Comment comparer des crédits ? le TAEG

Il n’est pas toujours facile de comparer des crédits. Il y a des conditions différentes de durée, de taux, de garanties et des frais qui peuvent s’avérer très couteux et difficiles à comparer

Au-delà de l’offre commerciale de la banque ou de l’organisme de crédit regardez toujours quel est le TAEG… Ce calcul vous permettra d’y voir plus clair sur les coûts liés au crédit et ainsi vous pourrez comparer et choisir en connaissance de cause.

Pour permettre de mieux évaluer le cout d’un crédit et permettre de comparer des crédits, le législateur a donc rendu obligatoire le calcul du TAEG dans toute proposition de crédit.

Les différents composants d’un crédit

Faire un crédit, c’est demander à un organisme prêteur, banque ou établissement de crédit, de mettre à votre disposition une somme d’argent que vous lui rembourserez ultérieurement. Il s’agit donc d’une opération qui vous engage financièrement dans le temps et dont vous devez étudier avec attention toutes les incidences.

=> La somme empruntée s’appelle le capital.

=> Pour se rémunérer, l’organisme qui vous a prêté ce capital va vous faire payer des intérêts.

Le montant des intérêts dépendra de la durée de l’emprunt, du rythme de remboursement et bien sûr du taux que l’organisme prêteur choisira de pratiquer. Ce taux d’intérêt sera appliqué tous les mois sur le capital que vous devez rembourser et déterminera donc le montant des intérêts à payer chaque mois. 

Ainsi, plus vous ferez de petits remboursements, plus vous rembourserez longtemps votre prêt et au total, plus vous paierez des intérêts.

=> En supplément des intérêts liés au crédit, l’organisme peut vous faire payer des frais qui peuvent alourdir très significativement le coût du crédit et ne sont pas toujours clairement annoncés.

On distingue : 

• Des frais facturés à l’ouverture du crédit (frais de dossier, de gestion…)
• Les frais qui viendront chaque mois s’ajouter aux remboursements, tels que des frais d’assurance.
  

Le TAEG, Taux Annuel Effectif global, pour comparer des crédits

Pour pouvoir comparer des offres de crédit, il faut donc regarder le TAEG, Taux Annuel Effectif Global. Ce taux est exprimé en % annuel de la somme empruntée.

 Il intègre tous les coûts liés au crédit, taux d’intérêts et tous les frais associés.

Le TAEG est un peu différent selon qu’il s’agisse d’un crédit immobilier ou d’un crédit à la consommation. Il prend en compte en particulier : 

• Les intérêts bancaires
• Les frais de dossier ou les frais dus à des intermédiaires
• Le coût de l’assurance emprunteur ou coût de l’assurance obligatoire
• Frais de garanties (hypothèque ou cautionnement) s’il y a lieu
• Frais d’évaluation du bien immobilier s’il y a lieu
• Tous les autres frais qui vous sont imposés pour l’obtention du crédit 

Pour comparer deux crédits, le TAEG est donc très utile. 

Il est d’ailleurs obligatoire sur toutes les promotions et toutes les propositions et contrats liés à un crédit.

• 15/12/2022

Renégocier son prêt immobilier…c’est simple !

Le poids des crédits et emprunts est souvent très important dans le budget des ménages. Il est donc nécessaire régulièrement de les examiner et de voir comment les gérer au mieux.

Or quand les taux de prêt immobilier sont extrêmement bas comme c’est le cas actuellement, il y a une opportunité qu’il faut savoir saisir.

Il ne faut pas hésiter à demander à sa banque de renégocier ses prêts en cours ou les faire racheter par une banque concurrente.

Votre budget crédit immobilier en sera allégé et vous réaliserez ainsi d’importantes économies !

Quelle baisse envisager ?

Même si vous avez déjà renégocié votre crédit une première fois, rien ne vous empêche de refaire une deuxième demande.

Attention tout de même, pour que l’opération soit financièrement intéressante il faut au moins 1 point d’écart entre le taux proposé et l’ancien taux.

Par exemple en Mai 2019, les taux étaient aux alentours de 1,35 % sur 20 ans. Ainsi tous les crédits supérieurs à 2,40 % pouvaient être renégociés avec de belles économies sur un budget.

Tout dépendra donc de l’écart entre votre ancien taux (que vous connaissez) et du nouveau taux que l’on va vous proposer.

Dans un premier temps il faut se renseigner rapidement en ligne sur les taux moyen actuellement constaté, pour savoir s’il est intéressant de renégocier.

Si c’est le cas, avec au minimum 1% entre les deux, il faut engager une demande de renégociation plus précise.

