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Taux du Livret A et des livrets règlementés

Le livret A à 0.75 % jusqu’en 2020

Le taux du Livret A est gelé à 0.75% jusqu’en Janvier 2020, sur décision du ministre des finances, Bruno Lemaire.
Cet arrêté et paru au journal officiel le 2 décembre 2017.
Ce n’est pas une bonne nouvelle pour les petits épargnants car l’inflation est attendue à un taux supérieur à 1%, l’argent placé dans le livret A va donc perdre de sa valeur.

Les personnes disposant des revenus les plus modestes ont tout intérêt à placer leurs économies dans le LEP car le taux maintient  leur pouvoir d’achat. Tous les établissements bancaires ayant signé une convention avec la Caisse des dépôts et consignations peuvent le proposer.Quels que soient la banque ou l’organisme financier dans lesquels ils sont détenus, ces livrets offrent donc la même rémunération. A noter que les montants que l’on peut y déposer sont plafonnés.

Mode de calcul du Livret A

Ce taux est déterminé par la Banque de France à partir d’un calcul qui prend en compte l’inflation hors tabac sur les douze derniers mois. En cas de circonstances exceptionnelles, le Ministre des Finances a la possibilité de déroger à la règle de fixation.

Le taux du livret A étant la référence, il sert de base au calcul des autres taux :

  • Le LEP a le taux du Livret A augmenté de 50 % : 1.25 %
  • Le LEE  a son taux garanti 3/4 du taux du livret A arrondi au 1/4 point inférieur : O.57 %
  • Le CEL  a un taux  égal au 2/3 du taux de Livret A, arrondi au 1/4 point le plus proche : 0.50%
  • Le taux du PEL est de 1 % depuis Août 2016

Ces nouveaux taux sont applicables dans les quinze jours qui suivent leur date de publication, soit normalement au 1er février et 1er août de chaque année. 

A noter que le taux du Plan d’épargne logement n’est pas concerné par cette procédure.
Le taux du livret jeune est quant à lui librement fixé par chaque banque et s’établit en moyenne 1 à 1,5 points au-dessus de celui du Livret A.

Taux des livrets (mise à jour février 2019)

Historique depuis 1986 des taux de rémunération de l’épargne réglementée en France :

Date d’application Livret A(1) LEP (2) LEE (3) CEL (4) PEL (5) Avis Officiel
16 mai 1986 4,50% 5,50% 3,00% 2,75% 6,00% JO 15/5/1986
7 février 1994 5,25% JO 5/2/1994
16 février 1994 2,25% (idem)
1er mars 1996 3,50% 4,75% JO 28/2/1996
1er mars 1996 2,50% JO 15/3/1996
23 janvier 1997 4,25% JO 21/1/1997
9 juin 1998 4,00% JO 7/6/1998
16 juin 1998 3,00% 4,75% 2,25% 2,00% (idem)
26 juillet 1999 3,60% JO 24/7/1999
1er aout 1999 2,25% 4,00% 1,50% 1,50% (idem)
15 janvier 2000 2,25% JO 16/1/2000
1er juillet 2000 3,00% 4,25% 2,25% 2,00% 4,50% JO 30/6/2000
1er août 2003 2,25% 4,25% 1,50% 1,50% 2,50% JO 30/7/2003
1er août 2004 3,25% JO 31/7/2004
1er août 2005 2,00% 3,00% 1,25% JO 23/7/2005
1er février 2006 2,25% 3,25% 1,50% JO 28/1/2006
1er août 2006 2,75% 3,75% 2,00% 1,75% JO 28/7/2006
1er août 2007 3,00% 4,00% 2,25% 2,00% JO 28/7/2007
1er février 2008 3,50% 4,25% 2,50% 2,25% JO 31/1/2008
1er août 2008 4,00% 4,50%(7) 3,00% 2,75% JO 30/7/2008
1er février 2009 2,50% 3,00% 1,75% 1,75% JO 30/1/2009
1er mai 2009 1,75% 2,25% 1,25% 1,25% JO 29/4/2009
1er août 2009 1,25% 1,75% 0,75% 0,75% JO 28/7/2009
1er août 2010 1,75% 2,25% 1,25% 1,25% JO 24/7/2010
1er février 2011 2,00% 2,50% 1,50% JO 26/1/2011
1er août 2011 2,25% 2,75% 1,50% – (8) JO 27/7/2011
1er février 2013 1,75% 2,25% 1,25% 1,25% JO 24/1/2013
1er août 2013 1,25% 1,75% 0,75% 0,75% JO 31/7/2013
1er août 2014 1,00% 1,50% JO 31/7/2014
1er février 2015 2,00% JO du 30/01 + 30/01
1er août 2015 0,75% 1,25% 0,50% 0,50% JO 29/07/2015
1er février 2016 1,50% JO du 28/01 + 31/01
1er août 2016 1,00% JO du 29/07 + 29/07
1er février 2017 JO du 29/01/2017
1er août 2017 JO du 29/07/2017
du 1er février 2018
au 31 janvier 2020
JO du 02/12/2017


(1)Livret A, Livret Bleu ou Livret de Développement durable
(2) LEP – Livret d’Epargne Populaire
(3) LEE- Livret Epargne Entreprise
(4) CEL – Contrat Epargne Logement (taux hors prime d’Etat)
(5) PEL – Plan Epargne Logement – Taux hors prime d’état – Le taux du PEL est maintenant fixé par un arrêté spécifique


Seuil de l’usure au 01/04/2011 et réforme du crédit à la consommation

Le 20/03/2011, le nouveau taux de l’usure est paru au journal officiel pour le premier trimestre 2011, applicable à partir du 01/04/2011.

Celui ci intègre les modifications apportées par la réforme du crédit à la consommation mise en place par Christine Lagarde.

Dans, la démarche traditionnelle d’un particulier qui désire obtenir un crédit, celui ci rencontre habituellement diverses banques pour trouver celle qui lui accordera, le taux d’intérêt le plus bas.

Certaines  personnes cependant pourraient, faute de choix, prendre des crédits très chers, car les banques sont autorisées à fixer librement les taux d’intérêt des crédits qu’elles accordent aux demandeurs.

Afin de protéger les consommateurs, le législateur a fixé un taux maximal de crédit que la banque ne peut pas dépasser. Ce taux s’appelle le seuil de l’usure.

Jusqu’au 31/3/2011, les seuils de l’usure étaient déterminés en fonction des types de crédit accordés.

A compter du 1er avril 2011, la réforme du Crédit à la consommation a modifié  les catégories de taux en prenant  uniquement en considération les niveaux de montant emprunté (jusqu’à 3.000 €, entre 3.000 et 6.000 €, et au-delà de 6.000 €).

Cette mesure sera appliquée progressivement pour permettre à tous les intervenants de s’adapter. Une période transitoire de 2 ans a été prévue pendant laquelle les seuils de l’usure intégrent cette nouvelle classification tout en continuant à préciser les anciennes catégories.

Il y aura donc pendant deux ans pour les crédits à la consommation aux particuliers, 7 catégories contre 3 précédement.

Dans deux ans, le seuil de l’usure sera identique pour un crédit de même montant que ce soit sous forme de prêt amortissable, d’un découvert ou d’un crédit renouvelable.

Qu’est ce que le taux d’usure?

Selon l’article L 313-3 du code de la consommation, un prêt est considéré comme usuraire (c’est-à-dire supérieur au taux d’usure) si, au jour où il est consenti, son taux effectif global (TEG) dépasse de plus du 1/3 le taux effectif moyen que les banques pratiquaient au trimestre précédent.

Prenons un exemple :

Un particulier sollicite le 12 juillet 2007 un prêt immobilier à taux fixe auprès d’une banque. En se référant aux taux de l’usure, on constate que, durant le trimestre précédent, le taux effectif moyen pour les prêts à taux fixe s’élevait à 4,70%. La banque ne sera donc pas autorisée à exiger un taux d’intérêt supérieur de plus d’un tiers à 4,70% ; soit un taux d’usure qui s’élève à 6,27%.

