenus directement par l’investisseur ou qu’ils le soient par l’intermédiaire d’une société soumise à l’impôt sur le revenu (EURL, SARL de famille, SNC…). Si les biens sont détenus par une société soumise à l’impôt sur les sociétés, c’est ce régime qui s’applique pour l’activité de location meublée et non le régime des BIC.

Le loueur en meublé, Professionnel ou Non Professionnel, est assujetti au paiement de la contribution économique territoriale (CET). Cet impôt est composé de la cotisation foncière des entreprises (CFE) et de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE)

Régime social du loueur en meublé

Le loueur en meublé professionnel est également soumis à l’ensemble des cotisations sociales dans les conditions de droit commun, à savoir :

  • Cotisation d’allocations familiales
  • Cotisation sociale généralisée
  • Cotisation d’assurance maladie
  • Cotisation d’invalidité décès
  • Cotisation de retraite vieillesse

Cette obligation comporte une contrepartie, qui peut s’avérer intéressante.

Le loueur en meublé professionnel se voit ainsi reconnaître un statut social qui lui permet, en cas de besoin, de continuer à bénéficier des garanties qu’offre ce statut : couverture maladie et invalidité, constitution de droits à la retraite.

Les avantages des loueurs en meublés

Les avantages de la location meublée sont différents si l’on se situe sous le régime du loueur en meublé professionnel ou sous le régime du loueur en meublé non professionnel. Le statut qui offre le plus d’avantages est celui du loueur en meublé professionnel.

Les avantages des LMP

La déduction du déficit sur le revenu global

Conformément aux règles régissant les BIC, les bénéfices sont ajoutés aux autres revenus pour la détermination de l’impôt sur le revenu. Il en va de même pour les déficits qui sont directement imputables sur le revenu global de l’investisseur.

Pour déterminer le bénéfice imposable, toutes les charges engagées dans l’intérêt de l’activité sont déductibles. L’amortissement imputable fiscalement est toutefois limité au montant des loyers de l’exercice.

Calcul de l’amortissement

Les biens liés à la location peuvent être amortis sur le mode linéaire (20 ou 25 ans pour le logement, 5 ans environ pour le mobilier).

Exonération de la taxation des plus-values

L’article 151 septies du CGI, énonce que les plus-values réalisées dans le cadre d’une activité commerciale, à condition qu’elle ait été exercée pendant au moins 5 ans, sont exonérées pour la totalité de leur montant, lorsque les recettes annuelles n’excèdent pas 250 000 € par an TTC.

L’IFI

Les immeubles loués en meublé font partie du patrimoine soumis, le cas échéant, à l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Sous certaines conditions, les biens loués meublés, peuvent être exclus du champ d’application de l’IFI.

Allègement des droits de succession

Le LMP est soumis à des dispositions particulières qui lui permettent d’en amortir la charge.

Le régime de faveur de l’article 787 B et C du CGI, a pour objet de rendre plus facile la transmission successorale des entreprises, en offrant aux héritiers un aménagement du plan de règlement des droits.

Différé et fractionnement du paiement des droits d’enregistrement

Pour assurer le développement des entreprises et faciliter leur transmission, les articles 787 B et C du CGI permettent, dans certaines conditions, de déduire de 75% la base taxable au titre des droits de mutation, que ce soit par succession ou par donation.

Un moyen de préparer la succession : la SARL de famille

La SARL de famille présente certains avantages qui permettent d’aménager au mieux la transmission de son patrimoine à un coût fiscal réduit. Il est possible d’associer ses enfants, même mineurs, dès l’origine ou pendant la phase de construction du patrimoine. Ils peuvent ainsi détenir une partie plus ou moins importante du capital social, qui, le moment venu, échappera aux droits de succession.

Les avantages et spécificités du LMNP

La condition de loueur en meublé non professionnel est une alternative à la location nue et peut constituer un moyen d’accéder progressivement au statut de LMP.

Il profite de l’imputation des déficits sur les revenus mais uniquement sur les revenus de même nature et ce pendant 10 ans.

Le LMNP ne bénéficie pas des avantages réservés à ceux qui ont une activité qualifiée de « professionnelle » en matière de taxation des plus-values, transmission du patrimoine et d’IFI.


Question logement … Acheter ou louer ?

Devenir propriétaire est le rêve de beaucoup de français ! Faire son nid, arrêter de jeter de l’argent par les fenêtres, autant de bonnes raisons qui encouragent à acheter son logement.

Mais face au prix de l’immobilier, notamment dans certaines grandes agglomérations comme Paris, Nantes, Lyon, Bordeaux, Rennes sa réalisation est parfois bien difficile. Quand le budget n’est pas suffisant, il est parfois plus raisonnable de rester locataire. C’est aussi un investissement et un engagement que certains ne veulent pas prendre.

Avant de franchir le pas de l’achat immobilier, il faut donc se poser toutes les questions !

Les avantages de l’achat

Un calcul avantageux

C’est mathématique, si vous pensez garder votre bien entre 15 et 20 ans à conditions égales, l’achat sera plus favorable que de louer son logement.

Aux taux actuels, avec un remboursement d’emprunt proche de votre loyer, au bout de 20 ans vous en êtes propriétaire. Plutôt que de payer un loyer en pure perte, vous allez vous constituer un capital dans l’immobilier.

Ainsi, au moment du départ à la retraite et même plus tôt, vous aurez fini de payer votre logement et vous en disposerez alors gratuitement. Votre budget logement deviendra alors quasi nul, ce qui sera intéressant car les revenus baissent souvent à la retraite.

Un patrimoine immobilier et une garantie

L’acquisition de son habitation principale est le début de constitution d’un patrimoine immobilier. En effet au bout de quelques années et progressivement vous allez acquérir un capital immobilier. Celui ci en étant vendu, loué ou gagé vous permettra ensuite de peut être réinvestir dans d’autres projets.

Par ailleurs, on considère que les remboursements d’emprunt immobilier peuvent être assimilés à une épargne forcée ! En effet quand on n’a pas cette obligation de remboursement, on a tendance à dépenser l’argent disponible que l’on a, en oubliant de le mettre de coté pour des lendemains plus difficiles ou des projets futurs ; Un peu d’épargne forcée, cela a du bon si on est un mauvais épargnant !

Enfin, acheter à aussi l’avantage de protéger le conjoint et les enfants. En effet lors de la souscription d’un emprunt immobilier, vous êtes généralement obligé de prendre une assurance décès et invalidité. Ainsi, en cas d’accident, l’assurance payera la part d’emprunt concerné ce qui permettra à la famille de continuer à se loger ou de disposer d’un capital.

Un logement à votre goût

L’aspect financier compte mais il n’est pas seul. Acquérir son logement, c’est une étape dans la vie personnelle ! On s’installe, on peut personnaliser son logement, créer son nid douillet, avoir son bureau, cultiver son jardin…

Il est vrai qu’en location on a pas toujours le choix et on ne pourra pas ou ne voudra pas investir dans son logement !

Les avantages de la location

Tout d’abord, ne vous arrêtez pas aux idées reçues : « la location, c’est jeter de l’argent par les fenêtres ». C’est un des aspects de l’équation mais il y a aussi des avantages à louer !

Louer c’est la liberté !

Si vous souhaitez être libre que ce soit pour des raisons professionnelles ou personnelles restez locataire !

Être locataire signifie pouvoir donner rapidement congé à son bailleur. Cela permet d’être plus mobile et aujourd’hui, la mobilité professionnelle est souvent nécessaire.