Comment procéder ?

Des informations sont à réunir et un calcul est à faire avant la demande de renégociation auprès de votre banque ou de la concurrence.

Pour faire ces calculs nous vous recommandons d’utiliser les calculatrices financières de budgetfacile ; Elles vous seront d’un grand secours.

Vérifier la durée restante

Pour que l’opération soit rentable, il faut environ 10 ans de durée restante.

Comme vous le savez, les 1ères années du prêt sont celles où l’on rembourse plus d’intérêt que de capital et donc plus il reste d’annuité plus c’est intéressant.

Exemple : pour un prêt réalisé pour un montant de 225 000 € sur 15 ans au taux de 1,60 %, échéances de 1 406 € (hors assurance), le capital restant dû au bout de 5 ans est de 155 910 € et non 140 640 €.

Identifier la différence de taux de prêt

1 % minimum d’écart entre le taux de départ et le nouveau taux est conseillé.

Il faut savoir que le taux qui vous est accordé dépend d’une part de votre profil financier (votre apport personnel, vos revenus, votre capacité de remboursement, votre « risque »), mais aussi d’autre part de la stratégie de la banque que ce soit au niveau des taux ou de sa volonté à faire du crédit immobilier.

N’hésitez donc pas à solliciter votre banque mais également d’autres organismes qui peuvent vous faire des offres plus intéressantes.

Calculez les coûts induits par cette opération

Cette opération génère généralement des frais, et il faut donc les identifier et ne pas signer, les yeux fermés, une offre globale qui vous convient ; il y a peut être de meilleures opérations à faire.

On identifie en général les frais suivants,

• Les frais d’IRA (Indemnité de Remboursement Anticipé) qui peuvent s’élever à 3 % du capital restant dû,
• Les nouveaux frais de garantie, (hypothèque…)
• Le nouveau coût de l’assurance emprunteur en tenant compte de votre nouvel état de santé et du type d’assurance proposé
• Des frais de dossier souvent entre 1000 et 4500 €

Les frais de remboursement anticipé (IRA)

Ces frais sont dus, comme leur nom l’indique, quand un prêt est remboursé par anticipation, souvent dans le cas des rachats de crédits. Leur montant est limité par la loi et ne peut dépasser l’équivalent d’un semestre d’intérêts au taux moyen du crédit. Ils sont également plafonnés à 3 % du capital restant dû.

On pourrait croire que 3% de frais d’IRA ne rend pas intéressant un rachat de crédit mais c’est ce n’est pas le cas. Il faut juste faire le calcul et souvent votre prestataire vous y aidera. En effet ces frais d’IRA ne s’applique qu’une seule fois, sur le capital restant du alors que les taux d’intérêts s’appliquent tous les ans ! Il vaut mieux parfois les payer, c’est un calcul à faire.

Définir votre stratégie mettre à plat votre budget

En quelques années votre situation a peut être changé et votre stratégie financière aussi. Ce peut l’être l’occasion de remettre à plat votre budget, vos crédits et redéfinir vos besoins.

Par exemple, sans augmenter vos mensualités vous pouvez penser à réduire la durée du prêt plutôt que le montant des mensualités. Vous aurez plus vite remboursé votre crédit et le gain global sur votre budget en sera plus conséquent, car les intérêts s’appliqueront sur une période plus courte.

Vous pouvez au contraire préférer allonger le prêt, voire le regrouper avec d’autres que vous auriez, pour alléger votre budget mensuel et diminuer les mensualités à court terme.

Auprès de qui faire cette renégociation ?

Pour information, on constate souvent que renégocier son prêt coûte moins cher auprès de sa banque. En effet auprès de votre banque vous pourrez renégocier les frais de remboursement anticipés (IRA), éviter un changement de garantie (hypothèque ou caution), limiter les frais de dossier car ils vous connaissent et voudront vous retenir…

Cependant les taux proposés sont souvent moins intéressants car ils ne sont pas très intéressés par la renégociation.

N’hésitez pas donc à interroger d’autres banques et organismes, qui ont souvent des offres très intéressantes ; Vous aurez ainsi une bonne vision du marché et des arguments à faire valoir dans la négociation avec votre banque.

Concrètement : 200 000 € emprunté au taux de 2.45 % sur 25 ans en Mai 2014, renégocié en Mai 2019 au taux de 1.33 % vous permet de gagner 2 ans sur la durée du prêt.

Le gain total hors frais de renégociation et de garantie sera de l’ordre de 24 000 € ! Ça vaut la peine d’aller voir son banquier.