Pendant la période transitoire de deux ans, la Banque de France  déterminera les taux d’usure en appliquant un coefficient de pondération entre l’ancien calcul et le nouveau.

En principe, à chaque demande de prêt où de crédit, la banque sollicitée est dans l’obligation de vous indiquer, par voie d’affichage ou par brochure, le taux effectif moyen et le taux d’usure en vigueur.

L’usure est un délit passible d’un emprisonnement de deux ans et/ou d’une amende de 45 000 euros.  De plus en cas d’usure, les sommes perçues au delà du seuil légal pourront être reversées au capital de la créance. Si celle-ci a été remboursée , l’organisme prêteur remboursera les sommes indûment perçues, avec intérêts.

Les taux moyens et les seuils de l’usure en cours..

Ils sont fixés chaque trimestre par la Banque de France et sont publiés au Journal Officiel dans la 2ème quinzaine du dernier mois de chaque trimestre civil.

 

Seuils de l’usure et taux effectifs moyens pratiqués (en %)
par les établissements de crédit  au  1er Trimestre 2011

Taux effectifs moyens constatés et taux d’usure au 01/04/2011

JO du 20/03/2010

Taux effectifs moyens

Taux d’usure

Prêt immobiliers aux particuliers

Prêts à taux fixe

4,21

5,61

Prêts à taux variable

3,76

5,01

Prêts-relais

4,49

5,99

Crédits de trésorerie

Prêt d’un montant inférieur ou égal à 1 524 €

 

21,47

Découverts en compte, prêts permanents et financement d’achats ou de vente à tempérament d’un montant supérieur à 1 524 € et inférieurs à 3000€ et prêts viagers hypothécaires

 

19,53

Prêts personnels et autres prêts d’un montant supérieur à 1 524 € et inférieur à 3000 €

 

8,03

Découverts en compte, prêts permanents et financements d’achats ou de ventes à  tempérament d’un montant supérieur à  3000€ et inférieurs à 6000€ et prêts viagers hypothécaires

 

19,53

Prêts personnels et autres prêts d’un montant supérieur à  3000€ et inférieur à 6000 €

 

8,03

Découverts en compte, prêts permanents et financements d’achats ou de ventes à  tempérament d’un montant supérieur à 6000€ et prêts viagers hypothécaire

 

19,53

Prêts personnels et autres prêts d’un montant supérieur à 6000 €

 

8,03

Prêts aux personnes morales n’ayant pas d’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou professionnelle non commerciale

Prêts consentis en vue d’achats ou de ventes à tempérament

6,84

9,12

Prêts d’une durée initiale supérieure à 2 ans, à taux variable

3,76

5,01

Prêts d’une durée initiale supérieure à 2 ans, à taux fixe

4,33

5,77

Découverts en compte

10,33

13,77

Autres prêts d’une durée initiale inférieure ou égale à 2 ans

4,24

5,65

Prêts aux personnes physiques agissant pour leurs besoins professionnels et aux personnes morales ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou professionnelle non commerciale

Découverts en compte

10,33

13,77


 

Consulter l’historique des taux d’intérêts moyens et des taux de l’usure depuis le  1/1/2007

 


Le meilleur placement n’est pas toujours celui que l’on croit …

Un lecteur de budgetfacile.com nous a adressé cet article fort intéressant …

Nous sommes tous à la recherche du meilleur placement possible… C’est dans cet esprit que je me suis rendu à ma banque il y a quelques mois (mai 2010), après avoir pris rendez-vous spécifiquement pour connaître ses offres de placement.

Il faut avouer que lorsqu’on parvient à faire des économies, c’est d’une part en ayant fait l’effort de travailler pour gagner cet argent (avec les impôts et taxes qui s’en déduisent) mais aussi en ayant lutté pour tenir son budget et ne pas tout dépenser. Il est donc logique d’attendre que cet argent fructifie.

J’ai donc rencontré mon chargé de compte, intéressé par les recommandations qu’il pourrait me faire.

Ses propositions étaient toutes décevantes : livret à 1.25%, PEL à 3.50% (avec la prime d’Etat si un prêt est réalisé après la période d’épargne), assurance-vie entre 3 et 4%…

C’est moi qui ai trouvé seul la solution et pour cause : ça n’arrange pas la banque. Vous allez voir !

J’ai un prêt immobilier en cours depuis une dizaine d’années (à un taux de 4.54%). Fatigué de mon contrat d’assurance vie qui rapportait de moins en moins chaque année (alors que l’Etat augmente son prélèvement au travers de la CSG, la CRDS), j’ai pris la décision de solder ce contrat peu rémunérateur et de…solder par anticipation une partie de mon prêt immobilier !!!

J’ai fait le choix de garder la même mensualité, ce qui fait que j’aurai fini de payer ma maison 27 mois avant la date prévue.
J’ai fait le calcul. Il aurait fallu que mon placement rapporte au moins 9.5% net par an pour que j’ai intérêt à garder mon assurance vie et mon prêt en même temps.

En résumé, je me dit que j’aurais du le faire plus tôt. Il faut vraiment être bête pour emprunter de l’argent à une banque tout y plaçant ses économies. A la limite, on peut se demander si ce n’est pas son propre argent qu’on emprunte.

Au revoir les frais de gestion de la banque sur l’assurance vie (ainsi que la CSG et autres taxes), au revoir les intérêts et les primes d’assurances payées chaque mois sur le capital remboursé par anticipation.

Tout ceci sans aucun risque, ni blocage d’argent sur une longue durée !

 

Source : Un lecteur de budgetfacile

 


Le livret A dans toutes les banques et mieux rémunéré dès 2008…

Le livret A est en passe de subir de grands changements… Michel Camdessus a remis un rapport à Bercy, courant décembre 2007, dans lequel il préconise plusieurs modifications susceptibles de transformer considérablement le «mode d’épargne préféré des français» (plus de 46 millions de livrets A ouverts).

Les trois transformations les plus significatives seraient les suivantes :

  • La possibilité pour n’importe quelle banque française de proposer à ses clients le Livret A.
    La distribution du Livret A était jusqu’à présent réservée à la Caisse d’Epargne et à La Poste. Cette proposition vise à se conformer à une demande de la Commission européenne, émise en mai 2007 de "banaliser" le Livret A au nom de l’égalité de la concurrence en permettant à toutes les banques de le distribuer.
  • L’abandon de la centralisation de l’argent déposé sur les Livrets A à la Caisse des dépôts et des consignations (la CDC).
    Les banques pourraient donc conserver chez elle une partie de la collecte.
  • Une modification de la règle de fixation du taux de rémunération du Livret A.
    Elaborée en 2003, la règle de fixation du taux est jugée trop sensible aux variations financières internationales et une refonte de son mode de calcul est prévue… Dès mi janvier 2008, le gouvernement a décidé de déroger à la règle de calcul qui avait été établie en 2003 et a fixé le taux à 3;5 % et non a 4% comme il aurait dû, si le mode de calcul fixé avait été appliqué.

Tout porte à croire que ces propositions recevront un accueil favorable de la part du Ministère des Finances dont la volonté de libéraliser la distribution du Livret A et de toiletter l’ensemble du régime de l’épargne administrée, est affichée.
 


S’initier à la Bourse, comprendre le marché des capitaux…

Pour accéder à la Bourse, le particulier doit comprendre certaines techniques boursières qui peuvent parfois sembler obscures. Avec une bonne compréhension des fondements de ce marché et de ses mécanismes, il est plus facile d’intervenir efficacement en bourse et d’utiliser les outils qui existent.
  
