Un nouveau dispositif en faveur de l’investissement locatif dans le neuf ou dans l’ancien à réhabiliter, le "Borloo populaire",a été mis en place. Il est applicable à compter du 01/09/2006 .
Ce dispositif fiscal permet au propriétaire d’amortir 65 % du prix d’acquisition du logement et de bénéficier d’une déduction spécifique de 30 % sur les loyers. Il est soumis au respect de conditions de loyers et de ressources du locataire.
Le champ d’application
Les bailleurs concernés
Il s’agit des personnes physiques qui louent des biens immobiliers. Ils sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Les logements concernés
Il s’agit :
Des logements neufs ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), acquis à compter du 1er septembre 2006.
Des logements que le contribuable a fait construire, à condition que la déclaration d’ouverture du chantier ait lieu à compter du 1er septembre 2006.
Des locaux affectés à un autre usage que l’habitation et transformés en logement, s’ils ont été acquis à compter du 1er septembre 2006.
Des logements faisant l’objet de travaux de réhabilitation définis par l’arrêté du 19/12/2003, acquis à compter du 01/09/2006.
Les modalités de ce dispositif
La déduction fiscale liée au dispositif " Borloo populaire " s’applique sur demande du contribuable. Cette option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition.
Le propriétaire s’engage à louer le logement pour une période de 9 ans minimum, sachant qu’il est possible de prolonger l’avantage par périodes de 3 ans et pour une durée maximum de 6 ans.
Le logement doit être loué à titre de résidence principale du locataire.
Depuis la loi de finances de 2009, applicable au plus tard le 1er Janvier 2010, ce dispositif, pour les logements acquis neufs ou qui font l’objet d’une demande de permis de construire par le contribuable, sera désormais conditionné au respect de caractéristiques thermiques et de perfomance énergétique (CCH : art L.111-9). Le contribuable devra justifier du respect de cette condition pour le logement concerné.
Vos avantages
Il existe un double avantage fiscal à ce dispositif « Borloo populaire » :
Une déduction spécifique de 30% des revenus bruts fonciers, applicable pendant toute la durée de l’engagement de location
Une déduction au titre de l’amortissement du prix initial d’acquisition ou de construction du logement. Le propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers un amortissement égal à :
6% du prix d’acquisition du logement pendant les 7 premières années
4% de ce prix pour les 2 années suivantes
A l’issue de la période de 9 ans, le contribuable peut continuer à bénéficier d’une déduction de l’amortissement égal à 2.5%, à la condition que le bail se poursuive ou que le bien soit reloué dans les conditions de ressources et de loyer du dispositif.
Au total, le propriétaire est en mesure d’amortir 65% du coût d’acquisition du logement.
Vos engagements
Conditions relatives au locataire
Pour avoir droit au dispositif du « Borloo populaire » le propriétaire s’engage à respecter un plafond de ressources du locataire, ce plafond étant fixé par décret.
Ces plafonds sont à comparer avec le revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’imposition au titre de l’année précédent l’entrée dans les lieux. Par exemple pour un logement loué en 2007, il faut prendre pour référence l’avis d’imposition de 2005
Le logement ne peut être loué à un ascendant ou à un descendant du propriétaire, ni à un membre du foyer fiscal.
Les plafonds de ressources des locataires sont les suivants pour les baux conclus en 2008, sur la base de l’avis d’imposition de 2006 :
COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRE
LIEU DU LOGEMENT
Zone A (en €)
Zone B1
(en €)
Zone B2
(en €)
Zone C
(en €)
Personne seule
42 396
31 491
28 867
28 672
Couple
63 362
46 245
42 392
38 538
Personne seule ou couple ayant une personne à charge
76 165
55 363
50 750
46 136
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge
91 234
67 002
61 419
55 835
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge
108 003
78 640
72 087
65 533
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge
121 533
88 706
81 314
73 922
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième
+ 13 545
+ 10 075
+ 9 235
+ 8 395
Les plafonds de ressources des locataires sont les suivants pour les baux conclus en 2007, sur la base de l’avis d’imposition de 2005 :
COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRE
LIEU DU LOGEMENT
Zone A (en €)
Zone B1
(en €)
Zone B2
(en €)
Zone C
(en €)
Personne seule
33 233
24 685
22 628
22 475
Couple
49 668
36 250
33 230
30 209
Personne seule ou couple ayant une personne à charge
59 704
43 398
39 782
36 165
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge
71 516
52 521
48 145
43 768
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge
84 661
61 644
56 507
51 370
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge
95 267
69 535
63 740
57 946
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième
+ 10 617
+ 7 897
+ 7 239
+ 6 580
La zone A: Paris, petite couronne et la deuxième couronne jusqu’aux limites de l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur (bande littorale Hyères-Menton), le Genevois français.