N’oubliez pas de revoir également l’assurance emprunteur et de changer éventuellement d’assureur car on voit de temps en temps des dossiers où le taux d’assurance est supérieur au taux du crédit !

• 11/05/2019

Taux du Livret A et des livrets règlementés

Le livret A à 0.75 % jusqu’en 2020

Le taux du Livret A est gelé à 0.75% jusqu’en Janvier 2020, sur décision du ministre des finances, Bruno Lemaire.
Cet arrêté et paru au journal officiel le 2 décembre 2017.
Ce n’est pas une bonne nouvelle pour les petits épargnants car l’inflation est attendue à un taux supérieur à 1%, l’argent placé dans le livret A va donc perdre de sa valeur.

Les personnes disposant des revenus les plus modestes ont tout intérêt à placer leurs économies dans le LEP car le taux maintient  leur pouvoir d’achat. Tous les établissements bancaires ayant signé une convention avec la Caisse des dépôts et consignations peuvent le proposer.Quels que soient la banque ou l’organisme financier dans lesquels ils sont détenus, ces livrets offrent donc la même rémunération. A noter que les montants que l’on peut y déposer sont plafonnés.

Mode de calcul du Livret A

Ce taux est déterminé par la Banque de France à partir d’un calcul qui prend en compte l’inflation hors tabac sur les douze derniers mois. En cas de circonstances exceptionnelles, le Ministre des Finances a la possibilité de déroger à la règle de fixation.

Le taux du livret A étant la référence, il sert de base au calcul des autres taux :

• Le LEP a le taux du Livret A augmenté de 50 % : 1.25 %
• Le LEE  a son taux garanti 3/4 du taux du livret A arrondi au 1/4 point inférieur : O.57 %
• Le CEL  a un taux  égal au 2/3 du taux de Livret A, arrondi au 1/4 point le plus proche : 0.50%
• Le taux du PEL est de 1 % depuis Août 2016

Ces nouveaux taux sont applicables dans les quinze jours qui suivent leur date de publication, soit normalement au 1er février et 1er août de chaque année. 

A noter que le taux du Plan d’épargne logement n’est pas concerné par cette procédure.
Le taux du livret jeune est quant à lui librement fixé par chaque banque et s’établit en moyenne 1 à 1,5 points au-dessus de celui du Livret A.

Taux des livrets (mise à jour février 2019)

Historique depuis 1986 des taux de rémunération de l’épargne réglementée en France :

(1)Livret A, Livret Bleu ou Livret de Développement durable
(2) LEP – Livret d’Epargne Populaire
(3) LEE- Livret Epargne Entreprise
(4) CEL – Contrat Epargne Logement (taux hors prime d’Etat)
(5) PEL – Plan Epargne Logement – Taux hors prime d’état – Le taux du PEL est maintenant fixé par un arrêté spécifique

• 12/02/2019

Taux de l’usure – Historique des taux jusqu’en 2011

 Les banques sont autorisées à fixer librement les taux d’intérêt des crédits qu’elles accordent aux demandeurs, à condition qu’elles ne dépassent pas une limite légale, le seuil de l’usure.

Qu’est ce que le taux d’usure ?

Selon l’article L 313-3 du code de la consommation, un prêt est considéré comme usuraire (c’est-à-dire supérieur au taux d’usure) si, au jour où il est consenti, son taux effectif global (TEG) dépasse de plus du 1/3 le taux effectif moyen que les banques pratiquaient au trimestre précédent, pour des prêts de nature identique.

La grille des taux effectifs moyens et des taux d’usure est publiée au Journal Officiel à la fin de chaque trimestre civil.

Réforme des taux en 2011

Jusqu’au 31/3/2011, les seuils de l’usure étaient déterminés en fonction des types de crédit accordés.

A compter du 1er avril 2011, la réforme du Crédit à la consommation a modifié  les catégories de taux en prenant  uniquement en considération les niveaux de montants empruntés (jusqu’à 3.000 €, entre 3.000 et 6.000 €, et au-delà de 6.000 €).

Cette mesure sera appliquée progressivement et une période transitoire de 2 ans a été prévue pendant laquelle les seuils de l’usure intègrent cette nouvelle classification tout en continuant à préciser les anciennes catégories.

Il y aura donc pendant 2 ans, pour les crédits à la consommation pour les particuliers, 7 catégories contre 3 précédemment.

Dans deux ans, le seuil de l’usure donc identique pour un crédit de même montant que ce soit sous forme de prêt amortissable, d’un découvert ou d’un crédit renouvelable.

