Conseils pour bien vendre son logement

Fixez le bon prix

Valorisez votre bien immobilier

Choisissez le bon mode de vente

Préparez vos réponses aux questions de l’acheteur potentiel

Etablissez des critères de sélection de l’acheteur

• 15/06/2012

Le meilleur placement n’est pas toujours celui que l’on croit …

Un lecteur de budgetfacile.com nous a adressé cet article fort intéressant …

Nous sommes tous à la recherche du meilleur placement possible… C’est dans cet esprit que je me suis rendu à ma banque il y a quelques mois (mai 2010), après avoir pris rendez-vous spécifiquement pour connaître ses offres de placement.

Il faut avouer que lorsqu’on parvient à faire des économies, c’est d’une part en ayant fait l’effort de travailler pour gagner cet argent (avec les impôts et taxes qui s’en déduisent) mais aussi en ayant lutté pour tenir son budget et ne pas tout dépenser. Il est donc logique d’attendre que cet argent fructifie.

J’ai donc rencontré mon chargé de compte, intéressé par les recommandations qu’il pourrait me faire.

Ses propositions étaient toutes décevantes : livret à 1.25%, PEL à 3.50% (avec la prime d’Etat si un prêt est réalisé après la période d’épargne), assurance-vie entre 3 et 4%…

C’est moi qui ai trouvé seul la solution et pour cause : ça n’arrange pas la banque. Vous allez voir !

J’ai un prêt immobilier en cours depuis une dizaine d’années (à un taux de 4.54%). Fatigué de mon contrat d’assurance vie qui rapportait de moins en moins chaque année (alors que l’Etat augmente son prélèvement au travers de la CSG, la CRDS), j’ai pris la décision de solder ce contrat peu rémunérateur et de…solder par anticipation une partie de mon prêt immobilier !!!

J’ai fait le choix de garder la même mensualité, ce qui fait que j’aurai fini de payer ma maison 27 mois avant la date prévue.
J’ai fait le calcul. Il aurait fallu que mon placement rapporte au moins 9.5% net par an pour que j’ai intérêt à garder mon assurance vie et mon prêt en même temps.

En résumé, je me dit que j’aurais du le faire plus tôt. Il faut vraiment être bête pour emprunter de l’argent à une banque tout y plaçant ses économies. A la limite, on peut se demander si ce n’est pas son propre argent qu’on emprunte.

Au revoir les frais de gestion de la banque sur l’assurance vie (ainsi que la CSG et autres taxes), au revoir les intérêts et les primes d’assurances payées chaque mois sur le capital remboursé par anticipation.

Tout ceci sans aucun risque, ni blocage d’argent sur une longue durée !

Source : Un lecteur de budgetfacile

• 21/02/2011

Où trouver un salon immobilier, construction, habitat, énergies renouvelables, près de chez soi…

Un projet de rénovation, d’agrandissement ou de maison neuve ?

Profiter des dispositifs fiscaux pour améliorer votre logement ?

Faire des économies d’énergies ?

Autant de bonnes raisons pour visiter les salons et forums immobiliers qui se déroulent dans votre région…

Un site vous permet de trouver facilement le salon que vous recherchez. Vous pouvez également noter dans le moteur de recherche  :

Salon Habitat et Immobilier  (préciser alors sa région ou la ville)

ou

https://www.salons-online.com/

• 16/02/2011

Les plafonds de loyers dans l’investissement locatif en 2010

Dispositifs « Besson-ancien »

Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2010 à :

 Le dispositif Besson ancien n’est plus applicable pour les baux conclus à compter du premier octobre 2006. Pour ceux conclus avant cette date le mécanisme demeure et peut être prorogé.

Dispositif « Besson neuf»

Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2010 à :

La liste des communes comprises dans les zones I bis, I, II et III est reproduite à l’annexe III au BOI 5 D-4-99 et au n° 17 du BOI 5 D-8-02.

Borloo ancien

Secteur intermédiaire (déduction à 30%)

Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2010 à :

• 3/09/2010

Faut-il acheter ou louer son appartement ? Faites vos calculs

Acheter ou louer ? Vaste question que chacun d’entre nous se pose un jour !