Être locataire c’est aussi ne pas prendre d’engagements financiers sur le long terme. Un tel engagement peut freiner le mouvement. Cela nous lie parfois avec quelqu’un d’autre, nous oblige à maintenir un niveau de revenu minimum, nous fixe géographiquement etc….

Un bien immobilier peut toujours être revendu bien sur, mais c’est toujours un peu long, complexe et générateurs de frais qui viennent s’ajouter. Il vaut mieux, si l’on n’est pas sûr de vouloir prendre cet engagement rester locataire le temps de murir le projet !

La location c’est facile !

Il faut savoir que louer son logement, c’est profiter d’un service de la part d’un propriétaire.

C’est lui qui prend en charge les réparations majeures du logement, assure l’entretien des parties communes, paye les impôts fonciers, assure la mise aux normes etc… ce sont des avantages et une tranquillité d’esprit qui a un coût !

Etudier son projet d’achat immobilier

Pour quelle durée ?

La question à se poser c’est combien de temps je pense rester dans les lieux ? Si vous pensez rester moins de 3 ans, la location est fortement conseillée.

En effet, revendre un appartement génère des frais fixe, frais d’agence immobilière, de « frais de notaire », qui ne seront pas compensés sur une courte durée par une éventuelle augmentation du prix du bien.

Cependant, on peut aussi conserver le bien pour le mettre en location et commencer à constituer son patrimoine immobilier. Le loyer perçu vous servira ensuite à acheter votre habitation principale ou à louer par ailleurs.

Commencer par épargner

En tant que locataire, on ne pense pas toujours à épargner mais cela a bien des avantages, surtout si on conserve un loyer réduit

Le locataire épargnant discipliné épargnera pour plus tard.

Cette épargne pourra constituer un apport personnel pour un futur achat immobilier et ainsi minimiser le montant emprunté.

Il pourra envisager son achat immobilier au moment de la retraite sur un secteur qui lui conviendra, parfois différent, peut être moins cher que pendant son activité professionnelle !

Cela permettra également d’évaluer la capacité réelle d’emprunt du foyer qui sera constituée du montant du loyer et de l’épargne habituelle.

Bien définir son projet

Souvent quand on pense à acheter on a un projet en tête. Nombre de chambre, jardin, localisation etc… Il faut bien l’étudier car on cherche souvent mieux que ce que l’on a et les prix montent.

Il faut savoir que pour un appartement similaire, il y a souvent un surcout à devenir propriétaire. Les investisseurs le savent, les loyers couvrent rarement la totalité du prix d’acquisition et il faut souvent ajouter 10 à 25% en plus. Cela dépend des villes et plus les villes sont chères, plus la différence est importante et de la taille de l’appartement et plus ils sont grands plus la différence est importante.

Mais même dans ce cas, le solde à terme est en faveur de l’acquisition

Vous n’êtes pas pressé, prenez le temps de bien étudier votre projet et faites des simulations

Combien puis je emprunter ?

On estime souvent la capacité de remboursement d’emprunt à 30 % des revenus mensuels, mais cela reste un indicateur qui peut être adapté à la situation.

Les banques considèrent également le reste à vivre, c’est à dire ce qu’il vous reste après avoir remboursé vos emprunts pour vivre au quotidien !

Leur estimation est proche du calcul du RSA légèrement augmenté de 5 à 10 %.

Mais, c’est à vous d’abord de déterminer combien vous voulez mettre dans votre logement, en fonction de votre mode de vie et de votre niveau de revenu et de vos charges habituelles. Faites votre bilan budgétaire et vous aurez une première indication de cette capacité de remboursement en additionnant votre charge de loyer et votre épargne mensuelle…

Attention à rester raisonnable car cet emprunt va constituer l’essentiel de vos charges fixes sur plusieurs années. Si elles sont trop lourdes sur votre budget, vous allez être contraint de manger des pâtes très longtemps ce qui ne sera pas tenable ! Il faut conserver un peu de marge pour gérer les impondérables et les petits plaisirs qui restent nécessaires.

Questions à se poser et situations particulières

Localisation… Attention !

Selon la localisation recherchée, les coûts sont très différents et parfois prohibitifs ! Il faut donc parfois arbitrer sur la localisation quel quartier, quel éloignement du lieux de travail…

On constate que lors d’un achat les personnes sont souvent amenées à s’éloigner de leur lieux de travail. Cela leur permet ainsi de réaliser leur rêve de jardin ou de chambre supplémentaire, mais elles oublient souvent les inconvénients de la distance.

Si vous envisagez de vous éloigner de votre lieu de travail, des lieux de vie de vos enfants, n’oubliez pas de ré-intégrer dans votre balance les coûts de transport supplémentaires qui peuvent vite peser dans un budget (cout du véhicule + essence) et les temps de transports générateurs de fatigue et de stress !

Comment va évoluer le marché de l’immobilier ?

Nous n’avons pas de boule de cristal et il est impossible de dire quel sera le prix de l’immobilier demain. De nombreux facteurs peuvent l’influencer, comme un contexte international, les taux de crédit, la spéculation dans une région, le contexte économique local, la promotion ou au contraire la dégradation d’un quartier…

Les lois fiscales ou les décrets peuvent aussi changer le contexte et le faire monter en raréfiant les constructions ou au contraire le faire baisser car trop de logement à vendre sur le marché.

Ainsi on constate que le prix du marché est cyclique et dépendant du contexte. Il peut être très élevé à un moment donné mais aussi perdre de sa valeur sur une autre période. N’oublions pas qu’à Paris, entre 1991 et 1996, le prix du mètre carré a perdu 40 %.

Bien évidement si on achète au plus haut et que l’on doit revendre au plus bas, l’opération s’avèrera mauvaise et vous pouvez même y perdre de l’argent.

A contrario, si on peut revendre plus cher que l’on a acheté, alors cette plus-value améliorera encore le bilan de l’opération. Certains y ont d’ailleurs fait leur fortune.

Que faire aujourd’hui ? Acheter en pensant que le marché immobilier va continuer à progresser ? Personne ne pourra vous l’assurer mais on constate quand même, que sur de longues périodes la tendance du marché immobilier est positive.

Un conseil ! Plus l’achat est à long terme et mieux vous connaissez le secteur immobilier dans lequel vous investissez et plus vous avez de chances de faire une bonne opération.

Que se passe t’il si je perds mon travail ?

Attention aux idées reçues ! « Si j’achète mon logement et je me retrouve au chômage, au moins je serai chez moi « . Fausse bonne idée, la banque face à un propriétaire en cours d’accession, aura toujours des moyens pour vous expulser si vous ne remboursez pas votre prêt immobilier.

Pas de panique cependant ! Vous pouvez souscrire à une assurance perte d’emploi lorsque vous réaliserez votre emprunt immobilier.

Vous savez aussi qu’il est toujours possible de revendre et redevenir locataire si les remboursements d’emprunts deviennent trop lourd pour votre budget. Vous retrouverez le capital que vous avez déjà remboursé pendant cette période d’épargne forcée. C’est l’un des avantages à acquérir son logement.

Acheter à 2 ?

Acheter à deux est fréquent. C’est souvent le cas quand on commence à s’établir ensemble, que l’on souhaite constituer un lieu de vie plus grand, et avec deux revenus il est plus facile d’acheter.

Il faut d’ailleurs bien préciser lors de l’achat, les modalités de la propriété du bien, car cela déterminera à terme une éventuelle séparation du capital acquis.