Historique des taux de 2007 à 2011

Seuils de l’usure au 1er trimestre 2011

Seuils de l’usure au 4ème trimestre 2010
Seuils de l’usure au 3ème trimestre 2010
Seuils de l’usure au 2ème trimestre 2010
Seuils de l’usure au 1er trimestre 2010

Seuils de L’usure au 4ème trimestre 2009
Seuils de L’usure au 3ème trimestre 2009
Seuils de L’usure au 2ème trimestre 2009
Seuils de L’usure au 1er trimestre 2009

Seuils de L’usure au 4ème trimestre 2008
Seuils de L’usure au 3ème trimestre 2008
Seuils de L’usure au 2ème trimestre 2008
Seuils de L’usure au 1er trimestre 2008

Seuils de L’usure au 4ème trimestre 2007
Seuils de L’usure au 3ème trimestre 2007
Seuils de L’usure au 2ème trimestre 2007
Seuils de L’usure au 1er trimestre 2007

Seuils de l’usure et taux effectifs moyens pratiqués (en %) par les établissements de crédit  au  1er Trimestre 2011

Seuils de l’usure et taux effectifs moyens pratiqués (en %) par les établissements de crédit  au 4ème trimestre 2010

Seuils de l’usure et taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit au 3ème trimestre 2010 (en %)

Seuils de l’usure et taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit au 2ème trimestre 2010 (en %)

Seuils de l’usure et taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit (en %) au 1er trimestre 2010

Seuils de l’usure et taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit (en %) au 4ème trimestre 2009

Seuils de l’usure et taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit (en %) au 3ème trimestre 2009

Seuils de l’usure et taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit (en %) au 2ème trimestre 2009

Seuils de l’usure et taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit (en %) au 1ème trimestre 2009

Seuils de l’usure et taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit (en %) au 4ème trimestre 2008

Seuils de l’usure et taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit (en %) au 3ème trimestre 2008

Seuils de l’usure et taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit (en %) au 2ème trimestre 2008

Seuils de l’usure et taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit (en %) au 1er trimestre 2008

Seuils de l’usure et taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit (en %) au 4ème trimestre 2007

Seuils de l’usure et taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit (en %) au 3ème trimestre 2007

Seuils de l’usure et taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit (en %) au 2ème trimestre 2007

Seuils de l’usure et taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit (en %) au 1er trimestre 2007

• 19/10/2011

Le meilleur placement n’est pas toujours celui que l’on croit …

Un lecteur de budgetfacile.com nous a adressé cet article fort intéressant …

Nous sommes tous à la recherche du meilleur placement possible… C’est dans cet esprit que je me suis rendu à ma banque il y a quelques mois (mai 2010), après avoir pris rendez-vous spécifiquement pour connaître ses offres de placement.

Il faut avouer que lorsqu’on parvient à faire des économies, c’est d’une part en ayant fait l’effort de travailler pour gagner cet argent (avec les impôts et taxes qui s’en déduisent) mais aussi en ayant lutté pour tenir son budget et ne pas tout dépenser. Il est donc logique d’attendre que cet argent fructifie.

J’ai donc rencontré mon chargé de compte, intéressé par les recommandations qu’il pourrait me faire.

Ses propositions étaient toutes décevantes : livret à 1.25%, PEL à 3.50% (avec la prime d’Etat si un prêt est réalisé après la période d’épargne), assurance-vie entre 3 et 4%…

C’est moi qui ai trouvé seul la solution et pour cause : ça n’arrange pas la banque. Vous allez voir !

J’ai un prêt immobilier en cours depuis une dizaine d’années (à un taux de 4.54%). Fatigué de mon contrat d’assurance vie qui rapportait de moins en moins chaque année (alors que l’Etat augmente son prélèvement au travers de la CSG, la CRDS), j’ai pris la décision de solder ce contrat peu rémunérateur et de…solder par anticipation une partie de mon prêt immobilier !!!

J’ai fait le choix de garder la même mensualité, ce qui fait que j’aurai fini de payer ma maison 27 mois avant la date prévue.
J’ai fait le calcul. Il aurait fallu que mon placement rapporte au moins 9.5% net par an pour que j’ai intérêt à garder mon assurance vie et mon prêt en même temps.

En résumé, je me dit que j’aurais du le faire plus tôt. Il faut vraiment être bête pour emprunter de l’argent à une banque tout y plaçant ses économies. A la limite, on peut se demander si ce n’est pas son propre argent qu’on emprunte.

Au revoir les frais de gestion de la banque sur l’assurance vie (ainsi que la CSG et autres taxes), au revoir les intérêts et les primes d’assurances payées chaque mois sur le capital remboursé par anticipation.

Tout ceci sans aucun risque, ni blocage d’argent sur une longue durée !

