Acheter à deux ! En indivision, quelles précautions ?

vous vivez en union libre et vous pensiez depuis un moment acheter votre logement. Lors d’une visite d’appartement, c’est le coup de cœur et vous avez décidé d’acheter ensemble le bien immobilier. Votre budget vous le permet mais avez-vous pensé au cadre juridique ? Le cadre le plus courant est l’achat en indivision.

L’indivision

Définition

Le principe est simple : chacun des acquéreurs est propriétaire du bien à hauteur de sa participation financière lors de l’achat. On appelle cela « l’indivis ». Par exemple , l’un des deux du fait de son épargne préalable ou de ses revenus plus importants, peut décider de posséder 60 % du bien immobilier et l’autre 40 %. Après l’acquisition, les dettes et les frais seront payés par chaque propriétaire en proportion de sa quote-part. La répartition sera inscrite dans l’acte de propriété.

Cadre juridique de l’indivision

Quelques indications concernant le fonctionnement d’une indivision :

• Lorsque que vous devenez propriétaires, vous êtes tous les deux solidaires des dépenses engagées et des prêts contractés.
• Le budget des frais d’entretien, de rénovation et de réparation est réparti suivant la quote-part de chacun.
• Le couple devra être d’accord pour revendre le bien, en cas de conflit c’est le juge qui devra trancher.
• « Nul n’est tenu de rester dans l’indivision » donc en cas de séparation, l’un des concubins peut demander le partage et le bien sera vendu à un tiers. On peut prévoir dans la convention d’achat, une clause de rachat prioritaire ce qui est recommandé.
• En cas de décès, les héritiers (enfants, parents, frères ou soeurs) deviendront indivisaires avec le concubin survivant. Ils pourront demander la vente du bien pour récupérer leur part.

Précaution à prendre … Signer une convention d’indivision

En effet, avant l’acquisition, il est recommandé de signer une convention d’indivision ce qui se fait auprès d’un notaire. Il faudra y préciser la quote-part de chacun concernant l’apport personnel initial, mais aussi la quote-part des remboursements du prêt immobilier.

Sans cette convention, le bien est détenu à parts égales devant la loi.

Il faut également notifier dans la convention une clause de rachat prioritaire. Cela signifie que vous bénéficiez d’un droit de préemption si votre ex-conjoint veut céder ses parts à une tierce personne. Cette clause est également valable en cas de décès d’un des concubins.

Protéger le conjoint survivant

En cas de décès de l’un des conjoint, l’autre se retrouvera en indivision avec les héritiers, famille du conjoint ou enfants du couple.

Il faut savoir que les enfants sont des héritiers réservataires. Il n’est pas possible de les déshériter.

Si vous avez des enfants, ils recevront une partie du patrimoine du parent décédé et se retrouveront en indivision avec le conjoint.

Si l’on souhaite favoriser le conjoint survivant, il est possible de faire un testament stipulant que le concubin survivant récupère le bien immobilier, mais attention aux droits de succession.

D’autres possibilités existent qui pourront être étudiées avec un notaire.

Le PACS ou le mariage peuvent être des solutions pour éviter des frais de donation ou de succession et pour protéger au mieux son conjoint.

Les droits de succession dans le cas d’une indivision

Il faut savoir qu’en cas de décès et même avec une donation par testament, les frais de succession seront de 60 % pour le concubin survivant.

Pour conserver le bien et limiter les frais de succession, deux solutions :

Soit vous possédez des liquidités, l’investissement en assurance-vie est une solution. Vous désignez votre concubin comme bénéficiaire. Au décès, le placement de l’assurance-vie est transmis hors succession et lui permettra de racheter votre quote-part.

Sans liquidité, la solution c’est de souscrire chacun une garantie décès. Pour les jeunes couples sans patrimoine ou a budget limité c’est la solution idéale. La cotisation à payer par mois ou par an est faible. Par exemple si vous avez moins de 30 ans, le budget sera d’environ 100 € par an pour un capital de 80 000 € ce qui permettra de racheter la quote-part.

L’indivision n’est pas le seul cadre juridique pour acheter un bien immobilier à deux. D’autres solutions moins connues existent pour acheter un bien tels la SCI et la tontine.

Il est important de se poser la question de ce cadre juridique qui va engager les acquéreurs pour de nombreuses années et va contraindre leur budget.