En cas de séparation, comme pour les divorces il y a deux solutions habituelles : Soit l’un rachète la part de l’autre en fonction d’une estimation de prix, soit le bien est vendu et chacun récupère sa part au prorata de leurs apports.

La location/accession, une opportunité !

La location-accession est un dispositif qui facilite l’achat d’une résidence principale à des personnes qui veulent acheter pour la première fois leur résidence principale (primo accédant) et dont les revenus des années antérieures sont limités.

Cela permet d’avoir un logement neuf, parfois en centre-ville, avec les nouvelles normes thermiques, phoniques, RT 2012, NF Habitat… à des prix très intéressants.

C’est particulièrement intéressant pour des jeunes qui entrent dans la vie active donc avec des revenus précédemment faibles mais qui disposent désormais de revenus suffisants et d’une situation stable pour songer à une acquisition.

En résumé, acheter ? ou louer ?

Un achat immobilier s’envisage nécessairement à moyen terme, si vous avez des doutes, prenez le temps d’étudier votre projet.. en restant locataire vous êtes libre de toute contrainte.

Par contre, sur le long terme et d’un point de vue purement financier, vous avez généralement tout intérêt à acquérir votre habitation principale. C’est souvent la première étape de la constitution du patrimoine personnel.


Faut-il acheter ou louer son appartement ? Faites vos calculs

Acheter ou louer ? Vaste question que chacun d’entre nous se pose un jour !

Quand on paye un loyer on a souvent le sentiment de jeter de l’argent par les fenêtres et on préfèrerait avec cette somme acquérir un patrimoine.

D’un autre coté on est conscient que l’achat d’un appartement ou d’une maison coûte, en frais et remboursements d’emprunt, souvent bien plus cher qu’un loyer et l’on se demande si finalement c’est vraiment rentable ?

Alors, acheter ou louer ? La réponse à cette question est loin d’être aussi simple qu’on pourrait le penser d’un premier abord !

Eléments objectifs et subjectifs…

L’acquisition de son logement est un « projet de vie » et à ce titre se raisonne à deux niveaux.

Au niveau financier bien sur, car  près de 30 % des revenus d’un foyer sont souvent  attribués au logement qui est le premier poste de dépenses et donc un enjeu important dans l’équilibre budgétaire.

L’achat de son habitation principale a également une dimension « subjective » qui est parfois tout aussi importante. On aime se sentir « chez soi », pouvoir aménager et décorer sa maison à son goût, assurer son avenir avec un toit pour sa retraite, transmettre un bien à ses enfants…

Si la dimension « personnelle » existe indubitablement, dans le choix d’acheter ou louer son logement, les calculs financiers permettent de s’assurer de la faisabilité et de la viabilité du projet à terme et d’analyser l’impact financier du projet sur son patrimoine futur.

Au niveau des calculs financiers

Est-ce qu’au niveau financier, une personne a plus intérêt à acheter son appartement ou à rester locataire ?

Prenons un exemple ; Une personne habite un T2 à Nantes pour un prix moyen de location de 535 € (11,9 € le m2 en décembre 2009 Source seloger.com). Si elle souhaite acheter ce même appartement, le prix d’achat serait de 150 848 + frais notaire 14 247 = 165 095  (Source INSEE prix moyen des appartements en 2008 : 3352 € / m2).

En cas d’achat immobilier :

Si elle emprunte la totalité de la somme à 5,5 % sur 20 ans, les mensualités d’emprunt s’élèveraient par mois à 1 135,67 €.

Elle aura acquis au bout de 20 ans  un appartement qui aura un prix de revente, s’il se valorise à 3% par an (hors frais), de 272 448 €.

En cas de location :

La personne reste en location mais elle fait le même effort financier mensuel que si elle payait le remboursement d’emprunt. Chaque mois, elle payera son loyer de 535 € et placera la différence soit 600,67 € (1135,67 – 535)  sur un livret au taux moyen de 3%. Avec les sommes placées, elle aura acquis au bout de 20 ans un capital de 196 815  €.

Dans ce cas,  cette personne a plus intérêt à d’investir dans l’achat de sa résidence principale que de rester locataire.

La démonstration semble nette, cependant, si l’on regarde ce qu’il s’est passé ces 20 dernières années, on se rend compte que cette situation n’est que théorique et qu’il est difficile de prévoir l’évolution des différents paramètres qui font varier cette équation.

Ces 20 dernières années, rester locataire…

Les placements boursiers ont connu ces 20 dernières années et malgré de forts soubresauts, une très forte croissance. Par exemple, le CAC 40 s’est valorisé de 460% en 20 ans (il est passé de 1000 à 5 614 points) soit une croissance moyenne de 9 % par an.

Le marché de l’immobilier d’autre part, bien que soutenu, a connu une croissance moins forte. Le prix de vente du m2 des appartements selon l’Insee est passé de 1 508 € en 1988  à  3 352 € en 2008 soit une croissance de 222 % en 20 ans, environ 4,1 % par an.

Enfin les taux d’intérêts il y a 20 ans étaient de près de 9%.

Pour reprendre l’exemple précédent,

  • En achetant un appartement pour le même montant de 165 095 €,  avec un taux d’intérêt de 9%, le remboursement mensuel serait de 1 485,40 €. par ailleurs, En cas d’acquisition, l’appartement atteindrait au bout de 20 ans une valeur de 336 941 €.
  • En restant locataire et en payant un même loyer de 535 €, la somme placée chaque mois serait de 950,40 €. Dans ce cas, le capital acquis avec les placements serait de 611 540 €.

En conséquence, il valait mieux rester locataire que devenir propriétaire.

Difficile de prévoir l’avenir…

Ce deuxième exemple laisse apparaître que de nombreux paramètres peuvent faire pencher la balance financière d’un coté ou de l’autre.

Les taux d’intérêts

Les taux d’intérêt ont un impact très important car ils influent fortement sur le montant des remboursements d’emprunts en cas d’accession à la propriété d’une part et dans le même temps conditionnent la rémunération des sommes disponibles pour être placées qui seront souvent d’autant mieux rémunérées que les taux d’intérêts seront hauts.

En conséquence, plus les taux d’intérêts seront bas, plus les conditions seront favorables à l’accession à la propriété… Aujourd’hui les experts sont d’accord pour dire que les taux d’intérêts sont particulièrement bas, ce qui est un élément favorable à un investissement immobilier.

L’évolution des marchés

« La pierre » est souvent considérée comme un placement sûr et stable cependant les problèmes récents rencontrés sur le marché de l’immobilier remettent en cause cette certitude. De plus, à l’inverse des marchés de capitaux si le marché de l’immobilier semble moins risqué à court terme, il est considéré par les spécialistes comme plus risqué à long terme : obsolescence du bien, dégradation de l’environnement, instabilité juridique, évolution des normes…
Personne ne peut dire à quel niveau se situera le marché immobilier dans 20 ans…

Pour obtenir des placements ayant des niveaux de rentabilité corrects, il est souvent nécessaire de se tourner vers des placements dynamiques souvent adossés aux marchés boursiers.
Connus pour leur forte volatilité  à court terme ils sont néanmoins réputés pour être sûrs à long terme et d’ailleurs ceux-ci ont connu une forte croissance depuis 20 ans malgré de très fortes crises. Si l’on considère l’évolution des taux ces 20 dernières années, il est évident qu’il aurait mieux valu investir en bourse qui a connu une évolution moyenne annuelle de 9% que dans l’immobilier à 4,1 %.