Pourquoi la Bourse existe-t-elle ?  En savoir +
 
Dans nos sociétés industrielles, des agents économiques (entreprises, Etat…) ont besoin de fonds afin de financer leurs investissements. Ils recherchent donc des capitaux. Par ailleurs, d’autres intervenants (particuliers, institutions) souhaitent faire fructifier leurs épargnes et proposent donc des capitaux à placer…
Les marchés des capitaux sont là pour les aider à réaliser ces échanges.
Les marchés des capitaux   En savoir +
 
Le marché est le lieu de la confrontation de l’offre et de la demande des capitaux. Si vous voulez acheter des titres financiers (actions, obligations, SICAV…), il faut connaître leurs lieux de négociations.
 
 
Les négociations des titres financiers se font sur les marchés des capitaux parmi lesquels on distingue : 
  • Le marché domestique qui est divisé en fonction des horizons de placement. A court terme, il s’agit du marché monétaire. A long terme, le marché est celui des valeurs mobilières constitué par le marché des actions et des obligations. Il existe également le marché des options et le marché à terme dans le cadre d’horizon définis.
  • Les marchés internationaux qui sont organisés de la même manière que les marchés domestiques. Le choix d’aller sur ces marchés requiert des informations et des analyses plus approfondies.

Les indices boursiers  En savoir +

 Afin de faciliter le choix des investisseurs, il a été créé des indices boursiers qui servent de référence.
Un indice boursier est une référence pour le marché des actions. Il est constitué par plusieurs valeurs. Il existe des indices boursiers français tel que le CAC 40 qui contient 40 valeurs choisies parmi les plus fortes capitalisation  boursières.
L’indice de référence permet d’apprécier l’état d’un marché boursier.   
 
Choisir ses produits financiers En savoir +
 
La sélection des valeurs va reposer sur une bonne connaissance des secteurs d’activités représentés et des produits financiers proposés.
Des titres financiers sont associés aux marchés financiers. Il s’agit des titres de base (actions, obligations…) et des titres dérivés (les options et les warrants).   
 
Le rôle des banques dans le marché des capitaux En savoir +
 
Les banques servent de liaison entre ceux qui ont des fonds disponibles et ceux qui ont besoin de financement.
 
Les banques sont réparties en quatre selon leurs missions : les entreprises de marché,  les sociétés de gestion,  les entreprises d’investissement, les établissements de crédits.
 
 
Les organismes de tutelles des banques en France  En savoir +
 
Les organismes de contrôles européens En savoir +
 
Les autorités de tutelles en France En savoir +
 
 
 
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 S’initier à la Bourse, comprendre les marchés des capitaux…

 

 
Pour accéder à la Bourse, le particulier doit comprendre certaines techniques boursières qui peuvent parfois sembler obscures. Avec une bonne compréhension des fondements de ce marché et de ses mécanismes, il est plus facile d’utiliser les outils existants.
 
 
POURQUOI LA BOURSE EXISTE T-ELLE ?


 
Dans nos sociétés industrielles, des agents économiques (entreprises, Etat…) ont besoin de fonds afin de financer leurs investissements. Ils recherchent donc des capitaux. Par ailleurs, d’autres intervenants (particuliers, institutions) souhaitent faire fructifier leurs épargnes et proposent donc des capitaux à placer… Les marchés des capitaux sont là pour les aider à réaliser ces échanges.
 
Il est intéressant de connaître ces agents économiques. 
 
Les agents économiques à la recherche de financement
 
Il s’agit des entreprises et de l’Etat.
  • Les entreprises ont besoin d’investir, de financer des acquisitions tels que des bureaux, des nouvelles machines… Elles ont alors deux solutions : recourir aux capitaux propres (les payer soi-même) ou faire appel au financement externe (faire appel à des créanciers externes à l’entreprise). Le recours aux capitaux propres est souvent limité. Ainsi, l’appel aux créanciers externes se fait de plus en plus. Les fonds recherchés étant importants, leur levée n’est possible que par le marché des capitaux.
  • L’Etat est l’agent économique qui a le plus grand besoin de financement. Il finance le développement d’un pays (construction de routes, des écoles ou de la recherche et de développement). Il s’endette alors à long terme et représente une grande part du marché des dettes.
 
Les agents économiques souhaitant faire fructifier leur épargne
 
Ce sont les particuliers et les institutionnels.
  • Les particuliers disposent de revenus disponibles qui peuvent être épargnés et / ou consacrés aux achats de biens durables. Toutes ces épargnes sont gérées par les Banques sous forme de dépôt à vue. En effet, les ménages préfèrent avoir des fonds rapidement disponibles en cas d’évènements inattendus. La durée des épargnes est donc de court terme, « à vue », de préférence.
  • Les Institutionnels sont la Caisse de la Retraite, les fonds collectifs, les compagnies d’assurances… Ces institutionnels ont pris des engagements souvent à long terme auprès de leurs adhérents (payer des retraites…). Ceux-ci n’ont pas besoin des fonds dans l’immédiat et ils cherchent donc à placer leurs capitaux dans un objectif de rentabilité. Vu le volume des fonds apportés, leurs prises en charge nécessitent une bonne organisation et de véritables acteurs telles que les banques.
 
Les marchés de capitaux, un lieu d’échanges
 
Les particuliers et les institutionnels, agents à capacité d’épargne positive, préfèrent la disponibilité immédiate de leur épargne en cas de besoin. Inversement, les entreprises et l’Etat, les agents à besoin de financement, ont des besoins à long terme. Leurs stratégies sont donc opposées. Ainsi d’autres acteurs sont nécessaires pour assurer la jonction entre les besoins respectifs de chaque agent. Il a également fallu déterminer un lieu où s’échangent les fonds et indirectement se créent des richesses.
 

 

Cette responsabilité est assurée conjointement par les marchés des capitaux et les banques.
 

 

 
COMPRENDRE LES MARCHES DES CAPITAUX

 
 
Le marché est le lieu de la confrontation de l’offre et de la demande. Si vous voulez acheter des titres financiers (actions, obligations, SICAV…), il faut connaître leurs lieux de négociations. Les négociations des titres financiers se font sur les marchés des capitaux. Afin de faciliter le choix, il a été créé des indices boursiers qui servent de référence.
 
 
 
Connaître les marchés des capitaux
 
Le marché domestique
 
Le premier pas d’un investisseur est de placer son argent sur le marché de son pays, appelé « marché domestique ».
 
 
Chaque marché domestique est divisé en plusieurs compartiments. La classification est fonction de la durée du placement, appelée horizon de placement. Chaque investisseur choisit son horizon par rapport à ses besoins futurs. Dès lors, il faut identifier les besoins à horizon court et ceux à horizon lointain. Ceci étant, il est aisé de répartir son épargne par horizon et de choisir son marché.

 

L’horizon peut être :
– de court terme (de 1 jour à 1 an) ;
– de moyen terme (2 à 5 ans) ;
– de long terme (5ans à 30 ans) ;
– à terme (horizon fixé d’avance).
A chaque horizon choisi, correspond un compartiment de marché.
  •  Si l’horizon est de court terme, le marché approprié est le marché monétaire.
 L’horizon associé est de un, deux, voire 3 ans. Le marché monétaire est divisé en deux compartiments : le marché interbancaire et le marché des titres négociables.

 

 
 
 
Le marché interbancaire est le lieu des échanges de prêts et d’emprunts des établissements bancaires. Par exemple, pour financer vos prêts, votre banque emprunte sur ce marché. C’est pourquoi, elle vous demande un certain délai pour la mise en place des fonds sur votre compte. Ainsi, les transactions sur le marché interbancaire sont réalisées directement entre les institutions financières. Le marché interbancaire est dit de gré à gré.