La zone B1: Agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d’Azur, les départements outre-mer et la Corse.
La zone B2 : Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères, ou à la limite de l’Ile-de-France.
La zone C : Reste du territoire
Conditions relatives au loyer
Le propriétaire s’engage à respecter des plafonds de loyer. Ceux-ci sont environ 30% inférieurs à ceux du marché des logements neufs.
Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2008 à :
Situation de l’immeuble
Plafonds de loyer au m²
Zone A
16,82 €
Zone B1
11,69 €
Zone B2
9,56 €
Zone C
7,01€
Pour les baux conclus en 2007, les plafonds de loyers mensuels (charges non comprises) à ne pas dépasser sont les suivants :
Situation de l’immeuble
Plafonds de loyer au m²
Zone A
16,37 €
Zone B1
11,37 €
Zone B2
9,30 €
Zone C
6,82 €
Ces plafonds sont relevés chaque année au 1er janvier, dans les mêmes proportions que la variation de l’IRL (indice de référence des loyers).
Dispositif en faveur du logement locatif, il permet aux propriétaires d’amortir leur investissement locatif sur leur revenu foncier.
Le champ d’application
Le dispositif « Robien classique »
La loi Urbanisme et Habitat du 02/07/2003 a mis en place un dispositif d’amortissement pour les investissements immobiliers, le dispositif dit « Robien classique ».
Il s’applique aux propriétés urbaines situées en France (métropole ou DOM). Il concerne :
Les logements construits ou acquis neufs à compter du 3/04/2003.
Les logements achetés en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) à compter du 3/04/2003.
Les logements anciens réhabilités, acquis à compter du 3/04/2003.
Ce dispositif « Robien classique » n’est plus effectif depuis le 1/09/2006, mais il reste applicable aux situations en cours. Il est remplacé par le dispositif « Robien recentré ».
Le dispositif « Robien recentré »
La loi, portant « Engagement National pour le Logement » (ENL) du 13/07/2006 article 40, a modifié le dispositif existant. Ainsi depuis le 1er septembre 2006 on est passé du « Robien classique » au « Robien recentré ».
Ce nouveau dispositif concerne :
Les logements acquis neufs ou en VEFA à compter du 01/09/2006.
Les logements que vous avez faits construire et faisant l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier au 1er septembre 2006.
Les locaux affectés à un autre usage que l’habitation acquis à compter du 01/09/2006.
Les logements acquis à compter de cette date et que vous réhabilitez.
Vos avantages
Le dispositif de la loi Robien est applicable à la demande du contribuable.
Le dispositif « Robien classique » permet une déduction du revenu foncier au titre de l’amortissement calculé au taux de :
8% du prix d’acquisition ou de revient du logement pour les 5 premières années et 2.5% de ce prix pour les 4 années suivantes.
ou de 8% de 95% du prix de la souscription des parts de SCPI, pour chacune des 5 premières années et 2.5% de ce prix pour les 4 années suivantes.
ou de 10% du montant des dépenses d’amélioration durant 10 ans.
Le dispositif « Robien recentré », concernant les investissements réalisés à partir du 1er septembre 2006 permet de réaliser une déduction pendant 9 ans sans possibilité de prolongation, de :
6% du prix d’acquisition ou de revient du logement pour les 7 premières années et à 4% de ce prix pour les 2 années suivantes.
ou 6% de 95% du prix de souscription des parts de SCPI, pour les 7 premières années et 4% de ce prix pour les 2 années suivantes.