Ainsi, au regard de ces éléments, il est bien difficile de projeter l’évolution de ces marchés sur les 20 prochaines années…

Des paramètres extérieurs

Enfin d’autres éléments sont à prendre en considération même s’ils influent moins sur l’analyse et n’ont pas été pris en compte dans les calculs dans un souci de simplification et considérant qu’ils se neutralisent en grande partie.

Les loyers vont avoir tendance à augmenter chaque année même si cette croissance devrait être plus faible sur les prochaines années. Cette augmentation des loyers plaide en faveur de l’achat de son habitation principale car si l’on emprunte avec des taux fixes, les remboursements quant à eux resteront stables puis disparaitront à l’échéance de l’emprunt.

Les personnes qui accèdent à la propriété bénéficient également d’aides spécifiques : déductibilité des emprunts, prêts à taux préférentiels…

En revanche, les propriétaires constatent souvent des charges supplémentaires que les locataires ne paient pas ; ils doivent payer la taxe foncière, les frais d’entretien et de co-propriété. De plus les propriétaires de leur logement réalisent généralement plus de travaux d’aménagements et de décoration.

Votre situation personnelle

Enfin, le cas reste théorique, car il ne tient pas compte de votre capacité d’endettement, de vos moyens financiers réels, de votre patrimoine actuel ou de vos perspectives professionnelles.

Par exemple ces calculs supposent que vous ne déménagiez pas avant l’échéance de votre crédit or on sait que les propriétaires changent de résidence tous les 7,5 ans en moyenne. Si vous déménagez, vous aurez à supporter les frais de notaire et d’agence immobilière (soit,de 12 à 17% du prix de votre bien) ce qui pourrait anéantir l’avantage financier acquis.

Votre stratégie financière

La réponse réside peut-être dans votre stratégie financière…

L’acquisition de son logement principal permet souvent d’équilibrer et sécuriser son patrimoine. Les foyers disposent en général de fonds placés sur les marchés financiers et l’acquisition du logement lui permet d’équilibrer les risques en investissant dans l’immobiler. De plus cet investissement peut ensuite être un socle pour d’autres investissements car il peut être mobilisé avec un crédit hypothécaire pour réaliser d’autres opérations.

Vous préférerez investir sur les marchés financiers, peut-être pour diversifier votre risque si vous avez déjà des biens immobiliers ou encore si vous souhaitez disposer d’un capital plus facilement mobilisable.

Enfin, il faut noter que la vertu d’un achat immobilier est de vous « obliger » à affecter une certaine partie de vos revenus à votre patrimoine, car en restant locataire, il est souvent difficile de s’obliger à placer chaque mois des sommes dans cet objectif. Il fonctionne un peu comme une épargne forcée.

Alors faut-il rester locataire ?

Nous n’avons pas dit ça ! A chacun de faire son analyse et la part des choses dans ses attentes et sa stratégie financière.

Mais il ne faut pas se cacher la réalité. Devenir propriétaire n’est pas aussi financièrement intéressant que l’on voudrait bien le croire, les charges et frais sont importants et les risques existent… Cependant, sans pouvoir prédire de l’avenir et en laissant à chacun son interprétation des éléments, la faiblesse des taux actuels fait pencher la balance vers l’acquisition de son logement.

D’un autre coté, être locataire a ses inconvénients mais reste « pratique » surtout quand on est encore actif et que l’on risque de déménager occasionnellement.

Et puis, il ne faut pas oublier que d’autres alternatives existent…
Pourquoi ne pas plutôt acheter au moment de partir à la retraite avec le capital mis de coté pendant votre période de location ?
Pourquoi ne pas rester locataire et investir dans l’immobilier locatif en profitant des avantages fiscaux octroyés par l’état ?


Salon de l’immobilier Marseille Méditerannée – 15 au 17 octobre 2010

Dates : du 15 au 17 Octobre 2010
Lieu : Marseille – Parc CHANOT
Entrée : Entrée gratuite
 
De très nombreux exposants pour vous renseigner dans le cadre d’un projet immobilier que ce soit dans le neuf ou l’ancien, pour de la maison individuelle ou un logement.
Des conférences sont également organisées.
 
Pour plus de renseignements : Salon immobilier de Marseille

 


La GRL, Garantie des Risques Locatifs, pour louer plus facilement

La GRL est un contrat d’assurance qui permet aux bailleurs de se garantir contre les risques de loyers impayés.

Il a pour objectif de favoriser l’accès au logement à un plus grand nombre de personnes en facilitant et en sécurisant la relation locative entre un locataire et son propriétaire.

Ce dispositif a été mis en place entre les partenaires sociaux du 1%logement, l’Etat et les assureurs. Il a été récemment élargi par un décret paru le 26/12/2009 qui prévoit la mise en place d’un contrat d’assurance unique pour tout locataire ayant un taux d’effort inférieur à 50 %.

Son principe

La GRL est un contrat d’assurance qui est souscrit par un bailleur privé auprès d’un assureur afin de se garantir contre les risques d’impayés de loyer.

Depuis l’entrée en vigueur du décret du 26/12/2009, le nouveau contrat d’assurances GRL se substitue au dispositif PASS-GRL® . Si un contrat PASS-GRL® avait été souscrit, celui-ci continuera à produire ses effets jusqu’au départ du locataire.

Quelles sont les garanties apportées par la GRL

Le dispositif concerne des logements

appartenant à un bailleur privé, personne physique ou SCI entre parents jusqu’au 4ème degré

mis en location nu ou meublé sur le territoire français,

destiné à la résidence principale et loué moins de 2000 € par mois.

La GRL assure :

  • La couverture des impayés de loyer TTC (loyer + charges locatives) pendant toute la durée du bail ou des indemnités d’occupation acquises, jusqu’au départ du locataire dans la limite de 70 000 € de garantie globale par bail.
  • La prise en charge des frais de contentieux (compris dans le plafond des frais de 70 000 €)
  • La prise en charge des dégradations locatives constatées au départ du locataire, dans la limite d’un plafond de 7 700 euros TTC par logement nu et 3 500 € pour les meublés.

Les locataires concernés

Contrairement à d’anciens dispositifs, le profil des locataires potentiellement concerné a été élargi.

Le GRL couvre désormais :

  • Tout candidat locataire quelle que soit sa situation professionnelle, dont les loyers ne représentent pas plus de 50 % de ses revenus, aussi appelé taux d’effort.
  Loyer + charges et taxes locatives mensuels
Taux d’effort  =
  Ensemble des ressources mensuelles
( y compris allocations et aide personnelle au logement)

 

  • Le locataire “en place” depuis plus de 6 mois. Celui-ci ne doit pas avoir eu, 2 mois consécutifs ou non, d’impayés totaux ou partiels de loyer au cours des 6 mois précédant la date de souscription du contrat GRL.

Les ressources prises en compte pour le calcul du taux d’effort comprennent l’ensemble des revenus des personnes composant le ménage locataire ou des colocataires, soit la somme des revenus d’activités ou pensions, des allocations familiales et sociales, y compris aides au logement éventuelles versées et des autres revenus à caractère régulier

Ainsi la GRL dispense le locataire de produire la caution d’un tiers. Il devrait remplacer à terme la garantie LOCA-PASS®.

Comment souscrire ?

Pour souscrire à la GRL il suffit de s’adresser à un assureur adhérent GRL. Le taux de prime est librement fixé par chaque compagnie d’assurances.

Les prix étant fixés librement et il ne faut donc pas hésiter à consulter plusieurs assureurs. Des options supplémentaires peuvent également être ajoutées au socle de base par chaque assureur qui doit en distinguer la tarification.