 

 
 
 
Le marché des titres négociables est réservé aux entreprises et aux institutions non autorisées à réaliser des échanges sur le marché interbancaire. Ainsi, pour des emprunts importants, les entreprises émettent plutôt des titres de créances moyennant paiement d’intérêts. Leurs émissions sont réglementées et requièrent une bonne notation par les agences spécialisées. En dehors des notations, un régulateur de marché, qui peut être une société de bourse, s’interpose entre les acteurs. Le marché des titres négociables est ainsi un marché dit organisé.
  •  Pour un horizon à long terme, le marché correspondant est celui des valeurs mobilières.
Celui-ci est constitué par le marché des actions et le marché des obligations.
Afin de financer les investissements tels que les achats de bureaux, les entreprises font appel à de nouveaux actionnaires. Les titres émis, appelés actions, peuvent être donc ouverts au public. Leurs négociations sont faites sur le marché des actions.
Si les montants des investissements sont importants, les entreprises et les institutions préfèrent émettre des titres de créances, appelés les obligations. Les titres émis sont ouverts au public et sont négociés sur le marché obligataire.
 
Les marchés des actions et des obligations sont des marchés organisés. Les émissions de titres sont réalisées sur le marché dit primaire, encore appelé le marché des neufs. Des intermédiaires prennent en charge partiellement ou intégralement des titres émis. Par la suite, ils les négocient sur le marché secondaire ou encore le marché des occasions.
 
  • Le marché des options et le marché à terme
 Parfois, l’investisseur ne dispose pas de fonds suffisants ou ne souhaite pas s’approprier des titres financiers dans l’immédiat. Il recourt alors aux marchés des dérivés. Ceux-ci sont constitués par le marché des options et le marché à terme.
Une option est le droit, et non l’obligation, d’acheter ou de vendre des titres financiers à un horizon donné et à un prix convenu moyennant une prime versée. A l’horizon fixé par le contrat, le détenteur l’exerce ou l’abandonne. Autrement dit, l’investisseur achète ou vend les titres au prix convenu selon la situation qui lui est favorable.
Un contrat à terme est une obligation d’acheter ou de vendre les actifs financiers à un horizon donné et à un prix convenu moyennant une prime versée. Quelle que soit la situation, l’investisseur doit donc honorer ses engagements. Autrement dit, à l’horizon, il achète ou vend les titres financiers au prix convenu.
Vu les risques encourus, les marchés de dérivés sont des marchés organisés.
 
Les marchés internationaux
 
Un investisseur averti peut placer les fonds disponibles sur les marchés internationaux. Le choix d’un marché international requiert des analyses plus approfondies sur l’efficience, le niveau de rentabilité et le potentiel du marché. L’efficience est synonyme de disponibilité d’informations qui peuvent influer les cours des titres émis sur le marché. L’existence d’informations aide ainsi les investisseurs à acheter ou à vendre les titres financiers. Mais, l’efficience ne suffit pas pour convaincre les investisseurs. En effet, ceux-ci souhaitent détenir des titres jugés rentables. Or, une rentabilité élevée rime souvent avec un risque fort et inversement. Le niveau de rentabilité est ainsi un des critères de choix de marché international. Il est souvent lié au potentiel du marché qui dépend de la sécurité et de l’organisation. Grâce à ces critères, il apparaît trois types de marché : les marchés développés, les marchés émergents et les marchés sous – développés.
 
Les compartiments du marché domestique existent également sur les marchés internationaux : le marché des actions internationales et celui des obligations internationales.

 

 
Les indices boursiers
 
Un indice de référence permet d’apprécier l’état d’un marché boursier. Un indice boursier est une référence pour le marché des actions. Il est constitué par plusieurs valeurs.

 

Un taux de référence est la référence pour un investisseur dans le cadre des emprunts et des prêts.
Il existe des indices boursiers français tel que le CAC 40 qui contient 40 valeurs choisies parmi les plus fortes capitalisation boursières.

 

Les marchés boursiers internationaux sont également représentés par des indices tel que le NIKKEI 225 qui est constitué par 225 valeurs et représente la zone économique de l’Asie
 
Pour être éligible à un marché boursier, il faut respecter les conditions suivantes :
– mettre à la disposition du public une proportion du capital ;
– rendre public les informations comptables (bénéfices, dividendes distribués, bilan annuel, compte de résultat) ;
– publier les évènements pouvant influencer les cours des titres (fusions, acquisitions, rachat d’entreprise, changement de dirigeant…) ;
– donner des informations sur les actionnaires et les dirigeants.
 
 
LE CHOIX DES PRODUITS FINANCIERS


 
Chaque indice boursier est composé par plusieurs valeurs. Une valeur appartient à un secteur d’activités. Un portefeuille doit être diversifié afin de diminuer le risque. La diversification peut être géographique et sectorielle. Depuis l’année dernière, les sociétés de gestion financière s’orientent vers la diversification thématique. Cette nouvelle technique est facile à mettre en œuvre lorsque l’investisseur connaît les divers secteurs d’activités.
 
Connaître les secteurs d’activité
 
 
Un secteur d’activités regroupe plusieurs entreprises exerçant les mêmes activités. Par exemple, l’indice SBF 250 regroupe les secteurs d’activité que nous présentons sur le tableau ci-dessous :
 
 
LIBELLES
LIBELLES
Equipements et services de santé
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La représentation des secteurs n’est pas exhaustive dans un indice. Il se peut que certains secteurs ne soient pas présents. Par exemple, le CAC 40 n’est pas constitué par tous les secteurs d’activités.

 

Quels sont les critères pour intégrer un indice sectoriel ? La première sélection est par la capitalisation boursière. Par la suite, une autre sélection s’opère selon le secteur d’activité. La composition de l’indice sectoriel peut être changée selon un horizon fixé.
 
 
Connaître les produits financiers
 
Des titres financiers (actions, obligations…) sont associés aux marchés financiers. Il s’agit des titres de base et des titres dérivés (les options et les warrants).
 
Les titres de base sont les actions et les obligations.

 

 
 
Une action est un titre de propriété émis par une entreprise. Son détenteur devient alors propriétaire d’une partie de l’entreprise. Ainsi, il peut participer aux assemblées générales telles que les assemblées générales ordinaires et les assemblées générales extraordinaires. Lors d’une assemblée générale ordinaire, le détenteur d’une action a le droit de voter pour approuver le compte et est informé de la stratégie de l’entreprise. Souvent, l’entreprise souhaite réaliser des opérations exceptionnelles : augmentation de capital, fusion, modification des statuts…Dans ce cas, elle appelle les actionnaires à une assemblée extraordinaire. Les deux assemblées peuvent être réalisées simultanément. Si tel est le cas, le détenteur de l’action assiste à une assemblée générale mixte.
Le détenteur d’une action peut prétendre à un dividende distribué par l’entreprise lors d’une réalisation de bénéfices.
Si l’entreprise est cédée, le détenteur d’action percevra une somme proportionnelle au nombre de titres possédés. Lorsque l’entreprise est cédée, le détenteur est servi en dernier lieu après l’indemnisation des salariés, le paiement des organismes sociaux et du Trésor ainsi que des créanciers.
 
Les obligations sont des titres de créances. Ainsi il arrive que les entreprises émettent des titres de créances au lieu de réaliser des emprunts classiques. Généralement, leurs détenteurs bénéficient des intérêts appelés coupons et du remboursement du capital à l’horizon. Le versement de coupons dépend du type d’obligations. Le coupon peut être intégré dans l’amortissement pour l’obligation à zéro coupon. Par ailleurs, le taux d’intérêt peut être fixe ou variable. Le cours des obligations est inversement proportionnel à l’évolution du taux d’intérêt. Si le taux d’intérêt monte, le cours des obligations baisse. Dans le cas contraire, le cours des obligations monte. Il existe des obligations dont les cours évoluent dans le même sens que les actions de l’entreprise. Ce sont les obligations remboursables en actions et les obligations convertibles.
 
Les titres dérivés sont les options et les warrants.
 
Ces derniers se comportent comme les premiers.
 