Les dépenses d’amélioration continuent à bénéficier d’une déduction de 10% durant 10 ans.
Depuis la loi de finances de 2009, applicable au plus tard le 1er Janvier 2010, ce dispositif, pour les logements acquis neufs ou qui font l’objet d’une demande de permis de construire par le contribuable, sera désormais conditionné au respect de caractéristiques thermiques et de perfomance énergétique (CCH : art L.111-9). Le contribuable devra justifier du respect de cette condition pour le logement concerné.
Vos engagements
Vous devez mettre en location le bien pour une durée minimum de 9 ans. Le dispositif « Robien classique » peut être reconduit pour une période de 2 fois 3 ans, c’est à dire la durée de 2 baux de la loi du 6 juillet 1989. Le dispositif « Robien recentré » quant à lui ne permet pas de le reconduire pour une nouvelle période.
Le logement doit être loué nu, à usage de résidence principale du locataire.
Le locataire doit être une personne physique autre qu’un des membre du foyer fiscal.
La location doit être effective dans les 12 mois suivant la date d’acquisition du logement, de son achèvement ou de la fin des travaux.
Enfin le dispositif ne s’applique qu’à la condition de respecter des plafonds de loyer qui sont réévalués tous les ans. Les plafonds sont définis en fonction de la situation géographique de l’immeuble.
A noter : Aucune condition de ressources des locataires n’est exigée dans ce dispositif
Dispositif « Robien classique » plafonds mensuels de loyer par m², charges non comprises
Zones
Plafonds de loyers en 2009
Zone A
21,65 €
Zone B
15,05 €
Zone C
10,83 €
Situation de l’immeuble
Plafonds de loyers au m² en 2008
Zone A
21,02 €
Zone B
14,61 €
Zone C
10,51 €
Zone A : Agglomération parisienne, Côte d’Azur et agglomération genevoise. Zone B : Agglomération de plus de 50 000 habitants, communes chères en périphérie de l’agglomération parisienne, zones frontalières ou littorales. Zone C : Reste du territoire
Dispositif « Robien recentré » plafonds mensuels de loyer par m², charges non comprises
Zones
Plafonds de loyers en 2009
Zone A
21,65 €
Zone B1
15,05 €
Zone B2
12,31€
Zone C
9,02 €
Situation de l’immeuble
Plafonds de loyers au m² en 2008
Zone A
21,02 €
Zone B1
14,61 €
Zone B2
11,95 €
Zone C
8,76 €
La zone A: Paris, petite couronne et la deuxième couronne jusqu’aux limites de l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur (bande littorale Hyères-Menton), le Genevois français.
La zone B1: Agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d’Azur, les départements outre-mer et la Corse.
La zone B2 : Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères, ou à la limite de l’Ile-de-France.
Il existe différentes aides au logement qui s’adressent tant aux propriétaires qu’aux locataires. Celles ci sont souvent conditionnées aux ressources du foyer.
Allocation de logement, pour un logement en location ou en propriété
Cette aide est attribuée par la Caisse d’Allocations Familiales aux foyers modestes, quel que soit votre age ou votre situation familiale, dans deux cas :
Si vous êtes locataire, colocataire ou sous-locataire de votre habitation principale, vous pouvez avoir droit à une allocation pour payer votre loyer.
Si vous êtes propriétaire de votre logement, vous pouvez avoir droit à une allocation de logement pour acheter, construire ou améliorer votre logement.
Dans tous les cas, le logement doit respecter des conditions de décence, d’aménagements et de superficie selon le nombre d’occupants. (vérifier les critères auprès de la CAF)
Le montant de l’allocation est dépendant de très nombreux critères : montant des ressources, situation familiale, nature du logement, lieux de résidence, loyer, nombre de personnes à charge (enfants, parents âgés…). L’aide est revue dès que l’un de ces critères évolue.
Si vous avez moins de 25 ans vous pouvez avoir droit à cette aide à titre personnel, mais il faut savoir que vos parents n’auront plus droit aux prestations familiales pour vous.