Source : Un lecteur de budgetfacile

• 21/02/2011

Le livret A dans toutes les banques et mieux rémunéré dès 2008…

• 20/12/2007

S’initier à la Bourse, comprendre le marché des capitaux…

• Le marché domestique qui est divisé en fonction des horizons de placement. A court terme, il s’agit du marché monétaire. A long terme, le marché est celui des valeurs mobilières constitué par le marché des actions et des obligations. Il existe également le marché des options et le marché à terme dans le cadre d’horizon définis.
• Les marchés internationaux qui sont organisés de la même manière que les marchés domestiques. Le choix d’aller sur ces marchés requiert des informations et des analyses plus approfondies.

Les indices boursiers  En savoir +

• Les entreprises ont besoin d’investir, de financer des acquisitions tels que des bureaux, des nouvelles machines… Elles ont alors deux solutions : recourir aux capitaux propres (les payer soi-même) ou faire appel au financement externe (faire appel à des créanciers externes à l’entreprise). Le recours aux capitaux propres est souvent limité. Ainsi, l’appel aux créanciers externes se fait de plus en plus. Les fonds recherchés étant importants, leur levée n’est possible que par le marché des capitaux.
• L’Etat est l’agent économique qui a le plus grand besoin de financement. Il finance le développement d’un pays (construction de routes, des écoles ou de la recherche et de développement). Il s’endette alors à long terme et représente une grande part du marché des dettes.

• Les particuliers disposent de revenus disponibles qui peuvent être épargnés et / ou consacrés aux achats de biens durables. Toutes ces épargnes sont gérées par les Banques sous forme de dépôt à vue. En effet, les ménages préfèrent avoir des fonds rapidement disponibles en cas d’évènements inattendus. La durée des épargnes est donc de court terme, « à vue », de préférence.
• Les Institutionnels sont la Caisse de la Retraite, les fonds collectifs, les compagnies d’assurances… Ces institutionnels ont pris des engagements souvent à long terme auprès de leurs adhérents (payer des retraites…). Ceux-ci n’ont pas besoin des fonds dans l’immédiat et ils cherchent donc à placer leurs capitaux dans un objectif de rentabilité. Vu le volume des fonds apportés, leurs prises en charge nécessitent une bonne organisation et de véritables acteurs telles que les banques.

– de court terme (de 1 jour à 1 an) ;

– de moyen terme (2 à 5 ans) ;

– de long terme (5ans à 30 ans) ;

– à terme (horizon fixé d’avance).

•  Si l’horizon est de court terme, le marché approprié est le marché monétaire.

•  Pour un horizon à long terme, le marché correspondant est celui des valeurs mobilières.

• Le marché des options et le marché à terme

– mettre à la disposition du public une proportion du capital ;

– rendre public les informations comptables (bénéfices, dividendes distribués, bilan annuel, compte de résultat) ;

– publier les évènements pouvant influencer les cours des titres (fusions, acquisitions, rachat d’entreprise, changement de dirigeant…) ;

– donner des informations sur les actionnaires et les dirigeants.

– action, indice, devise… ;

– un sens (call ou put) ;

– un prix d’exercice (appelé encore strike) ;

– une échéance (ou maturité).

– les entreprises de marché ;

– les sociétés de gestion ;

– les entreprises d’investissement ;

– les établissements de crédits.

– l’établissement et la suggestion des règles du marché à l’Autorité du Marché Financier (Conseil des Marchés Financiers) ;

– la décision de l’admission des valeurs à la cotation ;

– la publicité des négociation et la diffusion des cours des titres ;

– la garantie des opérations entre les membres du marché, ou encore la compensation, grâce à sa filiale CLEARNET SA qui est une chambre de compensation ;

– la cotation et les opérations financières.

– les Sociétés de Bourse ;

– les Courtiers (Ex Agents du Marché Interbancaire) ;

– les Sociétés de Gestion de Portefeuille agrées par l’AMF.

– les banques ;

– les banques mutualistes ;

– les banques coopératives ;

– les institutions d’épargne ;

– les institutions financières spécialisées.

– la transformation des dépôts à vue en crédit bancaire ;

– la création des monnaies.

Cependant, les crédits octroyés sont souvent insuffisants. Depuis 1985, les entreprises ont eu donc la possibilité d’emprunter auprès d’autres acteurs économiques (particuliers et institutionnels). Leurs emprunts sont souvent réalisés sur le marché des titres négociables. Mais, ces possibilités n’empêchent pas les banques de jouer les premiers rôles dans la bonne marche de l’économie.

– d’établir les prescriptions applicables aux établissements d’investissement.