– Une option est un droit qui permet d’acheter ou de vendre un actif financier à un prix fixé et à une échéance déterminée. Il existe deux types d’options : l’option d’achat "call" et l’option de vente "put". Souhaitant acheter un actif financier et en anticipant une hausse des cours, l’investisseur achète une option d’achat. Désirant vendre un actif financier et craignant la baisse des cours, un investisseur achète une option de vente. La détention d’options a donc deux intérêts : un effet de levier qui permet de démultiplier ou de couvrir le portefeuille.
 
Une option est caractérisée par un sous-jacent :
– action, indice, devise… ;
– un sens (call ou put) ;
– un prix d’exercice (appelé encore strike) ;
– une échéance (ou maturité).
– Les warrants ont les mêmes caractéristiques que les options. Ils permettent d’obtenir un effet de levier pour des fonds moins élevés et de couvrir un portefeuille. Ils sont émis par des établissements financiers. Ceux-ci assurent la liquidité du marché et leurs engagements de lors de l’exercice.
 
 
LES BANQUES


 
Les banques servent de liaison entre ceux qui ont des fonds disponibles et ceux qui ont besoin de financement. Le problème est de savoir « comment réalisent-elles ces opérations ? ».
 
Leur organisation
 
Depuis le 4 janvier 1999, l’ensemble du système bancaire et des marchés financiers des pays membres de l’Unité Monétaire Européenne fonctionne en euros. Ce fonctionnement a entraîné des modifications de structure des marchés financiers français et de ceux des membres de l’Union Monétaire européenne.

 

Les banques sont réparties en quatre selon leurs missions :
– les entreprises de marché ;
– les sociétés de gestion ;
– les entreprises d’investissement ;
– les établissements de crédits.
Les entreprises de marché sont des sociétés commerciales qui assurent le fonctionnement d’un marché réglementé des produits financiers. Pour le marché des capitaux français, nous avons la société EURONEXT qui a remplacé la Société de Bourses françaises (SBF) et la Société anonyme du Marché à Terme International de France (MATIF SA). La société EURONEXT est une filiale de la société EURONEXT NV qui gère la Bourse des Pays Bas et de la Belgique.

 

Elle a plusieurs missions dont :
– l’établissement et la suggestion des règles du marché à l’Autorité du Marché Financier (Conseil des Marchés Financiers) ;
– la décision de l’admission des valeurs à la cotation ;
– la publicité des négociation et la diffusion des cours des titres ;
– la garantie des opérations entre les membres du marché, ou encore la compensation, grâce à sa filiale CLEARNET SA qui est une chambre de compensation ;
– la cotation et les opérations financières.
Les sociétés de gestion sont des intermédiaires. Elles assurent les transactions des titres sur le marché primaire. Elles sont constituées par les Organismes de Placements Collectifs en Valeurs Mobilières (OPCVM) : les Sociétés d’Investissement à Capitaux Variables (SICAV) et les Fonds Communs de Placement (FCP). Les Sociétés de Gestion collectent les capitaux lors de l’appel public à l’épargne.
 
Les établissements d’investissement sont également présents sur le marché primaire. Ils jouent les mêmes rôles que les sociétés de gestion. Ce sont des courtiers ou des contrepartistes.
 
Nous distinguons alors trois établissements :
– les Sociétés de Bourse ;
– les Courtiers (Ex Agents du Marché Interbancaire) ;
– les Sociétés de Gestion de Portefeuille agrées par l’AMF.
Les établissements de crédit participent au montage des opérations d’émission et d’introduction des titres en Bourse. Ils sont également des intermédiaires sur le marché primaire et le marché secondaire.
 
Ce sont :
– les banques ;
– les banques mutualistes ;
– les banques coopératives ;
– les institutions d’épargne ;
– les institutions financières spécialisées.
Leurs rôles
 
Les banques pallient l’écart entre les échéances des agents à capacité d’épargne et celles des agents à besoin de financement. Pour cela, elles réalisent deux opérations :
– la transformation des dépôts à vue en crédit bancaire ;
– la création des monnaies.
Les banques ont la possibilité de transformer les épargnes des ménages en crédit bancaire non seulement pour d’autres clients mais aussi pour les entreprises. Cette transformation est réalisée sur le marché interbancaire. Mais, les dépôts ne suffisent pas pour couvrir les crédits demandés.

 

Ainsi, les banques empruntent également sur le marché afin de satisfaire les besoins de financement d’autres agents économiques. Ces emprunts sont de la création de monnaies dont une partie est transformée en monnaie fiduciaire. Grâce à cette dernière, nous pouvons, par exemple, retirer de l’argent des distributeurs automatiques. Mais, la création d’argent est sous surveillance de la Banque Centrale. Pour cela, chaque banque est tenue de verser une partie des dépôts pour constituer les réserves obligatoires. Cette démarche permet à la Banque Centrale de maîtriser la fluctuation des monnaies et indirectement, le taux d’inflation.
 

Cependant, les crédits octroyés sont souvent insuffisants. Depuis 1985, les entreprises ont eu donc la possibilité d’emprunter auprès d’autres acteurs économiques (particuliers et institutionnels). Leurs emprunts sont souvent réalisés sur le marché des titres négociables. Mais, ces possibilités n’empêchent pas les banques de jouer les premiers rôles dans la bonne marche de l’économie.

 
LES ORGANISMES DE TUTELLE DES BANQUES


 
En France, des organismes de tutelle jouent des rôles importants dans la gestion des établissements bancaires.
 
Le Comité de Réglementation Bancaire et Financière (CRBF) a pour missions : 
– d’établir les prescriptions applicables aux établissements d’investissement.
– de réglementer le marché interbancaire et le marché des titres négociables.
– de définir les règles comptables et les ratios prudentiels relatifs aux instruments financiers et monétaires. 
Le Comité des établissements de crédit et des entreprises d’investissement (CECEI) est chargé de prendre les décisions ou d’accorder les autorisations ou dérogations individuelles prévues par les dispositions législatives et réglementaires applicables aux établissements de crédit et aux entreprises d’investissement.
 
Pour cela, il est chargé :
– de délivrer ou retirer les agréments aux établissements de crédits ;
– de délivrer ou retirer l’autorisation individuelle réglementaire ;
– d’approuver les activités des intervenants du marché interbancaire ;
– d’accueillir les établissements de crédits communautaires.
 
Le Comité consultatif de la législation et de la réglementation financières (CCLRF) a été créé pour remplacer le Comité de la réglementation bancaire et financières (CRBF) et la Commission de la réglementation du Conseil national des assurances (CNA). Il est chargé de donner un avis sur tous les projets de textes normatifs à portée générale dans le domaine bancaire, financier et des assurances (loi, ordonnance, décret, arrêté, ainsi que règlement européen et directive européenne).
 
La Commission bancaire a pour missions :
– de contrôler le respect par les établissements de crédit et par les entreprises d’investissement (hors sociétés de gestion de portefeuille) des dispositions législatives et réglementaires ;
– de sanctionner les manquements constatés ;
– de veiller à la qualité la situation financière et au respect des règles de bonne conduite par les établissements de crédit et par les entreprises d’investissement.
– de participer à la préparation des règles prudentielles ainsi qu’aux réflexions et travaux relatifs à la stabilité financière.
L’Union Européenne a également ses organismes de tutelle.

 

 
LE SYSTEME EUROPEEN


 
Les activités des marchés sont contrôlées par deux organismes : la Banque Centrale Européenne (BCE) et le « Committee of European Securities Regulators ».
 
La Banque Centrale Européenne (BCE)
 
La BCE est la Banque Centrale commune de l’Union Européenne. En effet, chaque pays membre a sa Banque Centrale. Créées le 1er janvier 1999, la BCE et les banques centrales nationales (BCN) des Etats membres de l’Union Européenne constituent le Système Européen de Banques Centrales (SEBC ou ESCB en anglais). Cependant, tous ces Etats membres n’ont pas adopté l’euro. Ainsi, une autre organisation, appelée l’Eurosystème, regroupe la BCE et les BCN des pays ayant adopté l’euro. Les pays ayant adopté l’euro constituent la zone euro.
 

