Renégocier son prêt immobilier…c’est simple !

Le poids des crédits et emprunts est souvent très important dans le budget des ménages. Il est donc nécessaire régulièrement de les examiner et de voir comment les gérer au mieux.

Or quand les taux de prêt immobilier sont extrêmement bas comme c’est le cas actuellement, il y a une opportunité qu’il faut savoir saisir.

Il ne faut pas hésiter à demander à sa banque de renégocier ses prêts en cours ou les faire racheter par une banque concurrente.

Votre budget crédit immobilier en sera allégé et vous réaliserez ainsi d’importantes économies !

Quelle baisse envisager ?

Même si vous avez déjà renégocié votre crédit une première fois, rien ne vous empêche de refaire une deuxième demande.

Attention tout de même, pour que l’opération soit financièrement intéressante il faut au moins 1 point d’écart entre le taux proposé et l’ancien taux.

Par exemple en Mai 2019, les taux étaient aux alentours de 1,35 % sur 20 ans. Ainsi tous les crédits supérieurs à 2,40 % pouvaient être renégociés avec de belles économies sur un budget.

Tout dépendra donc de l’écart entre votre ancien taux (que vous connaissez) et du nouveau taux que l’on va vous proposer.

Dans un premier temps il faut se renseigner rapidement en ligne sur les taux moyen actuellement constaté, pour savoir s’il est intéressant de renégocier.

Si c’est le cas, avec au minimum 1% entre les deux, il faut engager une demande de renégociation plus précise.

Comment procéder ?

Des informations sont à réunir et un calcul est à faire avant la demande de renégociation auprès de votre banque ou de la concurrence.

Pour faire ces calculs nous vous recommandons d’utiliser les calculatrices financières de budgetfacile ; Elles vous seront d’un grand secours.

Vérifier la durée restante

Pour que l’opération soit rentable, il faut environ 10 ans de durée restante.

Comme vous le savez, les 1ères années du prêt sont celles où l’on rembourse plus d’intérêt que de capital et donc plus il reste d’annuité plus c’est intéressant.

Exemple : pour un prêt réalisé pour un montant de 225 000 € sur 15 ans au taux de 1,60 %, échéances de 1 406 € (hors assurance), le capital restant dû au bout de 5 ans est de 155 910 € et non 140 640 €.

Identifier la différence de taux de prêt

1 % minimum d’écart entre le taux de départ et le nouveau taux est conseillé.

Il faut savoir que le taux qui vous est accordé dépend d’une part de votre profil financier (votre apport personnel, vos revenus, votre capacité de remboursement, votre « risque »), mais aussi d’autre part de la stratégie de la banque que ce soit au niveau des taux ou de sa volonté à faire du crédit immobilier.

N’hésitez donc pas à solliciter votre banque mais également d’autres organismes qui peuvent vous faire des offres plus intéressantes.

Calculez les coûts induits par cette opération

Cette opération génère généralement des frais, et il faut donc les identifier et ne pas signer, les yeux fermés, une offre globale qui vous convient ; il y a peut être de meilleures opérations à faire.

On identifie en général les frais suivants,

• Les frais d’IRA (Indemnité de Remboursement Anticipé) qui peuvent s’élever à 3 % du capital restant dû,
• Les nouveaux frais de garantie, (hypothèque…)
• Le nouveau coût de l’assurance emprunteur en tenant compte de votre nouvel état de santé et du type d’assurance proposé
• Des frais de dossier souvent entre 1000 et 4500 €

Les frais de remboursement anticipé (IRA)

Ces frais sont dus, comme leur nom l’indique, quand un prêt est remboursé par anticipation, souvent dans le cas des rachats de crédits. Leur montant est limité par la loi et ne peut dépasser l’équivalent d’un semestre d’intérêts au taux moyen du crédit. Ils sont également plafonnés à 3 % du capital restant dû.

On pourrait croire que 3% de frais d’IRA ne rend pas intéressant un rachat de crédit mais c’est ce n’est pas le cas. Il faut juste faire le calcul et souvent votre prestataire vous y aidera. En effet ces frais d’IRA ne s’applique qu’une seule fois, sur le capital restant du alors que les taux d’intérêts s’appliquent tous les ans ! Il vaut mieux parfois les payer, c’est un calcul à faire.

Définir votre stratégie mettre à plat votre budget

En quelques années votre situation a peut être changé et votre stratégie financière aussi. Ce peut l’être l’occasion de remettre à plat votre budget, vos crédits et redéfinir vos besoins.

Par exemple, sans augmenter vos mensualités vous pouvez penser à réduire la durée du prêt plutôt que le montant des mensualités. Vous aurez plus vite remboursé votre crédit et le gain global sur votre budget en sera plus conséquent, car les intérêts s’appliqueront sur une période plus courte.

Vous pouvez au contraire préférer allonger le prêt, voire le regrouper avec d’autres que vous auriez, pour alléger votre budget mensuel et diminuer les mensualités à court terme.

Auprès de qui faire cette renégociation ?

Pour information, on constate souvent que renégocier son prêt coûte moins cher auprès de sa banque. En effet auprès de votre banque vous pourrez renégocier les frais de remboursement anticipés (IRA), éviter un changement de garantie (hypothèque ou caution), limiter les frais de dossier car ils vous connaissent et voudront vous retenir…

Cependant les taux proposés sont souvent moins intéressants car ils ne sont pas très intéressés par la renégociation.

N’hésitez pas donc à interroger d’autres banques et organismes, qui ont souvent des offres très intéressantes ; Vous aurez ainsi une bonne vision du marché et des arguments à faire valoir dans la négociation avec votre banque.

Concrètement : 200 000 € emprunté au taux de 2.45 % sur 25 ans en Mai 2014, renégocié en Mai 2019 au taux de 1.33 % vous permet de gagner 2 ans sur la durée du prêt.

Le gain total hors frais de renégociation et de garantie sera de l’ordre de 24 000 € ! Ça vaut la peine d’aller voir son banquier.

N’oubliez pas de revoir également l’assurance emprunteur et de changer éventuellement d’assureur car on voit de temps en temps des dossiers où le taux d’assurance est supérieur au taux du crédit !

• 11/05/2019