Quand on paye un loyer on a souvent le sentiment de jeter de l’argent par les fenêtres et on préfèrerait avec cette somme acquérir un patrimoine.

D’un autre coté on est conscient que l’achat d’un appartement ou d’une maison coûte, en frais et remboursements d’emprunt, souvent bien plus cher qu’un loyer et l’on se demande si finalement c’est vraiment rentable ?

Alors, acheter ou louer ? La réponse à cette question est loin d’être aussi simple qu’on pourrait le penser d’un premier abord !

Eléments objectifs et subjectifs…

L’acquisition de son logement est un « projet de vie » et à ce titre se raisonne à deux niveaux.

Au niveau financier bien sur, car  près de 30 % des revenus d’un foyer sont souvent  attribués au logement qui est le premier poste de dépenses et donc un enjeu important dans l’équilibre budgétaire.

L’achat de son habitation principale a également une dimension « subjective » qui est parfois tout aussi importante. On aime se sentir « chez soi », pouvoir aménager et décorer sa maison à son goût, assurer son avenir avec un toit pour sa retraite, transmettre un bien à ses enfants…

Si la dimension « personnelle » existe indubitablement, dans le choix d’acheter ou louer son logement, les calculs financiers permettent de s’assurer de la faisabilité et de la viabilité du projet à terme et d’analyser l’impact financier du projet sur son patrimoine futur.

Au niveau des calculs financiers

Est-ce qu’au niveau financier, une personne a plus intérêt à acheter son appartement ou à rester locataire ?

Prenons un exemple ; Une personne habite un T2 à Nantes pour un prix moyen de location de 535 € (11,9 € le m2 en décembre 2009 Source seloger.com). Si elle souhaite acheter ce même appartement, le prix d’achat serait de 150 848 + frais notaire 14 247 = 165 095  (Source INSEE prix moyen des appartements en 2008 : 3352 € / m2).

En cas d’achat immobilier :

Si elle emprunte la totalité de la somme à 5,5 % sur 20 ans, les mensualités d’emprunt s’élèveraient par mois à 1 135,67 €.

Elle aura acquis au bout de 20 ans  un appartement qui aura un prix de revente, s’il se valorise à 3% par an (hors frais), de 272 448 €.

En cas de location :

La personne reste en location mais elle fait le même effort financier mensuel que si elle payait le remboursement d’emprunt. Chaque mois, elle payera son loyer de 535 € et placera la différence soit 600,67 € (1135,67 – 535)  sur un livret au taux moyen de 3%. Avec les sommes placées, elle aura acquis au bout de 20 ans un capital de 196 815  €.

Dans ce cas,  cette personne a plus intérêt à d’investir dans l’achat de sa résidence principale que de rester locataire.

La démonstration semble nette, cependant, si l’on regarde ce qu’il s’est passé ces 20 dernières années, on se rend compte que cette situation n’est que théorique et qu’il est difficile de prévoir l’évolution des différents paramètres qui font varier cette équation.

Ces 20 dernières années, rester locataire…

Les placements boursiers ont connu ces 20 dernières années et malgré de forts soubresauts, une très forte croissance. Par exemple, le CAC 40 s’est valorisé de 460% en 20 ans (il est passé de 1000 à 5 614 points) soit une croissance moyenne de 9 % par an.

Le marché de l’immobilier d’autre part, bien que soutenu, a connu une croissance moins forte. Le prix de vente du m2 des appartements selon l’Insee est passé de 1 508 € en 1988  à  3 352 € en 2008 soit une croissance de 222 % en 20 ans, environ 4,1 % par an.

Enfin les taux d’intérêts il y a 20 ans étaient de près de 9%.

Pour reprendre l’exemple précédent,

• En achetant un appartement pour le même montant de 165 095 €,  avec un taux d’intérêt de 9%, le remboursement mensuel serait de 1 485,40 €. par ailleurs, En cas d’acquisition, l’appartement atteindrait au bout de 20 ans une valeur de 336 941 €.
• En restant locataire et en payant un même loyer de 535 €, la somme placée chaque mois serait de 950,40 €. Dans ce cas, le capital acquis avec les placements serait de 611 540 €.

En conséquence, il valait mieux rester locataire que devenir propriétaire.