Combien ça coûte

Si l’on considère quelques uns des prix affichés par les assureurs, la prime s’élève à environ 2,5 % du loyer annuel TTC pour le socle de garantie GRL. Ainsi pour un loyer de 600 €, cela représente 15 € par mois, soit 180 € à l’année.

Le coût de la GRL est déductible des revenus fonciers ou donne droit à un crédit d’impôt (50 % du montant de la prime).

 

La GRL représente le prix de la tranquillité pour les bailleurs. Elle doit inciter certaines personnes qui ne souhaitait pas courir le risque d’impayé à remettre en location des logements.

Cependant le coût de ce dispositif vient s’ajouter aux diverses charges qui ne cessent d’augmenter et qui assurément représente encore un frein pour de nombreux bailleurs qui préfèrent encore gérer eux même le risque.

C’est notamment le cas des propriétaires qui ont plusieurs biens locatifs et qui mutualisent le risque ou encore ceux qui sont dans des zones locatives tendues et qui peuvent facilement sélectionner des locataires ayant une bonne solvabilité.

Pour plus de renseignements, consulter le décret du 26/12/2009


La location de voiture

La location de véhicule pour une courte durée (allant de quelques heures à plusieurs semaines) est un bon moyen de se déplacer lorsque vous n’avez pas votre propre voiture. Mais cela peut s’avérer cher et compliqué si vous ne prenez pas le temps de faire quelques vérifications préalables.

 
 
 
 
 
 

7 % de la population française a recours au moins une fois par an à la location d’un véhicule. Parmi eux, 35 % louent pour effectuer un trajet, en complément du train ou de l’avion. 65 % louent pour une utilisation locale ou de proximité.
Ils louent généralement une voiture pour les week-ends et vacances et un utilitaire pour les déménagements et autres transports d’objets volumineux.

Voici quelques conseils pour louer une voiture et vous éviter une augmentation de la facture au retour.

 
 

Les critères pour pouvoir louer un véhicule

 
 
 

Les critères pour pouvoir louer un véhicule sont dépendant de chaque organisme de location. En pratique pour louer un véhicule vous devez être âgé au minimum de 21 ans, avoir un permis de plus d’un an et pour les moins de 25 ans une assurance jeune conducteur est obligatoire. Pour certaines catégories de voitures (4X4…) vous devez avoir plus de 25 ans et 3 ans de permis.

 

Les pièces obligatoires à présenter au loueur sont :

  • La carte d’identité,

  • Le permis de conduire,

  • Parfois un justificatif de domicile ou un justificatif de revenus.

 
 
 

S’il y a des conducteurs supplémentaires, il faut le préciser lors de la réservation. Tous doivent se présenter avec leurs documents ci-dessus le jour du retrait du véhicule.

Certains loueurs vérifieront vos antécédents de conducteur. Dans ce cas, ils peuvent refuser la location pour excès de vitesse récent, non-port de la ceinture, accidents, conduite en état d’ivresse, délit de fuite, conduite sans permis…
Demandez dès le début si le loueur procède à cette vérification pour vous éviter d’être éconduit si vous faites partie de ces cas.

 
 

Choisir un loueur

 
 

De manière générale, faites attention aux offres trop séduisantes qui vous proposent par exemple une voiture pour 15 euros par jour. Très souvent ce prix promotionnel ne comprend pas les frais tels que les taxes, les assurances, les frais de dossier, le kilométrage, le nettoyage…

 

Vous aurez moins de surprise avec une enseigne connue, mais paierez peut-être plus cher…

 

En outre, avec un «petit» loueur, vous devrez ramener le véhicule à l’endroit où vous l’avez loué. Les grandes enseignes se situent partout en France et vous pourrez déposer la voiture dans une autre agence si vous en avez besoin.

 
 

Choisir un véhicule

 
 
 
 
 
 
 

Avant de vous rendre chez le loueur, pensez à la taille, au type de véhicule, au nombre de passagers et au budget dont vous disposez.

Lors de la réservation, vous choisissez une catégorie de véhicule et non un modèle de voiture. Les catégories de véhicules, portent des lettres de l’alphabet, la catégorie A, la plus basse, comprend les petites voitures (Clio, 106, Twingo…).

L’écart de prix entre deux catégories peut être faible et les systèmes de classification des véhicules peuvent changer d’un loueur à un autre.

 
 

Les options

 
 
 

Si vous effectuez un court trajet dont vous connaissez la distance, optez pour l’option «kilomètrage limité», vous bénéficierez ainsi d’un meilleur tarif. Si vous dépassez le nombre de kilomètres déterminé, vous aurez une facturation supplémentaire au kilomètre dont vous devez prendre connaissance avant de partir.

Certains accessoires sont aussi en option : siège bébé, siège enfant, réhausseur, glacière, GPS, supports de skis ou de vélos… Ils sont souvent très couteux.

 
 

Les tarifs

 
 
 
 
 

Pour un véhicule de catégorie A, il faut compter environ 35 € par jour.

La plupart des loueurs acceptent tous les moyens de paiement mais ils ont une préférence pour les cartes bancaires.
Vous pouvez aussi réserver et payer la location du véhicule sur Internet. Les tarifs seront plus bas que dans une agence.
Comparez les prix d’un loueur à l’autre. Vérifiez les offres promotionnelles et choisissez celle qui convient le mieux à vos besoins.

 

Voici ce que vous aurez à payer en plus de la location pure :

  • Frais des options.

  • Un dépôt de garantie ou franchise.

  • Frais de surtaxes et de descente d’aéroport ou de gare. (environ 15 €)

  • Frais de carburant.

  • Coût de kilométrage.

  • Impôts et taxes.

  • Frais additionnels de conducteur.

  • Coût additionnel si le conducteur n’a pas un certain âge.

  • Coût additionnel si restitution du véhicule dans une autre agence(15 à 30 €).

  • Frais des dommages au véhicule.

Les assurances

 
 
 
 

En général, le pris de la location du véhicule comprend l’assurance responsabilité civile au tiers mais rarement l’assurance tout risque. Vous serez donc couvert en cas de dommages matériels ou corporels causés à un tiers ou à son véhicule mais pas pour les dommages causés au véhicule loué.

Pour plus de tranquillité, pensez à prendre une assurance complémentaire tout risque, souvent proposée par le loueur, qui vous couvrira en cas d’accident, de vol ou de dégât sur le véhicule loué.

Une franchise existe souvent en cas de problème sur le véhicule loué. Celle-ci restera à votre charge et pourra être assez élevée.

 
 

La réservation

 
 
 

Réservez à l’avance le véhicule pour être sûr qu’il soit disponible, surtout en période de vacances.

Lisez bien le contrat, faites enlever les mentions auxquelles vous n’avez pas souscrit (assurances, options équipements…). Demandez à ce qu’on vous explique les parties que vous ne comprennez pas. Vérifiez bien ce qui est compris dans le prix de la location et ce qui ne l’est pas.

 
 

La vérification de véhicule

 
 

Avant de partir, faites un état des lieux du véhicule. Regardez bien l’intérieur et l’extérieur du véhicule. Faites attention à l’éclairage, aux sièges, aux détériorations déjà présentes, aux rayures et bosses et aux pneus. N’hésitez pas à observer le véhicule sous tous les angles. Signalez le moindre problème au loueur et reportez-le sur le contrat de location.

