Investissement locatif sous la loi Cosse

L’investissement locatif Cosse ancien, dit « Louer Abordable » est un dispositif fiscal créé en 2017. Celui ci permet aux propriétaires de louer leur bien locatif à des ménages au budget modeste. Les revenus locatifs bénéficieront alors d’un abattement spécifique sur les revenus fonciers. Pour en bénéficier, il faut respecter des critères de loyers, de zone géographique et de revenus des locataires

Investir dans l’immobilier, peut être un choix judicieux dans le cadre de l’équilibre budgétaire et patrimonial d’un foyer. Comme pour tout placement, celui ci doit être bien étudié notamment au niveau fiscal. La Loi Cosse peut-être une opportunité qui facilitera la rentabilité du budget de l’opération.

Vous pouvez encore en profiter jusqu’en décembre 2019. Un nouveau dispositif le remplacera ensuite mais avec des conditions différentes.

Quelles sont les conditions à remplir ?

Comme pour tous les dispositifs de défiscalisation, il existe certains critères à respecter au risque de ne pas pouvoir en faire bénéficier votre budget.

Des conditions liées au logement,

Celui ci doit être :

  • non meublé,
  • récent ou ancien (avec ou sans travaux),
  • habitation principale du locataire,
  • conventionné par l’ANAH,
  • faire l’objet d’un nouveau bail ou d’un renouvellement de bail dans la période.

Des conditions liées au locataire ,

Le logement ne doit pas être loué à un membre du foyer fiscal, ascendant ou descendant du propriétaire.

Il ne doit pas être celui du locataire actuel sauf à l’occasion du renouvellement du bail.

Le bien doit être loué pendant une durée de 6 ans minimum ou de 9 ans si une subvention de l’ANAH pour travaux a été acceptée.

Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain seuil. Consulter ci dessous le barème

Barème de ressources pour les locataires dans le dispositif COSSE en 2019 selon les zones

Composition du foyer Zone A bis Zone A Zone B1 Zones B2 / C
Personne seule 38 23638 23631 165 28 049
Couple 57 14657 14641 618 37 456
ers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge 74 912 68 69350 049 45 044
Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge 89 43982 28260 420 54 379
Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge 106 41597 407 71 078 63 970
Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge 119 745109 613 80 10372 093
Majoration/pers.à charge supplémentaire + 13 341+12 213+8 936 + 8 041

Des conditions liées au loyer

La déduction fiscale est également liée au montant du loyer. Consultez ci dessous le barème des loyers par zone.

Plafonds de loyers applicables en 2019 en euros/m2 par mois

Zones**Zone A BisZone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Loyer
« intermédiaire »
17,17 12,75 10,28 8,93 8,93
Loyer « social’ 12,01 9,24 7,96 7,64 7,09
Loyer « très social » 9,35 7,19 6,20 5,93 5,51

** Ces zones correspondent aux territoires se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements locatifs. Elles correspondent aux zones A bis, A, B1, B2 et C (pour la mise en œuvre du dispositif « Duflot-Pinel »). Les logements situés en zone C ne sont concernés par la déduction fiscale qu’en cas de gestion par agence à vocation sociale ou organisme agréé.

Quels sont les avantages fiscaux pour le propriétaire bailleur ?

Déductions supplémentaires sur les revenus fonciers

Si le propriétaire conjugue les conditions liées au logement et au locataire, il peut alors bénéficier de déductions fiscales supplémentaires sur les revenus locatifs :

Taux des déductions sur les loyers

Niveau de loyer Zones A/A bis/B1 Zone B2 Zone C
Intermédiaire 30 % 15 %
Social/très social 70 % 50 % 50 %(*)
Intermédiation Locative 85 % 85 % 85 %

Augmentation du plafond du déficit foncier

Aujourd’hui, dans le cadre des revenus fonciers, le déficit foncier imputable sur les revenus fonciers est de 10 700€ par an (travaux, frais et charges de la copropriété, impôt foncier etc…).

La loi Elan porte alors dans le cadre de la Loi Cosse, ce montant à 15 300 € en 2019, soit 4 600 € par an de déficit imputable en plus.

De quoi rendre dans ce cas, l’investissement Cosse attractif !

La loi Cosse est un dispositif locatif qui tend à conjuguer une démarche solidaire qui favorise le logement des personnes à revenus modeste et incite à l’entretien et à l’isolation des logements anciens. En effet, il encourage à pratiquer des loyers bas, à privilégier des locataires à faibles revenus et à investir dans une ville où il est difficile de se loger.

En tout cas, n’hésitez à vous rendre dans une agence de l’ANAH afin d’étudier avec un conseiller les aides financières possibles si vous souhaitez réaliser des travaux. Cette loi peut faciliter l’équilibre du budget de votre bien locatif ; vous pourrez obtenir des déductions fiscales avantageuses, baisser vos revenus fonciers bruts ou créer un déficit foncier.