 

L’autorité monétaire de la zone euro est donc l’Eurosystème. Celui-ci a pour but de maintenir la stabilité des prix.

 

En outre, il a d’autres objectifs tels que :
– la stabilité financière et l’intégration européenne ;
– la reconnaissance en tant qu’Autorité monétaire et financière ;
– la responsabilité, la crédibilité et la confiance ;
– la proximité avec les Etats membres et les citoyens européens ;
– une identité commune et une gestion saine montrant les rôles et les compétences.
Afin d’atteindre ses objectifs, il effectue plusieurs missions dont :
– l’analyse économique et monétaire ;
– l’adoption et la mise en œuvre d’une politique monétaire ;
– la mise en place des politiques visant à l’établissement de structures saines en Europe et dans le monde ;
– le suivi des transformations ayant des impacts sur les marchés monétaires et financiers ;
– le maintien d’une étroite collaboration avec les Etats membres ;
– la gestion des structures organisationnelles.
Pour les assurer, la BCE a trois entités dont le Conseil Général, le Conseil des Gouverneurs et le Directoire.
 
Le Committee of European Securities Regulators (CESR)
 
Le CESR est constitué par les autorités de marché des pays membres ou des futurs membres de l’Union Européenne. La Commission européenne y est représentée également.
 
Ses missions sont les suivantes :
– entretenir les relations entre les autorités de marché des pays membres ;
– proposer à la Commission européenne des réglementations de la Bourse de Valeurs ;
– veiller à l’application de la réglementation de la zone européenne.
Créé le 6 juin, le CESR a pour objectif de réguler les marchés européens des valeurs mobilières.

Elle est constituée par 27 membres. Elle a plusieurs missions dont :
– la coordination des régulateurs des marchés des valeurs mobilières ;
– le conseil de la Commission européenne quant à l’élaboration des mesures d’application des directives des valeurs mobilières ;
– l’amélioration de la mise en œuvre de la réglementation communautaire dans les Etats membres.
Les membres du CESR sont désignés par leurs Etats respectifs. La France est représentée par le président de l’AMF. Certains pays appartenant à l’Espace économique européen sont quand même représentés mais à titre consultatif.
 
 
 
LE SYSTEME FRANCAIS


 
Les autorités de tutelle françaises sont la Banque de France et l’Autorité de Marché Financier.
 
La Banque de France
 
La Banque de France est la banque centrale française qui est membre de la SEBC. Elle travaille pour le compte de la zone européenne et aussi pour la France.
 
 
En tant que membre de la SEBC, elle a pour missions :
– de mettre en œuvre la politique monétaire européenne ;
– d’assurer les appels d’offres hebdomadaires ;
– de collecter les informations nécessaires à l’élaboration de la politique monétaire.
Par ailleurs, la Banque de France :
– organise l’émission de la dette de l’Etat Français ;
– émet la monnaie fiduciaire (pièces et billets) ;
– gère les réserves de change de la France ;
– établit la balance de paiement ;
– centralise et diffuse les informations utiles aux banques (risques, fichier bancaire des entreprises et des incidents de paiement).
Elle surveille et réglemente le fonctionnement du marché bancaire. Pour cela, elle coopère avec les différents comités tels que le Comité de Réglementation bancaire et Financière (CRBF), le Comité des Etablissements de Crédit et des Entreprises d’Investissement (CECEI), la Commission bancaire, le Conseil national du Crédit et du Titre (CNT) et le Comité Consultatif.
 
 
L’AUTORITE DES MARCHES FINANCIERS (AMF)


 
L’Autorité des Marchés Financiers provient de la dissolution de la Commission des Opérations de Bourse (COB), du Conseil de Marchés Financiers (CMF) et du Conseil de Discipline de la Gestion Financière (CGDF).
Elle a les rôles suivants : réglementer, autoriser, surveiller et sanctionner.
Pour cela, elle a plusieurs missions dont la protection de l’épargne, l’information des investisseurs et le bon fonctionnement des marchés financiers. Elle participe également à des commissions au niveau européen et mondial.

 

L’AMF intervient dans plusieurs domaines dont :
– les opérations financières (introduction en Bourse, augmentation de capital, offres publiques…) ;
– les produits d’épargne collective (SICAV, FCP) ;
– le fonctionnement des marchés financiers (Euronext ; Euroclear, Clearnet) ;
– la sanction des prestataires de service (transmission des dossiers au pouvoir judiciaire);
– l’agrément des intermédiaires financiers (sociétés de gestion, autres intermédiaires financiers) ;
– les activités des conseillers en investissement financier (respect des réglementations en vigueur) ;
– le contrôle de démarchage (surveillance et contrôle des acteurs) ;
– les activités des agences de notation (surveillance et contrôle des notations).
 
Lucien RAZAFINIMARO
ESC Bretagne Brest
 

La fiscalité de la vente immobilière

La fiscalité de la vente immobilière comprend différents modes d’imposition.
  • La TVA immobilière s’applique pour les ventes de terrain à bâtir, ainsi que pour les ventes d’immeubles bâtis depuis moins de 5 ans, sous certaines conditions (appartement, maison…).
  • Les droits d’enregistrement s’appliquent dès lors que la vente n’est pas soumise à la TVA immobilière.
  • La plus value immobilière est applicable aux personnes physiques, et morales (SCI …) qui réalisent des plus values dans le cadre de la gestion de leur patrimoine.
 
La TVA immobilière
 
Le principe de la TVA est la taxation sur la valeur ajoutée.
 
 
==> Dans la vente de terrains à bâtir
 
 
La TVA immobilière s’applique en principe aux ventes de terrains à bâtir.
 
Sont considérés comme des terrains à bâtir :
  • les terrains nus (lotissement ou hors lotissement)
  • les terrains recouverts de bâtiments destinés à être démolis
  • les immeubles inachevés
 
Le principe
 
En principe les ventes de terrain à bâtir sont soumises à la TVA immobilière et donc exonérées de droits d’enregistrement.
 
La TVA est normalement due par l’acquéreur. Elle peut être, cependant, à la charge du vendeur dans 2 cas :
  • Lorsque le terrain a déjà fait l’objet d’une vente soumise à TVA
  • Lorsque le vendeur est une collectivité publique
 
La TVA devient exigible à la date de l’acte de vente.
 
A noter : Si le prix est fixé TTC, on peut déterminer le montant HT en appliquant le coefficient de 0.836.
 
Exemple : 150 000 € TTC  et 150 000 X 0.836 = 125 400 € HT
 
 
La dérogation
 
Il y a cependant une dérogation importante. Les terrains à bâtir acquis par des particuliers pour la construction de maison d’habitation, sont exclus du champ d’application de la TVA immobilière et relèvent des droits d’enregistrement.
 
Par ailleurs, la mesure dérogatoire ne concerne que les acquisitions faites par des particuliers personnes physiques, par conséquent si l’acquisition est faite par une personne morale (ex : SCI…) la TVA immobilière s’applique.
L’acquéreur doit déclarer dans l’acte, qu’il projette une telle construction. Aucun délai de réalisation n’est cependant imposé.
 
A noter : Si l’immeuble d’habitation est destiné à être vendu après construction c’est la TVA immobilière qui s’applique ; L’exonération de TVA est donc réservée aux particuliers qui envisagent de construire pour leur habitation personnelle ou pour la location.
 
 
 
==> Dans la vente d’immeubles bâtis
 
 
Les ventes d’immeubles bâtis, soumises à la TVA immobilière, sont à classer dans 2 catégories :
  • Les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA)
  • Les ventes intervenant après achèvement à 2 conditions : 
    • La vente doit intervenir dans les 5 ans de l’achèvement
    • La vente n’a pas été précédée d’une autre mutation à titre onéreux, c’est à dire le bien n’a jamais été revendu depuis l’achèvement.
A noter : C’est donc seulement la 1ère mutation dans les 5 ans qui est soumise à TVA immobilière. Les autres cessions sont soumises aux droits d’enregistrement (5%).
 