Si vous ne le faites pas, le loueur pourrait vous rendre responsable de dégâts antérieurs et vous faire payer les réparations. Par ailleurs vérifiez le compteur kilométrique du véhicule. Ce kilométrage doit être le même que celui inscrit sur le contrat.

 
 

La restitution

 
 
 
 
 

Quand vous ramenez le véhicule, le plein d’essence doit être fait, à moins que vous ayez opté pour le paiement à l’avance du plein à un tarif préferentiel. Dans ce cas, c’est le loueur qui s’en chargera au retour du véhicule.
Restituez le véhicule à l’heure convenue lors de la réservation. Dans le cas contraire, le loueur pourrait vous faire payer des indemnités de retard.
Préférez rendre le véhicule aux heures d’ouverture de l’agence pour éviter tout problème ou malentendu.

 
 
 
 

Pour vous donner un ordre de prix, voici trois simulations de location d’un véhicule.
Cependant, les tarifs et options changent selon le loueur. Demandez un devis avant de réserver.

 
 

Premier cas : une personne seule pour une location d’un week-end

 
 

Nombre de conducteurs

Un conducteur

Âge du (des) conducteur(s)

Plus de 25 ans (1 an de permis minimum)

Type et catégorie du véhicule

Voiture de tourisme catégorie A

Durée de la location

1 week-end : vendredi matin au lundi matin

Agence ville ou aéroport/gare

Agence en ville

Kilométrage

750 km, 0,39 € le km supplémentaire

Options et matériels

Néant

Total paiement à l’agence

137,46 €

Total paiement en ligne

111 €

 
 


Second cas : une famille avec deux enfants pour une location d’une semaine à la montagne

 
 

Nombre de conducteurs

Deux conducteurs

Âge du (des) conducteur(s)

Plus de 25 ans (1 an de permis minimum)

Type et catégorie de véhicule

Voiture de tourisme catégorie D

Durée de location

1 semaine: du vendredi au vendredi suivant

Agence villeou aéroport/gare

Agence à la gare : 29 €

Kilométrage

1750 km, 0,45 le km supplémentaire

Options et matériels

Deux sièges enfant : 56 €

équipement auto-neige : 125 €

Total paiment à l’agence

585,29 €

Total paiement en ligne

536,81 €

 
 


Troisième cas : une personne loue un utilitaire pendant 2 jours pour déménager

 
 

Nombre de conducteurs

Un conducteur

Âge du (des) conducteur(s)

Plus de 25 ans (2 ans de permis minimum)

Type et catégorie du véhicule

Utilitaire catégorie 10/12 mètres cubes

Durée de location

2 jours

Agence ville ou aéroport/gare

Agence en ville

Kilométrage

200 km, 0,31 € le km supplémentaire

Options et matériels

1 kit carton : 22 €

Total paiement à l’agence

235 €

Total paiement en ligne

Néant

 

 

 


La location avec option d’achat (LOA)

 

Vous voulez changer de voiture… avez vous pensé à la LOA ?
La Location avec Option d’Achat peut vous intéresser si vous voulez changer de voiture neuve régulièrement, sans verser d’apport et tout en maîtrisant votre budget. Vous pouvez même choisir de devenir propriétaire ou non du véhicule….

 

La Location avec Option d’Achat (LOA), aussi appelée crédit-bail ou leasing, est une formule de location de véhicule destinée aux professionnels et aux particuliers. Cette formule, proposée par les sociétés financières des constructeurs automobiles, quelques banques et organismes financiers, vous permet de louer pour une longue durée, un véhicule neuf de votre choix. Vous payez des loyers mensuels et au terme du contrat, vous avez la possibilité d’acheter ce véhicule. Sa valeur de rachat est fixée à l’ouverture du contrat.

 

Ainsi avec la LOA vous louez un véhicule:

  • pour une durée de 24 à 72 mois

  • pour un kilométrage annuel compris généralement entre 10 000 et 30 000 km.

  • Avec des loyers qui peuvent être égaux sur toute la durée de la location ou être modulés selon les années.

La Location avec Option d’Achat n’est pas un crédit. La mention de taux d’intérêt d’ailleurs n’est pas obligatoire. Mais vous bénéficiez quand même d’un délai de rétractation de 7 jours après la signature du contrat.

 

Les éléments qui doivent figurer sur le contrat

 

Le contrat doit préciser

  • La date et la durée de l’offre,

  • L’identité des parties,

  • Le prix du véhicule loué (valeur effective lors de la location),

  • La désignation du véhicule,

  • La durée de la location,

  • Les modalités de remboursement de la location,

Les coûts de l’opération qui doivent paraître

  • Le montant du dépôt de garantie (jusqu’à 15 % du prix du véhicule),

  • Le montant, le nombre et la périodicité des loyers (avec ou sans assurance), le premier loyer peut être majoré jusqu’à 35 % du prix du véhicule,

  • La valeur de rachat du véhicule au terme de la location en cas d’acquisition (valeur résiduelle),

  • Le coût total de l’opération (prix total des loyers TTC + valeur de rachat + coût des éventuelles assurances souscrites)

Les différents montants sont souvent exprimés en pourcentage du prix d’achat TTC du véhicule loué.

 

A prévoir en plus du loyer

  • Les frais de carte grise souvent au nom de la société de location,

  • L’assurance « tous risques » obligatoire, si elle n’est pas souscrite avec la location (au nom de la société),

  • Les frais d’entretien et de réparation éventuels si l’option n’a pas été choisie à l’ouverture du contrat.

A la fin de la location…

 

Quatre possibilités s’offrent à vous :

  • L’achat par anticipation : Les contrats prévoient une période minimale de location, après ce délai, vous pouvez acheter le véhicule à une valeur de rachat déterminée par le contrat,

  • L’achat à la fin du contrat : Vous devez payer la valeur résiduelle du véhicule et établir une nouvelle carte grise à votre nom,

  • La restitution du véhicule : vous récupérez le dépôt de garantie si le forfait kilométrique a été respecté et si la voiture est en bon état.

  • La restitution du véhicule et la souscription à un nouveau contrat avec une nouvelle voiture : vous récupérez la garantie dans les mêmes conditions. Vous pouvez l’utiliser comme dépôt de garantie pour le véhicule suivant.

En cas de problèmes…

 

En cas de non-paiement de votre part

 
 
 

Si vous ne pouvez plus payer les loyers, vous êtes en droit de demander un report d’échéance.
Si le report est accepté par le loueur, il peut vous demander une indemnité égale à 4 % des sommes reportées.
Si le report est refusé, le loueur peut vous demander la restitution du véhicule, le paiement des loyers échus et non réglés ainsi qu’une indemnité de résiliation de 8 % du montant du capital restant dû.

 

En cas de dégradation, de perte, de vol ou de destruction du véhicule

 
 
 

Si la voiture est accidentée mais réparable, le locataire doit faire exécuter les réparations. Avec l’assurance « tous risques », soit l’indemnité est versée directement au loueur qui la reversera au locataire sur justification des réparations, soit le locataire perçoit directement les indemnités.
Si la voiture est perdue, volée ou détruite, le contrat sera considéré comme résilié.
Même si vous n’avez plus de voiture, vous devrez payer au loueur les loyers restant dus ainsi que la valeur résiduelle, déduction faite du montant de l’indemnité payé par l’assurance.