Difficile de prévoir l’avenir…

Ce deuxième exemple laisse apparaître que de nombreux paramètres peuvent faire pencher la balance financière d’un coté ou de l’autre.

Les taux d’intérêts

Les taux d’intérêt ont un impact très important car ils influent fortement sur le montant des remboursements d’emprunts en cas d’accession à la propriété d’une part et dans le même temps conditionnent la rémunération des sommes disponibles pour être placées qui seront souvent d’autant mieux rémunérées que les taux d’intérêts seront hauts.

En conséquence, plus les taux d’intérêts seront bas, plus les conditions seront favorables à l’accession à la propriété… Aujourd’hui les experts sont d’accord pour dire que les taux d’intérêts sont particulièrement bas, ce qui est un élément favorable à un investissement immobilier.

L’évolution des marchés

« La pierre » est souvent considérée comme un placement sûr et stable cependant les problèmes récents rencontrés sur le marché de l’immobilier remettent en cause cette certitude. De plus, à l’inverse des marchés de capitaux si le marché de l’immobilier semble moins risqué à court terme, il est considéré par les spécialistes comme plus risqué à long terme : obsolescence du bien, dégradation de l’environnement, instabilité juridique, évolution des normes…
Personne ne peut dire à quel niveau se situera le marché immobilier dans 20 ans…

Pour obtenir des placements ayant des niveaux de rentabilité corrects, il est souvent nécessaire de se tourner vers des placements dynamiques souvent adossés aux marchés boursiers.
Connus pour leur forte volatilité  à court terme ils sont néanmoins réputés pour être sûrs à long terme et d’ailleurs ceux-ci ont connu une forte croissance depuis 20 ans malgré de très fortes crises. Si l’on considère l’évolution des taux ces 20 dernières années, il est évident qu’il aurait mieux valu investir en bourse qui a connu une évolution moyenne annuelle de 9% que dans l’immobilier à 4,1 %.

Ainsi, au regard de ces éléments, il est bien difficile de projeter l’évolution de ces marchés sur les 20 prochaines années…

Des paramètres extérieurs

Enfin d’autres éléments sont à prendre en considération même s’ils influent moins sur l’analyse et n’ont pas été pris en compte dans les calculs dans un souci de simplification et considérant qu’ils se neutralisent en grande partie.

Les loyers vont avoir tendance à augmenter chaque année même si cette croissance devrait être plus faible sur les prochaines années. Cette augmentation des loyers plaide en faveur de l’achat de son habitation principale car si l’on emprunte avec des taux fixes, les remboursements quant à eux resteront stables puis disparaitront à l’échéance de l’emprunt.

Les personnes qui accèdent à la propriété bénéficient également d’aides spécifiques : déductibilité des emprunts, prêts à taux préférentiels…

En revanche, les propriétaires constatent souvent des charges supplémentaires que les locataires ne paient pas ; ils doivent payer la taxe foncière, les frais d’entretien et de co-propriété. De plus les propriétaires de leur logement réalisent généralement plus de travaux d’aménagements et de décoration.

Votre situation personnelle

Enfin, le cas reste théorique, car il ne tient pas compte de votre capacité d’endettement, de vos moyens financiers réels, de votre patrimoine actuel ou de vos perspectives professionnelles.

Par exemple ces calculs supposent que vous ne déménagiez pas avant l’échéance de votre crédit or on sait que les propriétaires changent de résidence tous les 7,5 ans en moyenne. Si vous déménagez, vous aurez à supporter les frais de notaire et d’agence immobilière (soit,de 12 à 17% du prix de votre bien) ce qui pourrait anéantir l’avantage financier acquis.

Votre stratégie financière

La réponse réside peut-être dans votre stratégie financière…

L’acquisition de son logement principal permet souvent d’équilibrer et sécuriser son patrimoine. Les foyers disposent en général de fonds placés sur les marchés financiers et l’acquisition du logement lui permet d’équilibrer les risques en investissant dans l’immobiler. De plus cet investissement peut ensuite être un socle pour d’autres investissements car il peut être mobilisé avec un crédit hypothécaire pour réaliser d’autres opérations.