• 17/07/2019

Le couple et la solidarité dans le surendettement

Pendant la vie commune, il est fréquent de voir les époux, les partenaires pacsés ou les concubins s’engager ensemble dans les dépenses du ménage. Mais si l’un des deux ou les deux rencontrent de graves difficultés dans la gestion de son budget, doivent-ils procéder au dépôt d’un dossier de surendettement . Faut-il le faire seul ou en couple ?

En principe, en cas de dettes solidaires, les époux, les pacsés ou les concubins déposent un dossier commun. Cependant, ils peuvent également déposer un dossier à titre individuel.

La solidarité et le couple

Que dit la loi ?

Selon la loi, il existent plusieurs engagements qui entrainent la solidarité au sein du couple :

• le mariage
• le Pacs

Concernant le mariage,

Quel que soit le régime matrimonial, la solidarité des époux est limité aux dettes fiscales et ménagères de la famille engagées dans leur gestion budgétaire.

Les dettes ménagères sont les dettes liées aux enfants tel que les frais de scolarités, mais aussi au crédit voiture par exemple, ainsi qu’aux charges du logement.

La solidarité de ces dettes cessent :

• lorsque le divorce est prononcé et inscrit sur l’acte d’état civil.
• lorsqu’un seul des époux à signé le contrat de prêt.
• si la dette impayée d’un époux est excessive par rapport au train de vie du ménage.

Concernant le Pacs,

La solidarité est limitée aux dettes contractées par chacun d’eux pour les besoins de la vie courante.

Il n’y a pas de solidarité pour les dépenses jugées excessives de l’un des partenaires. Il n’y a pas non plus de solidarité pour les prêts d’un montant excessif et non nécessaires à la vie quotidienne.

Solidarité et concubins

La loi n’impose pas de solidarité pour les concubins. Quelle que soit la dépense, les dettes contractées par un concubin l’engagent seul.

Néanmoins, si les deux personnes se sont engagées et ont signé un contrat commun (prêt, bail…) et ce de leur propre volonté, alors la solidarité commune est engagée.

La solidarité peut être également engagée lors d’une caution.

Le dépôt du dossier de surendettement

Chacun est libre de déposer son dossier seul ou en couple.

Comment choisir ?

• Si vos dettes sont communes mieux vaut le déposer en commun.
• Si vos dettes sont séparées, mieux vaut déposer votre dossier seul.

Il faut savoir que le dépôt du dossier entraine l’inscription au Fichier national des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers (FICP). Le conjoint n’y sera pas inscrit s’il ne dépose pas de dossier.

Si le dossier est déclaré recevable les saisies d’un créancier seront suspendues.

Si votre conjoint n’a pas déposé de dossier, le créancier pourra demander la saisie de ses biens ainsi que les biens communs ; le créancier pourra également réclamer à votre conjoint le paiement des dettes communes.

Si vous avez des problèmes de gestion de budget, le dépôt d’un dossier de surendettement est une action qu’il est utile et souvent judicieux de se poser.

• 28/11/2018

Le budget moyen d’une famille

Le budget d’une famille diffère selon sa composition mais également en fonction des revenus du foyer. En effet, l’organisation et la nature des dépenses ne sont pas les même lorsqu’une personne vit seule, en couple ou en famille et si elle gagne le SMIC ou si au contraire elle a un revenu confortable.

Mais il est toujours intéressant de rapprocher son budget réel de la moyenne des français. Cela permet de réfléchir à ses propres dépenses…

Des secteurs importants : alimentation et logement

Prenons l’exemple d’une famille avec enfants, d’après l’étude réalisée par l’INSEE en 2006 (prochaine étude en 2011), ses dépenses en alimentation par mois représentent en moyenne 22% de son budget, soit 685 €. Pour un couple sans enfant, elles représentent 22,4% de son budget ce qui équivaut à 516 € et 20% pour une personne seule, soit 276 €.

L’alimentation est le domaine de dépense le plus conséquent dans le budget des couples ainsi que dans celui des familles. Pour les célibataires, c’est le logement qui représente le poste de dépenses les plus important avec 24,4% du budget (336 €). Pour les couples avec enfants, les dépenses pour le logement sont d’environ 400 € par mois et pour les couples de 345 €.

Des dépenses indispensables

Les frais de transports (entretien de la voiture, carburants, transports scolaires, …)  représentent un coût important principalement dans le budget des couples (363 €) et des familles (556 €).

