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Etre un consom’acteur grâce au commerce équitable

Aujourd’hui, on ne peut plus ignorer les conditions de vie déplorables des producteurs des pays du Sud.
L’organisation du commerce se fait souvent à l’insu et au détriment du producteur et du consommateur. Face à ce fléau, le commerce équitable tente de redonner dignité et autonomie aux producteurs.

La FINE (organisation qui regroupe les 4 fédérations internationales de commerce équitable : FLO, EFTA, NEWS et IFAT) définit le commerce équitable comme étant «un partenariat commercial, fondé sur le dialogue, la transparence et le respect, dont l’objectif est de parvenir à une plus grande équité dans le commerce mondial».
L’idée d’un commerce équitable n’est pas nouvelle. C’est en 1964 que le principe fondateur “Trade, not Aid” (du commerce, pas de l’aide) est lancé.

Actuellement, de nombreux produits de consommation courante sont importés des pays pauvres, dans lesquels les petits producteurs arrivent à peine à survivre.
Le commerce équitable a pour objectif de rémunérer décemment les producteurs pour leur travail.

Concrètement, le réseau d’acteurs du commerce équitable décide d’un prix minimum garanti pour les producteurs.
Ainsi le prix des produits vendus sur le marché «équitable» est plus élevé que celui des produits du marché traditionnel, mais le surcoût que l’on peut constater est intégralement reversé aux producteurs et non aux autres acteurs du circuit de distribution de ces produits.
Ces produits «équitables» portent des marques-labels reconnaissables en magasin (Max Havelaar…).

Tous les acteurs du commerce équitable doivent respecter ces cinq principes :

  • Garantir le respect des droits fondamentaux des personnes et notamment des producteurs,
  • Assurer une juste rémunération du travail des producteurs et artisans les plus défavorisés,
  • Instaurer des relations durables entre partenaires économiques,
  • Favoriser la préservation de l’environnement,
  • Proposer aux consommateurs des produits de qualité.

Les produits du commerce équitable

La liste des produits actuellement concernés par le commerce équitable est très vaste et s’élargit encore régulièrement. Voici les catégories de produits que l’on peut trouver en France :

  • Produits alimentaires et diététiques (café, thé, chocolat, riz, sucre, épices, jus, huile, compléments alimentaires…) issus à 60 % de l’agriculture biologique.

  • Textile et mode (habillage, soieries, uniformes, vêtements professionnels…)
  • Produits de beauté (maquillage, cosmétique, soins du corps, huiles essentielles…)
  • Artisanat (art de la table, statues, encens, bagagerie, vannerie, papeterie, bijoux, instruments de musique, jeux, objets en fibre, bois, os…)
  • Ameublement et décoration (salon, cuisine, salle de bain, tapis, jardin, rangements…)
  • Tourisme équitable.

Où peut-on trouver les produits ?

De nombreux points de ventes de produits issus du commerce équitable existent en France. Ils proposent, par l’intermédiaire de marques, labels et enseignes, des produits très variés.

  • 250 points de ventes spécialisés en commerce équitable (alimentaire, artisanat, textile, documents pédagogiques).

  • 2 500 points de ventes spécialisés en produits biologiques (alimentaire et cosmétique).
  • 10 000 grandes et moyennes surfaces.
  • En ligne ou par correspondance.
  • Marchés locaux, partout en France.
  • Restaurants, traiteurs, cantines.
  • Comités d’entreprises.
  • Distributeurs automatiques de boissons.

Trouvez le point de vente le plus proche de chez vous.

Comment identifier un produit issu du commerce équitable ?

Il n’existe pas de label public pour le commerce équitable, comme on peut en trouver pour les produits biologiques.

Vous pouvez cependant repérer ces produits grâce aux différentes marques et enseignes comme Max Havelaar, Artisans du Soleil, Biocoop, Croq’Nature, Fédération Artisans du Monde, Forest People, La Compagnie Du Commerce Equitable, Les comptoir du Cap, Tourisme et Développement Solidaire et bien d’autres encore.

Le prix juste

Le prix d’un produit équitable est appelé «prix juste».
Il est établi en fonction de plusieurs critères définis en accord avec les producteurs et l’ensemble des acteurs du processus de commercialisation.
Il comprend notamment la rémunération du producteur qui doit lui assurer une vie décente.