Vous préférerez investir sur les marchés financiers, peut-être pour diversifier votre risque si vous avez déjà des biens immobiliers ou encore si vous souhaitez disposer d’un capital plus facilement mobilisable.

Enfin, il faut noter que la vertu d’un achat immobilier est de vous « obliger » à affecter une certaine partie de vos revenus à votre patrimoine, car en restant locataire, il est souvent difficile de s’obliger à placer chaque mois des sommes dans cet objectif. Il fonctionne un peu comme une épargne forcée.

Alors faut-il rester locataire ?

Nous n’avons pas dit ça ! A chacun de faire son analyse et la part des choses dans ses attentes et sa stratégie financière.

Mais il ne faut pas se cacher la réalité. Devenir propriétaire n’est pas aussi financièrement intéressant que l’on voudrait bien le croire, les charges et frais sont importants et les risques existent… Cependant, sans pouvoir prédire de l’avenir et en laissant à chacun son interprétation des éléments, la faiblesse des taux actuels fait pencher la balance vers l’acquisition de son logement.

D’un autre coté, être locataire a ses inconvénients mais reste « pratique » surtout quand on est encore actif et que l’on risque de déménager occasionnellement.

Et puis, il ne faut pas oublier que d’autres alternatives existent…
Pourquoi ne pas plutôt acheter au moment de partir à la retraite avec le capital mis de coté pendant votre période de location ?
Pourquoi ne pas rester locataire et investir dans l’immobilier locatif en profitant des avantages fiscaux octroyés par l’état ?

• 20/05/2010

Salon de l’immobilier Marseille Méditerannée – 15 au 17 octobre 2010

• 18/05/2010

Les dispositifs fiscaux dans l’immobilier locatif

La France manque de logements, en particulier dans les grandes villes et pour les ménages à revenus modestes.

Afin d’accroître l’offre de logement, le législateur a mis en place différents dispositifs fiscaux afin d’inciter les particuliers à investir dans l’immobilier à but locatif.

Tableau récapitulatif des dispositifs fiscaux dans l’investissement locatif

Les régimes d’imposition des revenus de location

Les régimes "habituels" des revenus locatifs sont les suivants :

L’imposition aux frais réel, qui est le régime général d’imposition.

Le régime du micro foncier, qui est réservé aux propriétaires dont les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €.  Il offre une déduction forfaitaire de 30 % des revenus fonciers.

Des dispositifs fiscaux spécifiques

Ils offrent, dans certaines conditions, des avantages fiscaux aux ménages qui investissent dans l’immobilier locatif. 

Le Dispotif Scellier et Scellier Intermédiaire ; Il s’agit d’un nouveau dispositif qui a été mis en place à partir du 1er Janvier 2009 et dont la durée est limitée au 31/12/2012. Il concerne en particulier les zones à forte densité urbaine et offre une réduction d’impôt pouvant atteindre 75 000 € sur 9 ans.

Le Robien recentré et Borloo neuf ; Les investissements réalisés jusqu’au 31/12/2009 peuvent bénéficier de ces dispositifs que ce soit pour l’acquisition ou la réhabilitation de logements. Ils permettent un amortissement pouvant aller jusqu’à 65 % de l’investissement.

La loi Malraux a été modifiée par la loi de Finances 2009. Elle est destinée à encourager la rénovation d’immeubles classés ou situés dans des secteurs sauvegardés et mis en location.

La loi Girardin permet des réductions d’impôt de 40 à 50 % des investissements immobiliers réalisés principalement dans les départements d’Outre mer.

Le dispositif  « Besson ancien » est supprimé pour les baux conclus après le 30 septembre 2006. Il reste toutefois applicable aux baux conclus avant cette date car il demeure possible de le proroger dans les conditions décrites dans l’instruction administrative.

La loi Demessine ne s’applique plus pour les investissements réalisés après le 31/12/2006. Elle était destinée à favoriser les investissements en zone de revitalisation rurale.