– de réglementer le marché interbancaire et le marché des titres négociables.

– de définir les règles comptables et les ratios prudentiels relatifs aux instruments financiers et monétaires. 

– de délivrer ou retirer les agréments aux établissements de crédits ;

– de délivrer ou retirer l’autorisation individuelle réglementaire ;

– d’approuver les activités des intervenants du marché interbancaire ;

– d’accueillir les établissements de crédits communautaires.

– de contrôler le respect par les établissements de crédit et par les entreprises d’investissement (hors sociétés de gestion de portefeuille) des dispositions législatives et réglementaires ;

– de sanctionner les manquements constatés ;

– de veiller à la qualité la situation financière et au respect des règles de bonne conduite par les établissements de crédit et par les entreprises d’investissement.

– de participer à la préparation des règles prudentielles ainsi qu’aux réflexions et travaux relatifs à la stabilité financière.

– la stabilité financière et l’intégration européenne ;

– la reconnaissance en tant qu’Autorité monétaire et financière ;

– la responsabilité, la crédibilité et la confiance ;

– la proximité avec les Etats membres et les citoyens européens ;

– une identité commune et une gestion saine montrant les rôles et les compétences.

– l’analyse économique et monétaire ;

– l’adoption et la mise en œuvre d’une politique monétaire ;

– la mise en place des politiques visant à l’établissement de structures saines en Europe et dans le monde ;

– le suivi des transformations ayant des impacts sur les marchés monétaires et financiers ;

– le maintien d’une étroite collaboration avec les Etats membres ;

– la gestion des structures organisationnelles.

– entretenir les relations entre les autorités de marché des pays membres ;

– proposer à la Commission européenne des réglementations de la Bourse de Valeurs ;

– veiller à l’application de la réglementation de la zone européenne.

Créé le 6 juin, le CESR a pour objectif de réguler les marchés européens des valeurs mobilières.

Elle est constituée par 27 membres. Elle a plusieurs missions dont :

– la coordination des régulateurs des marchés des valeurs mobilières ;

– le conseil de la Commission européenne quant à l’élaboration des mesures d’application des directives des valeurs mobilières ;

– l’amélioration de la mise en œuvre de la réglementation communautaire dans les Etats membres.

– de mettre en œuvre la politique monétaire européenne ;

– d’assurer les appels d’offres hebdomadaires ;

– de collecter les informations nécessaires à l’élaboration de la politique monétaire.

– organise l’émission de la dette de l’Etat Français ;

– émet la monnaie fiduciaire (pièces et billets) ;

– gère les réserves de change de la France ;

– établit la balance de paiement ;

– centralise et diffuse les informations utiles aux banques (risques, fichier bancaire des entreprises et des incidents de paiement).

– les opérations financières (introduction en Bourse, augmentation de capital, offres publiques…) ;

– les produits d’épargne collective (SICAV, FCP) ;

– le fonctionnement des marchés financiers (Euronext ; Euroclear, Clearnet) ;

– la sanction des prestataires de service (transmission des dossiers au pouvoir judiciaire);

– l’agrément des intermédiaires financiers (sociétés de gestion, autres intermédiaires financiers) ;

– les activités des conseillers en investissement financier (respect des réglementations en vigueur) ;

– le contrôle de démarchage (surveillance et contrôle des acteurs) ;

– les activités des agences de notation (surveillance et contrôle des notations).

 

• 19/04/2007

La fiscalité de la vente immobilière

La fiscalité de la vente immobilière comprend différents modes d’imposition.

• La TVA immobilière s’applique pour les ventes de terrain à bâtir, ainsi que pour les ventes d’immeubles bâtis depuis moins de 5 ans, sous certaines conditions (appartement, maison…).
• Les droits d’enregistrement s’appliquent dès lors que la vente n’est pas soumise à la TVA immobilière.
• La plus value immobilière est applicable aux personnes physiques, et morales (SCI …) qui réalisent des plus values dans le cadre de la gestion de leur patrimoine.

La TVA immobilière

Le principe de la TVA est la taxation sur la valeur ajoutée.

Dans la vente de terrains à bâtir

La TVA immobilière s’applique en principe aux ventes de terrains à bâtir.

Sont considérés comme des terrains à bâtir :

• les terrains nus (lotissement ou hors lotissement)
• les terrains recouverts de bâtiments destinés à être démolis
• les immeubles inachevés

En principe les ventes de terrain à bâtir sont soumises à la TVA immobilière et donc exonérées de droits d’enregistrement.