Selon le groupe Max Havelaar, un producteur de bananes «équitables» est rémunéré en moyenne près de 3 fois plus que sur le marché conventionnel.
Le consommateur français paye, lui, environ 10,5 % plus cher cette banane «équitable» qu’une banane traditionnelle.

Les produits issus du commerce sont donc un peu plus chers que les produits du commerce traditionnel. Toutefois, ils sont souvent de meilleure qualité et leur achat participe à rendre meilleures les conditions de vie des producteurs.

Le commerce équitable en progression

Le commerce équitable en France n’est pas encore entré dans les habitudes de consommation.
Un français dépense seulement 1,20 € par an en produits issus du commerce équitable, ce qui classe la France dans les «mauvais élèves», même s’il y a une bonne progression depuis quelques année.
Les plus gros consommateurs de produits équitables sont les Suisses, les Autrichiens, les Britanniques et les Néerlandais.

Les différentes crises alimentaires que l’on a connu en France (vache folle, OGM, grippe aviaire…) ont contribué à la sensibilisation et à la réflexion des citoyens sur leur alimentation et sur les alternatives existantes à la production industrielle de masse.
Ainsi le commerce équitable touche de plus en plus de monde et sa notoriété s’accroit.
Le plus simple est de s’informer et de goûter les produits équitables pour être convaincu du bien fondé de ce commerce.

Pour plus d’informations et pour savoir comment agir, rendez-vous sur le site de la Plate-Forme pour le Commerce Equitable


La vente à distance, un délai de rétractation de 7 jours

 
 

La vente à distance est une pratique d’achat très courante en France. Elle concerne les achats sur Internet, par catalogue de correspondance, publicités avec bon de commande…
En 2005, 76 % des foyers ont effectué au moins un achat à distance.
Voici, pour votre information, quelques points importants de la législation sur la vente à distance.

 
 

La vente à distance est réglementée par le Code de la consommation. De nombreux articles (L.121-16 et suivants) vous informent sur vos droits et devoirs concernant ce type d’achat.

 
 

Tout d’abord, on considère comme «vente à distance» toute vente d’un bien ou d’un service conclue entre un consommateur et un professionnel, les deux parties utilisent, pour la conclusion du contrat, exclusivement une ou plusieurs techniques de communication à distance.

 
 

Les techniques de communication à distance

 
 

Pour qu’un contrat de vente à distance soit valide, il faut qu’il précise certaines informations et qu’il soit ensuite confirmé au consommateur par écrit.

 
 

Les techniques autorisées

 
  • Les imprimés, qu’ils soient ou non adressés.

  • Les lettres standardisées.

  • La publicité de presse avec bon de commande.

  • Les catalogues.

  • Le téléphone, avec ou sans intervention humaine.

  • Le télécopieur.

  • La radio.

  • La télévision.

  • Le Minitel.

  • L’Internet…

 

Les techniques exclues

 
  • Les contrats portant sur des services financiers.

  • Les contrats conclus par le moyen de distributeurs automatiques ou pour des prestations fournies dans des locaux commerciaux automatisés.

  • Les contrats conclus avec les opérateurs de télécommunication pour l’utilisation des cabines téléphoniques publiques.

  • Les contrats conclus pour la construction et la vente de biens immobiliers ou portant sur d’autres droits relatifs à des biens immobiliers, à l’exception de la location.

  • Les contrats conclus lors d’une vente aux enchères publiques.

 

Certaines autres techniques sont interdites et sanctionnées pénalement. Il s’agit des «envois forcés» ou «ventes forcées» qui consistent à envoyer un produit que le client n’a pas commandé et à lui demander de payer.

 
 

L’établissement du contrat à distance

 
 

Les informations du contrat

 
 

Le professionnel est tenu de présenter au consommateur une offre de contrat contenant certains renseignements :

  • Le nom du vendeur ou du prestataire de service, son numéro de téléphone, son adresse ou celle du siège social.

  • Les frais de livraison.

  • Les modalités de paiement, de livraison ou d’exécution.

  • L’existence ou non d’un droit de rétractation.

  • La durée de validité de l’offre et le prix de celle-ci.

  • Le coût de l’utilisation de la technique de communication à distance.

  • La durée minimale du contrat proposé lorsqu’il porte sur la fourniture continue ou périodique d’un bien ou d’un service.