 
La notion de TVA immobilière
 
Lorsque les ventes immobilières sont soumises à la TVA immobilière , les ventes sont imposées selon un certain nombre de règles : 
  • Le redevable est le vendeur
  •  La TVA est exigible à la date du fait générateur, c’est à dire la date constatant l’opération ou à défaut au moment du transfert de propriété.
  • Lorsque le prix est payable en plusieurs échéances (ex : VEFA), le vendeur peut acquitter la TVA au fur et à mesure des encaissements.
  •  L’assiette de la TVA est constituée par le prix augmenté des charges éventuelles.
  •  Le taux de la TVA est de 19.6%, c’est à dire le taux normal de droit commun.
 Remarque : Lorsque une vente immobilière est soumise à la TVA immobilière, l’acquéreur est tenu de payer la taxe de publicité foncière de 0.715 % du prix de vente. Il est donc plus intéressant pour l’acquéreur que la vente soit soumise à la TVA immobilière, car il ne sera pas soumis aux droits d’enregistrement de 5 % du prix de vente, mais seulement à la taxe de publicité foncière.
 
 
Les droits d’enregistrement (droits de vente)
 
Ces droits s’appliquent dès lors que la vente n’est pas soumise à la TVA immobilière. Ils sont applicables et exigibles sur toutes les ventes d’immeubles.
 
Le paiement du droit de vente doit intervenir avant l’accomplissement de la formalité d’enregistrement au fichier immobilier.
 Les droits d’enregistrement sont, sauf convention contraire, supportés par l’acquéreur.
 
 
L’assiette de ces droits
 
Les droits de vente sont calculés sur le prix de vente.
L’assiette est augmentée des charges et de toutes les indemnités stipulées au profit du vendeur.
 
Ex : l’obligation faite à l’acquéreur de rembourser la taxe foncière « prorata temporis ».
 
Le taux d’imposition
 
Jusqu’au 1 janvier 2006 le taux était de 4.89%.
 
Ce taux comprenait :
            – Un droit départemental de 3.60%
            – Une taxe communale de 1.20%
– Des frais d’assiette et de recouvrement au profit de l’Etat de 2.50% calculés sur la base du droit départemental, soit 0.9%
 
Depuis le 1er janvier 2006, le taux a changé puisqu’il s’est ajouté une taxe au profit de l’Etat de 0.20%. Le taux est donc désormais de 5%.
 
 
 
Les plus values immobilières des particuliers
 
En cas de vente d’un bien immobilier, vous pouvez être imposé au titre de la plus-value que vous avez réalisée.
 
Le champ d’application
 
Le régime actuel résulte de la loi de Finance de 2004. Les personnes concernées sont les personnes physiques qui réalisent des plus-values immobilières dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé.
 
Ce régime s’applique aussi en cas de cession immobilière réalisée par une société soumise à l’impôt sur le revenu et relevant donc de la transparence fiscale (ex : les SCI).
 
NB : En présence d’une cession à titre gratuit, l’imposition des plus values ne s’applique pas. (ex :une succession)
 
Les exonérations de plus-values
 
La principale exonération est celle de la résidence principale. En effet, la plus-value est toujours exonérée en cas de vente de la résidence principale.
 
Une exonération est prévue également, en cas de cession par une personne domiciliée hors de France, à condition qu’elle ait fixé son domicile fiscal en France de manière continue pendant au moins 2 ans. Cette exonération ne s’applique qu’à la 1ère cession.
 
Il existe aussi une exonération de la plus-value, en cas d’expropriation, à condition que l’indemnité perçue par le propriétaire, soit utilisée dans les 12 mois de l’expropriation, pour l’acquisition, la construction, ou l’agrandissement d’un immeuble.
 
 
Les modalités de calcul des plus-values
 
==> Il faut prendre en compte le prix de cession. Il s’agit du prix réel qui a été stipulé dans l’acte.
Si le vendeur a supporté des frais, ils viennent en déduction sous réserve d’être justifiés.
Ex : Prix de vente 100 000 €, une main levée d’hypothèque de 800 €
       Le prix de cession pris en compte sera donc de 99 200 €

==> On prend en compte également, le prix d’acquisition, c’est à dire celui qui figure dans l’acte d’acquisition.

A noter : si le bien a été reçu à titre gratuit, on prend en compte la valeur qui a été déclarée.

Ce prix d’acquisition est majoré des frais justifiés (ex : droits de succession, frais d’agence…). Si on ne peut pas en justifier, on bénéficie d’une majoration forfaitaire de 7.50% au titre des frais.

Il y a également la possibilité de bénéficier de majoration pour travaux. Le prix d’acquisition peut être majoré du montant des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement, rénovation ou amélioration depuis l’acquisition du bien. Pour cela, il faut des justificatifs.

De plus, les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise. Ils ne doivent pas avoir le caractère de dépenses locatives, ni avoir été déduis de l’impôt sur le revenu.
 
Si le bien est cédé plus de 5 ans après son acquisition et si aucun travaux ne vient majorer le prix d’acquisition, le vendeur a la possibilité de bénéficier d’une majoration forfaitaire de 15% pour les travaux.
 
Le calcul des plus-values
 
La plus-value brute est égal à la différence entre :
 
· le prix de vente éventuellement corrigé des frais
            · le prix de revient comprenant le prix d’achat majoré des frais et des travaux  
           
 
Les abattements
 
Il existe plusieurs abattements applicables aux plus values brutes.
 
  • Il y a un abattement pour la durée de détention

Il s’agit d’un abattement de 10% par an au delà de la 5ème année de détention. Au bout de 15 ans, la plus-value est exonérée.

A noter : Les années se comptent en années entières.  Exemple : Pour une vente le 10/05/2006, la fin de la première année est le 10/05/2007 
  • Un abattement fixe de 1 000 €       
Pour chaque cession un abattement fixe de 1 000 € est applicable.
 
 
Le taux d’imposition
 
Le taux d’imposition est de 27%.
 
Ce taux se décompose comme suit :
==> Un taux de base de 16%
==> + Des prélèvements sociaux :     
  • CSG = 8.2%
  • CRDS = 0.5%   
  • Prélèvements sociaux = 2%
  • Contribution additionnelle = 0.3%
 
A noter : Certaines ventes sont exonérées en raison de leur faible montant, il en est ainsi lorsque le prix de cession ne dépasse pas 15 000 €.
 
Exemple de calcul de plus-value :
 
Achat d’un immeuble le 30 janvier 1998 : Prix d’acquisition = 100 000 €      Frais payés (frais d’acte + commission d’agence) = 10 000 €
 
La vente de l’immeuble est prévue pour le 28 octobre 2006 : Prix de vente = 170 000 €
 
Méthode de calcul :
 
Prix de vente – (Prix d’acquisition + majoration pour frais réels d’acquisition + majoration forfaitaire pour travaux) = Plus-Value brute
 
Soit :    170 000 – (100 000 + 10 000 + (100 000 X 15%))
            170 000 – (110 000 + 15 000)
            170 000 – 125 000
            = 45 000 € de plus-value brute
 
Abattements :  

– pour la durée de détention (10% par an au delà de la 5ème année)

Acquisition le 30 janvier 1998 jusqu’au 30 janvier 2006 = 8 ans de détention
5 ans ne compte pas ; donc 3 ans d’abattement , soit 30% de 45 000 € = 13 500 € 

– l’abattement général

L’abattement général est égal à 1 000 €.

 La plus value nette après abattements est donc de : 45 000 – 13 500 – 1 000 = 30 500 €.
 
