Classement des communes par zone, pour les aides au logement et à l’investissement locatif
Pour bénéficier de certaines aides au logement ainsi que de certains dispositifs d’allègement fiscaux dans l’investissement locatif, le législateur a mis en place des conditions de loyers ou de ressources qui sont définies en fonction de zones géographiques.
Le territoire français a été découpé en zones géographiques.
Un arrété du 29/4/2009 a redéfini le classement des communes par zone.
La zone A: Paris, petite couronne et la deuxième couronne jusqu’aux limites de l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur (bande littorale Hyères-Menton), le Genevois français.
La zone B1: Agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères, le pourtour de la Côte d’Azur, les départements outre-mer et la Corse.
La zone B2 : Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères ou à la limite de l’Ile-de-France.
La zone C : Reste du territoire
Pour consulter précisément les communes situées dans chaque zone, consulter l’arrété du 29/4/2009
Le BORLOO neuf ou « populaire »
Un nouveau dispositif en faveur de l’investissement locatif dans le neuf ou dans l’ancien à réhabiliter, le "Borloo populaire", a été mis en place. Il est applicable à compter du 01/09/2006 .
Ce dispositif fiscal permet au propriétaire d’amortir 65 % du prix d’acquisition du logement et de bénéficier d’une déduction spécifique de 30 % sur les loyers. Il est soumis au respect de conditions de loyers et de ressources du locataire.
Le champ d’application
Les bailleurs concernés
Il s’agit des personnes physiques qui louent des biens immobiliers. Ils sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Les logements concernés
Il s’agit :
-
Des logements neufs ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), acquis à compter du 1er septembre 2006.
-
Des logements que le contribuable a fait construire, à condition que la déclaration d’ouverture du chantier ait lieu à compter du 1er septembre 2006.
-
Des locaux affectés à un autre usage que l’habitation et transformés en logement, s’ils ont été acquis à compter du 1er septembre 2006.
-
Des logements faisant l’objet de travaux de réhabilitation définis par l’arrêté du 19/12/2003, acquis à compter du 01/09/2006.
Les modalités de ce dispositif
La déduction fiscale liée au dispositif " Borloo populaire " s’applique sur demande du contribuable. Cette option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition.
Le propriétaire s’engage à louer le logement pour une période de 9 ans minimum, sachant qu’il est possible de prolonger l’avantage par périodes de 3 ans et pour une durée maximum de 6 ans.
Le logement doit être loué à titre de résidence principale du locataire.
Depuis la loi de finances de 2009, applicable au plus tard le 1er Janvier 2010, ce dispositif, pour les logements acquis neufs ou qui font l’objet d’une demande de permis de construire par le contribuable, sera désormais conditionné au respect de caractéristiques thermiques et de perfomance énergétique (CCH : art L.111-9). Le contribuable devra justifier du respect de cette condition pour le logement concerné.
Vos avantages
Il existe un double avantage fiscal à ce dispositif « Borloo populaire » :
-
Une déduction spécifique de 30% des revenus bruts fonciers, applicable pendant toute la durée de l’engagement de location
-
Une déduction au titre de l’amortissement du prix initial d’acquisition ou de construction du logement. Le propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers un amortissement égal à :
A l’issue de la période de 9 ans, le contribuable peut continuer à bénéficier d’une déduction de l’amortissement égal à 2.5%, à la condition que le bail se poursuive ou que le bien soit reloué dans les conditions de ressources et de loyer du dispositif.
Au total, le propriétaire est en mesure d’amortir 65% du coût d’acquisition du logement.
Vos engagements
Conditions relatives au locataire
Pour avoir droit au dispositif du « Borloo populaire » le propriétaire s’engage à respecter un plafond de ressources du locataire, ce plafond étant fixé par décret.
Ces plafonds sont à comparer avec le revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’imposition au titre de l’année précédent l’entrée dans les lieux. Par exemple pour un logement loué en 2007, il faut prendre pour référence l’avis d’imposition de 2005
Le logement ne peut être loué à un ascendant ou à un descendant du propriétaire, ni à un membre du foyer fiscal.