Conditions à respecter

Selon les investissements réalisés, certaines conditions sont à respecter …

Plafonds de loyers en 2010

Plafonds de loyers en 2009

Plafonds de loyers en 2008

Plafonds de ressources des locataires en 2010

Plafonds de ressources des locataires en 2009

Indice de référence des loyers, pour calculer les variations de loyers

Pour consulter précisément les communes situées dans chaque zone, consulter l’arrété du 24/9/2009

Pour les logements loués en meublés

Deux dispositifs existent :

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ; Il est réservé aux propriétaires dont les revenus fonciers en location meublée n’exèdent pas 23000 € en 2009

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) pour les propriétaires dont les revenus fonciers en location meublée sont supérieurs à 23000 €.

• 23/04/2009

Salon Immobilier de Paris

Le prochain salon Immobilier de Paris se tiendra du 23 au 25 septembre 2011.

Pour vous aider dans vos projets immobiliers, vous trouverez sur ce salon de très nombreux exposants qui sont là pour vous informer, faciliter vos démarches et vous orienter rapidement vers un diagnostic sur mesure.

Vous pourrez également participer à des conférences/Débats afin de pouvoir confronter vos projets à l’avis de conseillers spécialisés.

Pour vous y rendre :

Dates : du 23 au 25 septembre 2011
Lieu : Espace Champeret à Paris

Pour plus de renseignements, télécharger une invitation gratuite, prendre rendez vous avec des professionnels : Site du salon Immobilier de Paris

• 11/04/2008

Faut-il emprunter à taux fixe ou à taux variable?

La première étape lorsque l’on décide de souscrire un emprunt, est avant tout de choisir les modalités de cet emprunt : durée, profil d’amortissement et bien sûr choix du montant et de la nature du taux, c’est à dire un taux fixe ou un taux variable.

Ce choix va modifier significativement le montant des échéances de remboursement de l’emprunt par la suite. Choisir un prêt à taux fixe revient à opter pour la sécurité : il n’apporte ni bonne ni mauvaise surprise pour le souscripteur de l’emprunt. Par contre, choisir un prêt à taux variable, c’est souvent avoir un taux moins cher mais aussi avoir le goût du risque car il peut réserver des bonnes ou des mauvaises surprises…

A vous de choisir donc ! Mais voici préalablement quelques conseils pour faire de vous un «emprunteur avisé».

Un prêt à taux fixe ? A vous la tranquillité !

Souscrire un prêt à taux fixe revient à connaître, dès la signature du contrat de prêt, le montant définitif des échéances et donc le coût total du crédit. Si vous empruntez à taux fixe, vous vous protégez contre toute éventuelle hausse des taux.

Cependant, cette tranquillité a un prix : le taux initial du taux fixe est supérieur à celui du taux variable. En outre, l’emprunteur à taux fixe ne pourra profiter d’une baisse éventuelle des taux, à moins de renégocier son crédit pour obtenir un taux plus attractif. Néanmoins, convaincre son banquier de renégocier n’est pas chose aisée et s’il n’y parvient pas et désire changer de banque, il lui faudra prendre à sa charge les frais de renégociation de son prêt et souvent payer une indemnité de remboursement anticipé. Cette indemnité dissuade en général, un emprunteur de rembourser par anticipation un prêt pour en souscrire un nouveau à un taux moins élevé chez une banque concurrente.

Un prêt à taux variable ? Moins cher, mais…

Les prêts à taux variables ou révisables sont indexés à un indice financier (l’Euribor). Le niveau de celui ci peut-être consulté dans tous les journaux financiers.

La variation de cet indice au fil du temps va engendrer dans la même proportion un mouvement des échéances, à la baisse (si vous êtes chanceux) ou à la hausse (si vous l’êtes un peu moins) ! Par exemple, si l’Euribor monte de 0,75 % votre taux d’intérêt augmentera de 0,75 % sur les sommes restant dues. A l’inverse, s’il descend de 1,25 % votre taux d’emprunt sera diminué d’autant. 

Le jour de la souscription, choisir un prêt à taux révisable paraît plus intéressant que de choisir un prêt à taux fixe qui est souvent plus élevé de 0,20 à 0,50 %. Cependant, il faut rester prudent. En effet, l’emprunteur ayant opté pour un taux révisable peut rapidement se trouver face à des échéances qui augmentent et peuvent être disproportionnées par rapport à ses revenus.