 

La confirmation par écrit

 
 

Le consommateur doit recevoir une confirmation, par écrit ou sur un autre support durable, au plus tard au moment de la livraison.

 

Cette confirmation doit comporter :

  • Les quatre premiers éléments d’information mentionnés ci-dessus.

  • Une information sur les conditions et modalités d’exercice du droit de rétractation.

  • L’adresse de l’établissement où le consommateur peut présenter ses réclamations.

  • Les informations sur le service après-vente et sur les garanties commerciales.

  • Les conditions de résiliation du contrat.

 

L’exécution du contrat à distance

 
 
 
 

Sauf si les parties en sont convenues autrement, le fournisseur doit exécuter la commande dans un délai de 30 jours à compter du lendemain de la transmission de la commande.
Si le fournisseur ne peut exécuter le contrat (indisponibilité du produit), le consommateur doit être prévenu et doit pouvoir être remboursé au plus tard 30 jours après le paiement de la commande.
Le fournisseur peut aussi fournir un produit de prix et qualité équivalents.

 
 

Droit de rétractation

 
 
 
 

Le consommateur dispose d’un délai de rétractation de 7 jours ouvrables sans justification de motifs ni paiement de pénalités à l’exeption des frais de retour. Il doit envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception.
Ce délai s’applique à partir de la réception du produit ou de l’acceptation de l’offre pour les prestations de service.
En cas de rétractation, le professionnel est tenu de rembourser au plus tard dans les 30 jours suivant la rétractation. Au delà, des intérêts seront appliqués.

 
 

Sauf si les parties en sont convenues autrement, le droit de rétractation ne s’exerce pas pour les contrats :

  • De services dont l’exécution a commencé.

  • De biens ou de services dont le prix est fonction des fluctuations des taux du marché financier.

  • De biens confectionnés sur-mesure ou personnalisés.

  • De biens qui, du fait de leur nature, ne peuvent être réexpédiés ou sont susceptibles de se déteriorer ou de se périmer rapidement.

  • De biens tels que les enregistrements audio ou vidéo ou des logiciels informatiques si l’emballage est ouvert.

  • De biens tels que les journaux, périodiques ou magazines.

  • De services de paris ou de loteries autorisées.

 

En cas d’infraction

 
 
 
 

Les contrats conclus en violation des articles sur la vente à distance du Code de la consommation sont de fait en infraction et donc nuls de plein droit.
En outre, les infractions concernant l’information préalable du consommateur, l’exigence d’une confirmation écrite pour ce dernier et le refus du vendeur de rembourser un produit dans les conditions mentionnées ci-dessus, sont punies d’une amende de 1 500 € (3 000 € en cas de récidive).
Les personnes morales sont passibles d’une amende de 7 500 € (15 000 € en cas de récidive).

 
 

Consultez le site de la FEVAD sur la règlementation de la vente à distance aux consommateurs.

 
 
 

Modèle de courrier pour une rétractation dans le délai de 7 jours et une demande de remboursement.


La législation de la vente à domicile

La vente à domicile, aussi appelée «vente directe», est la 3ème façon de faire ses achats après la vente en magasin et la vente à distance, avec laquelle il ne faut pas la confondre.

Une vente directe implique qu’il y ait un vendeur et un acheteur, tous les deux présents physiquement, en dehors d’un lieu destiné à la commercialisation.
S’agissant de la protection des consommateurs, l’activité de vente à domicile est qualifiée de vente par démarchage et est réglementée depuis la loi du 22 décembre 1972.
Cette réglementation est aujourd’hui codifiée dans les articles L.121-21 et suivants du Code de la consommation.

Cadre de la vente

Pour qu’il s’agisse d’un contrat de vente directe, la signature devra avoir lieu :

    • A votre domicile.

    • Sur votre lieu de travail.

    • Lors de réunions organisées hors des lieux de ventes habituels.

    • Lors de voyages publicitaires.

    • En magasin à la suite d’une invitation à retirer un lot ou un cadeau dans ce magasin.

Les dispositions du Code de la consommation s’appliquent aussi lorsque vous avez demandé au démarcheur de se déplacer.
Par contre, elles ne concernent pas les ventes dans les foires ou salons, ni les ventes par tournée de denrées de consommation courante, ni les ventes concernant un produit pour des besoins professionnels.