Compte tenu de la complexité de calcul, il est difficile de préciser les critères d’obtention pour cette aide.
Nous vous recommandons, à partir de vos éléments personnels, de faire une simulation en ligne sur le site de la CAF: Simulation de l’aide au logement .
L’aide est versée une fois par mois et est revue dès qu’il y a un changement dans votre situation. Si vous êtes locataire, l’allocation peut vous être versée directement ou versée à votre propriétaire (obligatoire dans le cadre d’une HLM). Si vous êtes propriétaire, elle peut être versée directement à l’organisme préteur.
Cette aide est attribuée par la Caisse d’Allocations Familiales (CAF). Pour la demander, il faut remplir un formulaire de demande et joindre les justificatifs demandés.
Les étudiants et les personnes sans enfant peuvent remplir directement leur dossier en ligne : aide au logement étudiant
Aide personnalisée au logement (APL)
Cette aide est distribuée par la Caisse d’Allocations Familiales. Elle est destinée à aider les personnes à revenus modestes à se loger.
Elle concerne les personnes :
Qui louent un logement conventionné (avec un contrat qui lie le propriétaire à l’Etat comme pour les HLM)
Qui accèdent à la propriété avec des prêts PAP (Prêt d’accession à la propriété), PC Prêt conventionné ou PAS (prêt d’accession sociale)
Les aides sont données directement au bailleur ou à l’organisme préteur
Compte tenu de la complexité de calcul, il est difficile de donner les critères d’obtention pour cette aide. Nous vous recommandons d’aller sur le site de la CAF : Simulation de l’aide au logement .
Cette aide est attribuée par la Caisse d’Allocation Familiale (CAF). Pour la demander, il faut remplir un formulaire de demande et joindre les justificatifs demandés.
Prêt à l’amélioration de l’habitat.
Ce prêt est destiné à aider les locataires ou les propriétaires à faire des travaux pour améliorer leur logement. Il permet de financer l’achat de matériaux et/ou les prestations d’une entreprise qui effectuera les travaux.
Il peut être attribué à toute personne bénéficiant des prestations familiales (n’en font pas partie l’AHA ou l’aide au logement) sans condition de revenus.
Le prêt doit financer des travaux d’amélioration (cf. la liste de la CAF) à l’exclusion des travaux d’entretien, des travaux luxueux ou de travaux destinés à finir une construction neuve.
Le prêt est accordé pour financer une partie des dépenses réellement engagées et sera au maximum de 1067.14 €, au taux préférentiel de 1 %, remboursable en 36 mensualités.
Cette aide est attribuée par la Caisse d’Allocations Familiales (CAF). Pour la demander, il faut remplir un formulaire de demande et joindre les justificatifs demandés.
Après accord, le prêt sera versé pour moitié au départ du dossier et pour le solde sur présentation des factures. Compte tenu du nombre de demandes, des délais importants peuvent exister pour leur attribution.
18/12/2006
Les obligations du locataire
Le locataire, lorsqu’il prend possession d’un logement, doit remplir des obligations vis-à-vis du propriétaire. Sa principale obligation est de payer le loyer et les charges. Il a également une obligation de meubler les lieux loués, d’entretenir le logement, d’assurer le logement contre les risques locatifs, et de pas causer de troubles….
Vos obligations en tant que locataire
Le paiement du loyer et des charges
Le locataire doit payer le loyer et les charges au terme convenu dans le bail. En général, ce paiement est mensuel.
Meubler le logement
Le fondement de cette obligation, est la possibilité de faire une saisie des meubles en cas de non paiement des loyers.
Assurer l’entretien du logement et les réparations locatives
Toutes les menues réparations et réparations d’entretien courant sont à la charge du locataire (décret du 26 août 1987).
Exemple :
– petit raccords de peinture, de papier peint, de revêtement de sol.
–débouchage de canalisation d’eau, remplacement de joints
–entretien de la chaudière tous les ans
Assurer le logement contre les risques locatifs
Il s’agit principalement d’une assurance contre les dégâts des eaux, incendies, explosions. Le propriétaire est en droit de demander un justificatif de l’assurance, chaque année.