L’impôt sur les plus-values étant de 27 %, la somme à payer sera de : 30 500 x 27% = 8 235 € 

Comment comparer deux crédits

Pour pouvoir comparer deux crédits, au delà de l’offre commerciale de la banque ou de l’organisme de crédit, demandez toujours quel est le TEG…
 
Faire un crédit c’est demander à un organisme préteur (banque ou établissement de crédit ) de mettre à votre disposition une somme d’argent que vous lui rembourserez ultérieurement. Il s’agit donc d’une opération qui vous engage financièrement dans le temps et dont vous devez étudier avec attention toutes les incidences.
 
La somme empruntée s’appelle le capital.
 
Pour se rémunérer, l’organisme qui vous a prêté ce capital va vous faire payer des intérêts.
 
Le montant des intérêts dépendra de la durée de l’emprunt, du rythme de remboursement et bien sûr du taux que l’organisme préteur choisira de pratiquer. Ce taux d’intérêt sera appliqué tous les mois sur le capital que vous devez rembourser et déterminera donc le montant des intérêts à payer chaque mois. Ainsi, plus vous ferez de petits remboursements, plus vous rembourserez longtemps votre prêt et au total, plus vous paierez des intérêts.
 
En supplément des intérêts liés au crédit, l’organisme peut vous faire payer des frais qui peuvent alourdir très significativement le coût du crédit et ne sont pas toujours clairement annoncés.
 
Il faut distinguer :
  • Des frais facturés à l’ouverture du crédit (frais de dossier, de gestion…)
  • Les frais qui viendront chaque mois s’ajouter aux remboursements tels que des frais d’assurance.
Pour pouvoir comparer des offres de crédit, il faut donc regarder le TEG, Taux Effectif Global, qui intègre tous les coûts du crédit, taux d’intérêts et tous les frais associés.
Le TEG figure obligatoirement sur l’offre de prêt.
 
Attention l’assurance n’est pas toujours obligatoire et peut être souscrite dans un autre organisme. Des frais d’assurance peuvent ne pas être inclus dans l’offre de crédit. Il convient de vérifier leur présence ou pas.
 
Pour comparer deux crédits, il convient donc de connaître
  • Le montant emprunté
  • Le montant des remboursements
  • Les conditions de remboursements
  • La durée du crédit,
  • Le coût total du crédit
  • La présence ou non de l’assurance incluse
  • Le TEG

Comprendre les différents types de crédit

Les terminologies utilisées sont nombreuses pour qualifier les crédits. Mieux comprendre les crédits permet de mieux choisir celui dont on a besoin.
 
Le crédit met en général en relation un emprunteur et un prêteur (banque, société de crédit, vendeur…).
 

Les crédits à la consommation

Il s’agit de crédit fait à des particuliers, d’une durée supérieure à trois mois et d’un montant inférieur ou égal à 21 500 €.
Ainsi toutes les ventes dont le paiement est échelonné, fractionné, différé… sur 3 mois et plus, sont des crédits à la consommation et notamment les locations-vente ou les locations avec option d’achat, les crédits revolving ou les cartes qui vous permettent de constituer une réserve d’argent
Dans le cadre des crédits à la consommation, on distingue les crédits personnels quand il s’agit de l’emprunt d’une somme précise, pour une durée déterminée mais dont l’utilisation vous est personnelle et non précisée et les crédits affectés quand il est fait à l’occasion d’un achat précis.
 
Une législation spécifique et très précise existe sur les crédits à la consommation. Il est donc important de savoir qualifier la nature d’un crédit si vous souhaitez contester ou revoir celui ci. 
 
Le crédit renouvelable, appelé également crédit permanent ou « revolving », est également un crédit à la consommation. Il s’agit d’une somme d’argent qui est mise à votre disposition et que vous pouvez utiliser à votre convenance et rembourser souvent au rythme que vous souhaitez.
 
Les crédits à la consommation et en particulier les crédits renouvelables sont souvent très faciles à mettre en place et à utiliser… L’inconvénient est qu’ils sont souvent beaucoup plus chers que des crédits « classiques »,. Ils encouragent  à consommer en donnant l’illusion d’achats peu coûteux et sont difficiles à gérer dans un budget familial pouvant conduire à des situations financières délicates, voire à des situations de surendettement… Il faut ajouter que si les conditions initiales et les offres promotionnelles faites au départ sont parfois intéressantes, il n’est pas toujours facile d’être assez vigilant pour que son dossier n’évolue pas vers les conditions habituelles et souvent chères de l’organisme prêteur.
 
Il existe pour les crédits à la consommation une législation très stricte pour les préteurs, en particulier concernant l’information des consommateurs.
 

Le découvert bancaire

On l’appelle également découvert autorisé ou facilité de caisse…Il s’agit d’un contrat écrit que vous passez avec votre banquier et qui vous autorise à rendre votre compte débiteur pour un montant maximum donné et une durée précise souvent de quelques jours.
On vous demandera dans tous les cas de remettre votre compte à l’équilibre régulièrement car au-delà de trois mois de découvert continu, le crédit accordé pourra être requalifié de crédit à la consommation et induire pour la banque des obligations différentes.
 
Cette autorisation peut être occasionnelle ou permanente mais attention, en l’absence de convention écrite, si votre compte est débiteur votre banquier peut à tout instant rejeter les chèques avec des conséquences qui peuvent être très graves allant jusqu’à l’interdiction bancaire…
 
Mais cette facilité se paye et souvent assez cher. Vous devez donc connaître le taux pratiqué et l’utiliser judicieusement. Elle peut être négociée avec votre banquier mais il vaut mieux alors le prévoir auparavant lors d’une négociation globale sur la gestion de votre compte. Votre conseillé a une marge de négociation parfois importante et il peut pratiquer, s’il le souhaite, des conditions plus avantageuses que celles affichées sur le guide tarifaire …
 
Le découvert peut donc être intéressant pour des besoins ponctuels de trésorerie. Il ne faut pas hésiter à étudier d’autres solutions de financement moins élevées qui peuvent exister selon la nature ou la durée (ponctuel, permanent) de votre besoin d’argent …
 

Le crédit immobilier

Il s’agit d’un crédit à long terme qui permet d’acheter, construire, rénover un logement pour la résidence principale, secondaire ou pour un logement destiné à la location…
 
Pour ce type de crédit, il convient de :
  • Définir votre projet avec vos besoins de financement en intégrant précisément tous les coûts mais également vos apports personnels
  • Evaluer votre capacité de remboursement… sans la surestimer !

 A partir de ce plan de financement vous pourrez chercher le ou les crédits immobiliers qui vous sembleront les plus avantageux. Les préteurs peuvent être divers : ce peut être une banque traditionnelle ou spécialisée dans l’immobilier, un courtier en prêt qui peut avoir des locaux, mais ne travailler également que sur Internet, des prêts privés (de l’employeur par exemple) ou des prêts sociaux (CAF, mutuelles…)…

Les crédits immobiliers sont d’une manière générale beaucoup moins chers que les crédits à la consommation et les banques qui savent qu’elles vous auront pour client pour une longue durée, font souvent des efforts pour vous offrir des taux intéressants.
Dans le cadre d’un crédit immobilier, vous aurez le choix entre un taux fixe qui ne variera pas tout au long du prêt et un taux variable ou révisable souvent inférieur au départ mais qui, lui, montera ou baissera en fonction des taux d’intérêt du marché financier.
Dans tous les cas vous devrez étudier précisément les conditions de ces crédits et les comparer globalement .
Il conviendra donc de comparer les coûts liés au crédit en comparant les TEG assurance comprise, sans s’arrêter au taux nominal qui n’est qu’une partie des coûts du crédit, d’autres frais tels que les assurances pouvant alourdir significativement le crédit.
Il faudra également ne pas oublier de rapprocher les conditions du crédit, qui peuvent être très différentes et sont parfois tout aussi importantes : souplesse dans les remboursements, conditions de remboursements anticipés, plafond à la hausse ou à la baisse pour les taux révisables…

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