Le secteur de la communication (abonnements Internet, téléphones, courrier) représente un budget de 54 € pour un célibataire, 72 € pour un couple et 114 € pour une famille qui tend à augmenter.

Les dépenses secondaires

L’habillement a un poids moins important dans le budget avec 282 € par mois pour une famille, 149 € pour les couples et moins de 90 € pour les célibataires.

Les Français accordent une assez grande importance aux loisirs et à la culture qui représentent environ 122 € par mois pour les personnes seules, 222 € pour les couples et 275 € pour les familles.

Les secteurs de dépenses les moins importants dans le budget des familles sont les autres biens et services, comme les assurances, les services liés aux soins de beautés, qui représentent dans leur ensemble 374 € par mois. Pour les couples, ils représentent 307 € et pour les personnes seules 174 €.

Les coûts pour l’enseignement sont quasi inexistants pour les célibataires et les couples sans enfants, néanmoins, pour les familles, ils sont d’environ 36 € par mois.

La santé représente un coût de 49 à 99 € selon le profil de la famille.

Un budget conséquent

Au total, en moyenne, les dépenses dans le mois s’élèvent à environ à 1 387 € pour une personne seule, 2 300 € pour un couple et pour une famille de quatre personnes à 3 109 € (hors impôts, taxes et remboursement de prêts…).

De plus, les familles doivent également prendre en compte les impôts, les taxes liées au logement et le remboursement des prêts qui varient en moyenne de 415 € pour une personne seule à 1019 € pour une famille par mois.

On remarque qu’en 5 ans, les dépenses globales ont diminué d’environ 17 € pour les célibataires, 226 € pour les couples et 430 € pour les familles, ce qui n’est pas négligeable

• 13/12/2010

La gestion des biens dans un couple

La gestion des biens communs

• donner un appartement commun en location, encaisser les loyers et donner congé au locataire ;
• agir en justice au nom de la communauté ;
• acheter une maison avec de l’argent commun ;
• vendre la voiture du couple ;
• vendre les titres du couple.

• dans l’activité professionnelle ;
• lorsqu’un époux est hors d’état de manifester sa volonté (avec accord du TGI). 

• 19/12/2006

la communauté réduite aux acquêts

Le régime légal s’applique lorsque les époux n’ont pas établi de contrat de mariage. Ce régime est le plus fréquent, puisqu’il s’applique à environ 80% des couples mariés.

Pour être soumis à ce régime, il n’y a aucune formalité à accomplir. Les grandes lignes de ce régime sont les suivantes:

La communauté réduite aux acquêts organise une solidarité entre les époux. En effet, chacun participe à la création, à la gestion, au développement d’un patrimoine commun, appelé communauté.

La composition des masses

La communauté réduite aux acquêts est composée de 3 masses:

· La communauté (les biens communs aux 2 époux)

· Les biens propres du mari

· Les biens propres de la femme

Les masses sont composées de 2 éléments : l’actif et le passif.

=> L’actif commun

o Les produits de l’industrie des époux

o Les gains et salaires; ce sont des acquêts, c’est-à-dire des biens communs.

o Les acquisitions ; Tous les biens acquis à titre onéreux pendant le mariage sont des acquêts. Peu importe que l’acquisition ait été faite par l’un ou par l’autre des époux ou que les sommes ayant servi à l’acquisition soient les revenus d’un seul époux ou des 2.

o Les créations : Quand un époux créé un bien pendant le mariage, il est considéré comme un acquêt. Exemple: un fonds de commerce, les parts de société…

• Les fruits et revenus des biens propres des époux

Les fruits et revenus des biens propres sont des biens communs.

Exemple: les loyers d’un appartement appartenant à l’un des époux.

• La notion de présomption d’acquêts

C’est une présomption relative à la propriété du bien. Elle favorise la communauté au détriment des masses propres.

Le principe de la présomption d’acquêts est que tous les biens sont a priori dans la masse commune. En conséquence, il faut apporter la preuve par écrit, que le bien est un bien propre.

=> L’actif propre

Il faut distinguer différentes catégories dans l’actif propre:

• Les biens propres par origine

Les biens propres présents au jour du mariage ; Ce principe vaut aussi bien pour les meubles que pour les immeubles.

Les biens propres acquis à titre gratuit pendant le mariage ; Il s’agit des biens acquis pendant le mariage par donation, legs ou succession.