Les plafonds de ressources des locataires sont les suivants pour les baux conclus en 2008, sur la base de l’avis d’imposition de 2006 :
|
COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRE
|
LIEU DU LOGEMENT
|
|
Zone A (en €)
|
Zone B1
(en €)
|
Zone B2
(en €)
|
Zone C
(en €)
|
|
Personne seule
|
42 396
|
31 491
|
28 867
|
28 672
|
|
Couple
|
63 362
|
46 245
|
42 392
|
38 538
|
|
Personne seule ou couple ayant une personne à charge
|
76 165
|
55 363
|
50 750
|
46 136
|
|
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge
|
91 234
|
67 002
|
61 419
|
55 835
|
|
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge
|
108 003
|
78 640
|
72 087
|
65 533
|
|
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge
|
121 533
|
88 706
|
81 314
|
73 922
|
|
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième
|
+ 13 545
|
+ 10 075
|
+ 9 235
|
+ 8 395
|
Les plafonds de ressources des locataires sont les suivants pour les baux conclus en 2007, sur la base de l’avis d’imposition de 2005 :
|
COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRE
|
LIEU DU LOGEMENT
|
|
Zone A (en €)
|
Zone B1
(en €)
|
Zone B2
(en €)
|
Zone C
(en €)
|
|
Personne seule
|
33 233
|
24 685
|
22 628
|
22 475
|
|
Couple
|
49 668
|
36 250
|
33 230
|
30 209
|
|
Personne seule ou couple ayant une personne à charge
|
59 704
|
43 398
|
39 782
|
36 165
|
|
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge
|
71 516
|
52 521
|
48 145
|
43 768
|
|
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge
|
84 661
|
61 644
|
56 507
|
51 370
|
|
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge
|
95 267
|
69 535
|
63 740
|
57 946
|
|
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième
|
+ 10 617
|
+ 7 897
|
+ 7 239
|
+ 6 580
|
La zone A: Paris, petite couronne et la deuxième couronne jusqu’aux limites de l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur (bande littorale Hyères-Menton), le Genevois français.
La zone B1: Agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d’Azur, les départements outre-mer et la Corse.
La zone B2 : Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères, ou à la limite de l’Ile-de-France.
La zone C : Reste du territoire
Conditions relatives au loyer
Le propriétaire s’engage à respecter des plafonds de loyer. Ceux-ci sont environ 30% inférieurs à ceux du marché des logements neufs.
Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2008 à :
|
Situation de l’immeuble
|
Plafonds de loyer au m²
|
|
Zone A
|
16,82 €
|
|
Zone B1
|
11,69 €
|
|
Zone B2
|
9,56 €
|
|
Zone C
|
7,01€
|
Pour les baux conclus en 2007, les plafonds de loyers mensuels (charges non comprises) à ne pas dépasser sont les suivants :
|
Situation de l’immeuble
|
Plafonds de loyer au m²
|
|
Zone A
|
16,37 €
|
|
Zone B1
|
11,37 €
|
|
Zone B2
|
9,30 €
|
|
Zone C
|
6,82 €
|
Ces plafonds sont relevés chaque année au 1er janvier, dans les mêmes proportions que la variation de l’IRL (indice de référence des loyers).
Le dispositif « ROBIEN »
Dispositif en faveur du logement locatif, il permet aux propriétaires d’amortir leur investissement locatif sur leur revenu foncier.
Le champ d’application
Le dispositif « Robien classique »
La loi Urbanisme et Habitat du 02/07/2003 a mis en place un dispositif d’amortissement pour les investissements immobiliers, le dispositif dit « Robien classique ».
Il s’applique aux propriétés urbaines situées en France (métropole ou DOM). Il concerne :
- Les logements construits ou acquis neufs à compter du 3/04/2003.
- Les logements achetés en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) à compter du 3/04/2003.
- Les logements anciens réhabilités, acquis à compter du 3/04/2003.
Ce dispositif « Robien classique » n’est plus effectif depuis le 1/09/2006, mais il reste applicable aux situations en cours. Il est remplacé par le dispositif « Robien recentré ».
Le dispositif « Robien recentré »
La loi, portant « Engagement National pour le Logement » (ENL) du 13/07/2006 article 40, a modifié le dispositif existant. Ainsi depuis le 1er septembre 2006 on est passé du « Robien classique » au « Robien recentré ».
Ce nouveau dispositif concerne :
- Les logements acquis neufs ou en VEFA à compter du 01/09/2006.