Ne pas causer de troubles
Le locataire s’engage à jouir paisiblement du logement. Il ne doit pas le dégrader, ni causer de troubles de voisinage (ex : bruit, fumée …)
Ce que vous ne pouvez pas faire
– Sous-louer le logement
Le locataire ne peut sous louer totalement ou partiellement son logement, qu’avec l’accord express du propriétaire. Les conditions de la sous-location sont librement fixées.
– Changer l’affectation des lieux loués
Si les locaux loués sont à usage d’habitation, le locataire ne peut pas y exercer d’activité professionnelle.
– Transformer le logement ou les équipements
Sans l’accord écrit du propriétaire, le locataire ne peut pas réaliser de transformation dans le logement.
Dans le cas contraire, lors de son départ, le propriétaire, peut exiger la remise en état initial des lieux.
En cas de doute, vous pouvez vous référer au bail que vous avez signé, qui précise les conditions d’occupation d’un logement en location.
Si vous avez une interrogation, vous pouvez consulter le site de l’ADIL (agence départementale d’information sur le logement) de votre département ou prendre contact avec la commission départementale de conciliation (CDC) en cas de litige avec votre propriétaire.
15/12/2006
Les obligations du propriétaire bailleur
Le propriétaire d’un logement mis en location, doit respecter un certain nombre d’obligations vis-à-vis de son locataire. La principale obligation pour le propriétaire, est de délivrer un logement décent. Il doit également assurer une jouissance paisible du logement, entretenir le logement, et transmettre les quittance de loyers au locataire, lorsque celui-ci en fait la demande.
L’obligation de délivrer un logement décent
La notion de logement décent a été définie par le décret du 30 janvier 2002. C’est ainsi que le bailleur doit délivrer à son locataire, un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, avec les équipements mentionnés au contrat de location, en bon état de fonctionnement.
La notion de logement décent
Un logement décent doit satisfaire aux conditions suivantes :
→ Le logement assure la sécurité physique et la santé des locataires
La notion de sécurité physique et de santé des locataires visées à l’article 2 du décret, est divisée en obligations à la charge du bailleur.
– Le logement assure le clos et le couvert, …
– Les dispositifs de retenue des personnes, tels les gardes corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons doivent être dans un état conforme à leur usage.
– Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements doivent permettre un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale.
– Les pièces principales du logement, pièces destinées au séjour ou au sommeil, doivent bénéficier d’un éclairage naturelsuffisant et d’une fenêtre ou d’une vitre donnant à l’air libre.
→ Le logement doit comporter des éléments d’équipement et de confort
L’article 3 du décret définit les éléments d’équipement et de confort :
– Le logement comporte une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion.
–La décence suppose l’eau potable et l’eau courante.
– Les installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes doivent empêcher le refoulement des odeurs et des effluents et doivent être munies de siphon.
– La cuisine ou le coin cuisine est aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et d’évacuation des eaux usées.
– L’installation sanitaire doit comprendre un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle.
– Le réseau électrique doit permettre l’éclairage suffisant de toutes les pièces ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
→ Le logement doit avoir une surface minimum de 9 m²
L’article 4 du décret prévoit que le logement doit comporter au moins une pièce principale, d’une surface habitable :
–d’au moins 9 m²
–d’une hauteur sous plafond d’au moins 2.20 m²
–ou bien d’un volume habitable d’au moins 20 m3
A noter : Il n’est pas tenu compte des parties du logement ayant une hauteur inférieure à 1.80m.
Les démarches du locataire en cas de logement indécent
La première démarche consiste à écrire un courrier, mettant en demeure le bailleur de faire réaliser les travaux.
En aucun cas un locataire ne peut suspendre le paiement de ses loyers pour faire pression sur le propriétaire.
Si le propriétaire ne réagit pas et que la situation perdure, il est possible de saisir le juge, qui rendra une décision, autorisant le locataire à réaliser lui même les travaux. A défaut de cette autorisation du juge, le locataire risque de ne pas pouvoir obtenir le remboursement des travaux.