Un vendeur de vente directe doit disposer d’une carte d’identification délivrée par son entreprise avec son nom et l’adresse de l’entreprise. Vous devez en prendre connaissance et relever ces informations. En cas de contestation, il sera ensuite plus facile d’être précis sur les conditions de cette vente.

 

L’établissement du contrat de vente directe

Les produits et les conditions de vente doivent être décrits clairement à partir d’informations détaillées, complètes et vérifiables.

Les informations du contrat

Le contrat, ou bon de commande, doit être conforme aux exigences de la loi. Le contrat écrit doit être remis au moment de la conclusion de la vente.

Ce document doit impérativement comporter certaines informations :

    • Le nom du vendeur (ainsi que son adresse dans le cas particulier d’un acheteur-vendeur).

    • Le nom et l’adresse du fournisseur.

    • L’adresse du lieu de conclusion du contrat.

    • La désignation des produits (nature et caractéristiques des biens ou services commercialisés).

    • Les conditions d’exécution du contrat (délai, lieu et modalités de livraison, exécution de la prestation de service).

    • Le montant global de la vente et les modalités de paiement.

    • La reproduction intégrale des articles L.121-23, à L.121-26 du Code de la consommation.

    • La date apposée par le client ainsi que sa signature.

    • Un formulaire détachable de rétractation.

Le délai de rétractation

Vous disposez d’un délai de rétractation de 7 jours pour renoncer à la commande sans avoir à vous justifier, à compter de la date de signature du contrat.
Pour exercer ce droit vous devez envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception le formulaire de rétractation détachable.
Vous n’avez alors plus d’obligation vis-à-vis du vendeur et de l’entreprise de vente directe.

Pas de paiement pendant le délai de rétractation

Pendant toute la durée du délai de rétractation, vous ne devez effectuer aucun paiement sous quelque forme que ce soit.
Le vendeur n’a pas le droit d’exiger ni d’obtenir un paiement durant cette période.
Le paiement ne pourra intervenir qu’à l’issue du délai de 7 jours si vous ne vous êtes pas rétracté.

Infractions et sanctions

Nullité du contrat et sanctions

Si vous constatez l’une des infractions suivantes, sachez que cela entraîne la nullité du contrat et vous autorise à en demander la rupture totale :

    • Il manque des mentions obligatoires au contrat.

    • Le contrat n’est pas accompagné d’un formulaire de rétractation.

    • Le vendeur vous a demandé de payer avant le délai de rétractation de 7 jours.

    • Vous n’avez pas été informé de vos droits par le vendeur.

    • La contrat comporte une clause par laquelle vous abandonnez votre droit à renoncer à votre commande ou à votre engagement.

L’entreprise a alors l’obligation de reprendre la marchandise et de vous restituer le montant que vous avez payer si c’est le cas.
Elle peut être punie d’une peine d’emprisonnement d’un an et/ou d’une amende de 3 750 €.

Par ailleurs, l’abus de faiblesse ou de l’ignorance d’une personne pour lui faire acheter un bien ou un service est puni d’une peine d’emprisonnement de 5 ans et/ou d’une amende de 9 000 €.

En cas de litige

En cas de litige avec une entreprise du Syndicat de la Vente Directe, vous pouvez le saisir :

Syndicat de la Vente Directe
100, avenue du Président Kennedy
75016 PARIS
Tél. : 01 44 34 68 50
Fax : 01 42 15 30 90
e-mail :
info@fvd.fr

Vous pouvez également saisir gratuitement la Commission Paritaire de Médiation de la Vente Directe en cas de réclamation non satisfaite.

Fédération de la Vente Directe


Le droit d’usage et d’habitation

Le droit d’usage et d’habitation confère à une personne déterminée la faculté de loger, avec sa famille, dans un immeuble appartenant à autrui, dans la limite de ses besoins et de ceux de sa famille.

Cette personne n’a pas la possibilité, contrairement à l’usufruit, de louer le bien ou de le vendre. 

Ce droit fait l’objet d’une publicité foncière.

  • Le droit d’habitation a pour objet l’occupation d’un immeuble bâti.
  • Le droit d’usage porte sur le mobilier qui garnit les lieux. 