La TVA est normalement due par l’acquéreur. Elle peut être, cependant, à la charge du vendeur dans 2 cas :

• Lorsque le terrain a déjà fait l’objet d’une vente soumise à TVA
• Lorsque le vendeur est une collectivité publique

La TVA devient exigible à la date de l’acte de vente.

Il y a cependant une dérogation importante. Les terrains à bâtir acquis par des particuliers pour la construction de maisons d’habitation, sont exclus du champ d’application de la TVA immobilière et relèvent des droits d’enregistrement.

Par ailleurs, la mesure dérogatoire ne concerne que les acquisitions faites par des particuliers personnes physiques, par conséquent si l’acquisition est faite par une personne morale (ex : SCI…) la TVA immobilière s’applique.

L’acquéreur doit déclarer dans l’acte, qu’il projette une telle construction. Aucun délai de réalisation n’est cependant imposé.

A noter : Si l’immeuble d’habitation est destiné à être vendu après construction c’est la TVA immobilière qui s’applique ; L’exonération de TVA est donc réservée aux particuliers qui envisagent de construire pour leur habitation personnelle ou pour la location.

Dans la vente d’immeubles bâtis

Les ventes d’immeubles bâtis, soumises à la TVA immobilière, sont à classer dans 2 catégories :

• Les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA)
• Les ventes intervenant après achèvement à 2 conditions :
  • La vente doit intervenir dans les 5 ans de l’achèvement
  • La vente n’a pas été précédée d’une autre mutation à titre onéreux, c’est à dire le bien n’a jamais été revendu depuis l’achèvement

A noter : C’est donc seulement la 1ère mutation dans les 5 ans qui est soumise à TVA immobilière. Les autres cessions sont soumises aux droits d’enregistrement (5%).

La notion de TVA immobilière

Lorsque les ventes immobilières sont soumises à la TVA immobilière , les ventes sont imposées selon un certain nombre de règles :

• Le redevable est le vendeur
•  La TVA est exigible à la date du fait générateur, c’est à dire la date constatant l’opération ou à défaut au moment du transfert de propriété.
• Lorsque le prix est payable en plusieurs échéances (ex : VEFA), le vendeur peut acquitter la TVA au fur et à mesure des encaissements.
•  L’assiette de la TVA est constituée par le prix augmenté des charges éventuelles.
•  Le taux de la TVA est de 19.6%, c’est à dire le taux normal de droit commun.

Remarque : Lorsqu’une vente immobilière est soumise à la TVA immobilière, l’acquéreur est tenu de payer la taxe de publicité foncière de 0.715 % du prix de vente. Il est donc plus intéressant pour l’acquéreur que la vente soit soumise à la TVA immobilière, car il ne sera pas soumis aux droits d’enregistrement de 5 % du prix de vente, mais seulement à la taxe de publicité foncière.

Les droits d’enregistrement (droits de vente)

Ces droits s’appliquent dès lors que la vente n’est pas soumise à la TVA immobilière. Ils sont applicables et exigibles sur toutes les ventes d’immeubles.

Le paiement du droit de vente doit intervenir avant l’accomplissement de la formalité d’enregistrement au fichier immobilier.

 Les droits d’enregistrement sont, sauf convention contraire, supportés par l’acquéreur.

L’assiette de ces droits

Les droits de vente sont calculés sur le prix de vente.

L’assiette est augmentée des charges et de toutes les indemnités stipulées au profit du vendeur.

Ex : l’obligation faite à l’acquéreur de rembourser la taxe foncière « prorata temporis ».

Le taux d’imposition

Jusqu’au 1 janvier 2006 le taux était de 4.89%.

Ce taux comprenait :

• Un droit départemental de 3.60%
• Une taxe communale de 1.20%
• Des frais d’assiette et de recouvrement au profit de l’Etat de 2.50% calculés sur la base du droit départemental, soit 0.9%

Depuis le 1er janvier 2006, le taux a changé puisqu’il s’est ajouté une taxe au profit de l’Etat de 0.20%. Le taux est donc désormais de 5%.

Les plus values immobilières des particuliers

En cas de vente d’un bien immobilier, vous pouvez être imposé au titre de la plus-value que vous avez réalisée.

Le champ d’application

Le régime actuel résulte de la loi de Finance de 2004. Les personnes concernées sont les personnes physiques qui réalisent des plus-values immobilières dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé.

Ce régime s’applique aussi en cas de cession immobilière réalisée par une société soumise à l’impôt sur le revenu et relevant donc de la transparence fiscale (ex : les SCI).

NB : En présence d’une cession à titre gratuit, l’imposition des plus values ne s’applique pas. (ex :une succession)

Les exonérations de plus-values

La principale exonération est celle de la résidence principale. En effet, la plus-value est toujours exonérée en cas de vente de la résidence principale.