Le bailleur doit assurer une jouissance paisible du logement
Le propriétaire doit assurer, la paisible jouissance du logement loué. Il répond des troubles de jouissance causés par des tiers, comme par exemple, ceux causés par d’autres locataires. Il n’est exonéré de son obligation, qu’en cas de force majeure.
Il doit garantir le locataire, contre les vices susceptibles de troubler son usage (ex: les vices de construction du logement), entretenir les lieux loués en y faisant les réparations nécessaires, qui ne sont pas à la charge du locataire, et les maintenir en bon état d’usage.
Le bailleur doit entretenir le logement
Le propriétaire doit entretenir les locaux loués et effectuer toutes les réparations autres que celles qui incombent au locataire. Il a, à sa charge, toutes les réparations dues à la vétusté, à un vice de construction ou à un cas de force majeure.
Le bailleur doit remettre les quittances de loyer
Le bailleur est également tenu de délivrer gratuitement, à la demande du locataire, une quittance de loyer et des charges.
Ce qu’il ne peut pas faire
Le bailleur ne peut s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, sauf s’ils constituent une transformation importante du logement (cloisons, sanitaires, ouvertures, etc…).
Sans accord du propriétaire, celui-ci pourra exiger une remise en état du logement, conforme à l’état des lieux d’entrée.
Pour tous renseignements complémentaires, vous pouvez consulter le site de l’ADIL (agence départementale d’information sur le logement) de votre département ou prendre contact avec la commission départementale de conciliation (CDC) en cas de litige avec un locataire.
15/12/2006
La loi Besson
La loi Besson a été instaurée par la Loi de Finances de 1999 et fait suite à la loi Perissol.
Ce dispositif n’est plus applicable sur les opérations réalisées depuis le 3 avril 2003. Il a été remplacé par le régime « de Robien ».
La loi Besson s’appliquait aux logements neufs et assimilés, acquis après le 1er janvier 1999 et jusqu’au 3 avril 2003.
Elle consistait à conserver et à louer un logement pendant 9 ans. Le propriétaire devait respecter un plafond de loyer, revu chaque année, ainsi qu’un plafond de ressources du locataire.
Ce dispositif permettait de défiscaliser, en amortissant sur 15 ans, jusqu’à 65% du montant de l’opération.
Le taux de déduction était de 8 % du prix d’acquisition les 5 premières années et de 2,5 % les 10 années suivantes.
Ce dispositif permettait d’imputer les déficits fonciers (jusqu’à 10 700 € / an) sur le revenu global. Les déficits fonciers éventuellement dégagés étaient reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Le plafond des loyers et des ressources du locataire, représentait une contrainte pour le propriétaire bailleur. De plus, le prix de location au mètre carré excluait quasiment tout investissement à Paris intra-muros, ainsi que dans les villes françaises réputées « chères » (Annecy, Aix-en-Provence, Chartres, Strasbourg, Nice…)
Ce régime n’est plus applicable, pour les investissements réalisés à compter d’avril 2003.
En tant qu’étudiant, il est parfois nécessaire de quitter le domicile familial. Selon la ville et les moyens, le parcours du combattant pour trouver un toit peut être plus ou moins long et difficile !
Les différents types de logement
Il faut tout d’abord déterminer quel type de logement vous convient le mieux : résidence universitaire, logement social HLM, location ‘en ville’, colocation ou foyer étudiant…
Les résidences étudiantes
Les résidences universitaires sont gérées par le CROUS (Centre Régional des Oeuvres Universitaires et Scolaires). Son coût est variable, de l’ordre de 100 à 300 € par mois sans prendre en compte la déduction des aides financières possibles (APL et ALS). Ces tarifs dépendent principalement de la surface habitable. Les résidences dites « traditionnelles », construites dans les années 60, proposent généralement 9 m² contre environ 20 m² pour les résidences « nouvelles » qui sont aussi beaucoup mieux équipées.
Pour prétendre à ces résidences universitaire, il vous faut composer un DSE (Dossier Social Étudiant) que vous déposerez auprès du CROUS dont vous dépendez. Les conditions d’obtention dépendent de critères sociaux (revenus de la famille, statut, nombre d’enfants scolarisés dans la famille…). Déposez les très tôt car les places sont rares et prisées.