La fiscalité de la vente immobilière

La fiscalité de la vente immobilière comprend différents modes d’imposition.
  • La TVA immobilière s’applique pour les ventes de terrain à bâtir, ainsi que pour les ventes d’immeubles bâtis depuis moins de 5 ans, sous certaines conditions (appartement, maison…).
  • Les droits d’enregistrement s’appliquent dès lors que la vente n’est pas soumise à la TVA immobilière.
  • La plus value immobilière est applicable aux personnes physiques, et morales (SCI …) qui réalisent des plus values dans le cadre de la gestion de leur patrimoine.
 
La TVA immobilière
 
Le principe de la TVA est la taxation sur la valeur ajoutée.
 
 
==> Dans la vente de terrains à bâtir
 
 
La TVA immobilière s’applique en principe aux ventes de terrains à bâtir.
 
Sont considérés comme des terrains à bâtir :
  • les terrains nus (lotissement ou hors lotissement)
  • les terrains recouverts de bâtiments destinés à être démolis
  • les immeubles inachevés
 
Le principe
 
En principe les ventes de terrain à bâtir sont soumises à la TVA immobilière et donc exonérées de droits d’enregistrement.
 
La TVA est normalement due par l’acquéreur. Elle peut être, cependant, à la charge du vendeur dans 2 cas :
  • Lorsque le terrain a déjà fait l’objet d’une vente soumise à TVA
  • Lorsque le vendeur est une collectivité publique
 
La TVA devient exigible à la date de l’acte de vente.
 
A noter : Si le prix est fixé TTC, on peut déterminer le montant HT en appliquant le coefficient de 0.836.
 
Exemple : 150 000 € TTC  et 150 000 X 0.836 = 125 400 € HT
 
 
La dérogation
 
Il y a cependant une dérogation importante. Les terrains à bâtir acquis par des particuliers pour la construction de maison d’habitation, sont exclus du champ d’application de la TVA immobilière et relèvent des droits d’enregistrement.
 
Par ailleurs, la mesure dérogatoire ne concerne que les acquisitions faites par des particuliers personnes physiques, par conséquent si l’acquisition est faite par une personne morale (ex : SCI…) la TVA immobilière s’applique.
L’acquéreur doit déclarer dans l’acte, qu’il projette une telle construction. Aucun délai de réalisation n’est cependant imposé.
 
A noter : Si l’immeuble d’habitation est destiné à être vendu après construction c’est la TVA immobilière qui s’applique ; L’exonération de TVA est donc réservée aux particuliers qui envisagent de construire pour leur habitation personnelle ou pour la location.
 
 
 
==> Dans la vente d’immeubles bâtis
 
 
Les ventes d’immeubles bâtis, soumises à la TVA immobilière, sont à classer dans 2 catégories :
  • Les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA)
  • Les ventes intervenant après achèvement à 2 conditions : 
    • La vente doit intervenir dans les 5 ans de l’achèvement
    • La vente n’a pas été précédée d’une autre mutation à titre onéreux, c’est à dire le bien n’a jamais été revendu depuis l’achèvement.
A noter : C’est donc seulement la 1ère mutation dans les 5 ans qui est soumise à TVA immobilière. Les autres cessions sont soumises aux droits d’enregistrement (5%).
 
 
La notion de TVA immobilière
 
Lorsque les ventes immobilières sont soumises à la TVA immobilière , les ventes sont imposées selon un certain nombre de règles : 
  • Le redevable est le vendeur
  •  La TVA est exigible à la date du fait générateur, c’est à dire la date constatant l’opération ou à défaut au moment du transfert de propriété.
  • Lorsque le prix est payable en plusieurs échéances (ex : VEFA), le vendeur peut acquitter la TVA au fur et à mesure des encaissements.
  •  L’assiette de la TVA est constituée par le prix augmenté des charges éventuelles.
  •  Le taux de la TVA est de 19.6%, c’est à dire le taux normal de droit commun.
 Remarque : Lorsque une vente immobilière est soumise à la TVA immobilière, l’acquéreur est tenu de payer la taxe de publicité foncière de 0.715 % du prix de vente. Il est donc plus intéressant pour l’acquéreur que la vente soit soumise à la TVA immobilière, car il ne sera pas soumis aux droits d’enregistrement de 5 % du prix de vente, mais seulement à la taxe de publicité foncière.
 