- Les logements que vous avez faits construire et faisant l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier au 1er septembre 2006.
- Les locaux affectés à un autre usage que l’habitation acquis à compter du 01/09/2006.
- Les logements acquis à compter de cette date et que vous réhabilitez.
Vos avantages
Le dispositif de la loi Robien est applicable à la demande du contribuable.
Le dispositif « Robien classique » permet une déduction du revenu foncier au titre de l’amortissement calculé au taux de :
- 8% du prix d’acquisition ou de revient du logement pour les 5 premières années et 2.5% de ce prix pour les 4 années suivantes.
- ou de 8% de 95% du prix de la souscription des parts de SCPI, pour chacune des 5 premières années et 2.5% de ce prix pour les 4 années suivantes.
- ou de 10% du montant des dépenses d’amélioration durant 10 ans.
Le dispositif « Robien recentré », concernant les investissements réalisés à partir du 1er septembre 2006 permet de réaliser une déduction pendant 9 ans sans possibilité de prolongation, de :
- 6% du prix d’acquisition ou de revient du logement pour les 7 premières années et à 4% de ce prix pour les 2 années suivantes.
- ou 6% de 95% du prix de souscription des parts de SCPI, pour les 7 premières années et 4% de ce prix pour les 2 années suivantes.
- Les dépenses d’amélioration continuent à bénéficier d’une déduction de 10% durant 10 ans.
Depuis la loi de finances de 2009, applicable au plus tard le 1er Janvier 2010, ce dispositif, pour les logements acquis neufs ou qui font l’objet d’une demande de permis de construire par le contribuable, sera désormais conditionné au respect de caractéristiques thermiques et de perfomance énergétique (CCH : art L.111-9). Le contribuable devra justifier du respect de cette condition pour le logement concerné.
Vos engagements
Vous devez mettre en location le bien pour une durée minimum de 9 ans. Le dispositif « Robien classique » peut être reconduit pour une période de 2 fois 3 ans, c’est à dire la durée de 2 baux de la loi du 6 juillet 1989. Le dispositif « Robien recentré » quant à lui ne permet pas de le reconduire pour une nouvelle période.
Le logement doit être loué nu, à usage de résidence principale du locataire.
Le locataire doit être une personne physique autre qu’un des membre du foyer fiscal.
La location doit être effective dans les 12 mois suivant la date d’acquisition du logement, de son achèvement ou de la fin des travaux.
Enfin le dispositif ne s’applique qu’à la condition de respecter des plafonds de loyer qui sont réévalués tous les ans. Les plafonds sont définis en fonction de la situation géographique de l’immeuble.
A noter : Aucune condition de ressources des locataires n’est exigée dans ce dispositif
Dispositif « Robien classique » plafonds mensuels de loyer par m², charges non comprises
|
Zones
|
Plafonds de loyers en 2009
|
|
Zone A
|
21,65 €
|
|
Zone B
|
15,05 €
|
|
Zone C
|
10,83 €
|
|
Situation de l’immeuble
|
Plafonds de loyers au m² en 2008
|
|
Zone A
|
21,02 €
|
|
Zone B
|
14,61 €
|
|
Zone C
|
10,51 €
|
Zone A : Agglomération parisienne, Côte d’Azur et agglomération genevoise.
Zone B : Agglomération de plus de 50 000 habitants, communes chères en périphérie de l’agglomération parisienne, zones frontalières ou littorales.
Zone C : Reste du territoire
Dispositif « Robien recentré » plafonds mensuels de loyer par m², charges non comprises
|
Zones
|
Plafonds de loyers en 2009
|
|
Zone A
|
21,65 €
|
|
Zone B1
|
15,05 €
|
|
Zone B2
|
12,31€
|
|
Zone C
|
9,02 €
|
|
Situation de l’immeuble
|
Plafonds de loyers au m² en 2008
|
|
Zone A
|
21,02 €
|
|
Zone B1
|
14,61 €
|
|
Zone B2
|
11,95 €
|
|
Zone C
|
8,76 €
|
La zone A: Paris, petite couronne et la deuxième couronne jusqu’aux limites de l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur (bande littorale Hyères-Menton), le Genevois français.
La zone B1: Agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d’Azur, les départements outre-mer et la Corse.
La zone B2 : Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères, ou à la limite de l’Ile-de-France.
La zone C : Reste du territoire