Une exonération est également prévue, en cas de cession par une personne domiciliée hors de France, à condition qu’elle ait fixé son domicile fiscal en France de manière continue pendant au moins 2 ans. Cette exonération ne s’applique qu’à la 1ère cession.

Il existe aussi une exonération de la plus-value, en cas d’expropriation, à condition que l’indemnité perçue par le propriétaire soit utilisée dans les 12 mois de l’expropriation, pour l’acquisition, la construction, ou l’agrandissement d’un immeuble.

Les modalités de calcul des plus-values

==> Il faut prendre en compte le prix de cession. Il s’agit du prix réel qui a été stipulé dans l’acte.

Si le vendeur a supporté des frais, ils viennent en déduction sous réserve d’être justifiés.

Ex : Prix de vente 100 000 €, une main levée d’hypothèque de 800 €

       Le prix de cession pris en compte sera donc de 99 200 €

==> On prend en compte également, le prix d’acquisition, c’est-à dire celui qui figure dans l’acte d’acquisition.

A noter : si le bien a été reçu à titre gratuit, on prend en compte la valeur qui a été déclarée.

Ce prix d’acquisition est majoré des frais justifiés (ex : droits de succession, frais d’agence…). Si on ne peut pas en justifier, on bénéficie d’une majoration forfaitaire de 7.50% au titre des frais.

Il y a également la possibilité de bénéficier de majoration pour travaux. Le prix d’acquisition peut être majoré du montant des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement, rénovation ou amélioration depuis l’acquisition du bien. Pour cela, il faut des justificatifs.

De plus, les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise. Ils ne doivent pas avoir le caractère de dépenses locatives, ni avoir été déduis de l’impôt sur le revenu.

Si le bien est cédé plus de 5 ans après son acquisition et si aucun travaux ne vient majorer le prix d’acquisition, le vendeur a la possibilité de bénéficier d’une majoration forfaitaire de 15% pour les travaux.

Le calcul des plus-values

La plus-value brute est égal à la différence entre :

• Le prix de vente éventuellement corrigé des frais
• Le prix de revient comprenant le prix d’achat majoré des frais et des travaux 

Les abattements

Il existe plusieurs abattements applicables aux plus values brutes.

Il y a un abattement pour la durée de détention

Il s’agit d’un abattement de 10% par an au-delà de la 5ème année de détention. Au bout de 15 ans, la plus-value est exonérée.

A noter : Les années se comptent en années entières.  Exemple : Pour une vente le 10/05/2006, la fin de la première année est le 10/05/2007

Un abattement fixe de 1 000 €

Pour chaque cession un abattement fixe de 1 000 € est applicable.

Le taux d’imposition

Le taux d’imposition est de 27%.

Ce taux se décompose comme suit :

• Un taux de base de 16%
• Des prélèvements sociaux :    
  • CSG = 8.2%
  • CRDS = 0.5%  
  • Prélèvements sociaux = 2%
  • Contribution additionnelle = 0.3%

A noter : Certaines ventes sont exonérées en raison de leur faible montant, il en est ainsi lorsque le prix de cession ne dépasse pas 15 000 €.

Exemple de calcul de plus-value 

Achat d’un immeuble le 30 janvier 1998 : Prix d’acquisition = 100 000 €      Frais payés (frais d’acte + commission d’agence) = 10 000 €

La vente de l’immeuble est prévue pour le 28 octobre 2006 : Prix de vente = 170 000 €

Calcul de la plus value brute : 

Plus-Value brute = Prix de vente – (Prix d’acquisition + majoration pour frais réels d’acquisition + majoration forfaitaire pour travaux)

Soit :    170 000 – (100 000 + 10 000 + (100 000 X 15%))

            170 000 – (110 000 + 15 000)

            170 000 – 125 000

            = 45 000 € de plus-value brute

Abattements : 

– pour la durée de détention (10% par an au delà de la 5ème année)

Acquisition le 30 janvier 1998 jusqu’au 30 janvier 2006 = 8 ans de détention

5 ans ne compte pas ; donc 3 ans d’abattement , soit 30% de 45 000 € = 13 500 €

– l’abattement général

L’abattement général est égal à 1 000 €.

Plus value nette

La plus value nette après abattements est donc de : 45 000 – 13 500 – 1 000 = 30 500 €.

Impôt sur les plus-values à payer

L’impôt sur les plus-values étant de 27 %, la somme à payer sera de : 30 500 x 27% = 8 235 €

• 18/12/2006

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• 15/12/2006