 
Les droits d’enregistrement (droits de vente)
 
Ces droits s’appliquent dès lors que la vente n’est pas soumise à la TVA immobilière. Ils sont applicables et exigibles sur toutes les ventes d’immeubles.
 
Le paiement du droit de vente doit intervenir avant l’accomplissement de la formalité d’enregistrement au fichier immobilier.
 Les droits d’enregistrement sont, sauf convention contraire, supportés par l’acquéreur.
 
 
L’assiette de ces droits
 
Les droits de vente sont calculés sur le prix de vente.
L’assiette est augmentée des charges et de toutes les indemnités stipulées au profit du vendeur.
 
Ex : l’obligation faite à l’acquéreur de rembourser la taxe foncière « prorata temporis ».
 
Le taux d’imposition
 
Jusqu’au 1 janvier 2006 le taux était de 4.89%.
 
Ce taux comprenait :
            – Un droit départemental de 3.60%
            – Une taxe communale de 1.20%
– Des frais d’assiette et de recouvrement au profit de l’Etat de 2.50% calculés sur la base du droit départemental, soit 0.9%
 
Depuis le 1er janvier 2006, le taux a changé puisqu’il s’est ajouté une taxe au profit de l’Etat de 0.20%. Le taux est donc désormais de 5%.
 
 
 
Les plus values immobilières des particuliers
 
En cas de vente d’un bien immobilier, vous pouvez être imposé au titre de la plus-value que vous avez réalisée.
 
Le champ d’application
 
Le régime actuel résulte de la loi de Finance de 2004. Les personnes concernées sont les personnes physiques qui réalisent des plus-values immobilières dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé.
 
Ce régime s’applique aussi en cas de cession immobilière réalisée par une société soumise à l’impôt sur le revenu et relevant donc de la transparence fiscale (ex : les SCI).
 
NB : En présence d’une cession à titre gratuit, l’imposition des plus values ne s’applique pas. (ex :une succession)
 
Les exonérations de plus-values
 
La principale exonération est celle de la résidence principale. En effet, la plus-value est toujours exonérée en cas de vente de la résidence principale.
 
Une exonération est prévue également, en cas de cession par une personne domiciliée hors de France, à condition qu’elle ait fixé son domicile fiscal en France de manière continue pendant au moins 2 ans. Cette exonération ne s’applique qu’à la 1ère cession.
 
Il existe aussi une exonération de la plus-value, en cas d’expropriation, à condition que l’indemnité perçue par le propriétaire, soit utilisée dans les 12 mois de l’expropriation, pour l’acquisition, la construction, ou l’agrandissement d’un immeuble.
 
 
Les modalités de calcul des plus-values
 
==> Il faut prendre en compte le prix de cession. Il s’agit du prix réel qui a été stipulé dans l’acte.
Si le vendeur a supporté des frais, ils viennent en déduction sous réserve d’être justifiés.
Ex : Prix de vente 100 000 €, une main levée d’hypothèque de 800 €
       Le prix de cession pris en compte sera donc de 99 200 €

==> On prend en compte également, le prix d’acquisition, c’est à dire celui qui figure dans l’acte d’acquisition.

A noter : si le bien a été reçu à titre gratuit, on prend en compte la valeur qui a été déclarée.

Ce prix d’acquisition est majoré des frais justifiés (ex : droits de succession, frais d’agence…). Si on ne peut pas en justifier, on bénéficie d’une majoration forfaitaire de 7.50% au titre des frais.

Il y a également la possibilité de bénéficier de majoration pour travaux. Le prix d’acquisition peut être majoré du montant des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement, rénovation ou amélioration depuis l’acquisition du bien. Pour cela, il faut des justificatifs.

De plus, les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise. Ils ne doivent pas avoir le caractère de dépenses locatives, ni avoir été déduis de l’impôt sur le revenu.
 
Si le bien est cédé plus de 5 ans après son acquisition et si aucun travaux ne vient majorer le prix d’acquisition, le vendeur a la possibilité de bénéficier d’une majoration forfaitaire de 15% pour les travaux.
 
Le calcul des plus-values
 
La plus-value brute est égal à la différence entre :
 
· le prix de vente éventuellement corrigé des frais
            · le prix de revient comprenant le prix d’achat majoré des frais et des travaux  
           
 
Les abattements
 
Il existe plusieurs abattements applicables aux plus values brutes.
 