Le CROUS vous permettra aussi d’orienter vos recherches dans d’autres direction pour trouver votre logement.
D’autres résidences étudiantes existent aussi. Celles ci sont privées et il s’agit bien souvent de T2 qui prévoient de nombreux services : salle de sport, laverie, outils de ménage, salle vidéo, parking… D’un confort supérieur, ces logements sont accessibles pour un loyer plus élevé de 500 à 850€ !
Les logements sociaux étudiants
Ils sont gérés par les organismes publics HLM. Il s’agit de véritables appartements auxquels les APL (Aides Personnalisées au Logement) peuvent être appliquées. Afin de prétendre à un logement étudiant HLM, vous devez prendre contact auprès du département ‘logement’ de la commune et vous inscrire sur liste d’attente. Le CROUS propose également des logements à louer dont les prix avoisinent 250 € pour un T1 et jusqu’à 450 € pour un trois pièces.
L’attribution de ces appartements dépend des ressources annuelles de l’étudiant qui ne doivent pas excéder :
Nombre de personnes dans la famille
A Paris et sa région
Dans le reste de l’Ile-de-France
Province
1
17 927 €
17 927 €
15 586 €
2
26 792 €
26 792 €
20 813 €
3
35 122 €
32 206 €
25 030 €
Les foyers étudiants
Ils dépendent de l’UNME (Union Nationale des Maisons Etudiantes). Il s’agit principalement de petites structures et on en dénombre une centaine en France. Le logement peut aussi bien être constitué d’une chambre individuelle ou double, d’un appartement, ou d’un studio. Les foyers offrent aussi de nombreux services favorisant la vie de ses résidents : espaces d’études, lieux de restauration, salle de détente ou de sports… Dans ce cas aussi, les APL et ASL peuvent être attribuées à l’étudiant et leur coût varie de 380 à 540 € par mois en moyenne.
La location d’appartements ou de studios ‘en ville’
Ils peuvent davantage correspondre à votre désir d’indépendance. Ces logements peuvent être meublés ou non. Il faut cependant compter des frais supplémentaires au loyer à savoir l’eau, le chauffage, le téléphone et l’électricité. Pour ce type de logements, il existe de très nombreux circuits d’informations à explorer : les petites annonces, les annonces du CROUS, les agences immobilières, les annonces dans les commerces de quartier… Vous devrez vous y prendre à l’avance. C’est entre les mois de Juin et Octobre que doivent s’effectuer les recherches. Faites aussi attention à la qualité du logement et du mobilier qui laissent parfois à désirer…
La colocation (location d’un appartement entre plusieurs étudiants)
Elle favorise la convivialité et permet aussi de partager les frais. 48% des jeunes sont tentés ou concernés par cette forme de logement (Etude IPSOS). Il faut cependant prendre en compte les risques de ce type de logement (ambiance pas toujours très studieuse, risque de départ d’un colocataire, salle de bain à partager…) avant de se décider. Il est parfois plus facile de se mettre en colocation avec quelqu’un que l’on connaît.
Pour vous mettre en colocation, vous devez rédiger un bail entre le propriétaire et tous les colocataires. Chacune de ces parties doit signer le document.
Si vous souhaitez opter pour cette forme de logement, vous devez être titulaire du contrat de location avec une ou plusieurs personnes et ne pas vivre en couple (ne peuvent être que deux personnes de sexe identique).
Les aides financières
Pour vous loger, vous pouvez bénéficier d’aides financières par votre Caisse d’Allocations Familiales.
L’APL (Aide Personnalisée au Logement)
Pour en bénéficier, vous devez être locataire à titre principal du logement. Cette aide concerne les occupants de résidences universitaires, d’appartements conventionnés (HLM…) ou de foyers d’étudiants. La CAF se charge du calcul et détermine le montant des aides en fonction :
du montant du loyer,
du lieu de résidence,
de la nature du logement,
des ressources de la famille
L’aide dont le montant est généralement de l’ordre de 80 à 230 €, est versée chaque mois à votre propriétaire et est déduite directement de votre loyer.