 

En synthèse …

 

Avantages

  • Vous roulez avec une voiture neuve, de votre choix,

  • Vous maîtrisez votre budget et connaissez à l’avance le prix de rachat du véhicule,

  • Vous pouvez garder votre véhicule à la fin de la location, contrairement à la Location Longue durée (LLD),

  • Vous n’êtes pas obligés de racheter le véhicule au terme du contrat,

  • Vous n’avez pas d’apport à verser,

  • Vous pourrez réajuster les mensualités en cas de dépassement ou si vous n’avez pas atteint le nombre de kilomètres annuel déterminé,

  • Vous bénéficiez de services complémentaires au choix (maintenance, garantie, entretien, assurance…)

Inconvénients

  • Risque de perte financière en cas de destruction ou d vol du véhicule, selon les conditions de l’assurance,

  • Formule plus coûteuse qu’avec un achat direct sans financement,

  • Dépôt de garantie assez élevé,

  • Paiement de la carte grise alors que vous n’êtes pas le propriétaire,

  • Surfacturation en cas de forfait kilométrique dépassé.

 

La Location avec Option d’Achat est une formule simple, rapide et sans surprise si vous avez bien déterminé tous les éléments dans le contrat et tant que vous ne rencontrez pas de problème majeur comme la destruction ou le vol du véhicule. A l’issue du contrat, vous pouvez devenir propriétaire du véhicule, le restituer ou recommencer un contrat avec une nouvelle voiture….

 

Si cela vous tente, demandez des devis, comparez les formules et choisissez celle qui vous convient le mieux !


La location longue durée (LLD)

 

Les Français d’une façon générale aiment être propriétaire de leur voiture. Mais, de plus en plus souvent les  particuliers et les entreprises, font maintenant appel à la LLD : la Location Longue Durée.
Cette formule de location de véhicule est une alternative intéressante à l’achat d’une voiture. Elle présente de nombreux avantages, mais est-ce vraiment plus économique ?

 

L’achat d’une voiture neuve est plus une perte d’argent qu’un investissement. En effet, une voiture perd jusqu’à 25% de sa valeur dès sa sortie du concessionnaire et jusqu’à 50% au bout de trois ans de vie. On recherche souvent la voiture présentant le meilleur rapport qualité-prix, mais peut-être devrait-on surtout se poser la question de la meilleure formule de financement ! Après tout quel est vraiment l’intérêt d’être propriétaire de sa voiture ?

 

La Location Longue Durée est un contrat de location pure. Vous louez une voiture neuve dont vous choisissez le modèle, pour une durée, un kilométrage et un prix déterminés à l’avance. Ce système de location qui est proposé, tant aux entreprises qu’aux particuliers, par plusieurs organismes (constructeurs, filiales de banque, courtiers, loueurs spécialisés) est souvent financièrement compétitif par rapport à l’achat d’un véhicule neuf et présente en outre l’avantage d’un service tout compris et donc d’une grande tranquillité d’utilisation.

 

Alors si vous renoncez à être propriétaire, la Location Longue Durée pourrait bien vous intéresser.

 
 

Les différents éléments compris dans le loyer

  • Le prix d’achat de la voiture et le prix de sa valeur résiduelle au terme de la location, établi à partir de la cote Argus
  • La durée du contrat  (un à cinq ans)
  • Le nombre de kilomètres effectués pendant la durée de la location
  • Les services compris (entretien, réparation, assistance, gestion administrative, assurance…)
 

La Location Longue Durée reviendrait, selon les professionnels, à 15% moins cher  si l’on considère le PRK (prix de revient kilométrique) en intégrant le prix du véhicule, le coût du crédit, les frais administratifs, les frais d’entretien et de réparation.

 
 

De plus, un apport personnel lors de la signature est possible mais pas indispensable. A l’issue du contrat, il suffit de rendre la voiture à celui qui vous l’a louée.

 

Avantages :

  • Tranquillité d’esprit avec une formule tout compris (voiture, entretien, réparation, assistance, remplacement de véhicule… )

  • Prix souvent attractif (à étudier) et maîtrise du budget grâce à un loyer fixe

  • Un véhicule neuf que vous changez aussi souvent que vous le désirez

  • Un interlocuteur unique pour tout ce qui concerne votre véhicule. L’organisme loueur prend en charge toutes les démarches relatives à l’achat (immatriculation, carte grise… ) et à l’usage (entretien…) du véhicule.

  • Indépendance des certains organismes loueurs qui vous permet de changer de marque comme vous le voulez.

  • Pas de capital de départ en général.

Inconvénients :

  • Les formules comprennent plus ou moins d’éléments, soyez attentif pour choisir celle qui vous convient le mieux.

  • Le dépassement du kilométrage annuel prédéterminé au départ vous sera facturé. Pensez à faire préciser cet élément dès la signature du contrat.

  • Manque de flexibilité des organismes : après signature, vous ne pourrez ni modifier ni annuler le contrat, même en cas de grand changement dans votre vie.

  • En cas de perte ou de vol vous continuez à payer les loyers.

  • Les loyers peuvent être plus élevés que les mensualités de remboursement d’un crédit pour un achat.

  • Vous n’êtes pas le propriétaire du véhicule et ne pourrez pas le garder longtemps ni faire une éventuelle plus-value à la revente.

 

Cette formule convient particulièrement à ceux qui souhaitent changer souvent de voiture et avoir un véhicule neuf. Elle a le mérite de restreindre le nombre d’interlocuteurs, de permettre une totale maîtrise de son budget et d’offrir un grand confort dans pour gérer et entretenir son véhicule.

 

A noter, que la LLD est proche mais distincte de la LOA  (Location avec Option d’Achat) qui, elle, permet de devenir propriétaire de sa voiture à la fin du contrat. 

 

La Location Longue Durée n’est pas encore très populaire et intéresse surtout les entreprises automobile qui peuvent ainsi déléguer la gestion de leur flotte automobile tout en bénéficiant d’avantages dont ne bénéficient pas les particuliers (loyers imputés en charges, TVA récupérable…).

 

Dans tous les cas, n’hésitez pas à étudier cette formule qui selon vos attentes spécifiques pourra répondre à vos besoins.

 

Indice de référence des loyers – les taux en vigueur

Le dernier indice de référence des loyers publié fait apparaître que l’augmentation des loyers sur les douze derniers mois s’établit à + 2,24% pour le premier trimestre 2012.

L’indice de référence des loyers sert de référence pour la révision des loyers en cours de bail dans le parc locatif privé depuis le premier janvier 2006.

Il remplace l’indice du coût de la construction, précédemment utilisé. Il parait durant la première quinzaine des mois de janvier, avril, juillet et octobre. 