  • Il y a un abattement pour la durée de détention

Il s’agit d’un abattement de 10% par an au delà de la 5ème année de détention. Au bout de 15 ans, la plus-value est exonérée.

A noter : Les années se comptent en années entières.  Exemple : Pour une vente le 10/05/2006, la fin de la première année est le 10/05/2007 
  • Un abattement fixe de 1 000 €       
Pour chaque cession un abattement fixe de 1 000 € est applicable.
 
 
Le taux d’imposition
 
Le taux d’imposition est de 27%.
 
Ce taux se décompose comme suit :
==> Un taux de base de 16%
==> + Des prélèvements sociaux :     
  • CSG = 8.2%
  • CRDS = 0.5%   
  • Prélèvements sociaux = 2%
  • Contribution additionnelle = 0.3%
 
A noter : Certaines ventes sont exonérées en raison de leur faible montant, il en est ainsi lorsque le prix de cession ne dépasse pas 15 000 €.
 
Exemple de calcul de plus-value :
 
Achat d’un immeuble le 30 janvier 1998 : Prix d’acquisition = 100 000 €      Frais payés (frais d’acte + commission d’agence) = 10 000 €
 
La vente de l’immeuble est prévue pour le 28 octobre 2006 : Prix de vente = 170 000 €
 
Méthode de calcul :
 
Prix de vente – (Prix d’acquisition + majoration pour frais réels d’acquisition + majoration forfaitaire pour travaux) = Plus-Value brute
 
Soit :    170 000 – (100 000 + 10 000 + (100 000 X 15%))
            170 000 – (110 000 + 15 000)
            170 000 – 125 000
            = 45 000 € de plus-value brute
 
Abattements :  

– pour la durée de détention (10% par an au delà de la 5ème année)

Acquisition le 30 janvier 1998 jusqu’au 30 janvier 2006 = 8 ans de détention
5 ans ne compte pas ; donc 3 ans d’abattement , soit 30% de 45 000 € = 13 500 € 

– l’abattement général

L’abattement général est égal à 1 000 €.

 La plus value nette après abattements est donc de : 45 000 – 13 500 – 1 000 = 30 500 €.
 
L’impôt sur les plus-values étant de 27 %, la somme à payer sera de : 30 500 x 27% = 8 235 € 

Le BORLOO neuf ou « populaire »

Un nouveau dispositif en faveur de l’investissement locatif dans le neuf ou dans l’ancien à réhabiliter, le "Borloo populaire", a été mis en place. Il est applicable à compter du 01/09/2006 .
Ce dispositif fiscal permet au propriétaire d’amortir 65 % du prix d’acquisition du logement et de bénéficier d’une déduction spécifique de 30 % sur les loyers. Il est soumis au respect de conditions de loyers et de ressources du locataire.
 
 
Le champ d’application


 
Les bailleurs concernés
 
 Il s’agit des personnes physiques qui louent des biens immobiliers. Ils sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
 
Les logements concernés
 
Il s’agit :
  • Des logements neufs ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), acquis à compter du 1er septembre 2006.
  • Des logements que le contribuable a fait construire, à condition que la déclaration d’ouverture du chantier ait lieu à compter du 1er septembre 2006.
  • Des locaux affectés à un autre usage que l’habitation et transformés en logement, s’ils ont été acquis à compter du 1er septembre 2006.
  • Des logements faisant l’objet de travaux de réhabilitation définis par l’arrêté du 19/12/2003, acquis à compter du 01/09/2006.
 
Les modalités de ce dispositif
 
La déduction fiscale liée au dispositif " Borloo populaire " s’applique sur demande du contribuable. Cette option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition.
Le propriétaire s’engage à louer le logement pour une période de 9 ans minimum, sachant qu’il est possible de prolonger l’avantage par périodes de 3 ans et pour une durée maximum de 6 ans.
Le logement doit être loué à titre de résidence principale du locataire.

Depuis la loi de finances de 2009, applicable au plus tard le 1er Janvier 2010, ce dispositif, pour les logements acquis neufs ou qui font l’objet d’une demande de permis de construire par le contribuable, sera désormais conditionné au respect de caractéristiques thermiques et de perfomance énergétique (CCH : art L.111-9). Le contribuable devra justifier du respect de cette condition pour le logement concerné.