L’AL (Allocation Logement)
Cette aide existe depuis 1993 et s’adresse aux personnes dont le revenu est modeste ou lorsque l’étudiant séjourne dans un logement social. Seules les personnes n’ayant pas droit à l’APL peuvent y prétendre. Le montant de l’AL dépend aussi :
du loyer,
des ressources,
de la situation familiale,
de la nature du logement,
du lieu de résidence.
Ainsi, cette allocation pour le logement peut varier de 20 à 170 € environ.
Cependant, tous les étudiants ne peuvent bénéficier de ces allocations. Les APL et AL ne sont pas attribuées à ceux âgés de moins de 20 ans dans le cas où leurs parents perçoivent encore des prestations familiales. Il faut alors choisir lequel présente le plus d’avantages. De plus, ces aides ne concernent pas les étudiants vivant dans un logement dont un parent ou grand-parent en est le propriétaire.
Vous pouvez remplir directement en ligne sur le site de la CAF votre demande d’Allocation Logement.
ALINE
Il s’agit d’une allocation pour aider les étudiants à s’installer pour la première fois hors du domicile de leur parent. Elle s’élève à 300 € versés en une seule fois, par bénéficiaire. Pour y avoir droit il faut être boursier ou recevoir l’APL ou l’AL .
Une fois le logement trouvé…
La parcours pour l’installation dans un logement étudiant ne s’arrête pas là. Il faut désormais prendre en compte quelques éléments indispensables pour le bon déroulement de votre location.
Le dépôt de garantie
C’est une somme que doit verser le locataire au propriétaire pour garantir l’exécution de ses obligations locatives. Elle est encaissée et conservée jusqu’à la fin de la location. Son montant est égal à 2 mois de votre loyer, n’incluant pas les charges. Une solution permet de financer ce dépôt de garantie si son montant est trop important. Il s’agit de Loca-Pass, qui offre au locataire la possibilité de financer par un prêt à un taux de 0%, ce dépôt de garantie. Cette aide s’adresse aux étudiants boursiers, en stage, en situation d’emploi ou qui en recherchent un (doit justifier d’une inscription à l’ANPE).
Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai maximal de deux mois à partir de la restitution du logement.
Une caution
Elle est généralement demandée par les propriétaires. Si votre situation ne vous permet pas d’offrir une caution suffisante, un de vos proches peut s’engager à votre place en se portant caution. Si vous ne pouvez pas envisager cette possibilité, vous pouvez vous tourner vers des établissements bancaires qui proposent parfois des offres de ce type pour les jeunes.
Il existe également la garantie locative Loca-pass qui assure le bailleur du paiement de ses loyers pendant 3 ans.
Une assurance habitation
Depuis la loi Quillot du 6 juillet 1989, l’étudiant doit s’engager à souscrire une assurance habitation avant même de s’installer dans son logement. Celle-ci couvre l’habitat et le mobilier contre tous les risques éventuels pouvant survenir : incendie, dommages causés par un événement climatique, dégât des eaux…
La signature du bail
Obligatoirement rédigé par écrit, daté et signé des deux parties, ce contrat fixe les conditions entre locataire et propriétaire. La plupart d’entre elles sont prévues par la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 juillet 1994, mais d’autres clauses particulières peuvent intervenir. C’est pourquoi il est nécessaire de lire attentivement tous les documents du contrat.
Deux types de baux existent selon que le logement est loué « meublé » ou « non meublé ».
–Le bail « meublé » n’impose pas de rédaction de contrat. Il est tout de même préférable d’en établir un pour garantir les intérêts des deux parties. Le loyer est libre et le propriétaire peut, au terme de la location, l’augmenter sans aucune restriction.
–Le bail « non meublé » est loué pour une durée minimale de trois ans renouvelables. Si vous désirez quitter votre logement au cours du bail, vous devez en avertir le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception avec un délai d’avance de 3 mois au minimum. De même, manifestez votre intention de renouvellement 6 mois auparavant.
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