Dans les faits, les deux tiers des français choisissent la stabilité et optent pour un taux fixe. Choisir un taux variable, c’est accepter une part de risque et surveiller l’évolution du taux d’intérêt pour faire face a ses évolutions. Personne anxieuse, s’abstenir ! Cependant, choisir un taux variable peut parfois réserver d’excellentes surprises à ses souscripteurs. Ceux qui, ces dernières années y ont eu recours, ont pu réaliser des économies non négligeables, suite à une conjoncture très favorable.

Un autre avantage du prêt à taux révisable est qu’il peut être remboursé plus facilement par anticipation car il n’y a, en général, pas de pénalité pour un tel remboursement.

Les prêts à taux révisables aménagés, une solution intermédiaire...

Concernant le taux révisable, vous l’avez compris, la logique est simple : plus le risque de ré-indexation du taux est élevé, plus le taux est attractif.

Le taux révisable "sec", c’est-à-dire sans verrou de sécurité jouit de meilleures conditions. Mais il présente en contre partie, des dangers pour son souscripteur en cas de forte remontée des taux.

Face aux risques parfois élevés du prêt à taux variable, les établissements de crédit ont mis en place un système que l’on pourrait qualifier d’intermédiaire. Ce système prévoit plusieurs aménagements :

Cette clause doit être prévue dans le contrat initial de prêt. Elle permet à l’emprunteur, face à une forte hausse de l’Euribor de basculer sur le taux fixe pratiqué à ce moment là et d’échapper aux trop fortes hausses du taux variable. Le souscripteur restera tout de même «perdant» puisque le taux fixe retrouvé ne sera jamais aussi favorable que celui auquel aurait pu être souscrit l’emprunt initial à taux fixe.

Ce prêt est également appelé prêt révisable capé, le cap étant un plafond au-delà duquel le taux ne peut plus grimper. Ce cap ne peut en général pas dépasser 2 ou 3 points au-dessus du taux du départ. Ainsi, si le cap est fixé à 2 points, même si l’Euribor s’envole de 4 points, votre taux qui au départ était de 4 % ne pourra dépasser 6 %. En cas de baisse de taux, deux possibilités se dessinent. Certaines banques ont des formules de taux révisable capé à la hausse et sans limitation à la baisse, d’autres instaurent un tunnel de variation autour du taux de départ, qui peut aller de plus ou moins 1 à 3 points. Par exemple, un taux variable de 4 %, capé 1 point se situera toujours entre 3 et 5 %. En contrepartie de cette relative sécurité, le taux d’intérêt initial facturé par la banque est plus élevé que celui d’un prêt à taux révisable non capé…

Dans ce type de prêt, le plafond porte sur le montant des échéances et non sur le taux du prêt qui peut varier sans limite. En cas d’augmentation du taux variable durant la phase de remboursement du crédit, certaines banques proposent un allongement de la durée de ce crédit. Le coût de la hausse du taux est ainsi étalé dans le temps, dans une limite définie dans le contrat de prêt (de 3 à 5 ans) et les mensualités restent fixes. Par contre, si cette limite ne suffit pas, les mensualités seront alors augmentées.

Alors…Quel taux choisir ?

Néanmoins, si vous êtes prêt à assumer une part de risque pour profiter d’un taux d’intérêt plus bas et qui peut encore varier à la baisse, vous pouvez envisager un prêt à taux révisable. Cependant, dans les faits, le prêt à taux révisable est souvent réservé aux personnes initiées ou ayant des fonds relativement importants. Depuis une dizaine d’années, les emprunteurs ayant opté pour un prêt à taux révisable ont, dans l’ensemble été gagnants : le coût de leur crédit s’est allégé car ils ont bénéficié de la baisse des taux d’intérêt généralisée en Europe.  

Mais les taux, aujourd’hui descendus fort bas ont peu de chance de baisser encore de façon importante. Il est même probable qu’ils remontent si la croissance économique se fait plus vigoureuse. Tout souscripteur d’un prêt à taux variable doit donc se méfier d’un changement de conjoncture.

Exemple de Taux moyens pratiqués au 31 août 2007 sur le marché :

• 9/10/2007

Investissements locatifs – Tableau récapitulatif des dispositifs fiscaux les plus habituels

• 12/06/2007