Son mode de calcul a été modifié par L’article 9 de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat. Le nouvel indice correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

Prochaine parution autour du 13/07/2012
 

Indice de référence des loyers

(en vigueur depuis le 14/2/2008 – référence 100 au 4ème trimestre 1998)

Période


Indice de référence
des loyers

Variation annuelle
en %
Date de parution
1er trimestre 2012  122,7  + 2,24% 18/04/2012
4ème trimestre 2011  121,68  + 2,11 15/01/2012
3ème trimestre 2011  120,95  + 1,90 13/10/2011
2ème trimestre 2011  120,31  + 1,73 22/07/2011
1er trimestre 2011  119,69  + 1,60 14/04/2011
4ème trimestre 2010  119,17  + 1,45 14/01/2010
3ème trimestre 2010  118,70  + 1,10  16/10/2010
2ème trimestre 2010  118,26  + 0,57  12/07/2010
1er trimestre 2010  117,81  + 0,09  14/04/2010
4ème trimestre 2009  117,47   -0,06  17/01/2010
3ème trimestre 2009  117,41  + 0,32  16/10/2009
2ème trimestre 2009  117,59  + 1,31  25/07/2009
1er trimestre 2009  117,70  + 2,24  14/04/2009
4ème trimestre 2008  117,54  + 2,83  15/01/2009
3ème trimestre 2008  117,03  + 2,95  15/10/2008
2ème trimestre 2008  116,07  + 2,38  17/7/2008
1er trimestre 2008  115,12  + 1,81  16/4/2008
4ème trimestre 2007  114,30  + 1,36  14/2/2008
3 ème trimestre 2007  113,68  + 1,11  14/2/2008
2ème trimestre 2007  113,37  + 1,24 14/2/2008
1er trimestre 2007  113,07  + 1,44 14/2/2008
4ème trimestre 2006 112,77  // 14/2/2008
3ème trimestre 2006  112,43  // 14/2/2008
2ème trimestre 2006  111,98  // 14/2/2008
1er trimestre 2006  111,47  // 14/2/2008

 

 

Ancien Indice de référence des loyers  avant le 14/2/2008

 

Période


Indice de référence
des loyers

Variation annuelle
en %
Date de parution
3ème trimestre 2007 109,01 +2,49 9/01/2008
2ème trimestre 2007 108,36 +2,76 12/10/2007
1er trimestre 2007 107,66 +2,92 06/07/2007
4ème trimestre 2006 107,13 +3,23 06/4/2007
3ème trimestre 2006 106,36 +3,19 12/01/2007
2ème trimestre 2006 105,45 +2,78 13/10/2006
1er trimestre 2006 104,61 +2,46 11/07/2006
4ème trimestre 2005 103,78 +2,30 07/04/2006
3ème trimestre 2005 103,07 +2,30 18/01/2006
2ème trimestre 2005 102,60 +2,60 18/01/2006
1er trimestre 2005 102,10 +2,79 18/01/2006
4ème trimestre 2004 101,45 +2,69 18/01/2006
3ème trimestre 2004 100,75 +2,59 18/01/2006
2ème trimestre 2004 100,00 +2,36 18/01/2006
1er trimestre 2004 99,33 +2,30 18/01/2006
4ème trimestre 2003 98,79 +2,32 18/01/2006
3ème trimestre 2003 98,21 +2,30 18/01/2006
2ème trimestre 2003 97,69 +2,27 18/01/2006
1er trimestre 2003 97,10 +2,19 18/01/2006
4ème trimestre 2002 96,55 +2,22 18/01/2006
3ème trimestre 2002 96,00 +2,11 18/01/2006
2ème trimestre 2002 95,52 +2,32 18/01/2006
1er trimestre 2002 95,02 +2,55 18/01/2006
4ème trimestre 2001 94,45 +2,60 18/01/2006
3ème trimestre 2001 94,02 +2,87 18/01/2006
2ème trimestre 2001 93,35 +2,59 18/01/2006
1er trimestre 2001 92,66 +2,21 18/01/2006
4ème trimestre 2000 92,06 18/01/2006
3ème trimestre 2000 91,40 18/01/2006
2ème trimestre 2000 90,99 18/01/2006
1er trimestre 2000 90,66 18/01/2006
 Source INSEE
 

 

 

Pour tout renseignement supplémentaire consulter l’INSEE


Les aides au logement de la CAF

Il existe différentes aides au logement qui s’adressent tant aux propriétaires qu’aux locataires. Celles ci sont souvent conditionnées aux ressources du foyer.
 

Allocation de logement, pour un logement en location ou en propriété 

Cette aide est attribuée par la Caisse d’Allocations Familiales aux foyers modestes, quel que soit votre age ou votre situation familiale, dans deux cas :
  • Si vous êtes locataire, colocataire ou sous-locataire de votre habitation principale, vous pouvez avoir droit à une allocation pour payer votre loyer.
  • Si vous êtes propriétaire de votre logement, vous pouvez avoir droit à une allocation de logement pour acheter, construire ou améliorer votre logement.
Dans tous les cas, le logement doit respecter des conditions de décence, d’aménagements et de superficie selon le nombre d’occupants. (vérifier les critères auprès de la CAF)
 
Le montant de l’allocation est dépendant de très nombreux critères : montant des ressources, situation familiale, nature du logement, lieux de résidence, loyer, nombre de personnes à charge (enfants, parents âgés…). L’aide est revue dès que l’un de ces critères évolue.
 
Si vous avez moins de 25 ans vous pouvez avoir droit à cette aide à titre personnel, mais il faut savoir que vos parents n’auront plus droit aux prestations familiales pour vous.
 
Compte tenu de la complexité de calcul, il est difficile de préciser les critères d’obtention pour cette aide.
 
Nous vous recommandons, à partir de vos éléments personnels, de faire une simulation en ligne sur le site de la CAF: Simulation de l’aide au logement .
 
L’aide est versée une fois par mois et est revue dès qu’il y a un changement dans votre situation. Si vous êtes locataire, l’allocation peut vous être versée directement ou versée à votre propriétaire (obligatoire dans le cadre d’une HLM). Si vous êtes propriétaire, elle peut être versée directement à l’organisme préteur.
 
Cette aide est attribuée par la Caisse d’Allocations Familiales (CAF). Pour la demander, il faut remplir un formulaire de demande et joindre les justificatifs demandés. 
 
Les étudiants et les personnes sans enfant peuvent remplir directement leur dossier en ligne : aide au logement étudiant
 

Aide personnalisée au logement (APL)

Cette aide est distribuée par la Caisse d’Allocations Familiales. Elle est destinée à aider les personnes à revenus modestes à se loger.
 
Elle concerne les personnes :
  • Qui louent un logement conventionné (avec un contrat qui lie le propriétaire à l’Etat comme pour les HLM)
  • Qui accèdent à la propriété avec des prêts PAP (Prêt d’accession à la propriété), PC Prêt conventionné ou PAS (prêt d’accession sociale)
Les aides sont données directement au bailleur ou à l’organisme préteur
 
Compte tenu de la complexité de calcul, il est difficile de donner les critères d’obtention pour cette aide. Nous vous recommandons d’aller sur le site de la CAF : Simulation de l’aide au logement .
 
Cette aide est attribuée par la Caisse d’Allocation Familiale (CAF). Pour la demander, il faut remplir un formulaire de demande et joindre les justificatifs demandés. 
 
 

Prêt à l’amélioration de l’habitat.

Ce prêt est destiné à aider les locataires ou les propriétaires à faire des travaux pour améliorer leur logement. Il permet de financer l’achat de matériaux et/ou les prestations d’une entreprise qui effectuera les travaux.
Il peut être attribué à toute personne bénéficiant des prestations familiales (n’en font pas partie l’AHA ou l’aide au logement) sans condition de revenus.
Le prêt doit financer des travaux d’amélioration (cf. la liste de la CAF) à l’exclusion des travaux d’entretien, des travaux luxueux ou de travaux destinés à finir une construction neuve.
 
Le prêt est accordé pour financer une partie des dépenses réellement engagées et sera au maximum de 1067.14 €, au taux préférentiel de 1 %, remboursable en 36 mensualités.
 
Cette aide est attribuée par la Caisse d’Allocations Familiales (CAF). Pour la demander, il faut remplir un formulaire de demande et joindre les justificatifs demandés. 
 
Après accord, le prêt sera versé pour moitié au départ du dossier et pour le solde sur présentation des factures. Compte tenu du nombre de demandes, des délais importants peuvent exister pour leur attribution.