Vos avantages


 
Il existe un double avantage fiscal à ce dispositif « Borloo populaire » :
  • Une déduction spécifique de 30% des revenus bruts fonciers, applicable pendant toute la durée de l’engagement de location
  • Une déduction au titre de l’amortissement du prix initial d’acquisition ou de construction du logement. Le propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers un amortissement égal à :
      • 6% du prix d’acquisition du logement pendant les 7 premières années
      • 4% de ce prix pour les 2 années suivantes
 A l’issue de la période de 9 ans, le contribuable peut continuer à bénéficier d’une déduction de l’amortissement égal à 2.5%, à la condition que le bail se poursuive ou que le bien soit reloué dans les conditions de ressources et de loyer du dispositif.
 
Au total, le propriétaire est en mesure d’amortir 65% du coût d’acquisition du logement.
 
 
Vos engagements


 
Conditions relatives au locataire
 
Pour avoir droit au dispositif du « Borloo populaire » le propriétaire s’engage à respecter un plafond de ressources du locataire, ce plafond étant fixé par décret.
 
Ces plafonds sont à comparer avec le revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’imposition au titre de l’année précédent l’entrée dans les lieux. Par exemple pour un logement loué en 2007, il faut prendre pour référence l’avis d’imposition de 2005
 
Le logement ne peut être loué à un ascendant ou à un descendant du propriétaire, ni à un membre du foyer fiscal.

Les plafonds de ressources des locataires sont les suivants pour les baux conclus en 2008, sur la base de l’avis d’imposition de 2006 :
 
COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRE
LIEU DU LOGEMENT
Zone A (en €)
Zone B1
(en €)
Zone B2
(en €)
Zone C
(en €)
Personne seule
42 396
31 491
28 867
28 672
Couple
63 362
46 245
42 392
38 538
Personne seule ou couple ayant une personne à charge
76 165
55 363
50 750
46 136
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge
91 234
67 002
61 419
55 835
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge
108 003
78 640
72 087
65 533
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge
121 533
88 706
81 314
73 922
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième
+ 13 545
+ 10 075
+ 9 235
+ 8 395
 

 
Les plafonds de ressources des locataires sont les suivants pour les baux conclus en 2007, sur la base de l’avis d’imposition de 2005 :
 
 
COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRE
LIEU DU LOGEMENT
Zone A (en €)
Zone B1
(en €)
Zone B2
(en €)
Zone C
(en €)
Personne seule
33 233
24 685
22 628
22 475
Couple
49 668
36 250
33 230
30 209
Personne seule ou couple ayant une personne à charge
59 704
43 398
39 782
36 165
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge
71 516
52 521
48 145
43 768
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge
84 661
61 644
56 507
51 370
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge
95 267
69 535
63 740
57 946
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième
+ 10 617
+ 7 897
+ 7 239
+ 6 580
 
 
La zone A: Paris, petite couronne et la deuxième couronne jusqu’aux limites de l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur (bande littorale Hyères-Menton), le Genevois français.
 
La zone B1: Agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d’Azur, les départements outre-mer et la Corse.
 
La zone B2 : Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères, ou à la limite de l’Ile-de-France.
 
La zone C : Reste du territoire
 
 
Conditions relatives au loyer
 
Le propriétaire s’engage à respecter des plafonds de loyer. Ceux-ci sont environ 30% inférieurs à ceux du marché des logements neufs.
 
Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2008 à :

 
Situation de l’immeuble
 
 
Plafonds de loyer au m²
 
Zone A
 
16,82 €
 
Zone B1
 
11,69 €
 
Zone B2
 
9,56 €
 
Zone C
 
7,01€
 
Pour les baux conclus en 2007, les plafonds de loyers mensuels (charges non comprises) à ne pas dépasser sont les suivants :
 
 
Situation de l’immeuble
 
 
Plafonds de loyer au m²
 
Zone A
 
16,37 €
 
Zone B1
 
11,37 €
 
Zone B2
 
9,30 €
 
Zone C
 
6,82 €
 
 
Ces plafonds sont relevés chaque année au 1er janvier, dans les mêmes proportions que la variation de l’IRL (indice de référence des loyers).
 

 
 

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