• Les biens propres par leur caractère personnel

Les biens propres énumérés à l’article 1404 alinéa 1 du Code civil

Il s’agit de tous les biens à caractère personnel:

– Les vêtements et linges à usage personnel;

– Les diplômes;

– Les souvenirs de famille;

– Les instruments de travail nécessaires à la profession d’un des époux.

• Les biens propres par nature

Il peut s’agir par exemple:

– des assurances sur la vie;

– de la propriété littéraire et artistique;

– d’une rente viagère au profit d’un seul conjoint.

• Les biens propres en raison de leur modalité d’acquisition

– Les biens propres par subrogation réelle ; La subrogation est un mode d’acquisition par lequel, le bien nouveau remplace l’ancien et ainsi conserve la même nature juridique de bien propre.

– Les biens propres par accessoire ; Sont déclarés propres, les biens acquis en accessoire d’un bien propre.

Exemple: la maison construite sur le terrain de l’un des époux, la maison appartiendra en propre à l’époux propriétaire du terrain.

Le passif

Dans le passif, il faut tenir compte de la relation des époux entre eux, mais aussi des époux envers les tiers. Certaines dettes seront propres à l’un des époux, mais le créancier pourra agir contre la communauté.

• L’obligation aux dettes

Toute dette est en principe une dette de communauté. En présence d’une dette de communauté, le créancier peut poursuivre sur les biens propres ou communs des époux.

Si la dette entre en communauté du chef d’un seul des époux, le créancier ne peut pas poursuivre sur les biens propres de l’autre époux.

Des restrictions au droit de poursuivre des créanciers existent. Il s’agit:

– Des gains et salaires; Les gains et salaires ne peuvent être saisis que s’il s’agit d’une dette pour l’entretien du ménage ou pour l’éducation des enfants.

– Des emprunts et cautionnements;

Si le conjoint n’a pas donné son consentement, les créanciers ne pourront saisir que les biens propres et les revenus de celui qui à souscrit l’emprunt ou signé l’acte de cautionnement.

Si le conjoint a donné son consentement, les époux seront co-emprunteurs ou cofidéjusseur (pour une caution). Ils seront donc solidairement engagés.

• La contribution aux dettes

Une fois le créancier désintéressé, il faut savoir, dans la relation entre époux, quelle masse devra définitivement supporter la dette.

Les dettes définitivement propres

Si une dette propre est acquittée par la communauté, il y aura droit à récompense. Le droit à récompense suppose que l’époux qui aurait dû supporter la dette, devra rembourser la communauté.

Quelles sont les dettes définitivement propres?

– Les dettes antérieures au mariage;

– Les dettes contractées à titre gratuit durant le mariage;

– Les dettes contractuelles (ex: condamnation pénale…);

– Les dettes contractées au mépris des devoirs du mariage ou dans son intérêt personnel.

Les dettes définitivement communes

Ces dettes se définissent par opposition aux dettes définitivement propres.

Exemple: les dettes d’entretien du ménage, les dettes alimentaires…

• 19/12/2006

Avantages et inconvénients de la communauté réduite aux acquêts

• 19/12/2006

La dissolution du mariage

Les causes de la dissolution

Les effets de la dissolution

L’indivision : situation transitoire

La liquidation

• 19/12/2006

Le régime de la participation aux acquêts

– les biens personnels de l’épouse
– les biens personnels du mari

–  Le patrimoine d’origine (les biens et les dettes existant au jour du mariage, les biens recueillis par succession ou donation pendant le mariage et les biens propres par nature)

– Le patrimoine final (tous les biens et les dettes appartenant à chacun des époux au jour de la dissolution)

• Avantages, pendant le mariage, du régime de la séparation de biens, sans les inconvénients à la fin du régime
• Ce régime combine l’indépendance et la participation aux bénéfices
• C’est le régime légal dans de nombreux pays européen (Suisse, Allemagne, Norvège…)

• Régime hybride
• Difficile d’évaluer le patrimoine d’origine à la fin du régime
• Si l’un des époux est propriétaire d’un commerce ou d’une entreprise qui est son outil de travail, il peut être alors intéressant de l’exclure du partage, pour protéger cet époux en cas de divorce.

• 18/12/2006

Les régimes matrimoniaux

–         La communauté réduite aux acquêts (régime légal)

–         La communauté universelle

–         La communauté des meubles et acquêts

–         La séparation de biens

–         La participation aux acquêts

• 18/12/2006

Les règles applicables à tous les régimes matrimoniaux

• 18/12/2006